РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
20 февраля 2025 года город Москва
Лефортовский районный суд города Москвы в составе:
председательствующего судьи Шидлова Н.Н.
при секретаре судебного заседания Лиевой Д.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-116/2025 (УИД 77RS0014-02-2024-007172-50) по иску ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «Перспектива Инвест Групп» о соразмерном уменьшении цены договора, взыскании неустойки за просрочку исполнения обязательств по выплате денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены договора, компенсации морального вреда, штрафа,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с иском к ответчику ООО Специализированный застройщик «Перспектива Инвест Групп», в котором, уточнив требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, просил взыскать с ответчика в счет соразмерного уменьшения цены договора стоимость устранения несоответствий и недостатков, а также стоимость причиненных убытков в общем размере 2 064 693,51 руб., неустойку за нарушение срока удовлетворения требований потребителя об уменьшении цены договора в размере 1% за каждый день просрочки за период с 05.03.2024 по 21.03.2024, а также неустойку за каждый день просрочки исполнения обязательства за период с 01.01.2025 по дату фактического исполнения обязательства в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости расходов на устранение недостатков, но не более 2 064 693,51 руб., штраф в размере 5% от суммы, присужденной судом в пользу истца, компенсацию морального вреда в размере 100 000 руб., судебные расходы в общей сумме 206 186 руб., из которых: 6 186 руб. – расходы по уплате государственной пошлины, 50 000 руб. – расходы на проведение досудебного исследования, 150 000 руб. – расходы на оплату услуг представителя.
В обоснование исковых требований истцом указано, что 20 февраля 2017 года между ФИО1 и ООО Специализированный застройщик «Перспектива Инвест Групп» был заключен договор участия в долевом строительстве № СИМ-1643. В соответствии с условиями договора застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект недвижимости, расположенный по строительному адресу: г. Москва, Золоторожский вал, вл. 11, стр. 40-42, 45, 64-66, 71, корп. 29а. 25 октября 2019 года квартира была передана истцу по акту приема-передачи. Согласно п. 7.1 договора гарантийный срок, за исключением технологического и инженерного оборудования, составляет 5 лет со дня подписания акта передачи объекта долевого строительства. В процессе эксплуатации квартиры истец обнаружил, что в квартире имеются строительные дефекты. Согласно досудебному исследованию, стоимость расходов на устранение строительных недостатков составляет 1 928 549,38 руб. В адрес ответчика было направлено требование об уменьшении цены договора соразмерно стоимости устранения недостатков квартиры. Указанное требование было получено ответчиком, однако в добровольном порядке не удовлетворено, что послужило основанием для обращения в суд с данным иском.
Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, обеспечил явку своего представителя по доверенности ФИО2, которая на удовлетворении требований уточненного иска настаивала.
Представитель ответчика ООО «Специализированный застройщик «Перспектива Инвест Групп» по доверенности ФИО3 в судебное заседание явилась, возражала против удовлетворения требований иска по доводам, изложенным в письменных возражениях, в случае удовлетворения исковых требований просила применить к штрафным санкциям положения ст. 333 ГК РФ.
Представитель третьего лица АО «ФОДД Констракшн» по доверенности ФИО4 в судебное заседание явился, поддержал доводы, изложенные в письменных возражениях на иск.
С учетом изложенного, а также положений ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в данном судебном заседании в отсутствие не явившихся лиц.
Изучив материалы дела, выслушав представителя сторон и третьего лица, оценив представленные доказательства в их совокупности, с учетом требований ст. 56 ГПК РФ и по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (здесь и далее в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии с ч.1 ст.7 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков (пункт 2 части 2 статьи 7 Федерального закона № 214–ФЗ).
В соответствии с ч. 5 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.
Согласно ч. 6 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных дефектов (недостатков) при условии, что такие недостатки выявлены в течение гарантийного срока.
В ходе судебного разбирательства установлено и следует из материалов дела, что 20 февраля 2017 года между ООО Специализированный застройщик «Перспектива Инвест Групп» и ФИО1 был заключен договор участия в долевом строительстве № СИМ-1643, в соответствии с условиями которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, а участник обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять квартиру от застройщика по акту приема-передачи квартиры при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
В соответствии с условиями договора ответчик принял на себя обязательства построить объект долевого строительства – трехкомнатную квартиру со строительным номером 26.01.05.118, проектной площадью 97, 3 кв.м, расположенную по строительному адресу: г. Москва, Золоторожский вал, вл. 11, стр. 40-42, 45, 64-66, 71, корп. 29а.
