Решение по делу № 2-26/2025 от 14.08.2025 - о признании недействительными договоров купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности сделок и исключении сведений из Единого государственного реестра недвижимости.

Дела № 2-26/2025

10RS0006-01-2024-000677-53

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Лахденпохья Республика Карелия 31 июля 2025 года

Лахденпохский районный суд Республики Карелия в составе судьи Жданкиной И.В., при секретаре ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Прокурора Лахденпохского района Республики Карелия к ФИО1, ФИО2 и Министерству имущественных и земельных отношений Республики Карелия о признании недействительными договоров купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности сделок и исключении сведений из Единого государственного реестра недвижимости,

установил:

Прокурор Лахденпохского района обратился в суд с вышеназванным исковым заявлением.

Иск мотивирован тем, что прокуратурой Лахденпохского района проведена проверка по факту законности приобретения права собственности на земельный участок с кадастровым номером №.

Установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией Мийнальского сельского поселения и ФИО4 заключен договор аренды № земельного участка с кадастровым номером № площадью 1499 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, о. <адрес>, разрешенное использование – ведение дачного хозяйства. ДД.ММ.ГГГГ заключено соглашение о переуступке ФИО1 прав и обязанностей по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ №.

На основании декларации об объекте недвижимости кадастровым инженером подготовлен технический план для постановки на государственный кадастровый учет здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №. Согласно характеристике объекта недвижимости здание, расположенное на указанном земельном участке, имеет назначение «нежилое», наименование «садовый дом», 1 этаж, материал наружных стен каркасно-обшивной, год завершения строительства 2020 год, площадь 31,9 кв.м.

Право собственности ФИО1 на объект недвижимости с кадастровым номером № зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и Министерством имущественных и земельных отношений Республики Карелия (далее – Министерство) заключен договор купли-продажи №-м/12, согласно которому на основании статей 39.3, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) в собственность ФИО1 передан земельный участок для эксплуатации нежилого садового дома с кадастровым номером №. Выкупная стоимость земельного участка определена в соответствии со ст. 1.1 Закона Республики Карелия от ДД.ММ.ГГГГ №-ЗРК «О некоторых вопросах регулирования земельных отношений в <адрес>» и составила 147 651 рубль.

Согласно сведениям ЕГРН право собственности на земельный участок зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ в ОМВД России по Лахденпохскому району поступило заявление ФИО1 КУСП № по факту хищения садового дома с земельного участка с кадастровым номером №.

В ходе проведения доследственной проверки место нахождения садового дома не установлено, опрошенный ФИО5 пояснил, что в собственности его матери ФИО17 находятся два земельных участка с кадастровыми номерами № и с кадастровым номером №, которыми фактически пользуется он. Указанные земельные участки фактически являются смежными по отношению к земельному участку ФИО1, на котором никакие строения не возводились.

Согласно сведениям ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № с расположенным на нем объектом недвижимости с кадастровым номером №. Цена договора составила 216 263 рубля. Право собственности ФИО2 зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, в Управление Росреестра по РК представлены ложные сведения о наличии на земельном участке объекта недвижимости - садового дома. ФИО1 приобрел право собственности на земельный участок не по его рыночной цене, а по существенно меньшей – 100% от кадастровой стоимости.

На основании изложенного, ссылаясь на нормы права, истец просил:

признать ничтожным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ №-м/12, заключенный между Министерством и ФИО1;

признать ничтожным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ФИО2;

признать отсутствующим право собственности ФИО2 на земельного участка с кадастровым номером №.

Впоследствии истцом были уточнены исковые требования. Кроме ранее заявленных требований истец просил применить последствия недействительности сделок.

В порядке применения последствий недействительности истец просил:

взыскать с Министерства в пользу ФИО1 денежные средства в размере 147 651,50 рубль, оплаченные по договору купли-продажи;

взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 денежные средства в размере 216 263 рубля, оплаченные по договору купли-продажи;

аннулировать и исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о праве собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером №.

