дело № 2-966/2026
23RS0031-01-2025-013569-95
ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
20 января 2026 года г. Краснодар
Ленинский районный суд г. Краснодара в составе:
председательствующего судьи Мохового М.Б.,
при секретаре ФИО3,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО «СтройИнвест-Кубань» о признании недействительным акта приема-передачи,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд к ООО «СтройИнвест-Кубань» с иском о признании недействительным одностороннего акта № приема-передачи <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ ООО «СтройИнвест-Кубань» по договору №-КК-Д/2014 долевого участия в строительстве многоэтажного жилого дома по адресу: г. Краснодар, <адрес>.
Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СтройИнвест-Кубань» и ООО «Кристалл-Комфорт» был заключен договор №-КК-Д/2014 участия в строительстве многоэтажного жилого дома по адресу: г. Краснодар, <адрес>.
По условиям договора, объектом является «многоэтажный жилой дом со встроенными помещениями, автостоянкой и магазином с офисными помещениями по адресу: г. Краснодар, <адрес>,-3 этап строительства Литер А, Б, В на земельном участке общей площадью 6478 кв.м., с кадастровым номером 23:43:0145075:2587, расположенный по адресу: г. Краснодар, <адрес>, в Прикубанском внутригородском округе, согласно разрешению на строительство.
Объектом долевого строительства (квартирой) является - жилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства, после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (п. 1.3 договора).
В силу п. 4.1 договора срок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства - первое полугодие 2016 года.
Срок строительства и получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию может быть изменен в случае внесения изменений в проектную документацию и (или) проектную декларацию (п.4.2).
ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Кристалл-Комфорт» (дольщик) и истцом ФИО1 (цессионарий) был заключен договор цессии, по условиям которого цедент уступил, а цессионарий принял права и обязанности в полном объеме по договору №-КК-Д/2014 от ДД.ММ.ГГГГ по объекту: 2-комнатная квартиру, условный №, общей проектной площадью 70,1 кв.м., расположенную на 16 этаже, по адресу: г. Краснодар, <адрес>.
Согласно п.4.1 Договора №- КК-Д/2014 от ДД.ММ.ГГГГ срок передачи объекта участнику долевого строительства до ДД.ММ.ГГГГ. Однако до сих пор квартира истцу не передана, уведомление о необходимости принятия квартиры по акту приема- передачи не направлено.
Застройщик до настоящего времени не передал по акту приема- передачи истцу - участнику долевого строительства указанную квартиру, что подтверждено вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г. Краснодара от ДД.ММ.ГГГГ и неоконченное исполнительное производство в ОСП по <адрес> г. Краснодара №-ИП (предыдущий №-ИП) на основании исполнительного листа от ДД.ММ.ГГГГ № ФС 032316069.
В качестве доказательства исполнения обязательств по настоящему договору ответчик представил односторонний акт № приема-передачи <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. При этом ответчиком в адрес истца заказным письмом с уведомлением сообщения о завершении строительства многоквартирного дома, о готовности объекта долевого строительства к передаче с приложением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а также предупреждения участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства не направлялось.
Действия ответчика по составлению одностороннего акта № от ДД.ММ.ГГГГ являются незаконными, а акт № от ДД.ММ.ГГГГ ничтожным, по своему правовому содержанию не влечет правовых последствий.
Истец и его представитель в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела надлежаще извещены, причин неявки суду не сообщили.
Ответчик в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного разбирательства извещен надлежащим образом, причин неявки суду не сообщил, возражений на иск не представил, ходатайства об отложении рассмотрения дела в суд не направил.
Согласно ст. 233 ГПК РФ в случае неявки в судебное заседание ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, не сообщившего об уважительных причинах неявки и не просившего о рассмотрении дела в его отсутствие, дело может быть рассмотрено в порядке заочного производства.
Принимая во внимание неявку ответчика в судебное заседание, сроки рассмотрения гражданских дел, суд считает возможным рассмотреть дело в порядке заочного производства.
