Решение по делу № 2-1667/2023 от 25.10.2023

Дело №

УИД:23RS0№-51

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ Р.Ф.

25 октября 2023 года город Сочи

Центральный районный суд города Сочи Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Воронковой А.К.,

при секретаре судебного заседания Кишинской А.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании, в здании Центрального районного суда г. Сочи, гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о возмещении расходов по устранению недостатков приобретенного объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

истец ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ответчику ФИО2 (уточненным в соответствии со ст. 39 ГПК РФ), в котором просит суд: взыскать с ответчика 1 177 470,00 рублей в счет возмещения расходов на устранение недостатков товара по договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ.

Заявленные требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора недвижимое имущество: земельный участок с кадастровым номером 23:49:0407005:7397, площадью 329 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - индивидуальное жилищное строительство (отдельно стоящий дом на одну семью) по адресу: Краснодарский край, городской округ город-курорт Сочи, Адлерский внутригородской район, <адрес>, участок №Г и расположенный на нем жилой дом с кадастровым номером 23:49:0407005:9170, состоящий из 3 этажей, в том числе подземных 0, общей площадью 173,4 кв.м. Дом был построен ответчиком, специализирующимся на постройке и продаже жилых домов в городе Сочи, на земельном участке, принадлежащем ответчику на праве собственности, и зарегистрирован за ответчиком ДД.ММ.ГГГГ на основании декларации об объекте недвижимости.

После получения дома истец с помощью специалиста-строителя установила, что дом продан с существенными недостатками (дефектами), не позволяющими использовать дом для его дальнейшей отделки и проживания.

Согласно заключению специалиста № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного специалистом-строителем ООО «Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга» ФИО3, имеются множественные дефекты и недостатки общестроительных и отделочных работ, выявлены дефекты в монолитной подпорной стенке, установленной по периметру земельного участка с домом. Выявленные дефекты и недостатки в жилом доме общей площадью 173,4 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0407005:9170, расположенном по адресу: Краснодарский край, городской округ город-курорт Сочи, Адлерский внутригородской район, <адрес>, участок №Г, являются существенными, а жилой дом без устранения дефектов не пригоден для производства отделки в целях дальнейшего проживания в доме. Рыночная стоимость ремонтно-восстановительных работ, необходимых для устранения выявленных дефектов и недостатков в указанном жилом доме на дату проведения исследования составляет 1 421 305,07 рублей. Указанные недостатки не были оговорены продавцом, следовательно, покупатель вправе потребовать от продавца возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. В процессе переговоров ответчик отказался добровольно исправлять выявленные дефекты или выплатить компенсацию за их устранение истцу. По этим основаниям, подробно изложенным в адресованном суду исковом заявлении, истец просит суд удовлетворить заявленные требования.

В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена своевременно и надлежащим образом, обеспечила явку своего представителя ФИО4, действующего на основании доверенности, который в судебном заседании уточненные исковые требования поддержал, просил удовлетворить их в полном объеме.

В судебное заседание ответчик ФИО2 не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, обеспечил явку своего представителя ФИО5, действующей на основании доверенности, которая в судебном заседании иск не признала, просила в удовлетворении исковых требований отказать.

В судебное заседание представитель третьего лица ПАО «Сбербанк» не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, о рассмотрении дела в его отсутствие не ходатайствовал, причину неявки суду не сообщил.

Руководствуясь положениями ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд полагает возможным рассмотреть данное гражданское дело при данной явке.

Выслушав доводы и возражения сторон, исследовав в судебном заседании все представленные в материалы дела доказательства и оценив их в совокупности, суд приходит к выводу, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В силу ч. 1 ст. 8 Гражданского кодекса РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно ч. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В соответствии со ст. 420 Гражданского кодекса РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 ГК РФ, если иное не установлено ГК РФ.

В силу ч. 1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Пунктом 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (покупатель) и ФИО6 (продавец) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества (л.д.7-11).

Согласно п. 1.1. договора купли-продажи Продавец обязуется передать в собственность Покупателю, а Покупатель обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество: земельный участок с кадастровым номером 23:49:0407005:7397, площадью 329 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - индивидуальное жилищное строительство (отдельно стоящий дом на одну семью) по адресу: Р.Ф., Краснодарский край, городской округ город-курорт Сочи, Адлерский внутригородской район, <адрес>, участок №Г и расположенный на нем жилой дом с кадастровым номером 23:49:0407005:9170, состоящий из 3 (трех) этажей, в том числе подземных 0, общей площадью 173,4 кв.м.

