Дело № 2-3-70/2023

УИД: 82RS0001-03-2023-000073-20

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

п. Оссора Карагинского района Камчатского края 20 сентября 2023 года

Олюторский районный суд Камчатского края в составе:

председательствующего – судьи Олюторского районного суда Камчатского края, осуществляющего постоянное судебное присутствие в п. Оссора Карагинского района Камчатского края, Кошевой Н.Н.,

при помощнике судьи, ведущим протокол судебного заседания, ФИО1,

с участием прокурора Карагинского района Камчатского края Супруненко И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению заместителя прокурора Карагинского района Камчатского края в интересах Карагинского муниципального района, неопределенного круга лиц к администрации Карагинского муниципального района, ФИО2 о признании недействительными пунктов договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

заместитель прокурора Карагинского района Камчатского края обратился в суд с иском в интересах Карагинского муниципального района, неопределенного круга лиц к администрации Карагинского муниципального района (далее по тексту – администрация), ФИО2 о признании недействительными пунктов 6.2.6, 8.6, 8.8 договора аренды земельного участка от 11 ноября 2022 года № 121, заключенного между администрацией и ФИО2

В обоснование требования указал, что в ходе проведенной проверки соблюдения администрацией требований законодательства при предоставлении гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности установлено, что 11 ноября 2022 года между ответчиками заключен договор аренды земельного участка № 121, по условиям которого Арендодатель передал, а Арендатор принял во временное пользование на условиях аренды земельный участок, кадастровый №, площадью 1 696 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, местоположение: <адрес>, срок аренды установлен на 20 лет, вместе с тем, отдельные пункты договора аренды не соответствуют положениям действующего законодательства.

Так, пункт 6.2.6 договора аренды, согласно которому Арендатор обязуется не сдавать арендуемый участок в субаренду без письменного разрешения Арендодателя, пункты 8.6, 8.8 договора аренды, устанавливающие возможность расторжения договора аренды по решению суда в случае нарушения другой стороной других условий договора, не соответствуют положениям пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ, предусматривающего, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Указывает, что указанные условия договора аренды, помимо прав Арендатора, нарушают публичные интересы, а также права и охраняемые законом интересы третьих лиц – неопределенного круга лиц – потенциальных субарендаторов, что свидетельствует о ничтожности оспариваемых условий договора, кроме того передача в пользование земельного участка с нарушением положений действующего законодательства свидетельствует о неэффективном использовании администрацией муниципального имущества, являющегося экономической основой местного самоуправления, свидетельствует о недостаточной реализации органом местного самоуправления возложенных полномочий по решению вопросов местного значения.

В судебном заседании прокурор Карагинского района Камчатского края Супруненко И.В. на удовлетворении требования настаивал по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Администрация Карагинского муниципального района в судебное заседание своего представителя не направила, о дате и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, посредствам телефонограммы просила рассмотреть дело в отсутствие представителя; согласно письменному заявлению исковые требования признала, указала, что последствия признания иска понятны

ФИО2 участия в судебном заседании не принимал, о дате и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Руководствуясь положениями статьи 167 ГПК РФ, суд рассмотрел дело в отсутствие неявившегося представителя администрации и ответчика ФИО2 по имеющимся в деле доказательствам.

Выслушав истца, исследовав материалы настоящего дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 45 ГПК РФ прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса РФ установлено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктом 2 названной статьи сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как следует из разъяснений Пленума Верховного Суда РФ, изложенных в абзаце втором пункта 74 его постановления от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Согласно пункту 75 указанного постановления Пленума Верховного Суда РФ применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 Гражданского кодекса РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 Гражданского кодекса РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

В силу статьи 180 Гражданского кодекса РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Положениями статьи 619 Гражданского кодекса РФ предусмотрены случаи досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, а также определено, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ.

Пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса РФ установлено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Таким образом, в связи с особым объектом регулирования, нормы земельного законодательства являются специальными по отношению к нормам гражданского законодательства.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Как следует из разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенных в пункте 18 его постановления от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах применения земельного законодательства», рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие Земельного кодекса РФ, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Согласно пункту 23 указанного постановления в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса РФ и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса РФ, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Таким образом, в отношении договоров аренды публичных земельных участков, заключенных на срок более пяти лет, предусмотрен специальный порядок их досрочного расторжения только в судебном порядке и при наличии существенности допущенных арендатором нарушений, поэтому односторонний отказ арендодателя от исполнения таких договоров во внесудебном порядке невозможен.

Из материалов дела следует и в судебном заседании установлено, что 11 ноября 2022 года между администрацией и ФИО2 заключен договор аренды земельного участка № 121 на основании подпункта 3 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ (без аукциона), по условиям которого Арендодатель предоставил Арендатору во временное пользование земельный участок, категория земель – земли населенных пунктов, кадастровый №, местоположение: <адрес>, площадью 1 696 кв.м, находящийся в муниципальной собственности, для личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок) (л.д. 13 - 18).

В соответствии с пунктом 3.2 договора срок аренды земельного участка установлен на 20 лет, с 11 ноября 2022 года по 10 ноября 2042 года.

Согласно пункту 6.2.6 договора Арендатор обязуется, в числе прочего, не сдавать арендуемый земельный участок в целом в субаренду без письменного разрешения Арендодателя; о сдаче части земельного участка Арендатор обязан уведомить Арендодателя письменно.

Пунктом 8.6 договора аренды предусмотрено, что договор аренды может быть расторгнут по решению суда в случае нарушения другой стороной иных условий настоящего договора.

В силу пункта 8.8 договора в случае своевременного (до истечения срока действия договора) предупреждения Арендодателем Арендатора о прекращении договорных отношений, договор прекращает свое действие с даты, обозначенной в пункте 3.2 настоящего договора.

Поскольку в данном случае предметом заключенного между ответчиками договора аренды земельного участка выступает публичный земельный участок, договор заключен на срок более пяти лет, то к спорным правоотношениям подлежат применению положения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ, допускающие возможность передачи арендатором прав и обязанностей по договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления, а также невозможность одностороннего отказа арендодателя от исполнения таких договоров во внесудебном порядке.

Разрешая спор по существу, суд, руководствуясь приведенными положениями действующего земельного законодательства и разъяснениями по его применению, приходит к выводу о том, что требование прокурора является обоснованным и подлежит удовлетворению, поскольку оспариваемые пункты договора аренды земельного участка, заключенного между ответчиками, прямо противоречат условиям императивных положений пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ.

Включение администрацией в договор аренды земельного участка условий явно противоречащих действующему земельному законодательству является нарушением публичных интересов. Применение при заключении сделок типовых договоров аренды, содержащих условия, противоречащие законодательству, не может соответствовать принципам добросовестного ведения деятельности участниками гражданского оборота и баланса публичных и частных интересов, может повлечь нарушение прав неограниченного числа арендаторов.

При этом, суд учитывает, что недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части. Оснований для вывода о том, что вышеуказанный договор аренды земельного участка не мог быть совершен без включения недействительной части из материалов дела не усматривается.

Удовлетворяя требование прокурора, суд учитывает признание иска администрацией исходя из положений статьи 39 ГПК РФ, признание иска ответчиком сделано добровольно, не противоречит закону и не нарушает права и законные интересы других лиц.

Руководствуясь статьями 173, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования заместителя прокурора Карагинского района Камчатского края в интересах Карагинского муниципального района, неопределенного круга лиц к администрации Карагинского муниципального района (ИНН <***>), ФИО2 (паспорт: №) удовлетворить.

Признать недействительными пункты 6.2.6, 8.6, 8.8 договора аренды земельного участка от 11 ноября 2022 года № 121, заключенного между администрацией Карагинского муниципального района и ФИО2.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Камчатский краевой суд путем принесения жалобы через Постоянное судебное присутствие Олюторского районного суда Камчатского края в п. Оссора Карагинского района Камчатского края в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 20 сентября 2023 года.

Судья Н.Н. Кошевая