Исследовав материалы дела, оценив в совокупности представленные доказательства, суд пришел к следующему.
Согласно п. 4 ст. 421 ГПК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов на основании договора участия в долевом строительстве, регулируются Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
В силу п. 9 ст. 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, в части, не урегулированной этим Федеральным законом, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей.
При применении Закона РФ «О защите прав потребителей» к указанным правоотношениям необходимо иметь ввиду, что Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрена иная, отличная от законодательства о защите прав потребителей ответственность и иные штрафные санкции за нарушение обязательств по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СтройИнвест-Кубань» и ООО «Кристалл-Комфорт» был заключен договор №-КК-Д/2014 участия в строительстве многоэтажного жилого дома по адресу: г. Краснодар, <адрес>.
По условиям договора, объектом является «многоэтажный жилой дом со встроенными помещениями, автостоянкой и магазином с офисными помещениями по адресу: г. Краснодар, <адрес>,-3 этап строительства Литер А, Б, В на земельном участке общей площадью 6478 кв.м., с кадастровым номером 23:43:0145075:2587, расположенный по адресу: г. Краснодар, <адрес>, в Прикубанском внутригородском округе, согласно разрешению на строительство.
Объектом долевого строительства (квартирой) является - жилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства, после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (п. 1.3 договора).
В соответствии с п. 2.1 договора, застройщик обязался своими силами и (или) с привлечением других лиц, в предусмотренный договором срок построить жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать участнику по передаточному акту квартиру, а участник обязуется принять по акту приема-передачи объект и уплатить обусловленную договором цену.
В силу п. 4.1 договора срок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства - первое полугодие 2016 года.
Срок строительства и получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию может быть изменен в случае внесения изменений в проектную документацию и (или) проектную декларацию (п.4.2).
ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Кристалл-Комфорт» (дольщик) и истцом ФИО1 (цессионарий) был заключен договор цессии, по условиям которого цедент уступил, а цессионарий принял права и обязанности в полном объеме по договору №-КК-Д/2014 от ДД.ММ.ГГГГ по объекту: 2-комнатная квартиру, условный №, общей проектной площадью 70,1 кв.м., расположенную на 16 этаже, по адресу: г. Краснодар, <адрес>.
В соответствии с п. 1.2 договора цедент уступает, а цессионарий принимает на себя права и обязанности по основному договору в объеме правоотношений по строительству и приобретению в собственность двухкомнатной квартиры, строительный №, расположенная на 16 этаже, литер В, 1-й подъезд, проектной общей площадью 70,1 кв.м, (в том числе лоджии с понижающим коэффициентом - 0,5, балконы с понижающим коэффициентом - 0,3), проектной жилой площадью 33,8 кв.м.
Согласно п. 2.1 данного договора, сумма передаваемого требования составляет 2 388 000 рублей.
Договор цессии (уступки требования) № от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован в Росреестре в установленном законом порядке.
Платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 1 500 000 рублей и квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 888 000 рублей подтверждается полная оплата истца по договору цессии от ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно п.4.1 по договору долевого участия в строительстве №- КК-Д/2014 от ДД.ММ.ГГГГ срок передачи объекта участнику долевого строительства до ДД.ММ.ГГГГ. Однако, как следует из искового заявления, и ответчиком не опровергнуто, до настоящего времени квартира истцу не передана, уведомление о необходимости принятия квартиры по акту приема- передачи не направлено.
Указанные обстоятельства подтверждаются заочным решением Ленинского районного суда г. Краснодара от ДД.ММ.ГГГГ, вступившего в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, которым суд обязал ООО «СтройИнвест-Кубань» передать ФИО1 объект долевого строительства - двухкомнатную <адрес> (строительный номер по проекту), проектной общей площадью 70,1 кв.м., проектной жилой площадью 33,8 кв.м., расположенную на 16 этаже многоквартирного дома по адресу: г. Краснодар, <адрес>, в состоянии соответствующим договору и со всей сопутствующей документацией, в том числе актом приема-передачи квартиры, ключами, паспортами на приборы учета, копией разрешения на ввод в эксплуатацию для государственной регистрации права собственности.
