Дело № 2-3384/2025

УИД 91RS0024-01-2025-003104-91

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ялта 26 сентября 2025 г.

Ялтинский городской суд Республики Крым в составе председательствующего судьи Кулешовой О.И., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Самохваловой Н.В., с участием представителя истцов ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2, ФИО3 к ФИО4 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, прекращении права собственности на жилой дом и земельный участок,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, нотариус Ялтинского городского нотариального округа Республики Крым ФИО5,

установил:

ФИО2 и ФИО3 обратились в суд с иском к ФИО4 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 15 декабря 2021 г., прекращении права собственности на жилой дом с кадастровым номером №<номер> и земельный участок с кадастровым номером №<номер>, расположенных по адресу: <адрес> восстановлении права общей долевой собственности на указанные объекты недвижимости; исключении записи об обременении (ипотеке).

В обоснование заявленных требований указано, что 15 декабря 2021 г. между ФИО2, ФИО3 (продавцы) и ФИО4 (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, удостоверенный нотариально, в соответствии с условиями которого истцы продали ответчику принадлежащее им на праве общей долевой собственности по 1/2 доли каждому следующее недвижимое имущество: земельный участок площадью 280 кв. м с кадастровым номером №<номер>, жилой дом площадью 186,3 кв. м с кадастровым номером №<номер>, расположенные по адресу: <адрес> Стоимость отчуждаемого имущества была определена сторонами в пункте 4 договора и составила 15 000 000 рублей, из которых: земельный участок - 5 000 000 рублей, жилой дом - 10 000 000 рублей. Во исполнение условий договора ответчиком была задепонирована денежная сумма в размере по 1 000 000 рублей на имя каждого из истцов. Денежные средства в счет частичной оплаты по договору истцы получили 23 декабря 2021 г. после регистрации перехода права собственности на ответчика. 22 февраля 2022 г. на счета истцов поступила денежная сумма в размере 250 000 рублей каждому в счет оплаты по договору. Окончательный срок проведения расчетов по договору истек 15 декабря 2023 г. При этом общая сумма, перечисленная ответчиком за приобретенное имущество, по состоянию на 15 декабря 2023 г. составила 2 500 000 рублей из положенных 15 000 000 рублей. Ответчик более не производил оплаты, тем самым нарушил существенное условие договора. Общая сумма долга составила 12 500 000 рублей, просрочка исполнения обязательства более одного года. Пунктом 8 договора стороны предусмотрели обеспечение исполнения обязательства по оплате в виде залога отчуждаемого имущества в пользу продавцов. В феврале 2025 года в адрес представителя истцов ФИО6 от ответчика поступило уведомление, согласно которому ответчик признает, что оплата по договору купли-продажи до этой даты не была произведена, указывая на свою неосведомленность о реквизитах для осуществления перечислений. Однако, реквизиты для перечисления с даты заключения договора и по настоящее время истцами не менялись, являются действующими, все это время были в распоряжении ответчика. 27 февраля 2025 г. по всем известным адресам ответчика истцами было направлено требование (претензия) о расторжении договора купли-продажи по соглашению сторон, в связи с существенным нарушением условий договора, ответчику было предложено явиться в нотариальную контору в указанную в требовании дату и время для удостоверения соглашения о расторжении. Уведомление было получено ответчиком 19 марта 2025 г., что подтверждается отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 29863505002413. Однако, в назначенное время в нотариальную контору ответчик не явился, до настоящего времени оплату по договору не произвел.

В судебном заседании, проводимом в режиме видеоконференц-связи при содействии Автозаводского районного суда г. Тольятти Самарской области, представитель истцов - ФИО1 поддержала заявленные исковые требования.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явилась, будучи извещенной надлежащим образом о времени и месте его проведения. Судебная повестка, направленная ответчику по месту жительства, вернулась в суд с отметкой «истек срок хранения», что в силу статьи 165-1 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также разъяснений, изложенных в пункте 68 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», считается надлежаще доставленным сообщением.

