Решение по делу № 2-4499/2023 от 14.08.2023 - о взыскании задолженности по договору купли-продажи квартиры, обращении взыскания на заложенное имущество и взыскании судебных расходов.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 августа 2023 г. <адрес>

Сургутский городской суд Ханты-Мансийского автономного округа-Югры в составе:

председательствующего Хуруджи В.Н.,

при секретаре Литовской В.М.,

с участием представителя истца ФИО1, ответчика ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Сургутского городского суда гражданское дело № по иску ООО «УК «Центр Менеджмент» Д.У. ЗПИФ комбинированным «СибпромстройЮгория» (<данные изъяты>) к ФИО2 (<данные изъяты>) действующей за себя и в интересах несовершеннолетнего ребенка ФИО3 (свидетельство орожденииII-ПН №) о взыскании задолженности по договору купли-продажи квартиры, обращении взыскания на заложенное имущество и взыскании судебных расходов,

установил:

Истец обратился в суд с исковыми требованиями к ответчику о взыскании задолженности по договору купли-продажи квартиры, обращении взыскания на заложенное имущество и взыскании судебных расходов.

Свои требования мотивированы тем, что между сторонами заключен договор купли-продажи <адрес>.3-Д от ДД.ММ.ГГГГ. По вышеуказанному договору продавец передал в собственность покупателей, а покупатели приняли квартиру, назначение жилое, общая площадь 23,7 кв.м., этаж 2, кадастровый №, адрес квартиры: <адрес>. Согласно п.1 приложения № к договору купли-продажи цена квартиры составляет 1 911 942рубля 00 копеек. В обеспечение исполнения обязательств ответчиков по договору, Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ХМАО-Югре была произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона. Поскольку покупателями не соблюдаются условия договора купли-продажи, и в связи с нарушением принятых на себя обязательств по оплате стоимости квартиры, задолженность ответчиков по договору купли-продажи составляет 220 401 рубль 06 копеек. Согласно п. 4.1 Договора купли-продажи в случае нарушения покупателем сроков оплаты, определенных договором, продавец вправе потребовать уплаты неустойки в размере 0,3% в день, на всю сумму просроченной задолженности, с даты образования просроченной задолженности, по день ее погашения. В соответствии с п. 4.1 Договора купли-продажи и на основании расчета, размер неустойки, подлежащей оплате покупателем, составляет 195 764 рубля 61 копейка. Общая сумма, подлежащих взысканию с ответчика денежных средств (с учетом неустойки) составляет 416 165 рублей 67 копеек.

Истец с учетом уточненных исковых требований просит взыскать с ответчиков задолженность по договору купли-продажи <адрес>.3-Д от ДД.ММ.ГГГГ, в размере 154 533 рубля, неустойку в размере 195 764 рубля 61 копейка, сумму судебных издержек в виде затрат на проведение оценки рыночной стоимости заложенного имущества в размере 4 000 рублей 00 копеек, на оплату государственную пошлину в размере 11 115 рублей 29 копеек, расходы по оплате услуг представителя в размере 35 000 рублей и обратить взыскание на заложенное имущество – жилое помещение, квартира, общая площадь 23,7 кв.м., этаж 2, кадастровый №, адрес (местонахождение) квартиры: Российская Федерация, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, <адрес>, путем продажи с публичных торгов с начальной продажной ценой 1 800 000 рублей 00 копеек, где из стоимости заложенного имущества уплатить обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая Компания «Центр Менеджмент» Доверительный Управляющий закрытого паевого инвестиционного фонда комбинированным «СибпромстройЮгория» 390 412 рублей 90 копеек.

Представитель истца в судебном заседании на удовлетворении исковых требований настаивал с учетом уточненного искового заявления.

Ответчик в судебном заседании возражала относительно удовлетворения исковых требований, в судебном заседании пояснила образовавшуюся задолженность трудным материальным положением обусловленным нахождением в декретном отпуске и содержанием двух несовершеннолетних детей. Просит снизить размер неустойки.