В судебном заседании прокурор Лахденпохского района ФИО6 поддержал заявленные исковые требования в полном объеме по основаниям, изложенным в иске, дополнив, что строение, возведенное на спорном земельном участке, не является объектом недвижимости, что подтверждается заключением эксперта. Следовательно, земельный участок был приобретен ФИО1 незаконно

Ответчики ФИО1 и ФИО2 при надлежащем извещении в судебное заседание не явились.

Представитель ответчиков ФИО18, действующая на основании доверенности ФИО14, полагала иск не подлежащим удовлетворению, дополнив, что садовый дом использовался только летом, поэтому хищение дома было обнаружено лишь весной 2022 года. Не отрицала, что фундамент является некапитальным. Вместе с тем эксперт отметил, что на таком фундаменте возможно возведение капитального каркасно-обшивного садового дома. Таким образом, садовый дом, возведенный ответчиком на спорном земельном участке, является объектом капитального строительства, поэтому земельный участок приобретен на законных основаниях.

В письменных возражениях на иск пояснила, что правообладатель земельного участка вправе самостоятельно выбирать, в каком порядке оформлять жилой или садовый дом. Строительство садового дома и постановка его на кадастровый учет было поручено ФИО1 ФИО7 в июне 2020 года. Для осуществления строительства ФИО1 были переданы денежные средства Свидетель №1 в размере 200000 рублей, о чем была выдана расписка в получении денежных средств. Результатом выполненных Свидетель №1 работ являлось строительство садового дома и постановка его на кадастровый учет в декабре 2020 года. Нежилой садовый дом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, возведен в соответствии с нормами действующего законодательства РФ и был поставлен на кадастровый учет на основании технического плана здания от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленного кадастровым инженером ФИО15 Кадастровым инженером был осуществлен осмотр нежилого садового дома, составлен план здания, на основании которого был подготовлен технический план. До настоящего времени факт обоснованности регистрации садового дома не оспаривался. Построенный дом использовался для отдыха, последний раз ФИО1 был на земельном участке в сентябре 2021 года. В мае 2022 года ответчиком была обнаружена пропажа дома, в связи с чем ДД.ММ.ГГГГ в ОМВД России по Лахденпохскому району было подано соответствующее заявление о возбуждении уголовного дела по факту кражи садового дома и привлечении виновных лиц к ответственности. По результатам проверки заявления ФИО1 было вынесено постановление об отказе в возбуждении уголовного дела, а также прокурору заявлено ходатайство об отмене этого постановления и возврате материала на дополнительную проверку. Таким образом, следственный орган сам признал тот факт, что проверка по заявлению не проведена надлежащим образом. И, несмотря на это, именно материал проверки стал основанием для подачи настоящего иска в суд. Прокурор обосновывает свои требования материалом, который, по мнению самой прокуратуры и ОМВД, требует дополнительной проверки.

Представитель ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия, извещенный надлежащим образом, в судебное заседание не явился. Направил письменный ответ на запрос суда о том, что Министерство не обладает полномочиями по определению капитальности строений и отнесения их к объектам недвижимости. При предоставлении в собственность земельного участка с КН № Министерство руководствовалось сведениями Единого государственного реестра недвижимости.

Третье лицо ФИО15, извещенная надлежащим образом, в судебное заседание не явилась. В предыдущих судебных заседаниях полагала исковые требования не подлежащими удовлетворению, пояснив, что ДД.ММ.ГГГГ с ФИО1 был заключен договор на выполнение кадастровых работ, в целях исполнения которого она выехала на лодке на остров. Прибыв на место, она увидела небольшой нежилой дом, каркасный, неокрашенный. Внутри дома имелись два помещения: комната и кухня. При осмотре дома увидела фундамент, поэтому решила, что это капитальное строение. Коммуникации в доме не проверяла. Закоординировала со спутника углы здания для составления технического плана.

