Дело № 2-793/2022

УИД 91RS0024-01-2021-007112-31

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ялта 13 октября 2022 г.

Ялтинский городской суд Республики Крым в составе председательствующего судьи Кулешовой О.И., при помощнике ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к Администрации города Ялта Республики Крым, Департаменту имущественных и земельных отношений администрации города Ялта Республики Крым о признании права собственности на самовольное строение,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований на предмет спора, Министерство жилищной политики и государственного строительного надзора Республики Крым, Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым,

установил:

ФИО2 обратился в суд с иском к Администрации города Ялта Республики Крым, Департаменту имущественных и земельных отношений администрации города Ялта Республики Крым о признании права собственности на самовольное строение - гостевой дом площадью 111,8 кв. м, расположенный на земельном участке площадью 2770 кв.м с кадастровым номером №<номер> по адресу: <адрес>.

В обоснование заявленных требований указано, что у истца во владении и пользовании на праве долгосрочной аренды сроком до 2 ноября 2055 года находится земельный участок площадью 2770 кв.м с кадастровым номером №<номер> по адресу: <адрес>, коттедж 16, предназначенный для туристического обслуживания. На указанном земельном участке расположен принадлежащий истцу на праве собственности объект недвижимости - коттедж площадью 679,3 кв.м с кадастровым номером №<номер>. Кроме того, в границах указанного земельного участка истцом самостоятельно хозяйственным способом был выстроен отдельно стоящий объект недвижимости - гостевой дом площадью 111,8 кв.м. Инвентаризация указанного гостевого домика не проводилась, отельный почтовый адрес объекту не присваивался, на кадастровый учет он не поставлен. Поскольку у истца отсутствует разрешение на строительство, выданное уполномоченным органом, он не имеет возможности получить разрешение на ввод в эксплуатацию гостевого домика, что подтверждается сообщением Министерства жилищной политики и государственного строительного надзора Республики Крым № 7631/01-38/1 от 24 мая 2021 г. При этом объект недвижимости соответствует градостроительным нормам и правилам, виду разрешенного использования земельного участка, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Истец в судебное заседание не явился, будучи извещенным надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, от его представителя по доверенности ФИО3 в суд поступило заявление о рассмотрении дела в отсутствие истца, заявленные исковые требования поддерживает в полном объеме.

Ответчики Администрация города Ялта Республики Крым, Департамент имущественных и земельных отношений администрации города Ялта Республики Крым, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе путем размещения соответствующей информации на сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», явку представителей в судебное заседание не обеспечили, причины неявки суду не сообщены, отзыв на иск не представлен.

Третьи лица Министерство жилищной политики и государственного строительного надзора Республики Крым, Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, явку представителей не обеспечили. Министерством представлены письменные возражения, согласно которым в удовлетворении иска просит отказать, ссылаясь на то, что истец не выполнил все требования градостроительного законодательства, не оформил все предусмотренные законодательством разрешительные документы для ввода объекта капитального строительства в эксплуатацию (т. 1 л.д. 81-86).

В силу положений статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) суд счел возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом.

Изучив заявленные требования, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, что 13 февраля 2020 г. между муниципальным образованием городской округ Ялта в лице начальника Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялта Республики Крым (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял за плату во временное владение и пользование на срок до 2 ноября 2055 г. земельный участок общей площадью 2770 кв. м для строительства и обслуживания пансионата семейного отдыха, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №<номер>, вид разрешенного использования: туристическое обслуживание (т. 1 л.д. 121-140). Право аренды земельного участка ФИО2 зарегистрировано в установленном законом порядке 25 ноября 2020 г. (т. 1 л.д. 99-102).

На указанном земельном участке по адресу: <адрес>, расположено принадлежащее ФИО2 на праве собственности на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 25 декабря 2017 г. нежилое здание - коттедж литер Р площадью 679,3 кв. м с кадастровым номером №<номер> (т. 1 л.д. 151-153, 183-186).

Согласно техническом плану, выполненному кадастровым инженером ФИО-1 13 апреля 2021 г., на земельном участке с кадастровым номером №<номер> также расположено нежилое здание - гостевой дом площадью 111,8 кв. м (т. 1 л.д. 26-34).