На основании указанного решения на основании исполнительного листа от ДД.ММ.ГГГГ № ФС 032316069 в ОСП по <адрес> г. Краснодара возбуждено исполнительное производство №-ИП (предыдущий №-ИП).
В качестве доказательства исполнения обязательств по настоящему договору ответчик представил односторонний акт № приема-передачи <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ.
Вместе с тем, как следует из искового заявления, ответчиком в адрес истца заказным письмом с уведомлением сообщения о завершении строительства многоквартирного дома, о готовности объекта долевого строительства к передаче с приложением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а также предупреждения участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства не направлялось.
Указанные обстоятельства ответчиком в судебном заседании не опровергнуты.
В силу ч. 1 ст. 8 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства.
На основании ч.4 ст. 8 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.
Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 данной статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 названной статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 этой статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 этой же статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу (часть 6).
Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от ДД.ММ.ГГГГ N 2625-О, часть 6 статьи 8 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" направлена на защиту интересов застройщика в перечисленных в ней случаях. Предусмотренные ею нормы не предполагают права застройщика составить односторонний документ о передаче объекта долевого строительства, если в силу части 5 данной статьи дольщик вправе отказаться от подписания такого документа до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 того же федерального закона и возникших в связи с созданием объекта с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи 7 того же федерального закона обязательных требований, приведшими к ухудшению качества объекта долевого строительства, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования.
Из приведенных норм в их взаимосвязи и акта их толкования следует, что юридически значимым и подлежащим доказыванию является факт исполнения застройщиком обязанности по уведомлению участника долевого строительства о завершении строительства, о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также по его предупреждению о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия.
Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный Законом об участии в долевом строительстве срок или при отказе участника долевого строительства от принятия такого объекта застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.
При этом указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения о завершении строительства, либо когда оператор почтовой связи вернул заказное письмо, поскольку участник долевого строительства отказался от его получения или в связи с его отсутствием по указанному им почтовому адресу.
При этом факта необоснованного уклонения ФИО1 от принятия квартиры судом не установлено.
В силу ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).
В соответствии с требованиями ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами.
Согласно ч.2 ст. 162 ГК РФ в случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность.
В соответствии с требованиями ч.2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна.
Разрешая исковые требования о признании одностороннего акта приема-передачи недействительными удовлетворяя их, суд исходит из того, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ у застройщика не имелось предусмотренных ч. 6 ст. 8 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" оснований для составления одностороннего акта передачи объекта долевого строительства, доказательств того, что истец неправомерно отказывался или уклонялся, являясь участником долевого строительства, от принятия объекта, суду представлено не было.
Доказательства направления истцу уведомления о сроках подписания передаточного акта, либо об окончании сроков строительства, о введении дома в эксплуатацию ответчиком суду не представлены, в связи с чем, суд приходит к выводу, что действия ответчика по составлению одностороннего акта № от ДД.ММ.ГГГГ являются незаконными, а сам указанный акт является ничтожным, и по своему правовому содержанию не влечет правовых последствий.
В соответствии со ст. 103 ГПК РФ, с ответчика в доход государства подлежит взысканию государственная пошлина, исчисленная по правилам ст.333.19 Налогового кодекса РФ в размере 20000 рублей.
Руководствуясь ст.ст.194-198, 233- 235 ГПК РФ суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к ООО «СтройИнвест-Кубань» о признании недействительным акта приема-передачи - удовлетворить.
Признать недействительным односторонний акт № приема-передачи <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ ООО «СтройИнвест-Кубань» по договору №-КК-Д/2014 долевого участия в строительстве многоэтажного жилого дома по адресу: г. Краснодар, <адрес>.
Взыскать с ООО «СтройИнвест-Кубань» госпошлину в доход государства в размере 20000 рублей.
Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда. Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
Решение суда изготовлено в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ.
Председательствующий: