***
***
***
Дело № 2-21/2023
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
13 февраля 2023 года город Кола Мурманской области
Кольский районный суд Мурманской области в составе:
председательствующего судьи Корепиной О.С.,
при секретаре судебного заседания Лысовой И.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к Администрации Кольского района Мурманской области, ФИО3 о государственной регистрации перехода права собственности и признании права собственности на недвижимое имущество,
установил:
ФИО2 обратился в суд с иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости. В обоснование заявленных требований указал, что *** на основании договора купли-продажи, заключенного с ЗАО «Ударник» приобрел в собственность недвижимое имущество: здание кормоцеха, год постройки - ***, кирпичное, этажность – 1, находящееся в адрес***. В соответствии с п. 1.1 договора цена имущества составила 25000 рублей, которые *** были оплачены истцом. В этот же день сторонами подписан акт № о приеме-передаче здания, на основании которого произведена фактическая передача недвижимого имущества истцу. Согласно выписке из ЕГРЮЛ, ЗАО «Ударник» прекратило свою деятельность в связи с ликвидацией ***. Договор купли-продажи не был зарегистрирован в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в связи с ликвидацией ЗАО «Ударник». Поскольку действующим законодательством не предусмотрен срок, в течение которого стороны договора должны обратиться в орган регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним за государственной регистрацией договора и перехода права собственности, а договор купли-продажи был совершен в надлежащей форме, фактически был исполнен, просил вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности от ЗАО «Ударник» к ФИО2 на недвижимое имущество – здание кормоцеха, год постройки – ***, кирпичное, этажность – 1, находящееся в адрес***, общей площадью ***, кадастровый номер №
В дальнейшем стороной истца неоднократно уточнялись исковые требования, окончательно просил признать за ФИО2 право собственности на объект недвижимого имущества –здание : кормоцех, инв. №, расположенный адрес***, площадью ***, количество этажей -1, год ввода в эксплуатацию ***, кадастровый номер: №, указав при этом, что после передачи спорного имущества по акту приема-передачи истцом были предприняты все необходимые меры относительно приобретения имуществом статуса объекта недвижимости. Кроме того, с момента приобретения имущества истец открыто и непрерывно владеет и пользуется этим имуществом: ведет восстановительные работы, сохраняет от мародеров, от разрушений, на здании установлено видеонаблюдение, которое помогает предотвратить кражу имущества. В виду отсутствия признания права собственности за истцом нарушаются его права, в том числе право владения, пользования, распоряжения, невозможность зарегистрировать свои права на указанный объект недвижимости в установленном законом порядке. Истец не может оформить земельный участок, не может заключить договор по электроснабжению, заключить договор по водопользованию, не может полноценно пользоваться зданием.
Определением суда от *** к участию в деле в качестве соответчика привлечена Администрация Кольского района Мурманской области.
Определением суда от *** производство по делу прекращено в части исковых требований о государственной регистрации перехода права собственности, в связи с принятием судом отказа истца от иска в данной части.
Определением суда от *** к участию в деле в качестве соответчика привлечена ФИО3
Определением суда от *** прекращено производство по делу к Управлению Росреестра по Мурманской области. Тем же определением Управление Росреестра по мурманской области привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
Истец и его представитель в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены судом надлежащим образом, представили заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие. В предыдущем судебном заседании заявленные исковые требования в оставшейся части поддержали, настаивали на признании за истцом права собственности на объект недвижимого имущества –здание : кормоцех, инв. №, расположенный адрес***, площадью ***, количество этажей -1, год ввода в эксплуатацию ***, кадастровый номер: №. Представили дополнительные пояснения, согласно которых указали, что истец приобрел здание кормоцеха для его разбора на стройматериалы, в связи с чем им был оформлен договор на приобретение стройконструкций цеха на супругу ФИО4 Однако позже истец изменил свои намерения и переоформил договор купли-продажи кормоцеха на свое имя, при этом предметом договора явилось здание кормоцеха, а не стройконструкции кормоцеха. Таким образом, полагали, что договор заключенный между ФИО4 и ЗАО «Ударник» не легитимен и не имеет под собой правового основания. Сделкой занимался сам истец, вел переговоры с конкурсным управляющим ФИО1, внес в кассу денежные суммы за приобретённый объект, о чем имеется квитанция. Ранее он обращался в Росреестр для регистрации перехода права собственности, однако получил отказ ввиду отсутствия заявления продавца, в *** здание поставлено на кадастровый учет.
