дело № 3а-31/2025
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ДАГЕСТАН
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
1 октября 2025 г. г. Махачкала
Верховный Суд Республики Дагестан в составе:
председательствующего судьи Хавчаева Х.А.,
при секретаре судебного заседания ФИО2,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1,
установил:
ФИО1 в лице представителя по доверенности и ордеру ФИО7 обратился в суд с административным иском о признании незаконными решения ГБУ РД «Дагтехкадастр» № 11.17-исх-ГКО-1232/4 от 08.04.2024 г. об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью 4000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости и установлении кадастровой стоимости указанного земельного участка в размере его рыночной стоимости – 540 000 руб., установленной отчетом оценщика ФИО3 от 14.02.2024 г. № 23/09-84.
В судебное заседание административный истец ФИО1, его представитель ФИО7, представители административных ответчиков Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Дагестан, ГБУ РД «Дагтехкадастр», Управления Росреестра по Республике Дагестан, заинтересованных лиц ППК «Роскадастр», администрации ГО «город Кизилюрт», ФИО8, извещенные о рассмотрении дела, не явились, о причинах неявки не сообщили, в связи с чем административное дело рассмотрено в их отсутствие.
Исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.
Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулируются Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) и Федеральным законом от 03.07.2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон № 237-ФЗ, Закон о государственной кадастровой оценке) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31.07.2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Федеральный закон № 135-ФЗ предусматривал для физических лиц альтернативный порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости - в комиссии по рассмотрению соответствующих споров или в суде, тогда как для юридических лиц соблюдение досудебного порядка урегулирования спора путем обращения в комиссию являлось обязательным (статья 24.18.).
С 01.01.2017 г. (за исключением отдельных положений) вступил в силу Федеральный закон № 237-ФЗ, который исходит из универсальной - независимо от субъекта оспаривания - альтернативной модели: результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде по заявлению об оспаривании. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не являлось обязательным (части 1, 3 статьи 22).
Как следует из части 1 статьи 24 Федерального закона № 237-ФЗ, к отношениям, возникающим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период применения данного закона с 01.01.2017 г. до 01.01.2023 г.
В течение переходного периода государственная кадастровая оценка может проводиться в соответствии с Федеральным законом № 135-ФЗ и Федеральным законом № 237-ФЗ, с учетом особенностей, предусмотренных федеральными законами (часть 2 статьи 24 Федерального закона № 237-ФЗ).
Оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, установленной в рамках государственной кадастровой оценки, проведенной по правилам Федерального закона № 237-ФЗ до окончания переходного периода (до 01.01.2023 г. либо до даты принятия субъектом РФ соответствующего решения), осуществляется в соответствии со ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ.
Если в субъекте Российской Федерации принято решение о дате перехода к применению положений ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, то независимо от того, на основании какого закона была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, оспаривание результатов определения такой кадастровой стоимости возможно только по правилам ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, т.е. после 01.01.2023 г. или с даты, указанной в решении, может быть оспорено только решение бюджетного учреждения, принятое в соответствии со ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.
Данное толкование приведенных норм согласуется с разъяснениями, содержащимися в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021).
Решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с настоящим Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации (часть 3 статьи 24 Федерального закона № 237-ФЗ).
Постановлением Правительства Республики Дагестан от 02.02.2022 г. № 12 «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-Ф3 «О государственной кадастровой оценке» установлено, что датой перехода к новому порядку установления кадастровой стоимости в размере рыночной является 15.02.2022 г.
Согласно положениям статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке, заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации и наделенное полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости.
При этом, в судебном порядке, предусмотренном главой 25 КАС РФ, может быть оспорено только решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости (ч. 15 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, в редакции Федерального закона № 269-ФЗ).
Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В целях реализации Закона о государственной кадастровой оценке постановлением Правительства Республики Дагестан от 29.11.2016 г. № 362 «О преобразовании Государственного унитарного предприятия «Дагтехинвентаризация» в Государственное бюджетное учреждение Республики Дагестан «Дагестанское бюро по технической инвентаризации и кадастровой оценке», образовано ГБУ РД «Дагтехкадастр», одной из основных целей деятельности которого является определение кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Республики Дагестан.