27 апреля 2021 г. ФИО2 обратился в Министерство жилищной политики и государственного строительного надзора Республики Крым с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства - нежилого здания (гостевого дома), выстроенного хозяйственным способом на арендованном земельном участке с кадастровым номером №<номер>, приложив технический план здания и акт осмотра по визуальному обследованию здания № 3554-А от 10 августа 2020 г. (т. 1 л.д. 37).

Сообщением Министерства жилищной политики и государственного строительного надзора Республики Крым от 25 мая 2021 г. № 7631/01-38/1 ФИО2 разъяснено, что для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию застройщик или технический заказчик направляет, в том числе, документ, разрешающий строительство или реконструкцию, который получен до 21 марта 2014 г., либо документ, полученный в соответствии с нормативными правовыми актами Республики Крым до 31 декабря 2019 г., внесенный в Реестр поднадзорных объектов или в Реестр неподнадзорных объектов капитального строительства. В случае невозможности предоставить необходимые для выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию документы, ФИО2 рекомендовано обратиться в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку в порядке пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (т. 1 л.д. 38).

Истец, ссылаясь на отсутствие у него разрешения на строительство, и соответственно, на невозможность получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, обратился в суд с настоящим иском.

Согласно выводам заключения комплексной судебной строительно-технической и землеустроительной экспертизы от 30 июня 2022 г. № 270/3-2, 271/3-2, подготовленного экспертами Федерального бюджетного учреждения «Севастопольская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации», поскольку в нормативной литературе отсутствует понятие «гостевой дом», то исследование в части отнесения нежилого здания площадью 111,8 кв.м, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №<номер> по адресу: <адрес>, к типу - «гостевой дом», экспертами не проводилось.

Учитывая площадь, конфигурацию и целевое назначение помещений, входящих в исследуемый объект, установлено, что объект площадью 111,8 кв.м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №<номер> по адресу: <адрес>, представляет собой нежилое здание - средство размещения.

Указанное нежилое здание, исходя из требований строительных норм и правил Российской Федерации, имеет число этажей - 2 (подвал и первый этаж); этажность - 1 (первый этаж); общую площадь 111,8 кв. м; общую площадь помещений 109,5 кв.м, в том числе: в подвале - помещение 1 площадью 56,7 кв.м; на первом этаже: помещение 1 площадью 21,3 кв.м, помещение 2 площадью 3,0 кв.м, помещение 3 площадью 6,6 кв.м, помещение 4 площадью 3,0 кв.м, помещение 5 площадью 18,9 кв.м.

Установлено, что степень готовности объекта исследования - нежилого здания площадью 111,8 кв.м на момент проведения визуального обследования составляет 100 %.

Исследованием установлено, что объект исследования - нежилое здание площадью 111,8 кв.м, смонтированное на земельном участке с кадастровым номером №<номер> по адресу: <адрес>, соответствует градостроительным, строительным, противопожарным, санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам, а также соответствует документации по планировке территории, правилам землепользования и застройки, а именно:

- соответствует нормам и правилам, предусмотренным требованиями Градостроительного кодекса РФ;

- соответствует сейсмическим нормам и правилам, предусмотренным требованиями СП 14.13330.2018 «Строительство в сейсмических районах»;

- соответствует строительным нормам и правилам, предусмотренным требованиями СП 63.13330.2018 «Бетонные и железобетонные конструкции. Основные положения. Актуализированная редакция СНиП 52-01 -2003 (с Изменением N 1)»;

- соответствует параметрам застройки, предусмотренными требованиями Правилам землепользования и застройки муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым, утверждённым 19 июля 2019 г. решением Ялтинского городского совета № 86;

- соответствует санитарным нормам и правилам, предусмотренным требованиями СанПиН 1.2.3685-21 «Гигиенические нормативы и требования к обеспечению безопасности и (или) безвредности для человека факторов среды обитания» и СанПиН 2.1.3684-21 «Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территорий городских и сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных помещений, организации и проведению санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий»;

- соответствует противопожарным нормам и правилам, предусмотренным требованиям Федерального закона Российской Федерации от 30 декабря 2009 года N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», Федерального закона №123-Ф3 от 22.07.2008 г. «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», СП 1.13130.2020. «Свод правил. Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы».

