УИД 63RS0№-55

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 ноября 2025 года г. Самара

Куйбышевский районный суд г.о. Самара в составе:

председательствующего судьи Чернякова Н.Н.,

при секретаре Ласкиной Д.Е.,

с участием представителя истца по первоначальному иску ФИО1 по доверенности ФИО2,

представителя ответчика по первоначальному иску ФИО3 по доверенности ФИО4,

представителя ответчика – администрации г.о.Самары, Департамента управления имуществом администрации г.о.Самары по доверенности ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 21858/2025 по иску ФИО1 ФИО8 к ФИО3 ФИО9 об обязании исполнить условия предварительного договора купли-продажи, а также по встречному иску ФИО3 ФИО10 к ФИО1 ФИО11, администрации городского округа Самара о расторжении предварительного договора купли-продажи и признании права собственности на реконструированные нежилые здания,

установил:

ФИО1 обратился в Куйбышевский районный суд г. Самары с иском к ответчику ФИО3 об обязанности исполнить условия предварительного договора. В обоснование заявленных требований указал, что 14.01.2025 года между ним и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи следующих объектов недвижимого имущества: нежилого здания, площадью 1972,3 кв. м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Куйбышевский р-н, переулок Сиреневый, д. 21А, строение 1; нежилого здания, площадью 434,9 кв. м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Куйбышевский р-н, переулок Сиреневый, д. 21А, строение 2 и земельного участка, площадью 13622 кв. м, с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения объектов промышленности. Пищевая промышленность, занимаемый нежилыми зданиями (литеры Б, Г, Г1, Г2, Г3, Г4, Р, В) с прилегающей территорией, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Куйбышевский р-н, переулок Сиреневый.

По условиям данного договора ответчик обязался в срок до 14.04.2025 года оформить реконструкцию указанных нежилых зданий и внести соответствующие изменения о данных объектах недвижимого имущества в единый государственный реестр недвижимости.

Ввиду неисполнения продавцом своих обязанностей по предварительному договору истец приостановил выплаты. Спорные объекты недвижимого имущества по-прежнему представляют для него интерес, и он намерен завершить процесс их приобретения, заключив с ответчиком основной договор купли-продажи на условиях, оговоренных в предварительном договоре. Однако, несоответствия в правоустанавливающих документах в отношении спорных объектов является препятствием к проведению государственной регистрации перехода прав собственности.

На основании вышеизложенного просит суд возложить на ФИО3 обязанность исполнить условия предварительного договора купли-продажи земельного от 14.01.2025 года.

В ходе рассмотрения дела ответчиком ФИО3 заявлены встречные исковые требования к истцу по первоначальному иску ФИО1 о расторжении предварительного договора купли-продажи вышеуказанных объектов, а также о признании права собственности на самовольно-реконструированные нежилые здания.

В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску и представитель ответчика по встречному иску ФИО1 - ФИО2, действующая на основании доверенности, поддержала первоначальные исковые требования в полном объеме, просила иск удовлетворить в полном объеме. Против удовлетворения встречных исковых требований возражала.

Представитель ответчика по первоначальному иску и истца по встречному иску ФИО3 - ФИО4, действующий на основании доверенности, в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных ФИО1 исковых требований, просил суд в удовлетворении первоначально заявленных требований отказать. Встречные исковые требования поддержал в полном объеме, полагая их подлежащими удовлетворению. Суду пояснил, что ФИО3 во исполнение своих обязанностей по предварительному договору предпринимал действия по оформлению проведенной реконструкции нежилого здания, обращаясь с соответствующими заявлениями в различные профильные ведомства. Вместе с тем, достигнуть положительного результата не представилось возможным. В свою очередь покупателем были нарушены существенные условия данного договора, а именно, ФИО1 не произвел оплату очередных платежей в предусмотренный договором срок. Считает, что в соответствии со ст. 450 ГК РФ в данном случае имеются основания для расторжения предварительного договора купли-продажи от 14.01.2025 года, о чем было направлено соответствующее уведомление. Также просил суд признать за ФИО3 право собственности на самовольно-реконструированное нежилое здание площадью 1972,3 кв. м, с количеством этажей 3 (в том числе подземных 1), с кадастровым номером 63:01:0408004:1181, расположенное по адресу: Самарская область, г. Самара, Куйбышевский р-н, переулок Сиреневый, д. 21А, строение 1 и нежилое здание площадью 434,9 кв. м, с количеством этажей 2, с кадастровым номером 63:01:0408009:631, расположенное по адресу: Самарская область, г. Самара, Куйбышевский р-н, переулок Сиреневый, д. 21А, строение 2.

