Решение по делу № 2-1584/2023 от 22.09.2023

Дело № 2-1584/2023

УИД 61RS0009-01-2023-000947-24

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22.09.2023 года г. Азов, Ростовская область

Азовский городской суд Ростовской области

в составе судьи Нестеренко И.П.,

при секретаре Кудря И.В.,

с участием представителя истца- ООО «Русь- Транс»- ФИО6, представителя ответчика ФИО1- ФИО7,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело№2-1584/2023 по искам:

ООО «Русь –Транс» к ФИО1 о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона, встречного иска

ФИО1 к ООО «Русь-Транс» о расторжении договора купли-продажи земельного участка

УСТАНОВИЛ:

Представитель ООО «Русь – Транс» обратился в Азовский городской суд с иском к ФИО1 о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона.

Истец в обоснование иска указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «РУСЬ-ТРАНС» был заключен договор купли-продажи земельного участка, площадью 7332 кв.м., с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес>, участок находится примерно 2600 м, по направлению на северо-запад от ориентира ПТ «Павло-Очаково», расположенного за пределами участка, расположенный на землях особо охраняемых территорий и объектов, находящихся в ведении <адрес>, предоставленный для оздоровительной деятельности, удостоверенный ФИО2, врио нотариуса Ростовского-на-Дону нотариального округа ФИО3, по реестру за №-н/№.

Стороны договорились, что оплата стоимости приобретаемой недвижимости будет в рассрочку в размере 1 350 000 рублей. В соответствии с п. 2.3. сумму в размере 500 000 рублей покупатель оплатил до подписания настоящего договора представителю продавца. Оставшуюся сумму в размере 850 000 рублей покупатель выплачивает в следующие сроки: 425 000 – не позднее ДД.ММ.ГГГГ, 425 000 – не позднее ДД.ММ.ГГГГ, путем перечисления представителю продавца.

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес> произведена регистрация права собственности ООО «РУСЬ-ТРАНС» на земельный участок с кадастровым номером №, о чем сделана запись.

Обязательства истца по оплате стоимости земельного участка исполнены в полном объёме.

Однако, на момент обращения истца в суд, обременение не снято, поскольку ответчик уклоняется от явки в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес> для подачи заявления о снятии обременения.

На основании изложенного истец просил суд: прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении земельного участка, площадью 7332 кв.м., с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес>, участок находится примерно 2600 м, по направлению на северо-запад от ориентира ПТ «Павло-Очаково», расположенного за пределами участка, расположенный на землях особо охраняемых территорий и объектов, находящихся в ведении <адрес>, предоставленный для оздоровительной деятельности.

Ответчик не согласившись с первоначальным иском, подал встречный иск(л.д.52) о расторжении договора купли-продажи земельного участка и указал, что вместе с договором между сторонами была составлена расписка(л.д.56), в соответствии с которой за неотделимые улучшения на земельном участке покупатель обязался уплатить 6 150 000 рублей. Что является неотделимыми улучшениями расписка не содержит.

Данные обязательства покупателем не исполнены, в связи с вышеизложенным истец по встречному иску просил расторгнуть договор купли-продажи земельного участка.

Представитель истца –ФИО6 в судебное заседание явился, просил удовлетворить исковые требования ООО «Русь-Транс», а во встречных требованиях отказать.

Ответчик в суд не прибыл, но был извещен о дате рассмотрения спора. Представитель ответчика – ФИО7 в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения исковых требований.

Суд, исследовав материалы дела, выслушав стороны, приходит к следующему.

В соответствии с положениями статьи 2 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации задачами гражданского судопроизводства являются правильное и своевременное рассмотрение и разрешение гражданских дел в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, организаций, прав и интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, других лиц, являющихся субъектами гражданских, трудовых или иных правоотношений. Гражданское судопроизводство должно способствовать укреплению законности и правопорядка, предупреждению правонарушений, формированию уважительного отношения к закону и суду.

