Дело № 2-233/2023 (УИД 22RS0013-01-2022-005981-25)
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
02 февраля 2023 года Бийский городской суд Алтайского края в составе:
председательствующего: Т.Ю. Балаба,
при секретаре: М.С. Тайдаковой,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании договора недействительным, признании права собственности, встречному иску ФИО2 к ФИО1 об устранении препятствий в пользовании имуществом, выселении,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с указанным иском, с учетом уточнений просила признать недействительным договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по <адрес> в <адрес> от 03.07.2020, заключенный между ФИО3 и ФИО2; признать за ФИО1 право собственности на жилой дом и земельный участок по <адрес> в <адрес>; взыскать судебные расходы.
В обоснование исковых требований истец ФИО1 указала на то, что 19.07.2019 заключила предварительный договор № купли-продажи земельного участка и расположенного на нём жилого дома по адресу: <адрес>, вселилась в указанный жилой дом совместно с семьей в июле 2019 года.
По соглашению сторон общая стоимость жилого дома и земельного участка составляла 1 800 000 руб., из которых стоимость жилого дома - 1 600 000 руб., стоимость земельного участка - 200 000 руб.
В момент подписания предварительного договора № от 19.07.2019 ФИО1 передала продавцам 300 000 руб., оставшаяся сумма в размере 1 500 000 руб. подлежала оплате в срок не позднее 10.03.2020.
Так как собственных денежных средств истцу для полного расчета с продавцами в установленный предварительным договором срок истцу не хватало, ФИО1 была вынуждена обратиться для получения займа к ФИО4 (отчество не известно).
ФИО4 займ в сумме 1 200 000 руб. выдал на условиях уплаты процентов в размере 10% годовых в срок до полного погашения, начиная с сентября 2020 года.
При этом перед выдачей займа ФИО4 потребовал в качестве залога оформить право собственности на жилой дом и земельный участок по адресу: г<адрес>, на иное лицо - ФИО2, после выплаты долга ФИО2 должна была заключить с истцом договор купли-продажи жилого дома и земельного участка.
03.07.2020 между ФИО3 и ФИО1 заключен уточненный предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, при подписании которого продавцу истцом было передано дополнительно 300 000 руб.
В данном договоре были отражены требования ФИО4 о залоге имущества путем оформления жилого дома и земельного участка на ФИО2 с занижением фактической цены продажи жилого дома и земельного участка до суммы займа - 1 200 000 руб., путем передачи денежных средств продавцу через депозит нотариуса ФИО5
Истец указывает на то, что 03.07.2020 между ответчиками ФИО3 и ФИО2 заключен притворный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, выступающих в качестве залога по договору займа с ФИО4
С сентября 2020 года по сентябрь 2021 года ФИО1 выплачивала задолженность по договору займа, фактически истцом выплачено по договору займа 600 000 руб.
В дальнейшем, в силу сложных жизненных обстоятельств, ФИО1 не производила погашение задолженности по договору займа с октября 2021 года.
В декабре 2021 года ФИО1 обратилась к ФИО4 с просьбой о предоставлении рассрочки.
ФИО4 отказал истцу в предоставлении рассрочки, потребовав к возврату по договору займа существенно большую сумму - 2 700 000 руб., в случае невыплаты долга в срок до октября 2022 года намерен был выселить истца и ее семью из дома и продать дом.
Истец полагает, что спорные жилой дом и земельный участок передавались в залог для обеспечения возврата долга по договору займа и после исполнения обязательств предполагалось возвращение заемщику спорного имущества. Займодавец изменил условия договора займа, существенно увеличив сумму задолженности, приняв меры к продаже дома для необоснованного увеличения своей выгоды.
ФИО2 не предпринимала никаких действий по вселению в жилой дом, не имеет ключей и не несёт бремя содержания имущества, истец и члены ее семьи проживают доме с июля 2019 года, оплачивают коммунальные платежи.
Ответчик ФИО2 обратилась в суд со встречным иском, просила возложить на ФИО1 обязанность устранить препятствия в пользовании находящимися в собственности объектами недвижимости – жилым домом и земельным участком по <адрес> в <адрес>, освободить жилой дом и земельный участок от принадлежащих ФИО1 вещей, иного личного имущества; выселить ФИО1 из жилого дома по <адрес> в <адрес>.
В обоснование встречных исковых требований ФИО2 указала на то, что фактическими основаниями требований является факт проживания ФИО1, а также факт нахождения принадлежащего ей имущества, включая предметы быта и личные вещи, в жилом доме, принадлежащем ФИО2 по праву собственности на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.
