РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
12 марта 2025 года <...>
Центральный районный суд г. Тулы в составе:
председательствующего судьи Ковальчук Л.Н.,
при секретаре Зубковой А.О.,
с участием представителя истцов по доверенности ФИО1, представителя ответчиков по доверенности ФИО2,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Центрального районного суда города Тулы гражданское дело № 2-438/2025 по иску ФИО3, ФИО4 к администрации города Тулы, комитету имущественных и земельных отношений администрации города Тулы о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка,
установил:
истцы ФИО3 и ФИО4 обратилась в суд с иском к администрации города Тулы, с учетом изменения предмета иска в соответствии с правилами ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, просили признать недействительным результаты межевания земельного участка с кадастровым номером №, № по адресу: <адрес>, установить границы земельного участка с кадастровым номером № согласно заключению кадастрового инженера ФИО5, площадью 1 913 кв. метров, обязать заключить договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, между ФИО3 и администрацией города Тулы.
Обращаясь в суд с настоящим иском истцы, ссылаясь на положения ст.ст. 209, 210, 273 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснения п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10/22 от 29.04.2010, считали, что обладают правом как собственники нежилого здания с кадастровым номером № – объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) народов Российской Федерации, расположенного на земельном участке по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, площадью 991 кв.м, на приобретение в собственность без торгов земельного участка с кадастровым номером №, который был выделен в результате раздела исходного земельного участка, площадью 1913 кв.м, на основании распоряжения администрации города Тулы № 1/4371-р от 07.12.2021, в результате чего было образовано два земельных участка: с кадастровым номером №, площадью 991 кв.м в измененных размерах и спорный земельный участок с кадастровым номером №, площадью 922 кв.м, поскольку приобретенный истцами объект недвижимого имущества был расположен на исходном земельном участке. Объект охраны – нежилое здание, количество этаже1 2, с кадастровым номером №, являлся единым имущественным комплексом со строениями, расположенными на спорном земельном участке, фундамент исходного строения расположен на земельном участке с кадастровым номером № и на земельном участке с кадастровым номером №, в связи с чем, истцы считали, что они как собственники расположенного на спорном земельном участке здания (строения) обладают правом приобретения земельного участка в собственность за плату, без торгов.
К участию в деле в соответствии с правилами ст. 41 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в качестве ответчика был привлечен Комитет имущественных и земельных отношений администрации города Тулы, в соответствии с правилами ст. 43 Кодекса в качестве третьих лиц привлечены: Инспекция Тульской области по государственной охране объектов культурного наследия, Государственное учреждение культуры Тульской области «Центр по охране и использованию памятников истории и культуры».
Стороны и лица, участвующие в рассмотрении дела уведомлены судом о месте и времени его рассмотрения надлежащим образом.
В судебное заседание истца, третьи лица не явились, ходатайства об отложении рассмотрения дела не заявлено. Истцы направили в суд своего представителя.
В соответствии с правилами ч.ч.3.4.5 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для рассмотрения дела без участия неявившихся сторон и иных лиц.
В судебном заседании представитель истцов по доверенности ФИО1 требования истцов поддержала по тем же основаниям, которые изложены в исковых заявлениях и заключениях кадастровых инженеров. Пояснила, что истцам на праве собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером №, расположенное на земельном участке с кадастровым номером №. В отношении здания имеется охранное обязательство собственников объекта культурного наследия, включенного в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, утвержденное приказом Инспекции Тульской области по государственной охране объектов культурного наследия от 05.7.2022 № 74 и паспорта объекта. При подготовке к проведению работ по сохранению и реставрации памятника, истцами было установлено, что часть здания, которое существовало как единый комплекс, в том числе сохранившийся фундамент, расположен на территории принадлежащего истцам земельного участка и далее расположен на территории существующего в настоящее время земельного участка с кадастровым номером №, площадью 922 кв.м. При проведении работ по сохранению и восстановлению памятника собственники установили, что ранее исходный земельный участок с кадастровым номером № имел другие границы и площадь, и на котором располагался принадлежащий истцам в настоящее время объект культурного наследия, частично разрушенный до фундамента, и имел разрешенное использование многоквартирный дом. В связи с чем, по мнению представителя, истцы обладают правом на приобретение всего исходного земельного участка в собственность, как собственники объекта недвижимости на нем расположенного, что следует из норм гражданского и земельного законодательства. В связи с чем, представитель просила иск удовлетворить в соответствии с требованиями, предъявленными истцами в соответствии с правилами ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела, поскольку первоначально иск был предъявлен с требованием о понуждении ответчиков заключить договор купли-продажи в соответствии с правилами ст. 39.19 Земельного кодекса Российской Федерации.