В силу статьи 12 названного Кодекса правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, разъясняет лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения или несовершения процессуальных действий, оказывает лицам, участвующим в деле, содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства при рассмотрении и разрешении гражданских дел.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В силу ст. 150 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает дело по имеющимся в деле доказательствам.

В силу ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Из нормы ст. 407 ГК РФ следует, что обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу ч. 1 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Часть 2 ст. 334 ГК РФ определяет, что залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имуществ, (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила.

В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Частью 2 ст. 352 ГК РФ предусмотрено, что о прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.

В силу ст.2 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

На основании п. 1 ст. 19 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - государственный реестр) в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу п. 11 ст. 53 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимость» регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Пункт 1 ст.25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» указывает, что если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

В соответствии с разъяснениями пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «РУСЬ-ТРАНС» был заключен договор купли-продажи земельного участка, площадью 7332 кв.м., с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес>, участок находится примерно 2600 м, по направлению на северо-запад от ориентира ПТ «Павло-Очаково», расположенного за пределами участка, расположенный на землях особо охраняемых территорий и объектов, находящихся в ведении <адрес>, предоставленный для оздоровительной деятельности, удостоверенный ФИО2, врио нотариуса Ростовского -на - Дону нотариального округа ФИО3, по реестру за №-н/№(л.д.13-15).

В настоящее время обязательства истца по оплате стоимости земельного участка исполнены в полном объёме(л.д.10-12). Указанные обстоятельства ответчиком не опровергнуты.

Однако, на момент обращения истца в суд, обременение не снято, поскольку ответчик уклоняется от явки в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ростовской области для подачи заявления о снятии обременения.

В связи с исполнением договора, должны быть сняты все обременения и ограничения, в связи с чем, суд находит первоначальный иск подлежащим удовлетворению.

В процессе рассмотрения иска, ответчик подал встречный иск о расторжении договора купли-продажи земельного участка и указал, что вместе с договором между сторонами была составлена расписка, в соответствии с которой за неотделимые улучшения на земельном участке покупатель обязался уплатить 6 150 000 рублей.

На основании ч. 1 ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

По условиям расписки в случае неисполнения покупателем обязательств по оплате в указанные сроки, покупатель обязуется добровольно расторгнуть договор купли-продажи земельного участка. Однако таких условий сам договор купли-продажи не содержал, подлинника расписки в материалы дела не представлено.

Из пояснений сторон следовало, что на земельном участке имеется небольшой домик, который регистрацию не прошел и является самовольно возведенным. При этом, согласно п.4.2 договора купли-продажи на отчуждаемом земельном участке какие-либо здания, строения, сооружения отсутствуют. Таким образом какое либо строение( которое в силу закона не может быть возведено в данной зоне) не может являться неотделимыми улучшениями. Кроме того, учитывая природу неотделимых улучшений объекта недвижимости, такие улучшения, исходя из неотделимости их от самого объекта недвижимости, не могут выступать самостоятельным объектом права, а следуют судьбе недвижимого имущества, так как являются его неотъемлемой частью.

Других доказательств существования на участке неотделимых улучшений ФИО1 в суд не предоставлено.

Гарантии ФИО1 по получению разрешения на строительство на данном участке и подключение электричества не являются юридически значимыми для исполнения основного договора.

Согласно части 2 статьи 71 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации письменные доказательства представляются в подлиннике или в форме надлежащим образом заверенной копии. Подлинные документы представляются тогда, когда обстоятельства дела согласно законам или иным нормативным правовым актам подлежат подтверждению только такими документами, когда дело невозможно разрешить без подлинных документов или когда представлены копии документа, различные по своему содержанию.

Представитель истца указывает, что первый лист расписки имеет другое содержание ( нежели подписанный истцом) и сторонами листы расписки не подписаны, как сам договор в конце текста(л.д.13-14). Свидетель, допрошенный в судебном заседании говорил о сокрытии сторонами основной цены договора, для уменьшения налогообложения, в связи с чем, и появилась данная расписка.