Выслушав сторон и изучив письменные материалы дела, суд полагает возможным удовлетворить исковые требования частично по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона и иных правовых актов. Согласно ст. 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 819 Гражданского кодекса РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

Статьей 810 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что заемщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

В соответствии с п. 2 ст. 811 Гражданского кодекса РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, заимодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

По смыслу приведенной нормы закона, предъявление кредитором требования о досрочном возврате суммы займа (кредита) изменяет срок исполнения обязательства по возврату суммы долга (кредита).

Согласно статьи 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 819 Гражданского кодекса РФ по кредитному договору банк или кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

В силу п.1 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

На основании п.1 ст. 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

В соответствии с п.2 ст. 349 Гражданского кодекса Российской Федерации удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного имущества без обращения в суд (во внесудебном порядке) допускается на основании соглашения залогодателя с залогодержателем, если иное не предусмотрено законом.

Согласно п. 1 ст. 350 Гражданского кодекса Российской Федерации реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

В судебном заседании установлено, что между ООО «УК «Центр Менеджмент» Д.У. ЗПИФ комбинированным «СибпромстройЮгория» и ФИО2, действующей в своих интересах и интересах своего несовершеннолетнего ребенка ФИО3 заключен договор купли-продажи <адрес>.3-Д от ДД.ММ.ГГГГ.

По вышеуказанному договору купли-продажи продавец передал в собственность покупателей, а покупатели приняли следующее недвижимое имущество квартира, назначение жилое, общая площадь 23,7 кв.м., этаж 2, кадастровый №, адрес (местонахождение) квартиры: Российская Федерация, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, <адрес>.

Переход права собственности на квартиру к ответчикам был зарегистрирован Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ХМАО-Югре (номера регистрации 86:10:0101199:1562-86/057/2019-5, 86:10:0101199:1562-86/057/2019-6 от 04.09.2019г.), о чем на договоре осуществлена соответствующая надпись.

Согласно п.4 договора купли-продажи цена квартиры составляет 1 911 942 рубля 00 копеек.

Оплата производится в следующем порядке:

- сумма в размере 20 000 рублей 20 копеек, вносится (перечисляется) на расчетный счет продавца, из собственных средств покупателей, не позднее даты заключения договора купли-продажи в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

- сумма в размере 1 579 708 рублей 80 копеек вносится продавцу с использованием субсидии, на основании гарантийного письма № от ДД.ММ.ГГГГ выданного Администрацией <адрес> в соответствии с порядком реализации мероприятия по расселению и ликвидации приспособленных для проживания строений, расположенных на территории <адрес> на приобретение жилого помещения в собственность на территории Российской Федерации, на расчетный счет 40№, <данные изъяты>, Кор. счет банка 30№, Западно-Сибирское отделение № ПАО Сбербанк, БИК 047102651, не позднее «29» февраля 2020 года.

- сумму в размере 312 233 рубля 00 копеек, покупатель вносит в рассрочку на 36 месяцев не позднее 25 числа каждого месяца, путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца в следующем порядке: в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, ежемесячный платеж составит 8673 рубля 00 копеек, последний платеж составит 8678 рублей 00 копеек до 25.08.2022г.

В обеспечение исполнения обязательств ответчиков по договору, Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ХМАО-Югре была произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона (номер регистрации <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ), о чем на договоре осуществлена соответствующая надпись.

Согласно передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ продавец в соответствии с договором №.3-Д купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ9 года передал в собственность покупателя, а покупатель принял квартиры, находящуюся на 2 этаже многоквартирного жилого дома и расположенную по адресу: <адрес>.

В связи с нарушением принятых на себя обязательств по оплате стоимости квартиры, задолженность ответчиков по договору купли-продажи, согласно расчетам истца, составляет 154 533 рубля, что подтверждается актом сверки за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 4.1 договора купли-продажи в случае нарушения покупателем сроков оплаты, определенных договором, продавец вправе потребовать уплаты неустойки в размере 0,3% в день, на всю сумму просроченной задолженности, с даты образования просроченной задолженности, по день ее погашения.

В соответствии с п. 4.1 Договора купли-продажи и на основании расчета, размер неустойки, подлежащей оплате покупателем, составляет 195 764 рубля 61 копейка.

Согласно части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Суд на стадии подготовки дела к судебному заседанию предложил ответчику представить доказательства, подтверждающую оплату задолженности по договору купли-продажи, иной расчет в опровержение расчетам истца и т.д.