ГБУ РД «Дагтехкадастр» наделено полномочиями на территории Республики Дагестан по определению кадастровой стоимости, а также предоставляет услугу по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (ст. ст. 6 и 7 Федерального закона № 237-ФЗ).
Таким образом, с вышеуказанной даты – 15.02.2022 г. – на территории Республики Дагестан рассмотрение заявлений физических и юридических лиц об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, в силу положений ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, осуществляет ГБУ РД «Дагтехкадастр».
Материалами дела установлено, что административному истцу ФИО1 на праве субаренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, площадью 4000 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешённого использования – под производственную базу.
По результатам проведенной государственной кадастровой оценки в отношении вышеуказанного земельного участка установлена кадастровая стоимость в размере 2 340 591, 22 руб. по состоянию на <дата>, внесенная в единый государственный реестр недвижимости 29.12.2022 г. и подлежащая применению с 01.01.2023 г.
В соответствии с порядком, предусмотренным ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, 14 марта 2024 г. административный истец обратился в ГБУ РД «Дагтехкадастр» с заявлением об установлении кадастровой стоимости указанного земельного участка в размере рыночной стоимости – 540 000 руб. по состоянию на 29 марта 2023 г., т.е. в размере, определенном отчетом об оценке № 23/09-84 от 14.02.2024 г., составленным оценщиком ООО «Региональный центр экспертиз и оценки» ФИО3
Решением ГБУ РД «Дагтехкадастр» от 8 апреля 2024 г. № 11.17-исх-ГКО-1232/4 в удовлетворении данного заявления отказано в связи с нарушениями положений федеральных стандартов оценки, допущенными оценщиком при составлении отчета.
Не согласившись с вышеуказанным решением, административный истец в порядке, предусмотренном частью 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, обратился в суд с настоящим административным иском о признании указанного решения бюджетного учреждения незаконным и установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, определенном отчетом оценщика ФИО3 от 14.02.2024 г.
Являясь обладателем права субаренды на рассматриваемый земельный участок, административный истец обладает также правом на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, поскольку несет обязанность по уплате платы по субаренде исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
Оценивая заявленные административные исковые требования в части признания незаконным решения ГБУ РД «Дагтехкадастр» № 11.17-исх-ГКО-1232/4 от 08.04.2024, суд приходит к следующему.
Отказывая в удовлетворении заявления, бюджетным учреждением в оспариваемом решении указано на допущенные оценщиком при составлении отчетов нарушения положений федеральных стандартов оценки, в связи с чем, по мнению бюджетного учреждения, выводы отчета вводят в заблуждение и допускают неоднозначное толкование полученных результатов.
Исследовав представленный в суд отчет об оценке, суд считает выводы оспариваемого по делу решения бюджетного учреждения о несоответствии отчета положениям законодательства об оценочной деятельности обоснованными, так как допущенные оценщиком при проведении оценки нарушения требований федеральных стандартов оценки, указанные в оспариваемом решении бюджетного учреждения, не позволяют, по мнению суда, признать данный отчет доказательством, объективно подтверждающим размер рыночной стоимости спорного объекта недвижимости на дату оценки.
В этой связи, суд приходит к выводу о том, что оспариваемое по делу решение ГБУ РД «Дагтехкадастр» № 11.17-исх-ГКО-1232/4 от 08.04.2024 является обоснованным, в связи с чем, в удовлетворении административного иска в части признания этого решения незаконным следует отказать.
Разрешая административные исковые требования в части установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, суд приходит к следующему.
В связи с недостатками представленного в суд отчета об оценке, судом по ходатайству представителя административного истца назначена судебная оценочная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на 29 сентября 2023 г., т.е. на дату, по состоянию на которую была проведена оценка в отчете об оценке.
В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы № 26/25 от 04.02.2025 г., проведенной экспертом ООО «Има-Ком» ФИО4, по состоянию на 29 сентября 2023 г. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 1 190 900 руб.
Из заключения усматривается, что при определении рыночной стоимости использовался сравнительный подход к оценке методом сравнения продаж.
