Дело № 2-1344/2022
24RS0016-01-2021-001780-84
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
23 июня 2022 года г. Железногорск
Железногорский городской суд Красноярского края в составе:
председательствующего - судьи Семенюк Е.А.,
при секретаре – Двоеглазовой Т.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации ЗАТО г. Железногорск Красноярского края к ФИО1 об обращении взыскания на предмет ипотеки,
УСТАНОВИЛ:
Истец обратился в суд с иском (с учетом уточнений) к ответчику об обращении взыскания на предмет ипотеки, мотивируя свои требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией ЗАТО г. Железногорск и индивидуальным предпринимателем ФИО1, был подписан договор купли-продажи муниципального имущества №, согласно которому продавец обязался передать в собственность, а покупатель обязался принять и оплатить муниципальное имущество - нежилое здание, общей площадью 783,2 кв.м., расположенное по адресу: ». 07 мая 2015 года Железногорским отделом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю был зарегистрирован переход права собственности на ФИО1, а также ипотека в силу закона, что подтверждается регистрационными записями № и №. Цена договора (Объекта) составляет 5 905 000 рублей (без учета НДС), в том числе рыночная стоимость Объекта составляет 5 900 000 рублей и расходы по приватизации (оценка рыночной стоимости Объекта) 5 000 рублей. Ответчик неоднократно нарушал обязательство по оплате Объекта, предусмотренное заключенным сторонами договором купли-продажи муниципального имущества. Последний платеж по договору был произведен покупателем 23 августа 2017 года. В связи с неисполнением ответчиком обеспеченного залогом обязательства Администрация ЗАТО г. Железногорск неоднократно обращалась в Арбитражный суд Красноярского края с исковыми заявлениями о взыскании задолженности по договору. Согласно выписке из ЕГРИП от 14.04.2021 ответчик исключен из ЕГРИП как недействующий индивидуальный предприниматель с 02.11.2020. На основании изложенного, истец просил суд обратить взыскание на предмет залога (ипотеки) – нежилое здание, общей площадью 783,2 кв.м., расположенное по адресу: кадастровый №, во исполнение обеспечительных залогом обязательств ответчика по договору купли-продажи муниципального имущества № от ДД.ММ.ГГГГ
Заочным решением Железногорского городского суда Красноярского края от 16 ноября 2021 года были удовлетворены исковые требования Администрации ЗАТО г. Железногорск Красноярского края к ФИО1 об обращении взыскания на предмет ипотеки.
По заявлению ответчика, определением суда от 11 апреля 2022 года отменено заочное решение суда от 16 ноября 2021 года, производство по делу возобновлено.
В судебное заседание представитель истца не явился, извещался надлежащим образом, направил в суд заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие, на удовлетворении исковых требований настаивал.
Ответчик, представитель ответчика в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства были извещены надлежащим образом – судебными повестками, направленными в адрес ответчика, представителя ответчика заказными письмами с уведомлениями, и полученными ответчиком, представителем ответчика лично, о причинах неявки суд не уведомили. Согласно материалам дела, заявили ходатайство о применении судом срока исковой давности.
Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В судебном заседании было установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией ЗАТО г. Железногорск и индивидуальным предпринимателем ФИО1, был подписан договор купли-продажи муниципального имущества №, согласно которому продавец обязался передать в собственность, а покупатель обязался принять и оплатить муниципальное имущество - нежилое здание, общей площадью 783,2 кв.м., расположенное по адресу: ДД.ММ.ГГГГ Железногорским отделом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю был зарегистрирован переход права собственности на ФИО1, а также ипотека в силу закона, что подтверждается регистрационными записями № и №
Согласно пункту 2.2. Договора оплата рыночной стоимости Объекта по Договору осуществляется Покупателями в рассрочку посредством ежеквартальных выплат равными долями в течение 5 лет. Покупатель обязан возместить отдельно от стоимости приобретаемого муниципального имущества расходы по приватизации Продавца в сумме 5 000 рублей.
Согласно пункту 2.6. договора на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов, исходя из ставки, равной одной трети ставки Рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже Объекта.
Объявление о продаже Объекта (Постановление Администрации ЗАТО г. Железногорск от 13.03.2015 № 152и) было опубликовано 26.03.2015 в газете «Город и горожане», выпуск № 23, соответственно, ставка, принимаемая для расчета и начисления процентов в настоящем исковом заявлении равна 1/3 от 8,25 % (ставка рефинансирования ЦБ РФ на дату опубликования объявления о продаже согласно Указанию Банка России от 13.09.2012 № 2873-У).
Расчет суммы процентов осуществляется Покупателем самостоятельно в соответствии с условиями договора. Сумма процентов перечисляется в сроки, указанные в пункте 2.4., по реквизитам, указанным в пункте 2.5. договора.
