Судья ФИО3 Дело №
24RS0041-01-2021-006313-98
2.131
КРАСНОЯРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
13 сентября 2023 года г. Красноярск
Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:
председательствующего Тихоновой Ю.Б.,
судей Потехиной О.Б., Гавриляченко М.Н.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Блиновой М.А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Тихоновой Ю.Б.,
гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Сервис Красный Яр» о признании права собственности на строения в силу приобретательной давности,
по апелляционной жалобе ФИО1,
на решение Октябрьского районного суда <адрес> от <дата>, которым постановлено:
«В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «Сервис Красный Яр» о признании права собственности на 3 этажное нежилое здание в том числе с 2 подземными этажами, общей площадью 172.1 кв.м расположенное по адресу: <адрес>, номер кадастрового квартала №, на земельном участке №; 1 этажное нежилое здание, общей площадью 53,4 кв.м. расположенное по адресу: <адрес>, номер кадастрового квартала № на земельном участке № в силу приобретательной давности - отказать».
Заслушав докладчика, судебная коллегия,
УСТАНОВИЛА:
ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Сервис Красный Яр» о признании права собственности на строения: 3 этажное нежилое здание, в том числе, с 2 подземными этажами, общей площадью 172,1 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, номер кадастрового квартала №, на земельном участке №; 1 этажное нежилое здание, общей площадью 53,4 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, номер кадастрового квартала № на земельном участке №, в силу приобретательной давности.
Требования мотивированы тем, что <дата> году между ФИО1 и ООО «Сервис Красный Яр» заключен договор купли-продажи нежилых зданий: одноэтажного нежилого здания, насосная станция, общей площадью 122,5 кв.м., одноэтажного нежилого здания, трансформаторная подстанция, общей площадью 52,4 кв.м., расположенных относительно ориентира: тубсанаторий «Пионерская речка» - Академгородок, стоимостью 90 000 долларов. До 1998 года вышеуказанное имущество находилось на балансе ответчика. ФИО1 спорными нежилыми зданиями, приобретенными у ООО «Сервис Красный Яр», добросовестно, открыто и непрерывно владеет с даты приобретения, несет расходы по их содержанию и ремонту, осуществляет все правомочия собственника. На основании изложенного, ссылаясь на ст.ст. 11,12,209,212,234 ГК РФ ФИО1 просит суд признать за ним право собственности на спорное имущество.
Судом первой инстанции постановлено приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе истец ФИО1 просит решение суда отменить, принять по делу новое решение которым удовлетворить исковые требования признать право собственности на строения в силу приобретательной давности. Указывает на то, что судом первой инстанции вынесено решение без учета всех юридически значимых обстоятельств по делу, поскольку приобретая спорное имущество, истец не знал, о том, что право собственности на него ответчиком не зарегистрировано. Ссылаясь на ст. 234 ГК РФ ФИО1 полагает, что приобрел право собственности на спорное имущество в силу приобретательной давности. Вывод суда о том, спорное имущество является самовольно возведенным строением, в связи, с чем право собственности на него у истца не возникает, является ошибочным, поскольку в ходе судебного разбирательства суд не устанавливал обстоятельства возведения спорных нежилых помещений.
Согласно частям 4 и 5 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при принятии судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле; суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
В решении суда первой инстанции в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора указаны Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации <адрес> и администрация <адрес>. Вместе с тем, указанные юридические лица фактически к участию в деле судом первой инстанции не привлечены, процессуальные документы о привлечении к участию в деле указанных лиц, равно как и сведения об извещении о времени и месте рассмотрения дела судом первой инстанции, в материалах дела отсутствуют, сведений об извещении не имеется.
Принимая во внимание, что предметом спора являются объекты недвижимости, расположенные в границах населенного пункта, сведения о зарегистрированных правах на которые отсутствуют, постановленное решение безусловно может повлиять на права и обязанности администрации <адрес> и департамента муниципального имущества и земельных отношений, поскольку спорные объекты неразрывно связаны с землей.
Допущенное судом первой инстанции нарушение норм процессуального права, выразившееся в непривлечении к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора Департамента Муниципального имущества и земельных отношений администрации <адрес>, администрации <адрес>, является безусловным основанием к отмене постановленного решения и в силу части 5 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации влечет за собой рассмотрение дела судом апелляционной инстанции по правилам производства в суде первой инстанции.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Красноярского ФИО2 суда от <дата> постановлено перейти к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции в связи с непривлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика Департамента Муниципального имущества и земельных отношений администрации <адрес>, администрации <адрес>.
Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского ФИО2 суда, руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, признала возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о рассмотрении данного дела, не предоставивших в суд доказательств уважительности своей неявки.