Цена договора составила 14 270 912 руб. (п. 3.3 договора).
Финансовые обязательства по договору истцом исполнены в полном объеме.
25 октября 2019 года между сторонами был подписан акт приема-передачи однокомнатной квартиры № 118 по адресу: <...>.
Согласно п. 7.1 договора, гарантийный срок для объекта, за исключением технологического и инженерного оборудования, составляет 5 лет.
В процессе эксплуатации квартиры истец обнаружил, что в квартире имеются строительные дефекты.
Для установления стоимости устранения строительных недостатков истец обратился в ООО Исследовательская группа «БиН».
Согласно техническому заключению № 110224-3 от 11.02.2024, по результатам исследования были выявлены дефекты, нарушающие требования нормативно-технической документации и требования договора. Причиной возникновения выявленных недостатков оконных блоков, строительных недостатков конструкций квартиры является нарушение производства строительно-монтажных работ. Стоимость работ и материалов, необходимых для устранения выявленных дефектов, нарушающих требования нормативно-технической документации, составляет 1 600 469, 04 руб., разница в стоимости между возведением застройщиком стен из монолитного железобетона и стен из пеноблоков составляет 75 114, 34 руб., среднерыночная стоимость узаконивания перепланировки квартиры составляет 195 000 руб.
Представитель ответчика, не согласившись с представленным истцом техническим заключением, ходатайствовал перед судом о назначении по делу строительно-технической экспертизы.
Определением суда от 16 июля 2024 года по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам АНО «Центр независимых исследований и судебных экспертиз «ЦНИСЭ».
Согласно заключению экспертов № 2-7044/2024 от 11 ноября 2024 года, качество объекта долевого строительства, расположенного по адресу: <...>, не соответствует условиям договора участия в долевом строительстве от 20.02.2017 № СИМ-1643 и проектной документации 2015 года (Положительному заключению государственной экспертизы № 77-1-2-0749-15 от 20.10.2015), а также требованиям, нормам и правилам (ГОСТ, СНиП и иным нормативным документам) в области строительства в части оконных блоков. В части материала наружных стен квартира не соответствует условиям договора участия в долевом строительстве, но соответствует проектной документации. В части отсутствия возведенных межкомнатных перегородок – требуется правовая оценка.
Причиной возникновения недостатков (дефектов) оконных блоков в части механических повреждений и некачественного монтажа, выявленных в квартире, являются некачественно выполненные строительно-монтажные работы. Причиной возникновения недостатков (дефектов) оконных блоков в части отсутствия заполнений стеклопакетов аргоном является внесение изменений в проектную документацию. Несоответствие материала наружных стен является следствием искажения информации в договоре долевого участия относительно информации, указанной в проектной документации.
При этом, экспертами отмечено, что применение газоблока не ухудшает параметры объекта по физическим характеристикам в сравнении с монолитным железобетоном, а также имеет меньшую стоимость возведения. Установка в квартире иных оконных блоков (иной производитель, иные характеристики) может как ухудшить, так и улучшить характеристики квартиры. Отсутствие возведенных межкомнатных перегородок удорожает для потребителя проведение последующих ремонтных работ.
Общая стоимость работ и материалов, необходимая для устранения недостатков в квартире, включая работы по устранению недостатков оконных блоков и разницы в стоимости возведения наружных стен из газоблоков в сравнении с монолитными ж/б стенами составляет 1 682 335 руб. (на дату проведения исследования) и 1 178 453,70 руб. (по состоянию на октябрь 2019 года).
Стоимость работ и материалов, необходимых для возведения межкомнатных перегородок по состоянию на октябрь 2019 года составляет 136 739,69 руб., по состоянию на дату проведения исследования – 187 357,93 руб.
На дату проведения исследования стоимость возведения стен из газобетонных блоков составляет 82 873,42 руб., стоимость возведения монолитных железобетонных стен составляет 256 883,65 руб. Разница в рыночной стоимости работ и материалов, необходимых для возведения наружных стен квартиры из газоблоков по сравнению со стоимостью возведения таких стен из монолитного железобетона составляет 174 010,23 руб.