Объект (предмет ипотеки) обеспечивает исполнение обязательств Покупателем - Залогодателем по настоящему договору (п. 3.1 Договора).
Право залога у Продавца-залогодержателя на Объект возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности на Объект к Покупателю -залогодателю (п..3.2 Договора).
Покупатель-залогодатель и Продавец-залогодержатель на момент подписания настоящего договора оценили Объект как предмет и ипотеки в 5 905 000 рублей 00 копеек (п.3.3. Договора).
Согласно п.5.5. Договора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Покупателем-залогодателем каких-либо обязательств по настоящему договору, Продавец - залогодержатель обращает взыскание на объект (предмет ипотеки) для удовлетворения требований.
Сумма, полученная от реализации Объекта (предмета ипотеки), поступает в погашение задолженности по настоящему договору в бюджет ЗАТО г. Железногорск в следующем порядке: на возмещение судебных и иных расходов по взысканию задолженности; на оплату штрафных санкций; на оплату процентов; на погашение просроченной задолженности по оплате цены объекта.
Ответчик неоднократно нарушал обязательство по оплате Объекта, предусмотренное заключенным сторонами договором купли-продажи муниципального имущества.
Последний платеж по договору был произведен покупателем 23 августа 2017 года.
Согласно выписке из ЕГРИП от 14.04.2021 ответчик исключен из ЕГРИП как недействующий индивидуальный предприниматель с 02.11.2020.
05 февраля 2021 года истец направил ответчику уведомление о принятом решении - об обращении взыскания на объект (предмет ипотеки). Указанное уведомление ответчиком не получено, почтовое отправление возвращено истцу, в связи с истечением срока хранения.
Общая сумма задолженности по договору составляет 3 668 351 рубль 44 копейки.
В соответствии с ч.1 ст.334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).
В силу ст. 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.
Согласно ст. 341 ГК РФ права залогодержателя в отношениях с залогодателем возникают с момента заключения договора залога, если иное не установлено договором, настоящим Кодексом и другими законами.
Взыскание на заложенное имущество, как предусматривает ст. 348 ГК РФ, для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. Если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.
Согласно ст. 350 ГК РФ реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.
Как следует из содержания ст. 50 Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
В силу ст. 56 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращается взыскание, должно быть реализовано путем продажи с публичных торгов.
Согласно п.1 ст.54.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.
Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.
Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже приусловии, что каждая просрочка незначительна.
При установленных судом обстоятельствах, оснований для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество, предусмотренных ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» судом не усматривается.
С учетом систематического ненадлежащего неисполнения ответчиком обязанности по внесению платежей по договору, суд полагает требование истца об обращении взыскания на заложенное имущество обоснованным и подлежащим удовлетворению.
В силу ч.2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости») принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем:
1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению;
2) наименование, место нахождения, кадастровый номер или номер записи о праве в Едином государственном реестре недвижимости заложенного имущества, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя; (в ред. Федеральных законов от 06.12.2011 № 405-ФЗ, от 03.07.2016 № 361-ФЗ)
3) способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание. Если стороны заключили соглашение, устанавливающее порядок реализации предмета ипотеки, суд определяет способ реализации заложенного имущества в соответствии с условиями такого соглашения (пункт 1.1 статьи 9 настоящего Федерального закона).
Согласно п.4 ст.54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. Федеральных законов от 06.12.2011 № 405-ФЗ, от 21.07.2014 № 217-ФЗ) начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона.
Таким образом, указанная норма содержит императивные требования относительно действий суда при определении начальной продажной цены заложенного имущества на основании отчета оценщика. Суд должен установить ее в размере 80% от рыночной стоимости этого имущества.
Оценочная стоимость вышеуказанного имущества по договору сторон составляет 5 905 000 рублей, следовательно, продажную стоимость следует определить в размере 4 724 000 рублей.
Таким образом, в настоящее время истец является залогодержателем в отношении нежилого здания, общей площадью 783,2 кв.м., расположенное по адресу, кадастровый №.
Учитывая систематическое нарушение ответчиком условий договора купли-продажи, суд находит требования истца основанными на законе.
Согласно материалам дела ответчиком было заявлено о пропуске срока исковой давности.
Суд полагает, что заявление ответчика основано на неверном толковании закона.
Ответчик полагает, что срок исковой давности в отношении требования об исполнении обязательства за счет заложенного имущества составляет три года в соответствии со ст. 196 ГК РФ и истек 24 августа 2020 года, в связи с тем, что последний платеж по договору купли-продажи был осуществлен им 23 августа 2017 года.