Заключая договор купли-продажи с одними условиями, согласованными сторонами- никакие другие расписки не являются обязательными для данного договора и тем более после его полного исполнения. Сам договор(раздел 3) не содержал никаких обременений и ограничений и иных условий его расторжения. Занижая стоимость имущества ( при сокрытии получаемого дохода) продавец должен понимать о негативных последствиях в случае возникновения спора с покупателем, так как стороны должны действовать добросовестно не нарушая закон.

Кроме того, что из пояснений представителя истца и письма отдела архитектуры следует, что спорный участок находится в охраняемой зоне с особыми использованием территории и соответственно в соответствии с постановлением Правительства РФ от 17.03.2021г №392 в границах таких зон запрещается:

а) строительство объектов капитального строительства, возведение некапитальных строений и сооружений, размещение предметов и материалов, посадка деревьев и кустарников (далее - препятствия) на расстоянии менее или равном 10-кратной высоте препятствия вокруг стационарного пункта наблюдений, а для препятствий, образующих непрерывную полосу с общей угловой шириной более 10 градусов, - на расстоянии менее или равном 20-кратной максимальной высоте препятствия вокруг стационарного пункта наблюдений;

б) размещение источников искажения температурно-влажностного режима атмосферного воздуха (теплотрассы, котельные, трубопроводы, бетонные, асфальтовые и иные искусственные площадки, искусственные водные объекты, оросительные и осушительные системы, открытые источники огня, дыма) ;

в) проведение горных, геолого-разведочных и взрывных работ, а также земляных работ;

г) организация стоянки автомобильного и (или) водного транспорта, других механизмов, сооружение причалов и пристаней;

д) размещение источников электромагнитного и (или) иного излучения, создающего помехи для получения достоверной информации о состоянии окружающей среды, ее загрязнении, а также стационарные и передвижные источники загрязнения атмосферного воздуха;

е) складирование удобрений, отходов производства и потребления.

17. Ограничения использования земельных участков, предусмотренные пунктом 16 настоящего Положения, являются едиными для всех охранных зон и не могут меняться в зависимости от характеристик стационарного пункта наблюдений или территории, применительно к которым устанавливается или изменяется охранная зона, за исключением случая, установленного пунктом 18 настоящего Положения. (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 19.05.2023 № 791)

Таким образом, присоединение к электрическим сетям невозможно, а соответственно условия данной расписки не исполнимы в полном объеме.

Обоснован довод истца о том, что при составлении расписки, на которую ФИО1 ссылается во встречном исковом заявлении, последний гарантировал покупателю получение разрешения на строительство капитального объекта, чем ввел покупателя в заблуждение.

Согласно ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Суд считает, что исполненный договор купли-продажи недвижимого имущества не может быть расторгнут из-за неисполнения сторонами иных обязательств по расписке.

На основании вышеизложенного, суд не усматривает правовых оснований для удовлетворения встречного иска.

С учетом вышеизложенного, суд полагает исковое заявление ООО «РУСЬ-ТРАНС» подлежащим удовлетворению, а встречное исковое заявление ФИО1 подлежащим отклонению в полном объёме.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО «Русь –Транс» к ФИО1 о прекращении обременения в виде ипотеки, удовлетворить.

Прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона, установленное в пользу физического лица, в отношении земельного участка площадью 7332кв.м, кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес> участок находится примерно 2600м, по направлению на северо-запад от ориентира ПТ «Павло-Очаково» расположенного за пределами участка на землях особо охраняемых территорий и объектов находящихся в ведении администрации <адрес> РО, предоставленный для оздоровительной деятельности регзапись №.

Настоящее решение является основанием для осуществления Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> действий по снятию и погашению регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре недвижимости.

В удовлетворении встречного иска ФИО1 к ООО «Русь-Транс» о расторжении договора купли-продажи земельного участка отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Ростовский областной суд через Азовский городской суд Ростовской области.

Судья: И.П. Нестеренко

Мотивированное решение изготовлено 29.09.2023г.