В письменном отзыве на исковое заявление пояснила, что согласно анализу открытого интернет-источника, проведенного Североморским межрегиональным управлением Россельхознадзора, установлено отсутствие «каких-либо вкраплений, предметов среди вегетативных частей растений» на спутниковых снимках в границах земельного участка с кадастровым номером 10:10:0030128:36. Вследствие чего, сделан вывод об отсутствии в 2020 году объекта строительства в границах земельного участка. Однако, в данном случае использовались такие спутниковые снимки с сайта, в которых отсутствует информация о конкретном спутнике и дате снимков. В других интернет-источниках, находящихся в свободном доступе, в границах земельного участка четко отображается светлое пятно застройки, которое доказывает наличие объекта на участке.

Представители третьих лиц, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия, Администрации Лахденпохского муниципального района, ООО «Земля Плюс», Администрации Мийнальского сельского поселения, Североморского межрегионального управления Россельхознадзора, ФИО17, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

Уточнив позиции сторон и исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Право прокурора на обращение в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, муниципальных образований закреплено в ст. 45 ГПК РФ, п. 3 ст. 35 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № «О прокуратуре Российской Федерации».

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В силу пп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

По общему правилу продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов (п. 1 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации). Пунктом 2 указанной статьи установлены исключения из общего правила и приведен перечень случаев продажи земельных участков без проведения торгов.

Согласно пп. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа: земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 названного Кодекса.

В силу п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено указанной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

По смыслу указанных норм, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (ст. 42 ЗК РФ), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу.

Выкуп земельного участка, находящегося в публичной собственности, без проведения торгов лицом, имеющим в собственности здание (сооружение), правомерно возведенное на данном участке, обусловлен необходимостью обслуживания и использования такого объекта по назначению.

Арендатор вправе возводить на публичном участке с учетом требований градостроительного регламента строения без получения разрешения на строительство и регистрировать на них право собственности в упрощенном порядке в соответствии с законодательством о регистрации недвижимости.

Однако приобретение такого участка в собственность путем выкупа на возмездной основе возможно только после окончания строительства основного объекта, в данном случае, садового дома, для целей возведения которого предоставлен земельный участок.

Соответственно, возводимый на таком земельный участке объект недвижимости должен отвечать установленным нормативным требованиям.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией Мийнальского сельского поселения и ФИО4 заключен договор аренды № земельного участка с кадастровым номером № площадью 1 449 кв.м., категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для ведения дачного хозяйства, сроком на 5 лет (т. 1 л.д. 201-206).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО8 и ФИО1 заключено соглашение о переуступке прав и переводе обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № (т. 1 л.д. 210).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 составлена декларация об объекте недвижимости, содержащая сведения о нежилом здании, расположенном на земельном участке с кадастровым номером №, материал стен - деревянные, количество этажей – 1, год завершения строительства – 2020. Иных данных о строении декларация об объекте недвижимости не содержит (т. 1 л.д. 136-138).

ДД.ММ.ГГГГ кадастровым инженером ФИО15 подготовлен технический план здания, согласно которому садовый дом площадью 31,9 кв.м. расположен на земельном участке с кадастровым номером №, материал наружных стен - каркасно-обшивные, год завершения строительства – 2020, местоположение – <адрес>, о. <адрес>, назначение объекта – нежилое. В заключении кадастровым инженером отмечено, что технический план подготовлен для постановки здания на государственный кадастровый учет на основании декларации об объекте недвижимости, подготовлено арендатором земельного участка. Разрешение на строительство не требуется (т. 1 л.д. 151-155).

Указанные декларация и технический план здания явились основанием для регистрации права собственности ФИО1 на объект недвижимости (садовый дом), которому присвоен кадастровый номером №. Право собственности ФИО1 зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ.

ЕГРН содержит сведения об объекте недвижимости с кадастровым номером №, дата присвоения кадастрового номер ДД.ММ.ГГГГ, площадь 31,9 кв.м., назначение – нежилое, наименование – садовый дом, местоположение - <адрес>, о. Памолансари, расположен на земельном участке с кадастровым номером №.

ДД.ММ.ГГГГ между Министерством имущественных и земельных отношений Республики Карелия и ФИО1 в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 39.1, пп. 6 п. 2 ст. 39.3, пп.2 п. 2 ст. 39.14, ст. 39.17, п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, ст. 2 Закона Республики Карелия от ДД.ММ.ГГГГ №-ЗРК заключен договор купли-продажи № № земельного участка с кадастровым номером №. В соответствии с п. 1.2 договора земельный участок предоставляется в собственность на основании ст. 39.3 и 39.20 ЗК РФ для эксплуатации садового дома с кадастровым номером №. Согласно п. 3.1 договора цена земельного участка составляет 147651 рубль 50 копеек.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратился в ОМВД России по Лахденпохскому району с заявлением (КУСП №) о хищении садового дома с кадастровым номером №.

Далее, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № с расположенным на нем объектом недвижимости с кадастровым номером №. В соответствии с п. 3.1 договора цена земельного участка с расположенным на нем объектом недвижимости составила 216263 рубля. Согласно п. 3.2 договора оплата за земельный участок с расположенным на нем объектом недвижимости произведена в рублях РФ в полном объеме в день подписания настоящего договора, продавец претензий к покупателю не имеет (т. 1 л.д. 172-174).

Согласно сведениям ЕГРН с ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1499 кв.м., категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – ведение дачного хозяйства, расположенного по адресу: <адрес>, о. Памолансари, дата присвоения кадастрового номера – ДД.ММ.ГГГГ, а также садового дома с кадастровым номером № площадью 31,9 кв.м., дата присвоения кадастрового номера ДД.ММ.ГГГГ, расположенного на земельном участке с кадастровым №.

<адрес> Республики Карелия по результатам проведенной проверки, выявлены нарушения требований земельного законодательства при распоряжении земельным участком с №.

ДД.ММ.ГГГГ помощником прокурора проведен осмотр спорного земельного участка, о чем составлен акт, согласно которому земельный участок с кадастровым номером № не огорожен, по всей площади имеется зарастание травянистой и древесно-кустарниковой растительностью, имеется разрушенный фундамент, заросший травянистой растительностью и деревьями. Какие-либо строения на земельном участке в ходе осмотра не обнаружены, также не установлены следы ведения капитального строительства. Не установлено подключение к водоснабжению и электричеству. К акту осмотра приложена фототаблица (т. 2 л.д. 141-148).

В судебном заседании по ходатайству стороны ответчиков были допрошены свидетели Свидетель №1 и ФИО9

Свидетель №1 в судебном заседании показал, что летом 2020 года он оказывал ФИО1 помощь в перевозке материала на остров и организации строительства дачного дома. Сам лично строительством не занимался, возводили дачный дом другие люди. Вместе с тем он осведомлен, что строительство длилось 2-3 месяца. Денежные средства за всю работу получил от ФИО1 по расписке в размере 200000 рублей. Знает, что дом стоял на покупных бетонных блоках и покрышках с бетоном.

Свидетель ФИО10 пояснил, что он является индивидуальным предпринимателем, занимается благоустройством земельных участков и строительством небольших объектов. Несколько лет назад Свидетель №1 попросил построить небольшой домик. Кто занимался закупкой материала, не помнит, но перевозили материал (бетонные блоки, каркас, доска) на катере несколько раз. Фундамент был построен из бетонных блоков в количестве 8-10 штук примерно по 30 кг., имел обвязку, каркас собран из доски и обшит. Крыша была смонтирована из плит OSB, возможно сверху был рубероид. Садовый домик имел 1 окно и дверь, все изготовлено из дерева, стены без утепления, коммуникаций не было. Не знает, возможно ли построенный садовый дом отнести к объекту капитального строительства.

Свидетели ФИО11 и ФИО12, допрошенные в судебном заседании по ходатайству прокурора, пояснили, что каждый из них часто бывает на острове Памолансари, однако никаких строений они не видели.

В ходе судебного разбирательства по ходатайству стороны ответчиков судом была назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

Согласно заключению эксперта ООО «Нордгеострой» №, фундамент, расположенный по адресу: <адрес>, о. <адрес> на земельном участке с кадастровым № относится к мелкозаглубленному столбчатому фундаменту, не имеет прочной связи с землей в виду того, что имеет сравнительно небольшой вес и отсутствует физическая связь между отдельными столбами, что позволяет его переместить без несоразмерного ущерба его назначению даже немеханизированным способом. Капитальность объекта определяется не только видом фундамента, но и характеристиками конструкции строения. При физическом отсутствии конструктивных элементов и наличию остатков строительных материалов определить капитальность объекта достоверно невозможно. Определить, позволяли ли конструктивные характеристики строения с кадастровым номером № осуществить его перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строения по фундаменту и остаткам строительного материала невозможно.