Гражданский кодекс РФ в качестве общего правила предусматривает законный залог товаров при продаже их в кредит. В этом случае залог обеспечивает обязанность покупателя по оплате товара. Такой залог возникает в силу закона, если иное не предусмотрено договором, с момента передачи товаров покупателю и действует до их оплаты (п. п. 1, 5 ст. 488 ГК РФ). Эти же правила применяются и при продаже товара в кредит с условием о рассрочке (п. 3 ст. 489 ГК РФ).
В правоотношениях между ответчиком и истцом ипотека (залог недвижимости) возникла в силу закона, та как заключенным сторонами договором купли-продажи муниципального имущества № от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрена оплата стоимости нежилого здания в рассрочку посредством ежеквартальных выплат равными долями, в течение 5 лет.
Согласно ст.1 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя. К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.
На основании ст.2 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле - продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Согласно ст.3 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).
Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.
Согласно п.3.4, заключенного Договора обязательства, исполнение которых обеспечиваются настоящим договором, включают: оплату цены договора, указанную в п. 2.1. настоящего договора; оплату процентов, указанных в п.2.6, настоящего договора; оплату штрафных санкций за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему договору, указанных в п.5.3, настоящего договора; возмещение расходов, в том числе судебных, связанных с взысканием задолженности по настоящему договору; возмещение убытков и других расходов, которые могут быть причинены Продавцу- Залогодержателю неисполнением или ненадлежащим исполнением Покупателем-Залогодателем настоящего Договора.
Согласно п. 4.7.3. Договора Продавец - Залогодержатель имеет право обратить взыскание на Объект ипотеки до наступления срока исполнения обеспеченных залогом обязательств при невыполнении Покупателем-Залогодателем обязанностей, предусмотренных п.2.3.,п.2.4., п.2.6 настоящего Договора.
Пункт 3.5 заключенного между сторонами Договора предусматривает, что в случае частичного исполнения Покупателем-Залогодателем обеспеченных залогом обязательств, залог сохраняется в первичном объеме до полного и надлежащего исполнения Покупателем - Залогодателем обеспеченных залогом обязательств.
Вступившие в законную силу судебные решения Арбитражного суда Красноярского края от 21.05.2018, 01.07.2019, 09.12.2019, 22.09.2020 установили факт неисполнения ответчиком обязательств по договору и размер таких обязательств.
Указанные судебные решения являются основанием для обращения взыскания на предмет ипотеки.
При этом истцом требование об обращении взыскания на предмет ипотеки заявлено в пределах трехгодичного срока исковой давности, начинающего течь с момента вступления в законную силу решения Арбитражного суда Красноярского края от 21.05.2018 по делу № АЗ3-2424/2018, то есть с 22.06.2018.
При этом истечение сроков исковой давности по взысканию части задолженности по договору купли-продажи недвижимого имущества, обеспеченного ипотекой, не лишает истца возможности обратить взыскание на предмет ипотеки в части размера оставшейся не погашенной задолженности. Ипотека обеспечивает исполнение тех обязательств, перечень которых согласовали стороны в Договоре, и прекращается после надлежащего исполнения должником всех своих обязательств перед кредитором либо, в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом.
Заключенный 30.03.2015 между ответчиком и истцом договор считается вступившим в законную силу с момента его государственной регистрации (07.05.2015) и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств (п. 8.7-8.8).
Договором предусмотрена рассрочка платежа на 5 лет (60 месяцев), последним днем исполнения основного обязательства (возврата кредита), по условиям договора, должен является день выплаты последнего платежа по договору - не позднее 10.01.2020, согласно п. 2.4. Договора.
Таким образом, с 10.01.2020 исчисляется срок исковой давности по основному обязательству - возврату кредита и дополнительному обязательству - залогу.
В силу ст. 103 ГПК РФ, издержки, понесенные судом, в связи с рассмотрением дела и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика. По настоящему делу при подаче искового заявления истец был освобожден от уплаты государственной пошлины.
Исходя из данного положения, с ответчика в доход бюджета городского округа подлежит взысканию государственная пошлина в размере 300 рублей.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ :
Исковые требования Администрации ЗАТО г. Железногорск удовлетворить.
Обратить взыскание на предмет залога (ипотеки) – нежилое здание, общей площадью 783,2 кв.м., расположенное по адресу: кадастровый №, во исполнение обеспечительных залогом обязательств ответчика по договору купли-продажи муниципального имущества № от ДД.ММ.ГГГГ, определив способ реализации с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость в размере 4 724 000 рублей.
Взыскать с ФИО1 государственную пошлину в доход бюджета городского округа ЗАТО г. Железногорск Красноярского края в размере 300 рублей.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Красноярский краевой суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения, то есть с 28 июня 2022 года, путем подачи жалобы через Железногорский городской суд Красноярского края.
Председательствующий: судья Е.А. Семенюк