Представитель ответчиков по доверенности ФИО2 исковые требования полагала не подлежащими удовлетворению, поскольку на спорном земельном участке с кадастровым номером №, площадью 922 кв.м строений, принадлежащих истцам не располагается, в связи с чем, правовых оснований для получения спорного земельного участка в собственность способом, избранным истцами, не имеется. Правовых оснований оспорить раздел исходного земельного участка, площадью 1913 кв.м, на основании распоряжения администрации города Тулы № 1/4371-р от 07.12.2021, в результате чего было образовано два земельных участка: с кадастровым номером №, площадью 991 кв.м в измененных размерах и спорный земельный участок с кадастровым номером №, площадью 922 кв.м, у истцов не имеется. Распоряжение администрации города Тулы № 1/4371-р от 07.12.2021 не оспорено, незаконным не признано, не отменено.
Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав и оценив представленные доказательства, суд находит иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
При рассмотрении дела уставлено, что 15.11.2022 между Комитетом имущественных и земельных отношений администрации города Тулы и ФИО6 был заключен договор № купли продажи нежилого здания с кадастровым номером № с земельным участком кадастровый номер № по адресу: <адрес> (литеры А,Б,Б1, В,Е).
04.09.2023 между ФИО6 и ФИО3 был заключен договор дарения земельного участка и расположенного на нем строения.
15.09.2023 между ФИО3 и ФИО4 заключен договора дарения доли в праве 49/100 земельного участка и расположенного на нем строения.
Таким образом, на момент рассмотрения настоящего гражданского дела истцы являются собственниками строения и земельного участка по адресу <адрес> (литеры А,Б,Б1, В,Е).
При рассмотрении дела установлено, что земельный участок по адресу: <...>, с кадастровым номером №, площадью 991 кв.м, образован в соответствии со статьями 11.3, 11.4, 11.10 Земельного кодекса Российской Федерации на основании распоряжения администрации горда Тулы № 1/4371 от 17.12.2021, в результате раздела земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес> (литеры А,Б,Б1, В,Е), имевшему вид разрешенного использования многоквартирный дом, территориальная зона О-1-2 – смешанная общественно-жилая зона, с сохранением исходного земельного участка в измененных границах.
В результате раздела исходного земельного участка образован второй земельный участок, который является предметом спора по настоящему гражданскому делу – с кадастровым номером №, площадью 922 кв.м.
Порядок и особенности приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения и сооружения, до 01.03.2015 регулировались статьей 36 ЗК РФ, в настоящее время - статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.
В силу пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Таким образом, данной нормой закреплено исключительное право собственников указанных объектов недвижимости на приобретение публичного земельного участка, занятого объектом недвижимости, в собственность либо аренду в соответствии с процедурой, установленной этим же Кодексом. Исключительность указанного права означает, что никто кроме собственника здания, строения, сооружения такого объекта не вправе приватизировать или приобрести в аренду земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования.
В силу пункта 1 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, сохраняется.
В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ оформление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, в установленных земельным законодательством случаях, а также переоформление прав на земельные участки, предоставленные в постоянное (бессрочное) пользование государственным или муниципальным унитарным предприятиям сроком не ограничивается.
Пунктом 9.1 статьи 3 Вводного закона предусмотрено, что, если земельный участок предоставлен до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного хозяйства на праве постоянного (бессрочного) пользования, гражданин, обладающий таким земельным участком на таком праве, вправе зарегистрировать право собственности на такой земельный участок, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность. Граждане, к которым перешли в порядке наследования или по иным основаниям права собственности на здания, строения и (или) сооружения, расположенные на земельных участках, указанных в данном пункте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе зарегистрировать права собственности на такие земельные участки, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такие земельные участки не могут предоставляться в частную собственность (абзацы первый и третий).
Таким образом, приведенные законоположения право на получение земельного участка в собственность бесплатно обуславливают наличием права постоянного (бессрочного) пользования данным участком.
В соответствии со статьей 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее также - Вводный закон) предусмотрены специальные порядок и условия перехода земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, который расположен на таком участке.
Нормами частей 2, 3, 4 и 5 указанной статьи установлено, что земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, образованные до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которых проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не образован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением об образовании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Образование земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является обязанностью органов государственной власти или органов местного самоуправления. В целях образования такого земельного участка уполномоченными органами государственной власти или органами местного самоуправления совершаются все необходимые действия, предусмотренные законом, в том числе обеспечиваются утверждение в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, проекта межевания территории, подготовка межевого плана земельного участка, обращение с заявлением о государственном кадастровом учете в отношении такого земельного участка в орган регистрации прав, в случае приостановления осуществления государственного кадастрового учета по этому заявлению указанными органами обеспечивается устранение причин, препятствующих осуществлению государственного кадастрового учета.
Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
В силу пункта 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Способы защиты гражданских прав приведены в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 3 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных данным кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.
Согласно положениям статей 69, 70 Земельного кодекса Российской Федерации формирование земельного участка происходит посредством землеустройства и кадастрового учета.
Существование земельного участка как объекта недвижимости и индивидуально определенной вещи, имеющей свои уникальные характеристики, подтверждает его государственный кадастровый учет (часть 7 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").
В силу части 1 статьи 39 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", местоположение границ земельных участков подлежит обязательному согласованию заинтересованными лицами - правообладателями земельных участков, границы которых одновременно служат границами земельного участка, являющегося объектом кадастровых работ; местоположение границ земельных участков подлежит в установленном этим Законом порядке обязательному согласованию с заинтересованными лицами.
Предметом указанного в части 1 названной статьи согласования с заинтересованным лицом при выполнении кадастровых работ является определение местоположения границы такого земельного участка, одновременно являющейся границей другого принадлежащего этому заинтересованному лицу земельного участка. Заинтересованное лицо не вправе представлять возражения относительно местоположения частей границ, не являющихся одновременно частями границ принадлежащего ему земельного участка, или согласовывать местоположение границ на возмездной основе (часть 2).
Как предусмотрено частью 2 статьи 8 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" к основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений.
В соответствии с частью 8 статьи 22 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части.
В соответствии с частью 1 статьи 43 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет в связи с изменением описания местоположения границ земельного участка и (или) его площади осуществляется при условии, если такие изменения связаны с уточнением описания местоположения границ земельного участка, о котором сведения, содержащиеся в ЕГРН, не соответствуют установленным на основании данного Федерального закона требованиям к описанию местоположения границ земельных участков.
Согласно положениям части 2 статьи 43 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", если при государственном кадастровом учете в связи с уточнением местоположения части границ земельного участка, которая одновременно является общей частью границ других земельных участков, и (или) изменением площади земельного участка требуется внесение изменений в содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости сведения о местоположении границ и (или) площади смежных с ним земельных участков (если описание местоположения их границ соответствует установленным в соответствии с настоящим Федеральным законом требованиям), орган регистрации прав одновременно с осуществлением государственного кадастрового учета вносит соответствующие изменения в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, о местоположении границ (частей границ) и площади указанных смежных земельных участков. При этом представление дополнительных заявлений о государственном кадастровом учете изменений в сведениях, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, в отношении указанных смежных земельных участков не требуется.
Основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является, в числе прочих документов, межевой план, подготовленный в результате выполнения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке (пункт 7 части 2 статьи 14 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").
Вместе с тем, из представленных в материалы дела документов не следует, что на спорном земельном участке с кадастровым номером №, площадью 922 кв.м, расположен объект недвижимого имущества, принадлежащий на праве собственности истцам, либо их правопредшественнику ФИО6
Как не следует из материалов дела, что нежилое здание с кадастровым номером № являлось на момент его отчуждения по договору МКД, либо в отношении этого строения был сформирован земельный участок собственниками помещений в строении.
Согласно преамбуле Федерального закона от 25 июня 2002 г. № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее - Федеральный закон N 73-ФЗ) в Российской Федерации гарантируется сохранность объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации в интересах настоящего и будущего поколений многонационального народа Российской Федерации.
Государственная охрана объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) является одной из приоритетных задач органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления.
В соответствии с частью 1 статьи 3 Федерального закона N 73-ФЗ к объектам культурного наследия относятся объекты недвижимого имущества (включая объекты археологического наследия) и иные объекты с исторически связанными с ними территориями, произведениями живописи, скульптуры, декоративно-прикладного искусства, объектами науки и техники и иными предметами материальной культуры, возникшие в результате исторических событий, представляющие собой ценность с точки зрения истории, археологии, архитектуры, градостроительства, искусства, науки и техники, эстетики, этнологии или антропологии, социальной культуры и являющиеся свидетельством эпох и цивилизаций, подлинными источниками информации о зарождении и развитии культуры.
Согласно пункту 3 статьи 2 Федерального закона N 73-ФЗ имущественные отношения, возникающие при сохранении, использовании, популяризации и государственной охране объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, регулируются гражданским законодательством Российской Федерации с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.