Экспертное заключение по своему содержанию является полным, экспертом даны ответы на все поставленные судом вопросы, оснований сомневаться в достоверности указанного заключения у суда не имеется, поскольку оно содержит развернутые, логичные, исключающие двоякое толкование ответы на поставленные судом вопросы, исследования произведены экспертом в соответствии с нормативными и методическими документами, указанными в заключении. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Суд находит выводы судебной экспертизы правильными, оснований не соглашаться с ними не усматривает.

Анализ представленных доводов и доказательств позволяет суду прийти к следующим выводам.

Конституционный Суд Российской Федерации, обращаясь к вопросу об условиях реализации исключительного права на приобретение земельных участков в собственность или в аренду, отмечал, что право на приватизацию государственного и муниципального имущества не имеет конституционного закрепления; оно регламентируется федеральным законодателем, в данном случае с учетом особенностей объекта приватизации земельного участка, на котором располагаются здания и сооружения, находящиеся в частной собственности. Указанная особенность предполагает наличие устойчивой правовой связи между зданием (сооружением) и земельным участком, которая может быть достигнута лишь при условии признания здания (сооружения) недвижимым имуществом (Определение Конституционного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ №-О).

Согласно п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Из разъяснений, изложенных в п. 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», следует, что вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ). При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Согласно п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации объектом капитального строительства является здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

В силу п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

В силу ч. 1 ст. 8 указанного закона в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости.

Согласно положениям Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», действовавшим в момент возведения спорного садового дома с кадастровым номером 10:10:0030128:148, садовым земельным участком признается земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей. Садовый дом - это здание сезонного использования, предназначенное для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их временным пребыванием в таком здании. Хозяйственные постройки – это сооружения и (или) строения, возводимые на садовых земельных участках и огородных земельных участках, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, в том числе сараи, бани, теплицы, навесы, погреба, колодцы.

По смыслу указанных выше норм право собственности (право хозяйственного ведения и оперативного управления) может быть зарегистрировано в ЕГРН лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав.

Суд приходит к выводу, что термин «объект капитального строительства» является специальным понятием градостроительного законодательства, поэтому он не может подменять собой правовую категорию «объект недвижимого имущества», имеющую иную отраслевую принадлежность, объем и содержание.

При этом, вышеуказанными положениями норм права определены требования к государственному кадастровому учету и государственной регистрации прав лишь в отношении объектов недвижимости как категории объектов гражданского права.

Заявляя исковые требования, прокурор утверждает, что садовый дом с кадастровым номером №, расположенный на земельном участке с кадастровым №, не соответствует критериям отнесения его к объектам недвижимого имущества, в связи с чем отсутствовали основания постановки данного объекта на кадастровый учет, регистрации права собственности на указанный объект как на объект недвижимого имущества за ответчиком ФИО1, а также для заключения в порядке ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации между ФИО2 и Министерством имущественных и земельных отношений Республики Карелия договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №-м/12.

Таким образом, при разрешении заявленного спора юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению в ходе судебного разбирательства, является возможность (невозможность) отнесения садового дома с кадастровым номером № к объекту недвижимости, то есть объекту прочно связанному с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Как указано выше, спорный садовый дом, возведенный ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ поставлен на государственный кадастровый учет в качестве объекта недвижимости с присвоением кадастрового номера №, на который зарегистрировано право собственности ФИО1

Как собственник объекта недвижимости – садового дома с кадастровым номером № ФИО1 обратился в Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия с заявлением о предоставлении спорного земельного участка в собственность без проведения торгов на основании пп. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно условиям договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ №-м/12 земельный участок предоставлен в собственность на основании ст.ст. 39.3, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации для эксплуатации садового дома с кадастровым номером №, как указано в договоре дословно «далее по тексту – объект недвижимости» (п. 1.2).