Учитывая отсутствие ходатайств об отложении рассмотрения дела и надлежащее извещение всех участников процесса, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело по существу при объявленной явке.
Проверив материалы дела и решение суда по правилам производства в суде первой инстанции, выслушав объяснения ФИО1, который исковые требования поддержал в полном объеме, пояснения представителя администрации <адрес> ФИО6, полагавшей исковые требования, не подлежащими удовлетворению, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
На основании статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, защита гражданских прав осуществляется путем признания права.
Предметом иска о признании права является констатация факта принадлежности субъекту вещного права на имущество, а основанием иска являются обстоятельства, подтверждающие наличие у истца такого права. На истца возлагается обязанность по доказыванию юридических оснований возникновения права собственности.
Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии с пунктом 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
В силу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре.
В соответствии с абзацем первым пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусматривает, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
<дата> на основании договора купли-продажи заключенного между ООО «Сервис Красный Яр» и ФИО1, последний приобрел в собственность одноэтажное нежилое здание, насосная станция, общей площадью <данные изъяты> Согласно условиям договора денежные средства за отчуждаемое недвижимое имущество в размере 90 000 долларов получены ООО «Сервис Красный Яр» в день заключения договора, а здания переданы ФИО1
В материалы дела представлена справка ООО «Сервис Красный Яр» датированная <дата>, о том что канализационный коллектор с канализационными на насосными станциями и трансформаторными подстанциями (КНС-3,КНС-4, КНС-5, КНС-6), в том числе кабель (ААБл-3х150,10 КВА, L =1800 м.), <данные изъяты> ОАО «Красноярскэнерго», числится на балансе ООО « Сервис Красный Яр» как долгосрочные финансовые вложения.
Вместе с тем, право собственности продавца- ООО «Сервис Красный Яр» на спорные объекты недвижимости не зарегистрировано, проектная документация, разрешения на строительство спорных объектов, документы о выделении в установленном порядке земельных участков для возведения спорных объектов, акты ввода зданий в эксплуатацию не представлены и об отсутствии таковых документов истцу было известно в момент совершения сделки.
Действительно, как следует из материалов дела, для создания санитарно-защитной зоны водозаборных сооружений открытого типа в районе «Гремячего Лога» и инфильтрационных сооружений на острове Казачьем, <дата> принято постановление Мэра <адрес> № о строительстве канализационного коллектора от тубсанатория «Пионерская речка» до Академгородка, заказчиком определен УКС «Красноярскпрофстрой».
Согласно договора подряда от <дата>, заключенного между Управлением капитального строительства «Красноярскпрофстрой» и Производственно-строительно объединением Сибспецстрой (генподрядчик), генподрядчик принял на себя обязательства по проектированию и строительству канализационного коллектора с насосными станциями от тубсанатория «Пионерская речка» до Академгородка.
В архиве, сведения об исполнении указанного договора подряда отсутствуют.
По сведениям Федерации профсоюзов <адрес> от <дата> (т.2.л.д.13), в 1995 году на базе двух ликвидированных структур профсоюзов фирмы «Авель» и УКС « Красноярскпрофстрой», было организовано ООО «Сервис Красный Яр», которое стало правопреемником указанных структур, которому передано их имущество в том числе строящийся канализационный коллектор.
Согласно ответа Федерации профсоюзов <адрес> на судебный запрос от <дата> (т.2, л.д.70) УКС «Красноярскпрофстрой» являлся заказчиком при строительстве объектов, однако прав собственности на построенные объекты не приобретало. Согласно договора о передаче имущества Федерации профсоюзов в полное хозяйственное ведение ПСКП «Красноярскпрофстрой» от <дата>, последнему имущество передавалось во врменное пользование на срок с <дата> по <дата>, сведения о продлении данного права или о передаче имущества в собственность ООО «Сервис Красный яр» отсутствуют.
По информации отдела формирования и управления объектами инженерной инфраструктуры департамента горимущества в реестре муниципального имущества, а также в составе выявленного на территории <адрес> бесхозяйственного имущества, объект инженерной инфраструктуры –канализационный коллектор с насосными станциями от очистных сооружений детского туберкулезного санатория в районе «Собакиной речки» до Академгородка, расположенной на первой надпойменной террасе <адрес> и имеющие выгреба и местные выбросы в водоем, среди объектов учета не числится.
Согласно ответа Департамента градостроительства администрации <адрес> разрешение на строительство и на ввод в эксплуатацию в отношении объекта капитального строительства -канализационный коллектор с насосными станциями от очистных сооружений детского туберкулезного санатория в <данные изъяты>
Согласно ответа Управления архитектуры администрации <адрес>, информация и документы, касающиеся исполнения постановления Мэра № от <дата>, в том числе в отношении проекта детальной планировки, схемы инженерного обеспечения канализационного коллектора с насосными станциями от очистных сооружений детского туберкулезного санатория в районе <данные изъяты> <адрес> отсутствуют.