Согласно пункту 1 статьи 33 указанного закона объекты культурного наследия подлежат государственной охране в целях предотвращения их повреждения, разрушения или уничтожения, изменения облика и интерьера, нарушения установленного порядка их использования перемещения и предотвращения других действий, могущих причинить вред объектам культурного наследия, а также в целях их защиты от неблагоприятного воздействия окружающей среды и от иных негативных воздействий.
Сохранение объекта культурного наследия - меры, направленные на обеспечение физической сохранности и сохранение историко-культурной ценности объекта культурного наследия, предусматривающие консервацию, ремонт, реставрацию, приспособление объекта культурного наследия для современного использования и включающие в себя научно-исследовательские, изыскательские, проектные и производственные работы, научное руководство проведением работ по сохранению объекта культурного наследия, технический и авторский надзор за проведением этих работ (п. 1 ст. 40 Федерального закона N 73-ФЗ).
Требования к сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, должны предусматривать консервацию, ремонт, реставрацию объекта культурного наследия, приспособление объекта культурного наследия для современного использования либо сочетание указанных мер (п. 1 ст. 47.2 Федерального закона N 73-ФЗ).
Согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 3.1 Федерального закона N 73-ФЗ границы территории объекта культурного наследия могут не совпадать с границами существующих земельных участков.
Охранным обязательством устанавливаются требования к сохранению объекта культурного наследия в соответствии со статьей 47.2 указанного федерального закона и содержанию и использованию объекта культурного наследия в случае угрозы ухудшения его состояния в соответствии с пунктом 4 статьи 47.3 названного федерального закона (подпункты 1 и 2 пункта 2).
Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 18 Федерального закона от 25 июня 2002 года N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" под предметом охраны объекта культурного наследия понимается описание особенностей объекта, являющихся основаниями для включения его в реестр, и подлежащих обязательному сохранению.
На объект культурного наследия, включенный в реестр, собственнику или иному законному владельцу указанного объекта культурного наследия, земельного участка в границах территории объекта культурного наследия, включенного в реестр, либо земельного участка, в границах которого располагается объект археологического наследия, соответствующим органом охраны объектов культурного наследия на основании сведений об объекте культурного наследия, содержащихся в реестре, выдается паспорт объекта культурного наследия. Форма паспорта объекта культурного наследия утверждается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти (часть 1 статьи 21 Федерального закона N 73-ФЗ).
В указанный паспорт вносятся сведения, составляющие предмет охраны данного объекта культурного наследия, и иные сведения, содержащиеся в Реестре.
Собственнику было выдано охранное обязательство, утвержденное приказом Инспекции Тульской области по государственной охране объектов культурного наследия № 74 от 05.07.2022.
Согласно паспорту объекта культурного наследия Федерального назначения является здание по адресу: <адрес> (литера А,Б,Б1, В,Е).
Сведений о том, что объект культурного наследия при его выявлении и регистрации в качестве такового состоял из комплекса строений, в материалы дела не представлено. То, что объект культурного наследия в момент его создания представлял собой комплекс строений, в данном случае не может быть признано правовым основанием для удовлетворения правопритязаний истцов на спорный земельный участок.
Таким образом, исходя из анализа указанных правовых норм, границы земельного участка являются главным индивидуализирующим признаком земельного участка и определяются при выполнении кадастровых работ по межеванию посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части. Целью исправления реестровой ошибки является приведение данных о фактических границах земельного участка, содержащихся в ЕГРН, в соответствии с фактическими границами, установленными на местности, в соответствии с которыми земельный участок предоставлялся заявителю и существует на местности.
Установление в судебном порядке описания границ посредством определения координат характерных точек не должно приводить к изменению уникальных характеристик земельного участка. Суд не изменяет ни качественных, ни количественных характеристик участка правообладателя, а приводит существующий объем прав в соответствие с действующим земельным законодательством, что следует из Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2016).
Однако, какие-либо доказательства принадлежности правопредшественникам истцов спорного земельного участка на праве собственности либо на ином праве, расположение на спорном земельном участке объектов недвижимого имущества, принадлежащего истцам, материалы дела не содержат. В связи с че, суд приходит к выводу, что исковые требования истцов направленные на приобретение права собственности на спорный земельный участок без проведения торгов за плату, в соответствии с правилами пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, удовлетворению не подлежат.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
в удовлетворении иска ФИО3, ФИО4 к администрации города Тулы, комитету имущественных и земельных отношений администрации города Тулы о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка, - отказать.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Тульского областного суда путем подачи апелляционной жалобы в Центральный районный суд города Тулы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Мотивированное решение составлено 26 марта 2025 года.
Председательствующий