В соответствии с п. 3.1. договора купли-продажи сторонами установлена цена недвижимого имущества в размере 7 000 000,00 рублей, из которых: стоимость жилого дома составляет 6 644 000,00 рублей, стоимость земельного участка составляет 356 000,00 рублей.

В силу п. 3.2.1. договора купли-продажи сумма в размере 2 100 000,00 рублей, оплачивается за счет собственных денежных средств Покупателя при подписании основного договора купли-продажи недвижимого имущества.

Согласно п. 3.2.2. договора купли-продажи сумма в размере 4 900 000,00 рублей оплачивается Покупателем Продавцу, в счет оплаты недвижимого имущества, за счет кредитных денежных средств, предоставляемых ПАО Сбербанк место нахождение: 117997, <адрес>, ИНН <***>, ОГРН <***> по Кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ПАО Сбербанк и гр. ФИО1.

В силу п. 3.2.3. договора купли-продажи кредитные средства в сумме 7 000 000,00 рублей, предоставляются Покупателю на иные неотделимые улучшения Недвижимого имущества, указанного в и. 1.1. настоящего договора.

Судом установлено, что право собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0407005:7397 и жилой дом, расположенный на нем, с кадастровым номером 23:49:0407005:9170, было в установленном законом порядке зарегистрировано Управлением Росреестра ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выписками из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.13-19).

Также, за ПАО Сбербанк было зарегистрировано право обременения в виде «Ипотека в силу закона», о чем ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН была внесена запись №.

Истцом в материалы дела представлено заключение специалиста № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного специалистом-строителем ООО «Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга» ФИО3, согласно которому: имеются множественные дефекты и недостатки общестроительных и отделочных работ, выявлены дефекты в монолитной подпорной стенке, установленной по периметру земельного участка с домом. Выявленные дефекты и недостатки в жилом доме общей площадью 173,4 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0407005:9170, расположенном по адресу: Краснодарский край, городской округ город-курорт Сочи, Адлерский внутригородской район, <адрес>, участок №Г, являются существенными, а жилой дом без устранения дефектов не пригоден для производства отделки в целях дальнейшего проживания в доме. Рыночная стоимость ремонтно-восстановительных работ, необходимых для устранения выявленных дефектов и недостатков в указанном жилом доме на дату проведения исследования составляет 1 421 305,07 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика была направлена претензия с требованием о возмещении расходов на устранение недостатков приобретенного объекта недвижимости, которая оставлена ответчиком без исполнения.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ч. 1 ст. 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, в статье 309 ГК РФ содержится норма - принцип, закрепляющая обязанность надлежащего исполнения обязательств и устанавливающая требования, которым должно соответствовать исполнение (определения от ДД.ММ.ГГГГ №-О, от ДД.ММ.ГГГГ №-О и др.). Данное законоположение направлено на защиту прав и законных интересов сторон обязательства, равно как и положение пункта 1 статьи 310 того же Кодекса (определения Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №-О, от ДД.ММ.ГГГГ №-О и др.).

В соответствии со ст. 10 Гражданского кодекса РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Согласно ст. 469 Гражданского кодекса РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

В силу п. 1 ст. 470 Гражданского кодекса РФ товар, который продавец обязан передать покупателю, должен соответствовать требованиям, предусмотренным статьей 469 настоящего Кодекса, в момент передачи покупателю, если иной момент определения соответствия товара этим требованиям не предусмотрен договором купли-продажи, и в пределах разумного срока должен быть пригодным для целей, для которых товары такого рода обычно используются.

В соответствии с п. 1 ст. 475 Гражданского кодекса РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В ходе судебного разбирательства, с целью проверки позиции истца и ответчика, судом была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой было поручено экспертам ООО «АКБ Альянс».

