Гражданское дело № 2-284/2023
55RS0005-01-2022-005785-18
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
30 января 2023 года город Омск
Первомайский районный суд города Омска
под председательством судьи Базыловой А.В.,
при секретаре Корененко А.Б., при помощнике судьи Хаджиевой С.В., осуществлявшей подготовку дела к судебному разбирательству,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к А.енко (ФИО4) А.В. о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения,
установил:
ФИО1 обратился в суд с иском к А.енко (ФИО4) А.В. о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения, указав в обоснование на то, что, нуждаясь в получении займа, обратился к А.енко А.В. с предложением о заключении между ними договора займа денежных средств. В связи с чем ФИО2 предложила ему подписать договор купли-продажи недвижимости, целью которого будет обеспечение суммы займа, пояснив, что по процедуре это будет то же самое, что и предоставление займа под залог квартиры. Подписывать документы на иных условиях ФИО2 отказалась. ФИО1 согласился на подписание указанных документов, так как испытывал потребность в получении денежных средств.
30 апреля 2021 года между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи нежилого помещения 2П, находящегося в цокольном этаже жилого <адрес>, общей площадью 298,8 кв.м., кадастровый №. От имени ФИО1 по доверенности действовал представитель ФИО3. Указанный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области 05 мая 2021 года, номер регистрации №.
Согласно п. 3.1. Договора купли-продажи, цена продаваемого объекта недвижимости составляет сумму в размере 1400000 рублей.
В соответствии с п. 3.2 Договора купли-продажи оплата производится покупателем в течение 1 календарного дня с момента передачи объекта по акту приема-передачи в наличной, либо безналичной форме, либо иным согласованным сторонами способом.
В силу п.п. 4.1-4.3. Договора купли-продажи передача нежилого помещения 2П осуществляется по акту приема-передачи, который подписывается вместе с подписанием договора, после чего у покупателя возникает право пользования объектом, переход права собственности на объект переходит к покупателю с момента государственной регистрации перехода права собственности.
Акт приема-передачи подписан вышеуказанными сторонами в день подписания Договора купли-продажи - 30 апреля 2021 года, на нем сделана надпись ФИО3 о том, что расчет произведен полностью. Между тем, фактически расчет по Договору купли-продажи за покупку нежилого помещения 2П не производился.
Также указал, что стоимость нежилого помещения 2П определена исключительно, исходя из договора займа и составляет 1400000 рублей, то есть сумма займа в размере 1200000 рублей и сумма процентов за пользование займом в размере 200000 рублей.
В этот же день, 30 апреля 2021 года между ФИО1 (Заемщик) и ФИО2 (Займодавец) заключен договор займа на следующих условиях: сумма займа – 1200000 рублей (п. 1.1 договора); срок возврата займа - 31 октября 2021 г. (п. 2.2 договора); проценты за пользование суммой займа - 200000 рублей, выплачиваются при внесении платежа по договору -не позднее 31 октября 2021 года; неустойка за просрочку возврата займа - 0,4 процента от суммы долга за каждый день просрочки (п. 4.1, 4.2 договора).
Факт передачи ответчику заемных денежных средств в сумме 1200000 рублей подтверждается распиской от 30 апреля 2021 года. При этом на договоре займа собственноручно ФИО2 сделана надпись о том, что она обязуется вернуть нежилое помещение 2П обратно ФИО1 после полной выплаты суммы займа и процентов за пользование займом.
29 октября 2021 года ФИО1 произвел полный расчет по договору займа с ФИО2, выплатив ей сумму займа в размере 1200000 рублей, а также проценты за пользование займом в размере 200000 рублей, что подтверждается составленной между сторонами распиской.
После полного расчета по договору займа ФИО1 обратился к ФИО2 с вопросом о продаже нежилого помещения обратно ему, на что ответчик ответила отказом, пояснив, что является собственником нежилого помещения 2П.
Считает, что, так как намерением заключения договора купли-продажи нежилого помещения 2П выступала исключительно необходимость заключения договора займа, а не отчуждение объекта недвижимости, то договор купли-продажи является притворной сделкой.