Представитель ответчика Администрации Кольского района Мурманской области в судебном заседании с исковыми требованиями не согласился, полагал избранный истцом способ защиты своего права ненадлежащим, поддержал ранее представленный отзыв на иск и дополнения нему, согласно которого указал, что регистрация права собственности на спорный объект недвижимости не производилась, истец не является правообладателем ранее возникшего права, а также обладателем права, возникшего независимо от его регистрации в соответствии с п. 2 ст. 8.1 Гражданского кодекса РФ, право собственности истца на спорный объект недвижимости на момент рассмотрения спора не возникло, следовательно заключение договора купли-продажи *** и его исполнение не могут являться основанием для признания права собственности за истцом в судебном порядке. Полагал, что применительно к обстоятельствам настоящего дела, надлежащим способ легализации прав истца в отношении спорного имущества являются требования о регистрации права (перехода права), однако истец в данной части от требований отказался. При этом также полагал, что легализация прав истца на спорный объект недвижимости возможна через механизм приобретательной давности. После перерыва в судебное заседание не явился, заявлений, ходатайств не представил.
Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена судом надлежащим образом, представила заявление об отсутствии возражений относительно заявленных истца требований о праве собственности на здание кормоцеха.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Росреестра по Мурманской области, в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена судом надлежащим образом, представила отзыв на иск, согласно которого указала, что спорный объект поставлен на кадастровый учете ***, имеет статус «ранее учтенный», до *** сведений о государственной регистрации прав и ограничений на данный объект в ЕГРН не имеется, с *** на основании решения *** суда *** от *** дело № в ЕГРН право собственности зарегистрировано за ФИО2
Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд приходит к следующему.
В соответствии с частью 5 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218), действующий с 1 января 2017 г., государственная регистрация права на недвижимое имущество в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке.
Аналогичная норма содержалась в части 1 статьи 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (здесь и далее - в редакции до 1 января 2017 г., далее - Закон № 122).
В силу пункта 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом
Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется путем признания права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость.
Частью 2 статьи 69 Закона № 218, а также частью 2 статьи 6 Закона № 122 права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Закона № 122, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРН. Государственная регистрация таких прав в ЕГРН проводится по желанию их обладателей.
Государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в частях 1 и 2 статьи 69 Закона № 218, в ЕГРН обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости, установленных в частях 1 и 2 статьи 69 Закона № 218, или совершенной после дня вступления в силу Закона № 122 сделки с указанным объектом недвижимости, если иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации и Законом № 218 (часть 3 статьи 69 Закона № 218).
Аналогичная норма содержалась в пункте 2 статьи 6 Закона № 122.
В пункте 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - постановление № 10/22) разъяснено, что граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 Гражданского кодекса Российской Федерации). В силу пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Иной момент возникновения права определен, в частности, для случаев реорганизации юридического лица (абзац третий пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации). Так, если реорганизованному юридическому лицу (правопредшественнику) принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит к наследнику или вновь возникшему юридическому лицу независимо от государственной регистрации права на недвижимость.
Согласно части 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.
Права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу Федерального закона Российской Федерации от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной данным Законом. В том же случае, если с объектом недвижимости, права на который возникли до введения в действие указанного Федерального закона Российской Федерации, совершается сделка в период действия этого Закона, ранее возникшие права подлежат государственной регистрации на общих основаниях.
В соответствии с пунктом 59 постановления № 10/22 если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно статье 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
По правилам пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Из положений статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Согласно пунктам 1 и 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
Как установлено и следует из материалов дела, *** между ЗАО «Ударник» (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи. По условиям договора продавец передал в собственность покупателя, а покупатель оплатил и принял принадлежащее ЗАО «Ударник» здание кормоцеха, год постройки – ***, кирпичное, этажность – 1, находящееся в адрес*** Определенная договором цена указанного имущества составляла 25 000 руб., в том числе НДС 3 814 руб. Передача объекта в собственность покупателя производится продавцом при условии получения последним цены объекта, предусмотренной договором, в сумме 25 000 руб., с оформлением двухстороннего акта сдачи-приемки (раздел 2 договора).
Из оригинала квитанции к приходному кассовому ордеру № от *** следует, что ФИО2 внес в кассу ЗАО «Ударник» по договору от *** за продажу зданий (молочный блок и кормоцех) 50000 рублей.
Согласно выписке из ЕГРЮЛ, ЗАО «Ударник» прекратило деятельность юридического лица в связи с его ликвидацией на основании определения Арбитражного суда *** от *** о завершении конкурсного производства.
До момента завершения конкурсного производства в отношении ЗАО «Ударник» и внесения сведений о ликвидации общества в ЕГРЮЛ переход права собственности на спорный объект по договору купли-продажи от ЗАО «Ударник» к ФИО2 в нарушение положений Федерального закона Российской Федерации от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», действовавшего в период спорных отношений, зарегистрирован не был.
Вместе с тем, ФИО2, являясь покупателем объекта, свои обязанности по договору купли-продажи в части оплаты стоимости спорного имущества исполнил в полном объеме. Доказательств обратного суду не представлено, а судом не добыто.