В судебном заседании представитель ответчика – Администрации г.о. Самара и третьего лица – Департамента управления имуществом г.о. Самара ФИО5, действующая на основании доверенностей, просила отказать в удовлетворении встречных исковых требований в части признания права собственности на реконструированные нежилые здания, представив суду письменные пояснения. В письменной позиции указано, что в нарушение действующего законодательства работы по реконструкции здания были произведены без получения соответствующего разрешения. Также указано, что суду не представлено доказательств того, что были предприняты надлежащие меры к легализации самовольно реконструированной постройки, и не представлены доказательства того, что самовольная постройка не нарушает прав и интересов других лиц, соответствует требованиям строительных и градостроительных нормативов.

В судебное заседание представитель третьего лица Управления Росреестра по Самарской области, Департамента градостроительства г.о.Самара не явился, извещался надлежащим образом, ходатайств о рассмотрении дела в его отсутствие либо об отложении судебного заседания суду не представил.

О надлежащем извещении неявившихся третьих лиц свидетельствуют имеющиеся в материалах дела повестки с отметкой о вручении в адрес Департамента градостроительства г.о. Самара и Управления Росреестра по Самарской области повестки на судебное заседание.

В силу п. 2.1., ст. 113 ГПК РФ органы государственной власти, органы местного самоуправления, иные органы и организации, являющиеся сторонами и другими участниками процесса, могут извещаться судом о времени и месте судебного заседания или совершения отдельных процессуальных действий лишь посредством размещения соответствующей информации в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в указанный в части третьей настоящей статьи срок, если суд располагает доказательствами того, что указанные лица надлежащим образом извещены о времени и месте первого судебного заседания. Такие лица, получившие первое судебное извещение по рассматриваемому делу, самостоятельно предпринимают меры по получению дальнейшей информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи. Лица, указанные в абзаце первом настоящей части, несут риск наступления неблагоприятных последствий в результате непринятия ими мер по получению информации о движении дела, если суд располагает сведениями о том, что данные лица надлежащим образом извещены о начавшемся процессе, за исключением случаев, когда меры по получению информации не могли быть приняты ими в силу чрезвычайных и непредотвратимых обстоятельств.

Учитывая изложенное, а также наличие в материалах дела сведений о надлежащем извещении сторон, суд в соответствии со ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствии неявившихся лиц.

Суд, выслушав пояснения явившихся лиц, исследовав представленные доказательства, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Судом установлено, что ФИО3 на праве собственности принадлежат следующие объекты недвижимого имущества: нежилое здание, с кадастровым номером №, расположенное по адресу: Самарская область, г. Самара, Куйбышевский р-н, переулок Сиреневый, д. 21А, строение 1, нежилое здание, с кадастровым номером №, расположенное по адресу: Самарская область, г. Самара, Куйбышевский р-н, переулок Сиреневый, д. 21А, строение 2 и земельный участок, площадью 13622 кв. м, с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения объектов промышленности. Пищевая промышленность, занимаемый нежилыми зданиями (литеры Б, Г, Г1, Г2, Г3, Г4, Р, В) с прилегающей территорией, расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Куйбышевский р-н, переулок Сиреневый.

Судом установлено и сторонами не оспаривается, что ФИО3 без получения разрешения была выполнена самовольная реконструкция указанных выше нежилых зданий, в результате которой образованы нежилые здания площадью 1972.3 кв.м. и 434.9 кв.м., с характеристиками, содержащимися в технических паспортах, составленных специалистами ООО ГК «ГеоТехСтрой».

14.01.2025 года между ФИО1 и ФИО3 был заключен предварительный договор купли-продажи объектов недвижимого имущества. Нежилого здания, площадью 1972,3 кв. м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Куйбышевский р-н, переулок Сиреневый, д. 21А, строение 1, нежилого здания, площадью 434,9 кв. м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Куйбышевский р-н, переулок Сиреневый, д. 21А, строение 2 и земельного участка, площадью 13622 кв. м, с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения объектов промышленности. Пищевая промышленность, занимаемый нежилыми зданиями (литеры Б, Г, Г1, Г2, Г3, Г4, Р, В) с прилегающей территорией, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Куйбышевский р-н, переулок Сиреневый.