Согласно сведений департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации <адрес> информация о резервировании земельных участков под строительство насосных станций согласно п.2 Постанвления Мэра № отсутствует. В реестре муниципального имущества, а также в составе выявленного на территории <адрес> бесхозяйного имущества спорные объекты недвижимости не числятся. Определить имущественную принадлежность сооружения по указанной адресной привязке невозможно.
При приведенных обстоятельствах дела, судебная коллегия полагает установленным, что на момент заключения договора купли-продажи объектов недвижимости с ФИО1, ООО «Сервис КрасныйЯр» собственником объектов недвижимости не являлось, земельный участок на каком-либо вещном праве ответчику не принадлежал, разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию указанных объектов не выдавались.
Также из материалов дела, иска и уточненного искового заявления ФИО1, следует, что истец просит признать за собой право собственности на спорные объекты недвижимости, расположенные в кадастровом квартале № на участке №, что следует из технических паспортов на объекты от 2021 года
Согласно выписке ЕГРН собственником земельного участка с кадастровым номером № на котором расположены спорные объекты, является ФИО7, право собственности которой зарегистрировано <дата>, привлеченная к участию в деле в качестве третьего лица.
В ходе рассмотрения спора судебной коллегией, истец уточнил расположение спорных объектов, представив технические паспорта на объекты недвижимости от 2023 года и план границ занимаемого земельного участка (т.2 л.д.111), согласно которому спорные объекты расположены на земельном участке площадью 1210 кв.м в территориальной зоне Ж-1.
Истец, считая себя собственником спорных объектов недвижимости, просил признать за собой право собственности на данные объекты в силу приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ) и в качестве доказательств открытости, непрерывности и добросовестности владения предоставил договор купли - продажи от <дата>, договор подряда на укладку асфальта от <дата>, каких-либо иных документов не представлено. Вместе представленные документы не образуют достаточную совокупность относимых и достоверных доказательств, позволяющих установить факт открытого, добросовестного и непрерывного владения истцом спорными объектами.
Также истцом указано, что в спорном объекте недвижимости расположена электроустановка, посредством которой ООО «Красноярская электросервисная компания», директором которой является истец, оказывает услуги электроснабжения ДНТ «ОСЖ Лесной» и представлены договоры на техническое обслуживание энергетических объектов от <дата>, <дата>, <дата>, акт допуска в эксплуатацию электроустановки от <дата>. Указанные документы не могут быть приняты в качестве доказательств обоснованности исковых требований ФИО1, поскольку какой-либо привязки к спорным объектам недвижимости не содержат и доказательством владения спорными объектами ФИО1 как физическим лицом не являются.
Также истцом представлены отчет о рыночной стоимости имущества от <дата>, выполненный ООО «Служба оценки собственности», согласно которому нежилое здание площадь. 172,1 кв.м имеет три этажа, в том числе два подземных, нежилое здание площадью. 54,1 кв.м имеет один этаж, в зданиях имеются много следов ремонтов, трещин, места искривления горизонтальных линий и следы их ликвидации, полы в отдельных местах зыбкие и с отклонениями от горизонтали, в потолках много трещин, физических износ зданий 50%. (т.1 л.д.108-109).
Согласно техническому заключению по результатам обследования нежилых зданий, выполненных ООО «Сибирский многопрофильный центр юридического сопровождения и проектно-изыскательной деятельности» (ООО СИБВТМ) несущие конструкции зданий находятся в работоспособном состоянии, расположение соответствует градостроительным нормам и правилам, пожарная безопасность обеспечена, требования СП и СНиП соблюдены.
Вместе с тем, указанные заключения ООО «СИБВТМ» противоречат отчету о рыночной стоимости имущества, которым установлен 50% физический спорных строений.
Оценивая все обстоятельства дела в их совокупности, судебная коллегия не находит правовых оснований для удовлетворения исковых требований.
Согласно статье 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», действовавшего на момент заключения истцом договора купли-продажи от 10 декабря 1998 г., государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
В соответствии с пунктом 1 статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
Возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из статей 11 и 12 ГК РФ, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности.
Приобретательная давность не может распространяться на самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке.
При рассмотрении споров о признании права собственности на самовольную постройку необходимо учитывать, что действующее законодательство разграничивает основания возникновения права собственности в силу приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ) и в связи с осуществлением самовольного строительства (ст. 222 ГК РФ).
Как указано в п. 16 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", по смыслу ст. ст. 225 и 234 ГК РФ право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.
Приобретательная давность не может распространяться на случаи, когда в качестве объекта владения и пользования выступает самовольно возведенное строение, в том числе расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке, поскольку в подобной ситуации отсутствует такое необходимое условие, как добросовестность застройщика, так как, осуществляя самовольное строительство, лицо должно было осознавать отсутствие у него оснований для возникновения права собственности. Тогда как лишь совокупность всех перечисленных в ст. 234 ГК РФ условий (добросовестность, открытость и непрерывность владения как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет) является основанием для приобретения права собственности на это имущество в силу приобретательной давности.
Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"в силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (далее - правообладатель земельного участка).
Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, не принадлежащем застройщику, однако на ее создание были получены необходимые разрешения, с иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться правообладатель земельного участка. Ответчиком по такому иску является застройщик. В этом случае застройщик имеет право требовать от правообладателя возмещения расходов на постройку.
Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
В рассматриваемом споре, при отсутствии у продавца по договору ООО «Сервис Красный Яр» зарегистрированного права собственности на объекты недвижимости и достаточной совокупности доказательств подтверждающей факт открытого, непрерывного и добросовестного владения, отсутствуют основания для признания за ФИО1 права собственности на основании договора купли-продажи от <дата>, в силу приобретательной давности.
Кроме того, приобретательная давность не может распространяться на случаи, когда в качестве объекта владения и пользования выступает самовольно возведенное строение, поскольку в данной ситуации отсутствует такое необходимое условие как добросовестность застройщика, в связи с чем, владелец (в данном случае истец) не является добросовестным, поскольку объектом владения выступает самовольно возведенное строение, и истец в подобной ситуации должен был осознавать отсутствие у него оснований для возникновения права собственности.
Истец, достоверно знал, что владеет спорным имуществом при отсутствии у него основания возникновения права собственности на данные объекты недвижимости, учитывая, что земельный участок ему на каком-либо праве не принадлежит, судебная коллегия не усматривает оснований для признания его добросовестным владельцем имущества применительно к пункту 15 Постановления №.
При этом сам по себе факт эксплуатации спорных объектов, не является самостоятельным основанием для признания права собственности по приобретательской давности в силу указанных выше положений закона.
Доводы ФИО1 что положения ст.222 ГК РФ, регламентирующие правовой режим самовольных построек не могут быть применены в настоящем споре, поскольку на момент завершения строительства спорных объектов в действующем на 1994 год гражданском законодательстве понятие «Самовольная постройка» отсутствовало, не могут быть приняты во внимание.
Из представленных ФИО1 технических паспортов спорных объектов 2021 и 2023 года следует, что год окончания строительства объектов- 1994, однако при отсутствии какой-либо проектной документации, актов ввода объектов в эксплуатацию, данный факт не может быть бесспорно установлен.
Вместе с тем, из пояснений ФИО1 в суде первой и апелляционной инстанции следует, что фактически им были приобретены незавершенные строительством объекты, строительство и реконструкция которых осуществлялась вплоть до 2017 года. Указанные доводы подтверждаются и техническими характеристиками объектов недвижимости, приведенными в договоре купли продажи- -одноэтажное здание насосной станции площадью 112,5 кв.м, которая в настоящее время согласно техническому паспорту представляет собой трехэтажное нежилое здание площадью 172,1 кв. и одноэтажное здание трансформаторной подстанции площадью 52,4 кв.м ( в настоящее время площадь 53,4 кв.м. При таком положении, учитывая, судебная коллегия полагает, что указанные объекты являются самовольными постройками, земельный участок, на котором расположены спорные объекты, находится в муниципальной собственности, ФИО1 указанный участок на каком-либо вещном праве не предоставлялся, разрешение на строительство спорных построек не выдавалось, акт ввода объектов в эксплуатацию отсутствует., соответственно оснований для применения положений ст. 234 ГК РФ не имеется, поскольку возможность признания права собственности на самовольно возведенные на неправомерно занимаемом земельном участке постройки в порядке приобретатель ной давности не предусмотрена.
Доводы истца, что спорные объекты возведены на основании постановления Мэра № от <дата>, в установленном законом порядке в полном объеме опровергнуты приведенными выше доказательствами.
При таких обстоятельствах, законных оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия,
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Октябрьского районного суда <адрес> от <дата> отменить.
Принять по делу новое решение.
В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «Сервис Красный Яр» о признании права собственности на 3 <данные изъяты>: <адрес>, номер кадастрового квартала № на земельном участке №; 1 этажное нежилое здание, общей площадью 53,4 кв.м. расположенное по адресу: <адрес>, номер кадастрового квартала №, на земельном участке № - отказать».
Председательствующий: ФИО9
Судьи: Потехина О.Б.
Гавриляченко М.Н.