Третьим лицом нотариусом Ялтинского городского нотариального округа Республики Крым ФИО5 направлено заявление о рассмотрении дела без ее участия, при вынесении решения полагается на усмотрение суда.

Третьим лицом Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру Республики Крым при надлежащем извещении явка представителя в суд не обеспечена.

В силу положений статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определил возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Выслушав объяснения представителя истцов, оценив представленные доказательства с учётом требований закона об относимости, допустимости и достоверности, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, <дата> между ФИО2, ФИО3 (продавцы) и ФИО4 (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества (далее по тексту - договор), удостоверенный нотариусом Ялтинского городского нотариального округа Республики Крым ФИО5, зарегистрированный в реестре №<номер>, в соответствии с условиями которого продавцы, от имени которых действовал представитель ФИО6, продали ФИО4 принадлежащее им на праве общей долевой собственности по 1/2 доли каждому недвижимое имущество: земельный участок площадью 280 кв. м с кадастровым номером №<номер>, жилой дом площадью 186,3 кв. м с кадастровым номером №<номер>, расположенные по адресу: <адрес> (т. 1 л.д. 96-100).

Стоимость отчуждаемого имущества была определена сторонами в пункте 4 договора и составила 15 000 000 рублей, из которых: земельный участок - 5 000 000 рублей, жилой дом - 10 000 000 рублей.

Разделом 7 договора сторонами был определён следующий порядок расчетов:

сумму в размере 2 000 000 рублей продавец перечисляет покупателям путем использования счетов Эскроу, на счет каждого из продавцов по 1 000 000 рублей после регистрации перехода права собственности на указанные объекты недвижимости;

сумма в размере 13 000 000 рублей подлежит перечислению в безналичном порядке продавцам в течение двух лет после подписания договора купли-продажи недвижимого имущества, из которых сумма в размере 6 500 000 рублей перечисляется на счет ФИО2, сумма в размере 6 500 000 рублей перечисляется на счет ФИО3

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости государственная регистрация перехода права собственности на указанные объекты недвижимости от истцов к ответчику была осуществлена 21 декабря 2021 г. (т. 1 л.д. 81-85, 222-233).

Во исполнение условий договора ФИО4 была задепонирована денежная сумма в размере по 1 000 000 рублей на имя каждого из истцов. Денежные средства в счет частичной оплаты по договору истцы получили 23 декабря 2021 г. после регистрации перехода права собственности на ответчика (т. 1 л.д. 23).

22 февраля 2022 г. на счета истцов поступила денежная сумма в размере 250 000 рублей каждому в счет оплаты по договору (т. 1 л.д. 24).

Окончательный срок проведения расчетов по договору истек 15 декабря 2023 г. При этом общая сумма, перечисленная ответчиком за приобретенное имущество, составила 2 500 000 рублей из положенных 15 000 000 рублей.

Пунктом 8 договора стороны предусмотрели обеспечение исполнения обязательства по оплате в виде залога отчуждаемого имущества в пользу продавцов, что соответствует положениям пункта 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В феврале 2025 года в адрес представителя истцов ФИО6 от ФИО4 поступило уведомление, согласно которому ответчик признает, что полная оплата по договору купли-продажи до этой даты не была нею произведена, при этом указывает на свою неосведомленность о реквизитах для осуществления перечислений (т. 1 л.д. 29).

Однако, реквизиты для перечисления с даты заключения договора и по настоящее время истцами не менялись, являются действующими, все это время были в распоряжении ответчика.

27 февраля 2025 г. по всем известным адресам ФИО4 истцами было направлено требование (претензия) о расторжении договора купли-продажи по соглашению сторон, в связи с существенным нарушением условий договора, ответчику было предложено явиться в нотариальную контору в указанную в требовании дату и время для удостоверения соглашения о расторжении (т. 1 л.д. 25, 26, 27, 28).

