Дело № 2-131/2025
10RS0012-01-2025-000080-87
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
19 марта 2025 г. г.Питкяранта
Питкярантский городской суд Республики Карелия в составе:
председательствующего судьи Буш В.Е.
при секретаре Барановой А.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о признании сделок недействительными,
установил:
иск заявлен по тем основаниям, что в ходе процедуры банкротства от имени истца были совершены сделки по отчуждению принадлежавших ему здания гостиницы и расположенного под ним земельного участка. Здание и участок отчуждены разным лицам по двум разным договорам купли-продажи в нарушение п.4 ст. 35 ЗК РФ. Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец просил признать ничтожными договоры от 22 октября 2018 г. и от 28 сентября 2018 г., признать уважительной причину пропуска срока исковой давности.
В судебном заседании истец поддержал заявленные требования.
Иные лица, участвующие в деле, в суд не явились, извещались о рассмотрении дела. Управлением Росреестра по Республике Карелия представлены письменные объяснения.
Заслушав объяснения явившегося лица, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
По делу установлено, что 22 октября 2018 г. между финансовым управляющим ФИО4, действовавшим от имени истца, и ФИО3 и был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №. Государственная регистрация права собственности ФИО3 осуществлена 15 января 2019 г. (номер государственной регистрации права – №).
На земельном участке с кадастровым номером № расположено здание с кадастровым номером №, участок имеет вид разрешенного использования – для эксплуатации здания гостиницы.
Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ закреплен принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В развитие данного принципа п. 4 ст. 35 ЗК РФ предусмотрено, что отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаем, прямо указанных в данной норме.
В силу норм ст. 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.
Согласно п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (п. 2 ст. 552 ГК РФ).
Таким образом, в случае отчуждения здания лицом, одновременно являющимся собственником земельного участка, расположенного под зданием и необходимого для его использования, к покупателю в силу закона переходит также право собственности на указанный земельный участок.
Поскольку спорный земельный участок отчуждался без расположенного на нем здания, суд приходит к выводу о признании договора купли-продажи земельного участка от 22 октября 2018 г. ничтожной сделкой на основании ст. 166, 168, 169 ГК РФ. Данная сделка нарушает запрет, установленный п. 1 ст. 10 ГК РФ, положения п. 2 ст. 209, п. 2 ст. 218, п. 1 ст. 552 ГК РФ, противоречит существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства.
Согласно абз. 1 п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В п. 2 той же статьи предусмотрено, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.
Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях (п. 4 ст. 166 ГК РФ).
В рассматриваемом случае необходимо применить последствия недействительности ничтожного договора в виде возврата истцу земельного участка, возврата истцом ответчику ФИО3 полученного по сделке (денежных средств в размере 42 070 руб.)
В соответствии с п. 5 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
На основании п. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
Тем самым, суд усматривает основания для прекращения права ФИО3 на земельный участок, исключения соответствующих сведений из Единого государственного реестра недвижимости и восстановления соответствующего права истца.
Относительно требований о признании недействительным договора купли-продажи здания суд исходит из следующего.
В материалы дела представлена копия договора купли-продажи здания по адресу: <адрес>. Договор датирован 28 сентября 2018 г., со стороны продавца подписано финансовым управляющим ФИО4 Подпись покупателя ФИО2 отсутствует.
Доказательств того, что договор был подписан ФИО2, суду не представлено.
В силу системного толкования ст. ст. 421, 434, 550 ГК РФ подписание договора стороной свидетельствует о выражении его воли на принятие соответствующего обязательства.
Согласно статье 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.
Государственная регистрация права собственности ФИО2 не осуществлялась. До настоящего времени собственником здания с кадастровым номером № (государственная регистрация права собственности осуществлена 23 января 2006 г.).
Таким образом, договор купли-продажи здания не заключался, сторонами не исполнялся, правовые последствия не повлек. В этой связи суд не усматривает оснований для признания данного договора недействительным и отказывает в данной части исковых требований.
Доводам истца о восстановлении срока исковой давности суд оценки не дает, имея в виду отсутствие заявления о пропуске срока исковой давности со стороны ответчиков (п. 2 ст. 199 ГК РФ).
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
иск удовлетворить частично.
Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, заключенный 22 октября 2018 г. между финансовым управляющим ФИО4, действовавшим от имени ФИО1, и ФИО3.
Применить последствия недействительности сделки.
Прекратить право собственности ФИО3 (СНИЛС №) на земельный участок с кадастровым номером № (дата государственной регистрации права – 15 января 2019 г., номер государственной регистрации права – №).
Погасить содержащуюся в Едином государственном реестре недвижимости запись № от 15 января 2019 г.
Восстановить право собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером № (дата государственной регистрации права – 23 января 2006 г., номер государственной регистрации права – №).
Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО3 денежные средства в размере 42 070 руб., полученные по договору купли-продажи от 22 октября 2018 г.
В остальной части в иске отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Карелия через Питкярантский городской суд Республики Карелия в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья В.Е.Буш
Мотивированное решение в порядке ч. 2 ст. 199 ГПК РФ
изготовлено 24 марта 2025 г.