На октябрь 2019 года стоимость возведения стен из газобетонных блоков составляет 60 489,64 руб., стоимость возведения монолитных железобетонных стен составляет 190 262,56 руб. Разница в рыночной стоимости работ и материалов, необходимых для возведения наружных стен квартиры из газоблоков по сравнению со стоимостью возведения таких стен из монолитного железобетона составляет 129 772,92 руб.
Остаточная стоимость конструкций, подлежащих замене, составляет 378 976,10 руб.
Суд принимает заключение судебной строительно-технической экспертизы в качестве доказательства, отвечающего требованиям относимости и допустимости, поскольку экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы мотивированы, эксперты предупреждены об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, имеют соответствующую квалификацию и опыт работы, выводы экспертов ответчиком не опровергнуты. Кроме того, заключение отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ, Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» выводы экспертов не носят характера вероятности, согласуются с действительными обстоятельствами по делу, и в совокупности с материалами дела позволяют установить фактические обстоятельства.
По ходатайству ответчика, судом был опрошен эксперт ФИО5, который поддержал выводы, изложенные в заключении экспертов № 2-7044/2024 от 11 ноября 2024 года, подробно объяснил причины, почему им сделаны такие выводы, дал мотивированные ответы на все поставленные перед ним вопросы.
Предусмотренных статьёй 87 ГПК РФ оснований для назначения по делу дополнительной, повторной экспертиз суд не усматривает.
Доказательств, которые опровергали бы выводы эксперта, содержащиеся в заключении, или ставили бы под сомнение их объективность, вопреки положениям ч. 1 ст. 56 ГПК РФ не представлено, в материалах дела не содержится и судом не установлено.
Представленная ответчиком рецензии № 5150.1-12-24 на заключение судебной экспертизы, составленное АНО «Центр независимых исследований и судебных экспертиз «ЦНИСЭ», не может быть признана объективным, достоверным и допустимым доказательством по делу.
Данное исследование было проведено не в рамках рассмотрения гражданского дела и не на основании определения суда, а по инициативе и по заказу ответчика, рецензия экспертным заключением в процессуальном смысле не является, поскольку не отвечает требованиям статей 79-86 Гражданского процессуального кодекса РФ, Федеральному закону от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», давший ее специалист об уголовной ответственности не предупреждался.
Фактически в рецензии дается оценка заключению судебной экспертизы, однако согласно положениям статьи 5, части 1 статьи 67, части 1 статьи 196 ГПК РФ только суду принадлежит право оценки доказательств при разрешении гражданских дел и принятии решения. Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Согласно ч. 1 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные названным Федеральным законом и договором неустойки (штрафы, пени), проценты и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх таких неустоек (штрафов, пеней), процентов.
В силу пунктов 1, 2 ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Как указано в п. 1.3 договора участия в долевом строительстве, объектом долевого строительства является двухкомнатная квартира.
При этом, по акту приема передачи истцу была передана однокомнатная квартира, что не соответствует условиям договора и нарушает права истца.
Так, в целях узаконивания перепланировки, чтобы квартира считалась двухкомнатной, как указано в договоре участия в долевом строительстве, истцу необходимо будет понести затраты (убытки).
Согласно техническому заключению № 120224-15 от 12.02.2024, среднерыночная стоимость узаконивания перепланировки квартиры из однокомнатной в двухкомнатную составляет 195 000 руб.
Данный размер убытков ответчиком не оспорен.
Таким образом, руководствуясь вышеуказанными положениями закона, оценив представленные доказательства в их совокупности в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, исходя из того, что факт наличия в жилом помещении недостатков, допущенных ответчиком как застройщиком при строительстве жилого помещения, подтверждается экспертным заключением, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца в счет соразмерного уменьшения цены договора денежных средств, необходимых для устранения строительных недостатков (в размере по состоянию на октябрь 2019 года) в общей сумме 1 510 193,39 руб. (1 178 453,70 руб. + 136 739,69 руб. + 195 000 руб.).