При этом договор содержит заверение об обстоятельствах, согласно которому в порядке ст. 431.2 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель заверяет продавца, что сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости и представленные покупателем, являются актуальными и достоверными, здание/сооружение, указанное в разделе 1 Договора фактически существует, отвечает признакам объекта недвижимости, не является строением, не является временной постройкой, не является объектом незавершенного строительства, не находится в разрушенном состоянии, может эксплуатироваться по назначению. За нарушение указанных условий о заверении договором предусмотрена ответственность, в том числе и требование о признании договора недействительным (п. 8.4).

Земельный участок приобретен ответчиком ФИО1 по кадастровой стоимости на основании ст. 1.1 Закона Республики Карелия от ДД.ММ.ГГГГ №-ЗРК «О некоторых вопросах регулирования земельных отношений в <адрес>», которая составила 147651,50 рубль. Денежные средства ответчиком ФИО1 оплачены.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № с расположенным на нем объектом недвижимости с кадастровым номером №, согласно которому денежные средства в размере 216263 рубля ФИО2 оплатила полностью в день подписания договора.

В соответствии с Законом Республики Карелия от ДД.ММ.ГГГГ №-ЗРК, Положением о Министерстве имущественных и земельных отношений Республики Карелия, утвержденным постановлением Правительства Республики Карелия от ДД.ММ.ГГГГ №-П, Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия с ДД.ММ.ГГГГ осуществляет полномочия по предоставлению в соответствии с федеральным законодательством и законодательством Республики Карелия земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и расположенных на территории Республики Карелия.

При этом, исходя из понятия и оснований возникновения права государственной собственности на землю, до момента ее разграничения она является собственностью Российской Федерации, порядок распоряжения ею определен приведенными выше нормативными актами. При таких обстоятельствах в случае выявления незаконного (без оснований) предоставления гражданину в собственность земельного участка, находящегося в неразграниченной государственной собственности, тем самым нарушаются интересы Российской Федерации, на что правильно указано прокурором.

В ходе судебного разбирательства установлено, что в настоящее время садового дома с кадастровым номером № не существует. На земельном участке с кадастровым № имеются остатки фундамента и строительного материала.

В судебном заседании представитель ответчиков настаивала, что возведенный ФИО1 садовый дом являлся объектом капитального строительства, подлежал государственному кадастровому учету, в связи с чем право собственности на садовый дом с кадастровым номером № приобретено ответчиком на законных основаниях.

Вместе с тем, в экспертном заключении эксперт пришел к выводу о том, что фундамент, расположенный по адресу: <адрес>, о. Памолансари, на земельном участке с кадастровым № относится к мелкозаглубленному столбчатому фундаменту, не имеет прочной связи с землей в виду того, что имеет сравнительно небольшой вес и отсутствует физическая связь между отдельными столбами, что позволяет его переместить без несоразмерного ущерба его назначению даже немеханизированным способом.

Указанные выводы эксперта в целом согласуются с показаниями свидетеля ФИО10, который принимал участие в строительстве спорного садового дома и описал его характеристики, последовательность строительства и примененный строительный материал. При этом затруднился охарактеризовать возведенный им объект, как объект капитального строительства.

По мнению суда, очевидным является тот факт, что любое строение, возведенное на фундаменте, не имеющем прочной связи с землей, также не будет иметь прочной связи с землей, следовательно, не будет соответствовать основному критерию отнесения строений к объектам недвижимости.

В данном случае утверждения представителя ответчиков о том, что на мелкозаглубленном фундаменте возможно возведение объекта капитального строительства, не может являться основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований, поскольку, как указано выше, юридически значимым обстоятельством в заявленном споре является установление факта возможности отнесения спорного садового дома к объекту недвижимости, то есть объекту прочно связанному с землей.