В соответствии с п.22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным (подп. «б»). Одним из элементов сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, используются физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики (подп. «е»).
В силу подп. «б» п.11 ФСО № 7 при проведении оценки в рамках сравнительного подхода и анализе рынка недвижимости подлежит определению сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта.
В нарушение вышеприведенных положений, а также п.п. 10, 22 ФСО № 7 в ходе оценки не проведено надлежащее исследование рынка в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта.
Кроме того, в акте проверки экспертного заключения № 19 от 10.04.2025 г. ГБУ РД «Дагтехкадастр» указывается о недостатках экспертного заключения, применении экспертом в отношении аналога № 3 корректировки на площадь в размере – 41%, а также корректировки на дату экспозиции – 32,16%, что превышает значение корректировки 30%, содержащейся в справочнике Лейфера, в отсутствие надлежащего обоснования примененных значений корректировок, что может свидетельствовать о нарушении принципа сопоставимости рассматриваемых объектов.
В связи с вышеизложенным суд пришел к выводу о том, что данное экспертное заключение не может служить достаточным доказательством, подтверждающим рыночную стоимость рассматриваемого объекта недвижимости и по ходатайству представителя ГБУ РД «Дагтехкадастр» назначил по делу повторную судебную оценочную экспертизу.
Согласно заключению повторной судебной оценочной экспертизы № 1338-Э/2025 от 19.06.2025 г., проведенной экспертом ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» ФИО5, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 29 сентября 2023 г. составляет 3 656 000 руб.
Оценивая указанное экспертное заключение по правилам ст. 84 КАС РФ, суд считает его выводы обоснованными, в связи с чем признает его допустимым и достоверным доказательством.
Установленная судебным экспертом в рамках сравнительного подхода к оценке рыночная стоимость объекта недвижимости, согласование результатов оценки и содержащиеся в заключении расчеты не вызывают у суда сомнений в их объективности. Экспертом проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта исследования. Изложенная в заключении последовательность определения стоимости объекта исследования понятна, а приведенные расчеты позволяют понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранных экспертом методов объекту исследования и определяемому виду стоимости (рыночной).
Заключение проведенной экспертом ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» ФИО5 по делу повторной судебной оценочной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; заключение повторной судебной экспертизы содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.
Суд принимает во внимание, что заключение повторной судебной экспертизы, проведенной экспертом ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» ФИО5, соответствует законодательству об оценочной деятельности, выводы эксперта не противоречивы, аргументированы и последовательны, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчёты не вводят в заблуждение; расчёт рыночной стоимости объекта недвижимости полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчётных показателей стоимости. В ходе проведения работ по определению рыночной стоимости экспертом приведено описание объекта экспертизы, его местоположение, качественные и количественные характеристики, проанализирован рынок недвижимости, изложен краткий обзор основных характеристик рынка недвижимости, приведены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта исследования. В заключении приведены ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.
Таким образом, разрешая административный спор по существу, суд приходит к выводу об отсутствии нарушения прав административного истца результатами определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости ввиду превышения действительной рыночной стоимости земельного участка в размере 3 656 000 руб. над его кадастровой стоимостью в размере 2 340 591, 22 руб. по состоянию на 29 сентября 2023 г.
Принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости не нашла подтверждение в ходе судебного разбирательства, иных допустимых доказательств рыночной стоимости объекта участвующие в деле лица не представили, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для пересмотра кадастровой стоимости и отказе в удовлетворении административных исковых требований, исходя из того, что целью обращения административного истца в суд с настоящим иском является уменьшение кадастровой стоимости; удовлетворение же требования об установлении кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости приведет не к защите прав административного истца, а к их нарушению, так как повлечет увеличение кадастровой стоимости данного объекта недвижимости.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд
решил:
в удовлетворении административного искового заявления ФИО1 о признании незаконным решения ГБУ РД «Дагтехкадастр» от 08.04.2024 г. № 11.17исх.ГКО-1232/4 и установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 29.09.2023 г., отказать.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Верховный Суд Республики Дагестан в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
В окончательной форме решение суда составлено 15 октября 2025 г.
Судья Верховного Суда
Республики Дагестан Х.А. Хавчаев