Ответчик таких доказательств не представляет.Ответчик ходатайствовал о снижении размера неустойки в связи с затруднительным материальным положением, обусловленное нахождением на иждивении двух несовершеннолетних детей 14 и 3 лет, инвалидностью и декретным отпуском, что подтверждается копией трудовой книжки, свидетельством о рождении детей от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, справкой серии МСЭ-2013 № (третья группа инвалидности), свидетельство о расторжении брака от ДД.ММ.ГГГГ, выпиской о социальных выплатах.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно п. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Учитывая, что степень соразмерности заявленной истцом неустойки (пени) последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела.

Поскольку неустойка по своей природе носит компенсационный характер, является способом обеспечения исполнения обязательства должником и не должна служить средством обогащения кредитора, но при этом направлена на восстановление прав кредитора нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства, а потому должна соответствовать последствиям нарушения, размер пени на сумму задолженности по основному долгу подлежит уменьшению до 25000 рублей.

С учетом изложенного суд полагает возможным взыскать с ответчика в пользу истца 154533 рубля основной долг по договору купли-продажи от <адрес>.3-Д от ДД.ММ.ГГГГ, неустойку в размере 25000 рублей.

В соответствии с п.2 ст.348 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

В данной норме указано, что в любом случае, если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

В пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 23 "О применении судами правил о залоге вещей", согласно которому пока не доказано иное, незначительность нарушения и несоразмерность требований залогодержателя стоимости предмета залога предполагаются, если сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости заложенной вещи и период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца (пункт 2 статьи 348 ГК РФ, пункт 1 статьи 54.1 Закона об ипотеке).

Под суммой неисполненного обязательства для целей определения незначительности нарушения и ее соразмерности стоимости предмета залога следует понимать объем обоснованно предъявленного к взысканию денежного требования, включая сумму основного долга, проценты, неустойку и др. (статья 337 ГК РФ).

Согласно акта сверки взаимных расчетов за период с ДД.ММ.ГГГГ – ДД.ММ.ГГГГ на ДД.ММ.ГГГГ задолженность ответчика перед истцом составляет 154 533 рубля.

Согласно отчета № от ДД.ММ.ГГГГ выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Сургутское бюро оценки» рыночная стоимость квартиры общей площадью 23,7 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес> составляет 2 250 000 рублей; стоимость квартиры на момент принятия решения не имеется.

Суд в порядке ст. 56 ГПК РФ предлагал ответчику оценить стоимость спорной квартиры на момент рассмотрения настоящего гражданского дела, однако ответчик такие доказательства не представил, ссылаясь на затруднительное материальное положение и невозможностью несения иных трат.

Суд принял во внимание то обстоятельство, что оценка рыночная стоимость квартиры, общей площадью 23,7 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес> была проведена экспертным учреждением - ДД.ММ.ГГГГ, тогда как на момент рассмотрения настоящего гражданского дела рыночная стоимость спорной квартиры явно выше(более 3000000 рублей), что является общедоступной информацией.

Согласно правовой позиции по применению пункта 2 статьи 811 Гражданского кодекса Российской Федерации, изложенной Конституционным Судом Российской Федерации в Определениях N 243-О-О от ДД.ММ.ГГГГ и N 331-О-О от ДД.ММ.ГГГГ для достижения реального баланса интересов обеих сторон (кредитора и заемщика) законодатель исходит из необходимости учета фактических обстоятельств (наличия и исследования уважительных причин допущенных нарушений обязательств), а также юридических обстоятельств (периода просрочки, суммы просрочки, вины одной из сторон), что позволяет соблюсти паритетность в отношениях между сторонами, в том числе при неисполнении или ненадлежащем исполнении заемщиком своих обязанностей по договору.

Так, рассматривая данную категорию дел, суды в каждом конкретном случае должны устанавливать и учитывать степень нарушения основного обязательства.

Суд так же полагает необходимым учесть материальное положение ответчика, обусловленное нахождением на иждивении двух несовершеннолетних детей, декретного отпуска, инвалидность ответчика и низкий уровнем дохода(нахождение в тяжелой жизненной ситуации), ограничивавшийся получением пенсии по инвалидности и пособий.