Существенным условием данного договора является условие об оплате. Так, согласно п. 2.2. данного договора оплата покупателем стоимости спорных объектов должна производится в следующем порядке: покупатель оплачивает 1.000.000 рублей на момент подписания договора; 2.000.000 рублей покупатель оплачивает в срок, не позднее 14.02.2025 года; 2.000.000 рублей покупатель оплачивает в срок, не позднее 14.03.2025 года; 5.000.000 рублей покупатель оплачивает на момент подписания основного договора купли-продажи, но не позднее 14.04.2025 года.

Кроме того, в соответствии с п. 3.2. предварительного договора купли-продажи в случае неоплаты сумм в размере и срок, указанных в п.2.1. и 2.2. договора, а также просрочки платежей более двух раз подряд, продавец имеет право в одностороннем порядке расторгнуть данный договор.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что ФИО1 были допущены просрочки оплаты по договору. ФИО1 не произвел подряд оплату двух очередных платежей на общую сумму 4.000.000 рублей: не произведены оплаты в размере 2.000.000 рублей в срок до 14.02.2025 года и в размере 2.000.000 рублей в срок до 14.03.2025 года.

В связи с чем, 17.02.2025 года ФИО3 в адрес ответчика ФИО1 направлена претензия с просьбой произвести. Покупатель, в свою очередь, производить оплату отказался, сославшись на неисполнение продавцом обязанности до подписания основного договора купли-продажи ввести реконструированные здания в эксплуатацию.

23.04.2025 года ФИО3 в адрес ФИО1 направлено уведомление о расторжении предварительного договора купли-продажи от 14.01.2025 года.

ФИО1, в свою очередь, не согласился на добровольное расторжение данного договора во внесудебном порядке, обратившись с названным иском в суд.

В данном случае суд соответствии со ст. 450 ГК РФ приходит к выводу об обоснованности требований о расторжении предварительного договора купли-продажи от 14.01.2025 года в виду неисполнения покупателем обязанности по уплате стоимости приобретаемого имущества, поскольку данное нарушение является существенным, так как влечет для стороны продавца такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Доводы ФИО1 о том, что он не производил оплату по договору по причине нарушения продавцом своих обязанностей, заключающихся в оформлении реконструкции нежилого здания, судом не принимаются по следующим основаниям.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что ФИО1 были просрочены подряд два платежа по договору от 14.02.2025 года и 14.03.2025 года. При этом, с какими-либо претензиями на неисполнение обязательств по договору либо с уведомлениями о переносе дат оплаты в адрес ФИО3 не обращался.

Как следует из материалов дела, ФИО3 предпринимал действия для легализации самовольно реконструированных объектов недвижимого имущества, обратившись к специалистам для проведения кадастровых работ и изготовления технического паспорта зданий. В дальнейшем, на основании полученных документов обратился с соответствующим заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию самовольно реконструированного объекта капитального строительства.

В соответствии со ст. 1 п. 14 Градостроительного кодекса РФ под реконструкцией понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

В соответствии с п. 2 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция, капитальный ремонт объектов капитального строительства могут осуществляться физическими и юридическими лицами, которые соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации, предъявляемым к лицам, осуществляющим строительство.

В соответствии с п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом или иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, осуществившем данную постройку, если сохранение данной постройки не нарушает права и охраняемые интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровья граждан.

Согласно п. 28 Постановления Пленума Верховного суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Определением суда от 06.09.2025 года для определения соответствия реконструированных зданий требованиям действующих строительных норм и правил была назначена строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено ООО «СТРУКТУРА».

Из подготовленного на основании определения суда заключения ООО «Структура» ООО №567-1/25 от 13.10.2025 года следует что, здания площадью 1972.3 кв.м. и 434.9 кв.м. расположены в границах земельного участка с кадастровым номером 63:01:0408003:1547, находящиеся по адресу: Самарская область, г. Самара, Куйбышевский район, пер. Сиреневый, д. 21а.

Реконструированное здание с кадастровым номером №, общей площадью после реконструкции 1972.3 кв.м. по адресу: Самарская область, г. Самара, Куйбышевский район, пер. Сиреневый, д. 21а, стр.1 (на земельном участке с кадастровым номером 63:01:0408003:1547), соответствует установленным требованиям градостроительных, строительных, экологических, противопожарных правил, нормативов установленных в Российской Федерации к таким объектам.