Уведомление было получено ответчиком 19 марта 2025 г., что подтверждается отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 29863505002413. Однако, в назначенное время в нотариальную контору ответчик не явилась, до настоящего времени оплату по договору в полном размере не произвела, доказательств обратного в материалах дела не имеется.

Истцы, ссылаясь на то, что переход права собственности к ответчику на жилой дом и земельный участок зарегистрирован, денежная сумма, причитающаяся продавцам в соответствии с условиями договора, не выплачена в полном размере до настоящего времени, тем самым ответчик существенно нарушила условия договора купли-продажи, досудебная претензия оставлена без ответа, обратились в суд с настоящим иском.

Статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных законом или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как установлено судом, из заключенного сторонами договора у ответчика возникла обязанность уплатить истцам в согласованный сторонами срок (до 15 декабря 2023 г.) за переданное недвижимое имущество 15 000 000 рублей.

Вместе с тем, до настоящего времени ФИО4 не произвела оплату продавцам в указанном размере, задолженность составляет 12 500 000 рублей, просрочка исполнения обязательств более одного года.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что неполучение истцами всей денежной суммы за проданное имущество в согласованные сторонами договора сроки является существенным нарушением условий договора, поскольку сторона истца лишилась того, на что рассчитывала при заключении договора, ввиду чего договор купли-продажи недвижимого имущества от 15 декабря 2021 г. может быть расторгнут по требованию продавцов с возвратом им переданного покупателю имущества. Аналогичная позиция изложена в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 3 октября 2023 г. № 18-КГ23-132-К4.

С учетом изложенного, исковые требования подлежат удовлетворению.

Требования истцов о прекращении права собственности ответчика на жилой дом и земельный участок, восстановлении права общей долевой собственности истцов на указанные объекты недвижимости, об исключении из ЕГРН записи об ипотеке не рассматриваются судом в качестве самостоятельного способа защиты права, поскольку в действительности являются последствием расторжения договора.

В силу части 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации понесенные истцами судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 110 500 рублей подлежат возмещению ответчиком, то есть по 55 250 рублей в пользу каждого истца.

Руководствуясь статьями 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО2, ФИО3 удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от <дата>, заключенный между ФИО2, ФИО3 и ФИО4.

Прекратить право собственности ФИО4 (<дата> года рождения, паспорт серия №<номер>) на жилой дом с кадастровым номером №<номер> и на земельный участок с кадастровым номером №<номер>, расположенные по адресу: <адрес>.

Восстановить право общей долевой собственности ФИО2 (<дата> года рождения, паспорт гражданина <данные изъяты> №<номер>) на 1/2 долю жилого дома с кадастровым номером №<номер> и на 1/2 долю земельного участка с кадастровым номером №<номер>, расположенных по адресу: <адрес>.

Восстановить право общей долевой собственности ФИО3 (<дата> года рождения, паспорт гражданина <данные изъяты> №<номер>) на 1/2 долю жилого дома с кадастровым номером №<номер> и на 1/2 долю земельного участка с кадастровым номером №<номер>, расположенных по адресу: <адрес>

Аннулировать запись от 21 декабря 2021 г. о государственной регистрации обременения ипотеки в отношении жилого дома с кадастровым номером №<номер> и земельного участка с кадастровым номером №<номер>, расположенных по адресу: <адрес>

Взыскать с ФИО4 (<дата> года рождения, паспорт серия 3915 №<номер>) в пользу ФИО2 (<дата> года рождения, паспорт гражданина иностранного государства серия СО №<номер>) и ФИО3 (<дата> года рождения, паспорт гражданина <данные изъяты> №<номер>) расходы по уплате государственной пошлины в размере по 55 250 (пятьдесят пять тысяч двести пятьдесят) рублей в пользу каждого.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Крым в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ялтинский городской суд Республики Крым.

Судья О.И. Кулешова

Решение суда изготовлено

в окончательной форме 6 октября 2025 г.