Установлено, что объект исследования - нежилое здание площадью 111,8 кв.м соответствует требованиям, предъявляемым к механической безопасности объекта (при условии отсутствия внешнего воздействия), соответствует требованиям, предъявляемым к пожарной безопасности объекта, и, следовательно, с технической точки зрения, сохранение и эксплуатация объекта исследования не будет создавать угрозу жизни и здоровью граждан.

Нежилое здание площадью 111,8 кв.м расположено в границах земельного участка пл. 2770+/-18 кв.м с кадастровым номером №<номер> по адресу: <адрес>.

Размещение объекта - нежилого здания площадью 111,8 кв.м на земельном участке с кадастровым номером №<номер> соответствует установленной категории земель - земли населённых пунктов и виду разрешённого использования земельного участка - туристическое обслуживание, указанным в правоустанавливающей и кадастровой документации.

Поскольку установлено, что нежилое здание площадью 111,8 кв.м соответствует градостроительным, строительным, противопожарным, санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам; не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан (с технической точки зрения); расположено в границах земельного участка с кадастровым номером №<номер>; размещение объекта на указанном земельном участке соответствует установленной категории земель - земли населённых пунктов и виду разрешённого использования земельного участка - туристическое обслуживание, указанным в правоустанавливающей и кадастровой документации, эксперты пришли к выводу, что в случае сохранения данного объекта не имеется нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц (т. 2 л.д. 83-116).

Заключение комплексной судебной экспертизы принимается судом в качестве надлежащего доказательства по делу, поскольку оно полностью соответствует требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Не доверять заключению экспертов у суда также нет оснований, поскольку оно достаточно полное, ясное, содержит подробное описание исследованных объектов, указание на нормативно-техническую и правовую базу, порядок исследования, исчерпывающие выводы на поставленный вопрос. Заключение составлено экспертами, имеющими право на проведение такого рода исследований, эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации. Заключение, противоречащее выполненному, в материалах дела отсутствует.

В соответствии с пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Следовательно, для правильного разрешения спора о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную на публичном земельном участке, судам необходимо исследовать вопрос о наличии (либо отсутствии) совокупности условий, указанных в пункте 3 статьи 222 ГК РФ.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014 (далее - Обзор судебной практики от 19.03.2014), сформулирована правовая позиция о возможности признания права собственности на самовольное строение, возведенное лицом на земельном участке, предоставленном ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости.

Данная правовая позиция основана на положениях подпункта 2 пункта 1 статьи 40, пункта 1 статьи 41 ЗК РФ и пункта 1 статьи 615 ГК РФ, согласно которым арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Конституционный Суд Российской Федерации в определениях от 29.01.2015 № 101-О и от 27.09.2016 № 1748-О также указал, что пункт 3 статьи 222 ГК РФ направлен на защиту прав граждан, а также на обеспечение баланса публичных и частных интересов и тем самым на реализацию статей 17 (часть 3) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации, поэтому с учетом разъяснений, содержащихся в Обзоре судебной практики от 19.03.2014, право собственности на самовольное строение, возведенное гражданином без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано судом, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, по смыслу статьи 222 ГК РФ и приведенных разъяснений, право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, которому арендодатель предоставил земельный участок по договору аренды для возведения капитального объекта.

При рассмотрении споров данной категории необходимо учитывать условия договора аренды и волю собственника земельного участка на возведение строений конкретного типа.

В пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление № 10/22) разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при определении судом того, что единственными признаками самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство, к получению которого лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В названном пункте Постановления № 10/22 указано, что суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения.

Приведенное выше разъяснение направлено на то, чтобы воспрепятствовать явному злоупотреблению правом при легализации постройки.

В пункте 21 Обзора судебной практики № 2 (2020) также изложена правовая позиция, согласно которой иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен при наличии условий, указанных в пункте 3 статьи 222 ГК РФ, в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренно недобросовестного поведения.