Эксплуатация здания с кадастровым номером №, общей площадью после реконструкции 1972.3 кв.м. по адресу: Самарская область, г. Самара, Куйбышевский район, пер. Сиреневый, д. 21а, стр.1 (на земельном участке с кадастровым номером 63:01:0408003:1547) не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Реконструированное здание с кадастровым номером №, общей площадью после реконструкции 434,9 кв.м. по адресу: Самарская область, г. Самара, Куйбышевский район, пер. Сиреневый, д. 21а, стр.2 (на земельном участке с кадастровым номером 63:01:0408003:1547), соответствует установленным требованиям градостроительных, строительных, экологических, противопожарных правил, нормативов установленных в Российской Федерации к таким объектам.

Эксплуатация здания с кадастровым номером №, общей площадью после реконструкции 434,9 кв.м по адресу: Самарская область, г. Самара, Куйбышевский район, пер. Сиреневый, д. 21а, стр.1 (на земельном участке с кадастровым номером 63:01:0408003:1547) не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Объекты экспертизы соответствует требования действующих санитарных норм.

Оценивая экспертное заключение, по правилам статей 59, 60 и 67 ГПК РФ, суд, приходит к выводу, что данное экспертное заключение отвечает требованиям достоверности и соответствует положениям Федерального закона Российской Федерации от 31 мая 2001 года № 79-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». Так, экспертное исследование проведено квалифицированными экспертом, обладающими специальными познаниями, значительным по времени стажем работы в экспертной деятельности, вывод эксперта в заключении полный, мотивированный и научно обоснован, сам эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний.

Судом при рассмотрении данного гражданского дела установлено, что ФИО3 в досудебном порядке обращался с соответствующими заявлениями в Администрацию г.о. Самара, а также в Министерство строительства Самарской области с заявлениями о выдаче разрешения на ввод спорного объекта в эксплуатацию, однако данные обращения не были разрешены по существу.

Учитывая вышеизложенное, суд полагает, что ФИО3 предпринимались необходимые меры по легализации спорного объекта капитального строительства путем обращения в компетентные профильные органы власти.

На основании собранных по делу доказательств, в том числе заключения судебной экспертизы, установлено, что реконструкция спорного нежилого здания осуществлена в соответствии с требованиями экологических, санитарно-гигиенических и противопожарных норм и правил, действующих на территории Российской Федерации, и обеспечивает безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию объекта.

В силу названных обстоятельств, суд находит требования истца по встречному иску обоснованными, законными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход права и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре учреждения юстиции.

На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В иске ФИО1 ФИО12 к ФИО3 ФИО13 об обязанности исполнить условия предварительного договора купли-продажи отказать.

Встречные исковые требования ФИО3 ФИО14 к ФИО1 ФИО15, Администрации г.о. Самара о расторжении предварительного договора купли-продажи и признании права собственности на реконструированные нежилые здания - удовлетворить.

Расторгнуть предварительный договор купли-продажи нежилого здания, площадью 1972,3 кв. м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Куйбышевский р-н, переулок Сиреневый, д. 21А, строение 1 и нежилого здания, площадью 434,9 кв. м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Куйбышевский р-н, переулок Сиреневый, д. 21А, строение 2, а так же земельного участка, площадью 13 622 кв. м, с кадастровым номером №, категорией земель: земли населенных пунктов, видом разрешенного использования: для размещения объектов промышленности. Пищевая промышленность, занимаемый нежилыми зданиями (литеры Б, Г, Г1, Г2, Г3, Г4, Р, В) с прилегающей территорией, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Куйбышевский р-н, переулок Сиреневый, заключенный 14.01.2025 года между ФИО1 и ФИО3

Признать за ФИО3 право собственности на нежилое здание площадью 1972,3 кв. м, с количеством этажей 3 (в том числе подземных 1), с кадастровым номером 63:01:0408004:1181, расположенное по адресу: Самарская область, г. Самара, Куйбышевский р-н, переулок Сиреневый, д. 21А, строение 1.

Признать за ФИО3 право собственности на нежилое здание площадью 434,9 кв. м, с количеством этажей 2, с кадастровым номером 63:01:0408009:631, расположенное по адресу: Самарская область, г. Самара, Куйбышевский р-н, переулок Сиреневый, д. 21А, строение 2.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Куйбышевский районный суд г. Самары в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательном виде.

Председательствующий Черняков Н.Н.

Мотивированное решение изготовлено 19.11.2025 года.