Фактически договор купли-продажи недвижимости является одновременно и безденежной сделкой, поскольку денежные средства ФИО1 получены только по договору займа, в сумме 1200000 рублей, по Договору купли-продажи от 30 апреля 2021 года ФИО1 никаких денежных средств за нежилое помещение 2П не получал. О данных фактах, помимо заключенного договора займа межу сторонами также свидетельствует крайне заниженная цена на нежилое помещение, которая составляет согласно данным публичной кадастровой карты - 8256142,8 рублей. Тогда как в договоре купли-продажи указана стоимость, равная сумме займа и процентов за пользование займом.
На основании изложенного, просит признать договор купли-продажи от 30 апреля 2021 года, заключенный между ФИО1 и А.енко (ФИО4) А.В. недействительным и применить последствия недействительности сделки.
Признать недействительной запись в ЕГРП о государственной регистрации права собственности А.енко (ФИО4) А.В. на нежилое <адрес>, находящееся в цокольном этаже жилого лома № 11 по ул. В.М. Шукшина в г. Омске.
Истец ФИО1, будучи надлежащим образом, извещенным о дне и месте судебного разбирательства, в суд не явился, в заявлении просил рассмотреть дело без его участия.
В судебном заседании представитель истца ФИО3, действующий на основании доверенности, заявленные требования поддержал по указанным в иске основаниям. Пояснил, что его доверитель заключил договор займа, а к нему договор залога, но оформили его как договор купли-продажи.
Ответчик ФИО4, будучи надлежащим образом, извещенной о дне и месте судебного разбирательства, в суд не явилась, в заявлении просила рассмотреть дело без ее участия.
Представитель ответчика ФИО5 действующая на основании доверенности, в судебном заседании указала, что был заключен договор займа и в обеспечение его был заключен договор купли-продажи. Истец по договору займа погасил задолженность в полном объеме. Однако на сегодняшний день опять оформить передачу нежилого помещения по договору купли-продажи невозможно, так как будет начислен налог. Оставила разрешение вопроса на усмотрение суда.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по Омской области, будучи надлежащим образом, извещенным о дне и месте судебного разбирательства, в суд не явился, в отзыве на исковое заявление просил рассмотреть дело без его участия.
Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, оценив в совокупности собранные по делу доказательства, пришел к следующему.
На основании абз. 4 ст. 12 ГПК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.
Согласно части 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации, осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
С учетом правового содержания ст. 153 Гражданского кодекса РФ, а также общих условий действительности сделок, последние представляют собой осознанные, целенаправленные, волевые действия лиц, совершая которые, они ставят цель достижения определенных правовых последствий.
Таким образом, обязательным условием сделки как волевого правомерного юридического действия субъекта гражданских правоотношений является направленность воли лица при совершении сделки на достижение определенного правового результата (правовой цели), влекущего установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Согласно положениям ч.1 и ч.2 ст.166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что предметом спора является нежилое помещение, площадью 298,8 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> с кадастровым номером №.
А.енко А.В. являлся собственником указанного помещения на основании договора купли-продажи от 30 апреля 2021 года, заключенного с ФИО3, действующего по нотариально удостоверенной доверенности от 27.04.2021 года от имени и в интересах ФИО1
Право собственности ФИО1 было зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается сведениями в деле правоустанавливающих документов объекта недвижимости.
Как следует из содержания представленного суду договора купли - продажи спорного нежилого помещения от 30 апреля 2021 года, в результате его заключения ФИО1 передал, а ФИО2 приобрела в собственность нежилое <адрес>, находящееся в цокольном этаже жилого <адрес>, общей площадью 298,8 кв.м., кадастровый №.
В соответствии с п. 3.1 договора купли-продажи сторонами согласована цена продаваемого объекта и составляет сумму в размере 1400000 рублей.
Из акта приема-передачи от 30 апреля 2021 года следует, что ФИО3, действующий по нотариально удостоверенной доверенности от 27.04.2021 года от имени и в интересах ФИО1 передал, а ФИО2 приняла объект - нежилое <адрес>, находящееся в цокольном этаже жилого <адрес>, общей площадью 298,8 кв.м., кадастровый №, согласно условиям договора купли-продажи от 30.04.2021, стоимость нежилого помещения составляет 1400000 рублей. Продавец передал, а покупатель принял комплект ключей.