В досудебном порядке спор между сторонами не урегулирован, требования об освобождении жилого дома и выселении ФИО1 игнорирует, обращение истца в декабре 2021 года в органы полиции по факту незаконного нахождения ответчика в жилом помещении, использовании его для проживания, препятствиях в использовании ФИО2 объектов по своему усмотрению к защите прав не привели.
Истец по встречному иску ФИО2 указывает на то, что законных оснований для пребывания в спорном жилом доме, использования земельного участка ФИО1 не имеет, она не является участником договора, предоставляющего право пользования спорными объектами, не заключала с прежним собственником договоров, обязательных для ФИО2, как нового собственника.
В судебном заседании истец ФИО1, ее представитель ФИО6 исковые требования поддержали, просили удовлетворить их в полном объеме, по изложенным в иске основаниям, встречные исковые требования не признали.
Представитель ответчика ФИО2 ФИО7 в судебном заседании исковые требования не признала, в обоснование своих возражений указала на отсутствие правовых оснований для признания оспариваемой сделки недействительной (притворной), признания права собственности на жилой дом и земельный участок за ФИО1, встречный иск поддержала.
Ответчик ФИО3, ее представитель ФИО8 в судебном заседании исковые требования не признали, в обоснование своих возражений указали на заключение оспариваемой сделки на согласованных ее сторонами условиях, отсутствие оснований для признания сделки недействительной.
Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о месте и времени судебного разбирательства была извещена надлежаще, ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие, что суд находит возможным.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по Алтайскому краю, третьи лица ФИО9, ФИО10 в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного разбирательства были извещены надлежаще, каких-либо ходатайств не заявляли, при таких обстоятельствах суд находит возможным рассмотрение дела в отсутствие указанных лиц.
Выслушав пояснения истца ФИО1, ее представителя ФИО6, представителя ответчика ФИО2 ФИО7, ответчика ФИО3, ее представителя ФИО8, свидетеля ФИО11, заключение участвующего в деле прокурора Лукичевой А.В., изучив материалы дела, материал проверки КУСП от 11.08.2022 № по обращению ФИО2, представленную стороной истца видеозапись, суд приходит к следующим выводам:
Установлено, что в период с 25.10.2007 по 25.08.2015 собственниками жилого дома и земельного участка по <адрес> в <адрес> являлись ФИО12 и ФИО9 (по ? доле каждая) на основании договора купли-продажи от 08.10.2007.
20.08.2015 между ФИО12 и ФИО9 заключен договор купли-продажи с одновременным обременением ипотекой в силу закона, по условиям которого ФИО12 продала ФИО9 ? долю в праве собственности на жилой дом и земельный участок по <адрес> в <адрес>, после чего доля ФИО9 в праве собственности на указанное имущество составила ?, доля ФИО12 – 1/4.
19.07.2019 между собственниками жилого дома и земельного участка по <адрес> в <адрес> ФИО9 (3/4 доли), ФИО3 (1/4 доля) и истцом ФИО1 заключен предварительный договор купли-продажи указанного недвижимого имущества, в котором стороны договора обязывались в срок до 10.03.2020 заключить договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по цене 1 800 000 руб.
В момент заключения договора ФИО1 передала продавцам ФИО9 и ФИО3 300 000 руб. в качестве задатка, что не оспаривалось участвующими в деле лицами.
На основании акта приема-передачи от 19.07.2019 собственники жилого дома и земельного участка ФИО9 и ФИО3 передали ФИО1 указанное имущество, после чего истец вселилась в жилой дом и проживает в нем совместно с членами семьи до настоящего времени.
На основании договора купли-продажи от 07.09.2019 ФИО12 продала ФИО9 ? долю в праве собственности на жилой дом и земельный участок по <адрес> в <адрес>, после чего собственником жилого дома и земельного участка по <адрес> в <адрес> являлась ФИО9
09.10.2019 между ФИО9 и ФИО3 заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по <адрес> в <адрес>, право собственности ФИО3 на указанное имущество было зарегистрировано в установленном законом порядке 10.10.2019.