В ЕГР на спорный объект недвижимого имущества имеются следующие сведения о государственном кадастровом учете спорного объекта: объект недвижимого имущества: здание, назначение: нежилое, наименование здания: Кормоцех, площадь ***, кадастровый номер: №, расположено по адрес***, объект поставлен на государственный кадастровый учет ***, имеет статус «ранее учтенный».
Сведения о постановке спорного объекта на учет, как бесхозяйного, в ЕГР не содержится, равно как и сведения о наличии обременений, ограничений в отношении спорного объекта
Как усматривается из материалов дела, спорный объект введен в эксплуатацию на основании акта рабочей комиссии, утвержденным председателем правления колхоза «Ударник» от *** о принятии в эксплуатацию законченного строительством ««Кормоприготовительного цеха».
Согласно технического паспорта №, составленного ***, представленного по запросу суда ГОКУ «Центр технической инвентаризации», объект, расположенный по адрес*** представляет собой кирпичное здание кормоцеха, нежилое, в 1 этаж, имеет площадь *** состоит из трех производственных и двух подсобных помещений.
В соответствии с пунктами 4-7 Приказа Минэкономразвития России от 11.01.2011 № 1 «О сроках и порядке включения в государственный кадастр недвижимости» сведения об объекте недвижимого имущества – здание молочного блока, расположенного по адрес*** были переданы в орган по кадастровому учету в форме скан-копий Технического паспорта (инв. №) составленного ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ», Мурманский филиал в сроки, установленные законодательством, и ему присвоен кадастровый номер №. Сведения о государственной регистрации прав и ограничений на вышеуказанный объект недвижимого имущества в ЕГРН отсутствуют.
Сведений о регистрации права собственности на спорный ГОКУ «ЦТИ» суду не представлено.
Из сообщения администрации с.п. Междуречье Кольского района от *** следует, что в муниципальную собственность администрации здание кормоцеха не передавалось, по сведениям, поступившим от работников администрации, запрашиваемое имущество ранее принадлежало рыболовецкому колхозу «Ударник». При этом, во исполнение Постановления Правительства Российской Федерации от 29.12.1991 № 86 «О порядке реорганизации колхозов и совхозов» колхоз «Ударник» был преобразован в ТОО «Ударник» (зарегистрирован постановлением администрации Кольского района № от ***), впоследствии переименованное решением участников в ТОО «Рыболовецкая компания «Ударник». На основании решения общего собрания учредителей от *** ТОО «Рыболовецкая компания «Ударник» преобразовано в ЗАО «Ударник» (зарегистрировано постановлением Администрации Кольского района Мурманской области № от ***).
Таким образом, учитывая изложенное, а также то, что истцом документально подтверждено исполнение условий договора купли-продажи спорного объекта недвижимости, факт создания и владения спорного имущества ЗАО «Ударник» (до реорганизации колхоз «Ударник») до его продажи истцу, суд считает требования истца о признании права собственности на спорный объект недвижимости обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Исходя из позиции истца, высказанной в ходе рассмотрения дела о наличии у него права собственности на указанный объект недвижимого имущества ввиду открытого и непрерывного владения спорным имуществом со дня подписания акта приема-передачи от ЗАО «Ударник» ***, требования истца о признании права собственности подлежат удовлетворению также с учетом положений ст. 12, 234 Гражданского кодекса РФ и разъяснений, приведенных в п. 19 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», предусматривающим возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из статей 11 и 12 ГК РФ, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу давностного владения, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности.
Кроме того, Гражданский кодекс Российской Федерации не содержит запрета на приобретение права собственности в силу приобретательной давности, если такое владение началось по соглашению с собственником или иным лицом о последующей передаче права собственности на основании сделки, когда по каким-либо причинам такая сделка не была заключена и переход права собственности не состоялся (лицо, намеренное передать вещь, не имеет соответствующих полномочий, не соблюдена форма сделки, не соблюдены требования о регистрации сделки или перехода права собственности и т.п.).
Также суд учитывает, что в настоящее время в ЕГРН содержатся сведения о регистрации права собственности истца на спорный объект.
Поскольку истец от требования о регистрации перехода права собственности, о применении к которому последствий пропуска срока исковой давности заявлено ответчиком, отказался и данный отказ принят судом, соответствующие доводы администрации суд во внимание не принимает. В части требования о признании за истцом права собственности на объект недвижимого имущества ответчиком такие доводы не приведены.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
Исковые требования ФИО2 к Администрации Кольского района Мурманской области, ФИО3 о признании права собственности на недвижимое имущество – удовлетворить частично.
Признать за ФИО2, *** года рождения, ***, право собственности на недвижимое имущество: здание кормоцеха, год постройки – ***, кирпичное, этажность – 1, находящееся в адрес***, общей площадью ***, с кадастровым номером №.
Решение суда является основанием для регистрации за ФИО2 права собственности на указанное выше недвижимое имущество.
В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО3 – отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Мурманский областной суд через Кольский районный суд Мурманской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья О.С. Корепина