Положениями ч.2 ст.170 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.
Из содержания приведенной выше нормы следует, что притворная сделка фактически включает в себя две сделки: притворную сделку, совершаемую для вида (прикрывающая сделка) и сделку, в действительности совершаемую сторонами (прикрываемая сделка). Поскольку притворная (прикрывающая) сделка совершается лишь для вида, одним из внешних показателей ее притворности служит не совершение сторонами тех действий, которые предусматриваются данной сделкой. Таким образом, по основанию притворности недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки.
Учитывая изложенное, в предмет доказывания по делам и признании недействительными притворных сделок входит установление действительной воли сторон, направленной на достижение определенного правового результата, который они имели ввиду при заключении договора.
Согласно правовой позиции, изложенной в п. п. 87, 88 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях.
В соответствии со статьей 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Пунктом 1 статьи 549 ГК РФ определено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В соответствии с пунктом 1 статьи 334 ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства, обеспеченного залогом, кредитор вправе получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами залогодателя. По общему правилу залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в том числе неустойку (ст. 337 ГК РФ).
Согласно статье 339 ГК РФ в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом.
Установлено, что оспариваемой сделке купли-продажи спорного нежилого помещения предшествовало заключение договора займа от 30 апреля 2021 года, совершенного между ФИО2 (займодавец) и ФИО1 (заемщик), по условиям которого займодавец передает в собственность заемщику денежные средства в размере 1200000 рублей, а заемщик обязуется вернуть займодавцу сумму займа и начисленные на нее проценты в размере и сроки, которые предусмотрены договором.
Из пунктов 2.1., 2.2 договора займа следует, что займодавец передает заемщику сумму займа 30 апреля 2021 г. Факт передачи денежных средств удостоверяется распиской заемщика в получении суммы займа. Заемщик возвращает займодавцу сумму займа не позднее 31 октября 2021 года.
Разделом 3 договора займа предусмотрено, что за пользование займом заемщик выплачивает займодавцу проценты в размере 200000 рублей. Проценты за пользование займом уплачиваются заемщиком одновременно с возвратом суммы займа – то есть не позднее 31 октября 2021 года.
Факт получения ФИО1 от ФИО2 денежных средств по договору займа, сторонами не оспаривается, подтверждается распиской ФИО1 от 30.04.2021 г., что соответствует требованиям ч.2 ст. 808 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Кроме того 30.04.2021 на обратной стороне договора займа ФИО2 собственноручно указала, что обязуется возвратить ФИО1 нежилое <адрес> по адресу: <адрес>, общей площадью 298,8 кв.м. после полной выплаты им суммы займа 1200000 рублей и процентов в размере 200000 рублей, путем заключения с ним договора купли-продажи.
Из представленной истцом расписки следует, что ФИО2 получила от ФИО1 денежные средства в сумме 1200000 рублей – сумма займа по договору займа от 30.04.2021, проценты за пользование суммой займа в размере 200000 рублей по договору займа от 30.04.2021. И на обратной стороне ФИО2 собственноручно указала, что претензий по исполнению договора от 30.04.2021 к ФИО1 не имеет.
Сторонами сделки ФИО2 и ФИО1 при совершении оспариваемого договора купли-продажи не выполнены условия, предусмотренные пунктом 1 статьи 556 ГК РФ, поскольку в действительности продавец нежилого помещения ФИО1, не передавал спорное нежилое помещение покупателю ФИО2, продолжает владеть и пользоваться им по настоящее время, осуществляет полномочия собственника нежилого помещения, производит за него оплату.
Довод истца о том, что он до настоящего времени пользуется нежилым помещением, не оспаривался ответчиком и его представителем.
Представитель ответчика в судебном заседании не отрицал, что договор купли-продажи заключался как договор залога к договору займа от 30.04.2021 г.
Таким образом, фактической передачи спорного нежилого помещения покупателю ФИО2 не производилось, оплату за нежилое помещение до настоящего времени производит ФИО1, доказательств обратного стороной ответчика суду не представлено.
При таких обстоятельствах, оспариваемый ФИО1 договор купли-продажи следует признать притворной сделкой, а потому ничтожным, не порождающим правовые последствия, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, а, следовательно, недействителен с момента его совершения, поскольку он прикрывает договор займа с залогом недвижимости от 30 апреля 2021 года. Из совокупности представленных доказательств, а также пояснений участвующих в деле лиц, суд приходит к выводу о том, что целью договора купли-продажи спорного нежилого помещения являлась не его купля-продажа, а обеспечение исполнения обязательств по договору займа с залогом недвижимого имущества (ипотеки).
Суд при этом учитывает, что договор займа и договор купли-продажи нежилого помещения были заключены в один день 30 апреля 2021 года, а также то, что сумма денежных средств переданных истцу по договору займа в размере 1200000 рублей с учетом процентов в размере 200000 рублей соответствует сумме указанной как стоимость нежилого помещения по договору купли-продажи – 1400000 рублей, что в совокупности с исследованными судом доказательствами, косвенно свидетельствует о притворности договора купли-продажи, подменяющего собой договор залога.
Проанализировав содержание правопорождающих и правоустанавливающих документов, объяснения сторон об обстоятельствах совершения сделки, а также последовательность действий, совершенных участниками спорных правоотношений, суд приходит к выводу о наличии взаимной связи между оспариваемой сделкой купли-продажи нежилого помещения от 30 апреля 2021 года и отношениями по договору займа между ФИО1 и ФИО2
Каких-либо иных доказательств наличия у сторон оспариваемой сделки воли на фактическое поступление во владение покупателя объекта купли-продажи, суду не представлено.
Анализируя и оценивая совокупность исследованных доказательств, суд приходит к выводу о том, что в ходе судебного разбирательства факт притворности оспариваемого договора купли-продажи нашел своё подтверждение. Действительной волей обеих сторон, по мнению суда, было именно обеспечение исполнения ФИО1 обязательств по договору займа от 30 апреля 2021 года, в связи с чем суд приходит к выводу о наличии оснований для признания договора купли-продажи нежилого помещения <адрес>, находящегося в цокольном этаже жилого <адрес>, заключенного 30 апреля 2021 года между ФИО1 от имени и в интересах которого действовал ФИО3, на основании нотариально удостоверенной доверенности от 27.04.2021 года и ФИО2 притворным, то есть прикрывающим иную сделку – договор залога. Совокупность исследованных судом доказательств свидетельствует о том, что ФИО1 не имел намерений продавать спорное нежилое помещение, а имел цель обеспечить исполнение обязательств по договору займа, у ФИО2 также не было намерений приобрести спорное нежилое помещение.
В силу ч.ч.1, 2 ст. 167 Гражданского кодекса российской Федерации, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Согласно ч. 1 ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
В связи с признанием судом недействительной вышеуказанной сделки решение суда является основанием для применения заявленных истцом последствий недействительности сделок в виде передачи в собственность истца спорного нежилого помещения и для погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации права собственности ФИО2
Настоящее решение является основанием для регистрации права собственности за ФИО1 на спорное имущество – нежилое помещение <адрес>, находящееся в цокольном этаже жилого <адрес>, общей площадью 298,8 кв.м., кадастровый №.
Учитывая изложенное, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд -
решил:
Иск ФИО1 удовлетворить.
Признать договор купли-продажи от 30.04.2021 года, заключенный между ФИО1 и А.енко (ФИО4) А.В. недействительной сделкой.
Применить последствия недействительности сделки.
Истребовать нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, из владения А.енко (ФИО4) А.В..
Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области погасить в Едином государственном реестре недвижимости запись № от 05.05.2021 года о государственной регистрации права собственности А.енко А.В. на нежилое помещение.
Восстановить право собственности ФИО1 на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме путем подачи жалобы через Первомайский районный суд города Омска.
Судья: Базылова А.В.
Решение изготовлено в окончательной форме 06 февраля 2023 года.