03.07.2020 между собственником ФИО3 и истцом ФИО1 заключен уточненный предварительный договор купли-продажи спорного недвижимого имущества, в котором стороны договора определили цену имущества в размере 1 800 000 руб. (стоимость жилого дома – 1 600 000 руб., стоимость земельного участка - 200 000 руб.), а также то, что при подписании данного договора ФИО3 передается сумма в размере 300 000 руб., а оставшаяся часть денежных средств будет оплачена в срок до 10.07.2020 в следующем порядке:
- 1 200 000 руб. за продавца будут оплачены сторонним лицом ФИО2;
- сделка купли-продажи будет нотариальной;
- денежные средства будут оплачены через депозит нотариуса Бийского нотариального округа ФИО5;
- жилой дом и земельный участок по желанию покупателя ФИО1 будет оформлен на ФИО2;
- в нотариальном договоре купли-продажи жилого дома и земельного участка по соглашению сторон будет указана цена 1 200 000 руб.;
- продавец не возражает против оформления имущества по желанию покупателя ФИО1 на стороннее лицо ФИО2
Согласно расписке от 03.07.2020, ФИО3 получила от ФИО1 денежные средства в сумме 300 000 руб. 03.07.2020.
03.07.2020 между ФИО3 и ФИО2 заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по <адрес> в <адрес> по цене 1 200 000 руб. (1 000 000 руб. – стоимость жилого дома, 200 000 руб. – стоимость земельного участка), денежные средства переданы продавцу покупателем через депозит нотариуса в полном объеме, что не оспаривалось сторонами.
Право собственности ФИО2 на жилой дом и земельный участок по <адрес> в <адрес> зарегистрировано на основании договора купли-продажи от 03.07.2020 в установленном законом порядке 06.07.2020.
Обращаясь в суд с разрешаемым иском, истец ФИО1 указывает на то, что воля сторон по оспариваемому договору купли-продажи от 03.07.2020 была направлена не на куплю-продажу, а на обеспечение обязательств по договору займа и фактически сделка прикрывала договор залога недвижимости. Помимо воли истца жилой дом и земельный участок были проданы ФИО2 вместо ФИО1
Статьей 56 Гражданского процессуального кодекса РФ предусмотрена обязанность каждой стороны доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В соответствии со ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
Согласно положениям ст. ст. 166-168 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.
Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Согласно ст. 170 Гражданского кодекса РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.
В силу требований ч. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Частью 2 ст. 223 Гражданского кодекса РФ установлено, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (ст. 421 Гражданского кодекса РФ).
В соответствии со ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно ст. 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
При разрешении спора, с учетом приведенных положений закона, установленных по делу обстоятельств, представленных в ходе рассмотрения спора доказательств, суд приходит к выводу о том, что воля ФИО3 и ФИО2 при подписании договора купли-продажи от 03.07.2020 была направлена именно на продажу жилого дома и земельного участка в собственность ФИО2 за 1 200 000 руб., а каких-либо доказательств тому, что указанный договор прикрывал договор залога в обеспечение возврата заемных средств ФИО1, суду не представлено.
Оспариваемая сделка от 03.07.2020 не может быть признана ничтожной - мнимой, так как ей приданы соответствующие правовые последствия, соблюдены требования закона, цель сделки достигнута - имущество передано за плату, осуществлена государственная регистрация сделки и перехода права собственности на жилой дом и земельный участок от продавца ФИО3 к покупателю ФИО2
Доводы стороны истца о том, что во владение ответчика ФИО2 жилой дом не передавался, а использовался для проживания семьи истца ФИО1 с 2019 года по настоящее время, опровергнуты представленными стороной ответчика ФИО2 доказательствами, подтверждающими осуществление ФИО2 полномочий собственника в отношении спорного имущества, – договором коммерческого найма жилого дома от 06.07.2020, заключенным с ФИО10, договорами страхования в отношении спорного имущества от 06.10.2020, 07.10.2021, квитанциями об оплате коммунальных платежей ФИО2 в пользу АО «Алтайкрайэнерго», земельного налога в отношении земельного участка по <адрес> в <адрес>, налога на имущество в отношении жилого дома по <адрес> в <адрес>.
В соответствии с п. 1 ст. 170 Гражданского кодекса РФ мнимой является сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, мнимая сделка ничтожна.
Данная норма применяется в том случае, если все стороны, участвующие в сделке, не имеют намерений ее исполнять или требовать исполнения. В обоснование мнимости сделки стороне необходимо доказать, что при ее совершении подлинная воля сторон не была направлена на создание тех правовых последствий, которые наступают при совершении данной сделки. Для сделок купли-продажи правовым последствием является переход титула собственника от продавца к покупателю на основании заключенного сторонами договора.
Согласно п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 Гражданского кодекса РФ).