Вопреки доводам возражений, ответчиком, в нарушение ст. 56 ГПК РФ, не было представлено доказательств того, что со стороны истца имело место злоупотребление правом при принятии объекта долевого строительства. Подписание акта приема-передачи объекта долевого строительства без замечаний не свидетельствует о согласии истца с принятием объекта, не соответствующего условиям договора участия в долевом строительстве. Напротив, из дальнейших действий истца в виде инициирования независимой строительно-технической экспертизы, направления ответчику претензии с требованием об уменьшении цены договора ввиду выявления в объекте строительных недостатков, обращения в суд за защитой нарушенного права следует, что истец настаивает на исполнении ответчиком договора участия в долевом строительстве о передаче ему объекта долевого строительства надлежащего качества.
Довод ответчика об истечении срока исковой давности суд не может принять во внимание, поскольку требования об уменьшении цены договора соразмерно стоимости устранения расходов на устранение строительных недостатков, выявленных в пределах установленного условиями договора гарантийного срока, заявлены истцом в срок, не превышающий трех лет с момента их обнаружения.
Данная позиция согласуется с разъяснениями, изложенными в пункте 32 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04 декабря 2013 года, где указано, что течение срока исковой давности для требований участника долевого строительства, предъявляемых к застройщику в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства, выявленным в течение гарантийного срока, начинается со дня заявления о недостатках.
Довод ответчика о необходимости возврата застройщику оконных блоков, подлежащих замене, отклоняется судом, поскольку Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ, определяя способы восстановления нарушенных прав участника долевого строительства, не предусматривает возникновение у него встречного обязательства по возврату застройщику некачественных элементов жилого помещения при их замене. Предметом договора участия в долевом строительстве является объект долевого строительства в целом, а не его отдельные конструктивные элементы.
Определяя размер подлежащей взысканию с ответчика неустойки за просрочку удовлетворения требования потребителя по договору участия в долевом строительстве, суд исходит из следующего.
Согласно ч.8 ст.7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214–ФЗ за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, застройщик уплачивает гражданину - участнику долевого строительства, приобретающему жилое помещение для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере, определяемом пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 "О защите прав потребителей". Если недостаток (дефект) указанного жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, не является основанием для признания такого жилого помещения непригодным для проживания, размер неустойки (пени) рассчитывается как процент, установленный пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей", от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта).
Согласно ст. 22 Закона РФ №2300-1 от 7 февраля 1992 года «О защите прав потребителей» требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причиненных потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, подлежат удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.
В соответствии с п. 1 ст. 23 Закона о защите прав потребителей за нарушение предусмотренных ст. 20, 21 и 22 данного закона сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара.
Претензия с требованием о соразмерном уменьшении цены договора направлена истцом в адрес ответчика 16.02.2024 и получена последним 22.02.2024 (РПО 10511891030702).
В соответствии с п.1 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 N 326 неустойка (штраф, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу настоящего постановления до 31 декабря 2024 г. включительно (с 22.03.2024 до 31.12.2024).
Учитывая изложенное, требования истца о взыскании с ответчика неустойки за нарушение срока удовлетворения требований потребителя о соразмерном уменьшении цены договора, исходя из буквального толкования положений ч. 8 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ, п. 1 ст. 23 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1, а также учитывая разъяснения, изложенные в пп. "а" п. 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года № 17 обоснованы на сумму 256 732,87 руб., начисленной за период с 05.03.2024 по 21.03.2024, из расчета: 1 510 193,39 руб. × 17 дней просрочки × 1%.
Между тем, п. 1 ст. 333 ГК РФ установлено, что если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 21 декабря 2000 года № 263-О, суд обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.
Учитывая, что данная мера ответственности носит компенсационный характер и должна соответствовать последствиям нарушения обязательства, а также исключать неосновательное обогащение лица, в пользу которого она подлежит взысканию, учитывая характер нарушенных ответчиком обязательств и его ходатайство о снижении размера неустойки, исходя из стоимости устранения недостатков объекта строительства, периода просрочки исполнения требований потребителя по устранению недостатков, суд находит возможным применить положения ст. 333 ГК РФ и снизить подлежащую взысканию неустойку до суммы 15 000 руб.