Согласно выводам судебной строительно-технической экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненной экспертом ООО «АКБ Альянс» установлено, что имеются отклонения от параметров, имеющихся в техническом плане от ДД.ММ.ГГГГ, а именно: произведена внутренняя перепланировка 1- го этажа, по средствам демонтажа перегородок из бетонных блоков и возведению новых перегородок из газоблока; устройство одноэтажной пристройки площадью 6 кв.м, (габаритами - 2м х 3м) из легких конструкций. Данная пристройка не имеет общих несущих и ограждающих конструкций с объектом исследования, следовательно, объект исследования претерпел перепланировку и реконструкцию, что привело к увеличению общей площадью на 6 кв.м.

Также, экспертом сделаны выводы о наличии дефектов, а именно:

- на боковом фасаде здания. Тип фасада «Мокрый фасад». Дефект выражается в наличии трещин по фасаду и отслоения отделочного слоя фасада. Имеющиеся дефект образовался по причине несоблюдения технологии производства работ по устройству «Мокрого фасада» и устранение данного дефекта возможно только способом демонтажа фасада до основы, т.е. до наружной стены из бетонных блоков;

- установлено отсутствие монолитного пояса на третьем этаже в кладке. Нарушение требований СП 70.13330.2012. Свод правил. Несущие и ограждающие конструкции. Актуализированная редакция СНиП ДД.ММ.ГГГГ-87 и СП 96.13330.2016 "СНиП ДД.ММ.ГГГГ-85 Армоцементные конструкции. Отсутствие монолитного пояса на объекте исследования привело к возникновению косых трещин. Характер данных трещин: сквозные, основание сверху и по направлению вниз по косой. Устранение данного дефекта возможно по средствам демонтажа кровли и устройству монолитного пояса по периметру наружных стен;

- на поверхности монолитной, подпорной стены установлены устранимые дефекты, устранение которых технически возможно и экономически целесообразно, а именно ремонт поверхности бетона ремонтными составами с целью устранения наплывов, раковин на поверхности стены площадью ремонта 92 м2.

На объекте исследования, также имеются неоконченные (недоделанные) виды работ, которые не расцениваются как дефекты: примыкания (швы) оконных проемов; черновая отделка стен (штукатурка); отсутствие подоконников на оконных проемах.

Экспертом по итогам исследования сделан вывод, что стоимость устроения выявленных дефектов на объекте исследования: жилой дом с кадастровым номером 23:49:0407005:9170, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, <адрес>Г, составила 1 177 470,00 рублей.

В соответствии со ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Суд, дав оценку данному экспертному заключению, приходит к выводу о принятии его в качестве допустимого доказательства по делу, так как оно выполнено квалифицированными специалистами экспертного учреждения, имеющими соответствующие свидетельства на право занятия данным видом деятельности, выводы экспертного заключения согласуются с иными, имеющимися в деле доказательствами.

Допустимых и достоверных доказательств, которые бы опровергали выводы судебной экспертизы и подтверждали иную стоимость восстановительного ремонта, сторонами суду в силу статьи 56 ГПК РФ не представлено.

Как установлено в судебном заседании, указанные недостатки не были оговорены продавцом, следовательно, покупатель вправе потребовать от продавца возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Согласно ст. 401 Гражданского кодекса РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (п. 2 ст. 401 ГК РФ).

Между тем в нарушение указанной нормы закона ответчиком суду не представлено доказательств исполнения обязательств по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ надлежащим образом.

В соответствии с положениями ст. 55-56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

При этом доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

Суд, оценивает доказательства как по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (ч.1 ст. 67 ГПК РФ), так и относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (ч. 3 ст. 67 ГПК РФ).

Из приведенных положений закона следует, что суд оценивает не только относимость, допустимость доказательств, но и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Принимая во внимание конкретные обстоятельства дела, установленные в ходе судебного разбирательства, оценив представленные доказательства по правилам статьи 67 ГПК РФ, суд полагает, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 ГПК РФ. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

При подаче искового заявления в суд истцом была оплачена государственная пошлина в размере 15 607,00 рублей, таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина пропорционально размеру уточненных удовлетворенных судом исковых требований в размере 14 087,00 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о возмещении расходов по устранению недостатков приобретенного объекта недвижимости - удовлетворить.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 сумму расходов по устранению недостатков приобретенного объекта недвижимости в размере 1 177 470,00 рублей; а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 14 087,00 рублей.

Мотивированное решение изготовлено судом ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в <адрес>вой суд через Центральный районный суд города Сочи Краснодарского края в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья А.К. Воронкова