В соответствии с абз. 1 п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Государственная регистрация договора купли-продажи от 03.07.2020 и перехода права собственности от продавца ФИО3 к покупателю ФИО2 осуществлена 06.07.2020. Ответчик ФИО2 отрицает мнимость договора купли-продажи, заключенного 03.07.2020, утверждая, что денежные средства в счет оплаты стоимости спорного имущества переданы ею продавцу в полном размере.
При заключении оспариваемой сделки от 03.07.2020 воля сторон была выражена и направлена на достижение именно того результата, который был достигнут подписанием договора купли-продажи, что подтверждается и последующим поведением сторон, отсутствием каких-либо споров до 2022 года. Сделка совершена в установленной для данного вида сделок форме, содержит все существенные условия договора купли-продажи.
Иными доказательствами по делу доводы стороны истца о мнимости, притворности сделки не подтверждены, как и не представлено доказательств заключения ФИО1 договора займа с каким-либо заинтересованным лицом.
Представленные стороной истца видеозапись и фотокопия сведений о переводе денежных средств на сумму 250 000 руб. также не подтверждают изложенные истцом обстоятельства заключения договора займа, поскольку не свидетельствуют о передаче либо получении денежных средств участвующими в деле лицами.
При таких обстоятельствах отсутствуют основания для признания договора купли-продажи от 03.07.2020 мнимой либо притворной сделкой, и соответственно для удовлетворения остальных исковых требований истца.
Проанализировав представленные стороной истца в материалы данного дела доказательства в порядке ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд приходит к выводу о том, что истец ФИО1 не приобрела право собственности на жилой дом и земельный участок по <адрес> в <адрес> по правилам ст. 218 Гражданского кодекса РФ. Отсутствие оснований для приобретения ФИО1 права собственности на спорное имущество свидетельствует об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований о признании права собственности.
Учитывая положения ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, а также тот факт, что достоверных доказательств приобретения права собственности на спорное имущество истцом не представлено, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований ФИО1 по указанным ею основаниям.
Согласно ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В соответствии со ст. 288 Гражданского кодекса РФ, ст. 30 Жилищного кодекса РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением.
Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании.
Согласно ч. 1 ст. 35 Жилищного кодекса РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
Установлено, что ФИО1 проживает в жилом доме по <адрес> в <адрес> с июля 2019 года, вселена в жилой дом прежними собственниками ФИО3 и ФИО9, право собственности которых на жилой дом и земельный участок прекращено не позднее 06.07.2020.
В материалах дела не имеется и лицами, участвующими в деле, суду не представлено доказательств тому обстоятельству, что ответчик по встречному иску ФИО1 является членом семьи собственника жилого помещения – ФИО2
В соответствии со ст. 292 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
Согласно ст. 304 Гражданского кодекса РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Поскольку право собственности на жилой дом на основании договора купли-продажи от 03.07.2020 перешло к ФИО2, что является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, суд приходит к выводу о том, что ответчик по встречному иску ФИО1 утратила право пользования спорным жилым помещением и подлежит выселению из него без предоставления иного жилого помещения.
Проживание ФИО1 в спорном жилом доме нарушает права ФИО2 как собственника жилого дома, который лишена возможности пользоваться принадлежащим ей на праве собственности домом.
Таким образом, встречные исковые требования ФИО2 о возложении на ФИО1 обязанности по устранению препятствий в пользовании жилым домом и земельным участком по <адрес> в <адрес>, освобождению жилого дома и земельного участка по <адрес> в <адрес> от принадлежащих ФИО1 вещей, личного имущества, выселении ФИО1 из жилого дома являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
В силу требований ст. 98 Гражданского процессуального кодекса РФ с ФИО1 в пользу ФИО2 подлежит взысканию уплаченная государственная пошлина в сумме 300 руб.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО1 (ИНН №) отказать в полном объеме.
Встречные исковые требования ФИО2 (ИНН №) удовлетворить.
Возложить на ФИО1 (ИНН №) обязанность по устранению препятствий в пользовании ФИО2 (ИНН №) жилым домом и земельным участком по <адрес>, освобождению жилого дома и земельного участка по <адрес> в <адрес> от принадлежащих ФИО1 (ИНН №) вещей, личного имущества.
Выселить ФИО1 (ИНН №) из жилого дома по <адрес> в <адрес> без предоставления иного жилого помещения.
Взыскать с ФИО1 (ИНН №) в пользу ФИО2 (ИНН №) судебные расходы в сумме 300 рублей.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Алтайский краевой суд через Бийский городской суд Алтайского края.
Председательствующий Т.Ю. Балаба