Учитывая, что сумма задолженность крайне незначительна(6,9% от основной суммы долга и 7,9% от не исполненных обязательств), размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, а также причины возникновения просрочки по погашения образовавшей задолженности и материальное положение ответчика, то суд полагает возможным отказать в удовлетворении требования об обращении взыскания на заложенное имущество – жилое помещение, квартира, общая площадь 23,7 кв.м., этаж 2, кадастровый №, адрес (местонахождение) квартиры: Российская Федерация, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, <адрес>, путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной цены - 1 800 000 рублей, где из стоимости заложенного имущества уплатить обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая Компания «Центр Менеджмент» Доверительный Управляющий закрытого паевого инвестиционного фонда комбинированным «СибпромстройЮгория» 179533 рубля.

Согласно ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Согласно ч. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек (ч. 1 ст. 56 ГПК РФ и п. 10 постановления Пленума от ДД.ММ.ГГГГ N 1).

Истец просит взыскать с ответчика судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 35 000 рублей, в обосновании заявленных требований представил договор оказания юридических услуг №ЮР-16/2018 от 14ДД.ММ.ГГГГ, спецификацию № к договору оказания юридических услуг от ДД.ММ.ГГГГ №ЮР-16/2018 и платежное поручение № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 35 000 рублей.

При разрешении вопроса о взыскании расходов на представителя, суд учитывает объем выполненных работ представителем, частично удовлетворенные исковые требования(уменьшение требований), времени затраченного на участие в судебном заседании, однотипность составленного искового заявления, степень сложности заявленных исковых требований и качество составления документов, сложившуюся в регионе практику рассмотрения данных споров в суде, сложившуюся практику оплаты представителей, принцип разумности и соразмерности относительно защиты прав истца и считает возможным взыскать в пользу истца 12000 рублей понесенных расходов на представителя.

Истец просит взыскать судебные расходы на оплату проведения оценки рыночной стоимости заложенного имущества в размере 4000 рублей, в обосновании заявленного требования истец представил отчет № от ДД.ММ.ГГГГ, платежное поручение № от ДД.ММ.ГГГГ,счет от ДД.ММ.ГГГГ №, заявку на проведение услуг по оценке от ДД.ММ.ГГГГ №., акт сдачи приемки результатов работ № от ДД.ММ.ГГГГ.

Суд, отказывая в удовлетворении заявленных требований, учитывал вынесение решение об отказе в удовлетворении заявленного требования об обращении взыскания на заложенное имущество, оценка которого легла в основу данного требования.

Истец также при подаче искового заявления уплатил государственную пошлину в размере 11 663 рублей, что подтверждается платежным поручением №.

Учитывая, что решение суда принято в пользу истца, требования о взыскании с ответчика расходов по оплате государственной пошлины подлежат удовлетворению в размере 5115 рублей 29 копеек пропорционально удовлетворенным требованиям.

В остальной части исковых требований подлежит отказать.

Руководствуясь ст.ст.194-199ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ООО «УК «Центр Менеджмент» Д.У. ЗПИФ комбинированным «СибпромстройЮгория» (<данные изъяты>) к ФИО2(<данные изъяты>) действующей за себя и в интересах несовершеннолетнего ребенка ФИО3 (свидетельство о рождении II-ПН №) о взыскании задолженности по договору купли-продажи квартиры, обращении взыскания на заложенное имущество и взыскании судебных расходов, удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 действующей за себя и в интересах несовершеннолетнего ребенка ФИО3 в пользу ООО «УК «Центр Менеджмент» Д.У. ЗПИФ комбинированным «СибпромстройЮгория» 154533 рубля основной долг по договору купли-продажи от <адрес>.3-Д от ДД.ММ.ГГГГ, неустойку в размере 25000 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 12000 рублей, 5115 рублей 29 копеек расходов по оплате государственной пошлины; в остальной части исковых требований отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца с момента оглашения решения суда путем подачи апелляционной жалобы в суд ХМАО-Югры через Сургутский городской суд ХМАО-Югры.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий судья В.Н. Хуруджи

Копия верна: В.Н.Хуруджи