Между тем в Обзоре судебной практики № 2 (2020) отмечено, что разъяснения пункта 26 Постановления № 10/22 не могут быть истолкованы так, что удовлетворение иска о признании права собственности на самовольную постройку допускается лишь тогда, когда истец своевременно и надлежаще обращался за получением недостающего разрешения. В подавляющем числе таких случаев при надлежащем обращении за разрешением оно будет выдано, а следовательно, обсуждаемый признак самовольности постройки будет отсутствовать.

Как установлено судом и подтверждено заключением судебной экспертизы, спорный объект недвижимости возведен ФИО2 на принадлежащем ему на праве аренды земельном участке, который соответствует градостроительным, строительным, противопожарным, санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам, не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан, его размещение соответствует установленной категории земель - земли населённых пунктов и виду разрешённого использования земельного участка - туристическое обслуживание. Таким образом, объект капитального строительства не нарушает законных прав и интересов третьих лиц.

Из представленных истцом доказательств следует, что им предпринимались меры к легализации возведенного нежилого здания. ФИО2 обращался в Министерство жилищной политики и государственного строительного надзора Республики Крым по вопросу выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в чем ему было отказано ввиду отсутствия полученного в установленном законом порядке документа, разрешающего строительство.

В соответствии с договором аренды, земельный участок с кадастровым номером №<номер> предоставлялся, в том числе, для целей строительства при получении соответствующих разрешений (п. 1.1, п. 4.4.17).

На основании вышеизложенного, учитывая, что отсутствие разрешения на строительство нельзя отнести к обстоятельствам, препятствующим в признании права собственности на самовольную постройку, а поведение истца нельзя квалифицировать как недобросовестное относительно принятия мер к легализации объекта недвижимости, при отсутствии в материалах дела доказательств нарушения прав и законных интересов публичного собственника земельного участка, публичных интересов, то оснований для отказа в удовлетворении исковых требований не имеется, в связи с чем суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований.

При этом суд также учитывает, что гражданское законодательство связывает признание права собственности на самовольную постройку не с формальным соблюдением получений соответствующих разрешений, а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки.

Что касается распределения судебных расходов между сторонами, то суд учитывает, что по общему правилу, установленному ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 настоящего Кодекса.

Вместе с тем, из разъяснений, содержащихся в п. 5 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» следует, что при распределении судебных издержек необходимо учитывать особенности материального правоотношения, из которого возник спор, и фактического процессуального поведения каждого ответчика (ст. 40 ГПК РФ, ст. 41 КАС РФ, ст. 46 АПК РФ).

Учитывая, что рассмотрение спора судом было вызвано, в том числе невозможностью оформления права собственности ФИО2 на самовольное строение в досудебном порядке ввиду отсутствия разрешительных документов, суд не усматривает оснований для возложения на ответчиков обязанности по возмещению судебных расходов, понесенных истцом по уплате государственной пошлины при подаче иска и за проведение судебной экспертизы.

Руководствуясь ст. ст. 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО2 к Администрации города Ялта Республики Крым, Департаменту имущественных и земельных отношений администрации города Ялта Республики Крым о признании права собственности на самовольное строение - удовлетворить.

Признать за ФИО2, <дата> года рождения, право собственности на самовольное строение - нежилое здание общей площадью 111,8 кв.м; количество этажей - 2 (подвал и первый этаж), этажность - 1 (первый этаж); состоящее из помещений общей площадью 109,5 кв.м, в том числе: в подвале - помещение 1 площадью 56,7 кв.м; на первом этаже: помещение 1 площадью 21,3 кв.м, помещение 2 площадью 3,0 кв.м, помещение 3 площадью 6,6 кв.м, помещение 4 площадью 3,0 кв.м, помещение 5 площадью 18,9 кв.м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером №<номер> по адресу: <адрес>.

Данное решение является основанием для осуществления Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру Республики Крым постановки на государственный кадастровый учет нежилого здания, а также регистрации права собственности на него за ФИО2.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Крым в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ялтинский городской суд Республики Крым.

Судья О.И. Кулешова

Решение суда изготовлено

в окончательной форме 20 октября 2022 г.