Согласно ст. 1 Федерального закона от 08.08.2024 № 266-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, за нарушения сроков исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора, требования о возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) застройщик уплачивает участнику долевого строительства за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов), или от суммы, подлежащей возмещению участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, приобретающий жилое помещение исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, предусмотренная настоящей частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере, но не более стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов). Если недостаток (дефект) объекта долевого строительства (жилого помещения) является основанием для признания такого объекта долевого строительства (жилого помещения) непригодным для проживания, размер неустойки (пени), предусмотренной настоящей частью, рассчитывается от цены договора.
В соответствии со ст.2 Федерального закона от 08.08.2024 № 266-ФЗ при определении размера неустоек (штрафов, пеней), подлежащих начислению за период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств (в том числе за нарушения сроков исполнения обязательств) по договорам участия в долевом строительстве, заключенным до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, применяются положения части 9 статьи 4, части 8 статьи 7 и статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции настоящего Федерального закона).
Положениями п. 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 г. № 326 (в редакции от 26 декабря 2024 г.) установлено, что неустойка (штраф, пени), подлежащая с учетом части 8 статьи 7 и части 3 статьи 10 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляется за период с 1 января 2025 г. до 30 июня 2025 г. включительно.
Согласно п.2 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 (в ред. от 26.12.2024), в период с 1 июля 2023 г. до 30 июня 2025 г. включительно размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренных частью 6 статьи 5, частью 2 статьи 6, частями 2 и 6 статьи 9, а также подлежащих уплате с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в отношении которых не применяются особенности, предусмотренные пунктом 1 настоящего постановления, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на 1 июля 2023 г.
Согласно разъяснению, изложенному в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", по смыслу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Законом или договором может быть установлен более короткий срок для начисления неустойки либо ее сумма может быть ограничена.
Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.
При этом день фактического исполнения нарушенного обязательства, в частности день уплаты задолженности кредитору, включается период расчета неустойки (аналогичная правовая позиция изложена в Определении Верховного Суда РФ от 11.09.2018 N 11-КГ18-21).
Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка за просрочку исполнения обязательств по выплате денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены договора в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действовавшей в соответствующий период, начисляемой на сумму в размере 1 510 193,39 руб. за каждый день просрочки, начиная с 01.07.2025 по день фактического исполнения обязательств.
При этом суд учитывает, что расчет суммы неустойки, начисляемой после вынесения решения, осуществляется в процессе исполнения судебного акта судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом, - иными органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами (ч. 1 ст. 7, ст. 8, п. 16 ч. 1 ст. 64 и ч. 2 ст. 70 Федерального закона от 02 октября 2007 года № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», п. 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»).
Согласно ч. 2 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции, действующей на момент принятия решения суда) моральный вред, причиненный гражданину – участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина – участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.
Принимая во внимание, что в судебном заседании нашел подтверждение факт ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств по договору участия в долевом строительстве, суд приходит к выводу о том, что требования истца о взыскании с ответчика денежной компенсации морального вреда подлежат удовлетворению. При этом с учетом требований разумности, соразмерности и справедливости суд определяет размер данной компенсации равной 20 000 руб.
В соответствии с ч. 3 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции, действующей на момент принятия решения суда) при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.
При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что требования истца не были удовлетворены застройщиком (ответчиком) в добровольном порядке, доказательств обратного в материалы дела ответчиком не представлено, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца штрафа в размере 77 259,66 руб., из расчета: (1 510 193,39 руб. + 15 000 руб. + 20 000 руб.) * 5%. Оснований для снижения штрафа по ст.333 ГК РФ суд не усматривает.
Согласно п.1 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 в отношении применения неустойки (штрафа, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных настоящим пунктом, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до дня вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до 30 июня 2025 г. включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению со дня вступления в силу настоящего постановления, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика.
При таких обстоятельствах суд полагает необходимым предоставить ООО Специализированный застройщик «Перспектива Инвест Групп» отсрочку исполнения настоящего решения в части уплаты неустойки и штрафа до 30 июня 2025 года включительно.
Разрешая требование истца о возмещении судебных издержек, суд исходит из нижеследующего.
В соответствии с ч. 1 ст. 88 ГПК РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
В силу статьи 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе, расходы на оплату услуг представителей, связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами, другие признанные судом необходимыми расходы.
Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 186 руб.