Анализ представленных доказательств позволяет прийти к выводу о том, что доказательства, свидетельствующие о том, что ФИО1 на земельный участке с кадастровым № был возведен объект недвижимости, материалы дела не содержат. При этом, в материалы дела представлены достаточные доказательства, свидетельствующие о несоответствии спорного строения на момент постановки его на государственный кадастровый учет признакам объекта недвижимого имущества ввиду отсутствия у объекта прочной связи с землей.

Таким образом, суд приходит к выводу, что на земельном участке с кадастровым № ФИО1 не был создан объект недвижимости, подлежащий государственному кадастровому учету.

Порядок предоставления в собственность земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, установлен ст. 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Положения ст. 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации содержат исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

В силу изложенного государственная регистрация права собственности ФИО1 в отношении возведенного на земельном участке с кадастровым № садового дома, не обладающего признаками объекта недвижимости, повлекла такие последствия, как выбытие без законных оснований земельного участка из государственной собственности в собственность ФИО1 без проведения торгов.

При этом обязательным и необходимым условием для продажи ФИО1 земельного участка без проведения торгов являлось именно наличие у него права собственности на объект недвижимости на земельном участке с кадастровым №. Однако, как в судебном заседании достоверно установлено, что объект недвижимости на спорном земельном участке на момент заключения договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №-м/12 отсутствовал, поскольку возведенное строение к таковым отнести невозможно.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Согласно п.п. 1, 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пунктах 74 и 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

При установленных обстоятельствах, в частности отсутствие на спорном земельном участке на момент его отчуждения объекта недвижимости, суд приходит к выводу о том, что договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №-м/12, заключенный между Министерством имущественных и земельных отношений Республики Карелия и ФИО1, является ничтожным на основании п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Учитывая, что договор купли-продажи земельного участка кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ №-м/12 является ничтожным, договор купли-продажи продажи жилого дома и земельного участка, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2, суд также признает недействительным и применяет последствия недействительности сделок, о которых заявлено истцом в исковых требованиях в соответствии с положениями ч. 3 ст. 196 ГПК РФ.

В ходе рассмотрения дела установлено, что нарушение прав Российской Федерации, в интересах которой прокурором был инициирован заявленный спор, возникло в результате действий ответчика ФИО1, направленных на постановку на государственный кадастровый учет строения, не являющегося объектом недвижимого имущества, и последующее приобретение права собственности на спорный земельный участок. При этом Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия при заключении спорного договора купли-продажи земельного участка полагалось на добросовестные действия ФИО1 и сведения Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости, расположенном на данном участке.

Исходя из результата разрешения спора в соответствии со ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчиков ФИО1 и ФИО2 в доход бюджета Лахденпохского муниципального района подлежит взысканию государственная пошлина, от уплаты которой истец при подаче иска в суд был освобожден, в размере по 300 рублей с каждого.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования удовлетворить.

Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ №-м/12, заключенный между Министерством имущественных и земельных отношений Республики Карелия и ФИО1.

Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ФИО2.

Применить последствия недействительности сделок.

В порядке применения последствий недействительности сделок:

взыскать с Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца с/з <адрес>, паспорт серии № №, выдан ДД.ММ.ГГГГ ТП № отдела УФМС России по Санкт-Петербургу в <адрес>) денежные средства в размере 147 651 (сто сорок семь тысяч шестьсот пятьдесят один) рублей 50 копеек, оплаченные по договору купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ №-м/12; взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки <адрес>, паспорт серии № №, выдан ДД.ММ.ГГГГ ТП № отдела УФМС России по Санкт-Петербургу и <адрес> в <адрес>) денежные средства в размере 216 263 (двести шестнадцать тысяч двести шестьдесят три) рублей, оплаченные по договору купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ;

признать отсутствующим право собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером 10:10:0030128:36;

аннулировать и исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о правах ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером № площадью 1499 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, о. <адрес>, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – ведение дачного хозяйства.

Взыскать с ФИО1 и ФИО2 в доход бюджета Лахденпохского муниципального района государственную пошлину в размере по 300 (триста) рублей с каждого.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Карелия через Лахденпохский районный суд Республики Карелия в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья И.В. Жданкина

Мотивированное решение изготовлено 14.08.2025.