Согласно абзацу 2 пункта 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», расходы, понесенные истцом в связи с собиранием доказательств до предъявления искового заявления в суд, могут быть признаны судебными издержками, если несение таких расходов было необходимо для реализации права на обращение в суд и собранные до предъявления иска доказательства соответствуют требованиям относимости, допустимости. Например, истцу могут быть возмещены расходы на проведение досудебного исследования состояния имущества, на основании которого впоследствии определена цена предъявленного в суд иска, его подсудность.
Принимая во внимание тот факт, что определение размера причиненного истцу ущерба явилось необходимым условием для обращения в суд, требовалось для определения цены иска, суд считает подлежащими удовлетворению требования истца о взыскании с ответчика расходов, связанных с проведением осмотра жилого помещения, составлением технического заключения об оценке рыночной стоимости восстановительного ремонта, оплату которых истец произвел в полном объеме, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № 30/11-23-3 от 30.11.2023, в связи с чем, взыскивает с ответчика в пользу истца расходы на проведение досудебной строительно-технической экспертизы в размере 50 000 руб.
В соответствии со ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
Из представленных суду документов (счет-договор об оказании юридических услуг от 04.12.2023 № 72, чек) следует, что истцом понесены расходы на оплату услуг представителя в сумме 150 000 руб.
По смыслу ст. 100 ГПК РФ обязанность суда взыскивать расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против необоснованного завышения размера оплаты услуг представителя и тем самым – на реализацию требования ч. 3 ст. 17 Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
Именно поэтому в ч.1 ст. 100 ГПК РФ речь идет по существу об обязанности суда установить баланс между правами лиц, участвующих в деле.
Разумность подразумевает под собой объем оказанной помощи, время, число представителей, а также сложность рассматриваемого дела.
Основываясь на материалах дела, учитывая конкретные обстоятельства дела, категорию сложности настоящего дела, продолжительность времени его рассмотрения и объема фактической работы, проведенной представителем, и учитывая, что все понесенные истцом расходы подтверждены документально и сомнений не вызывают, с учетом требований разумности и справедливости, суд приходит к выводу о том, что заявленное требование о взыскании расходов на оплату услуг представителя подлежит удовлетворению частично в размере 50 000 руб.
В соответствии с ч. 1 ст. 98 и ч. 1 ст. 103 ГПК РФ с ответчика в доход бюджета субъекта Российской Федерации – города федерального значения Москва подлежит взысканию государственная пошлина в размере 9 939,97 руб.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
исковые требования ФИО1 к ООО Специализированный застройщик «Перспектива Инвест Групп» о соразмерном уменьшении цены договора, взыскании неустойки за просрочку исполнения обязательств по выплате денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены договора, компенсации морального вреда, штрафа - удовлетворить частично.
Взыскать с ООО Специализированный застройщик «Перспектива Инвест Групп» (ИНН <***>) в пользу ФИО1 (паспорт гр. РФ серия <...>) в счет уменьшения цены договора денежные средства в размере 1 510 193 руб. 39 коп., неустойку за просрочку исполнения обязательств по выплате денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены договора за период с 05 марта 2024 года по 21 марта 2024 года в размере 15 000 руб. 00 коп., неустойку за просрочку исполнения обязательств по выплате денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены договора в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в соответствующий период, начисляемую на сумму в размере 1 510 193 руб. 39 коп. за каждый день просрочки, начиная с 01.07.2025 по день фактического исполнения обязательств, денежную компенсацию морального вреда в размере 20 000 руб. 00 коп., штраф в размере 77 259 руб. 66 коп., судебные расходы в размере 106 186 руб. 00 коп.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Взыскать с ООО Специализированный застройщик «Перспектива Инвест Групп» (ИНН <***>) государственную пошлину в доход бюджета субъекта РФ – города федерального значения Москва в размере 9 939 руб. 97 коп.
Предоставить ООО «Специализированный застройщик «Перспектива Инвест Групп» (ИНН <***>) отсрочку исполнения решения суда по настоящему гражданскому делу до 30 июня 2025 года включительно.
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Лефортовский районный суд города Москвы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
СудьяН.Н. Шидлов
Мотивированное решение суда составлено 12 мая 2025 года.
СудьяН.Н. Шидлов