РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Сочи.

10.09.2025.

Центральный районный суд г.Сочи Краснодарского края в составе

председательствующего судьи Качур С.В.,

при секретаре судебного заседания Беришвили Н.Г.,

с участием представителя истца администрации г.Сочи ФИО1,

представителя ответчика ФИО2 ФИО3,

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску администрации г.Сочи к ФИО2 о сносе самовольной постройки,

установил:

Администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края обратилась в суд с иском к ФИО2 о сносе самовольных построек в виде объектов капитального строительства: назначение: "жилой дом", общей площадью 700,2 кв.м, с кн № по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, р-н Центральный, <адрес>; назначение: "нежилое", общей площадью 43,8 кв.м, с кн № по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, р-н Центральный, <адрес>.

В обоснование заявленных требований указано следующее: 14 и 18 ноября 2024 года в ходе проведения выездного обследования установлено, что земельный участок с кн № по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, р-н Центральный, <адрес>, имеет следующие характеристики: площадь 447 +/- 7 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства и принадлежит на праве собственности ответчику.

В границах земельного участка зарегистрированы объекты капитального строительства: назначение: "жилой дом", общей площадью 700,2 кв.м, с кн № по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, р-н Центральный, <адрес>; назначение: "нежилое, общей площадью 43,8 кв.м, с кн № по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, р-н Центральный, <адрес> и принадлежит на праве собственности ответчику.

Фактически в границах земельного участка расположено строение, эксплуатируемое в коммерческих целях, а именно отель "Мариано".

В соответствии с письмом департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края № от ДД.ММ.ГГГГ на данный земельный участок выдавалось:

разрешение на строительство индивидуального жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ с параметрами: общая площадь - 470 кв.м, площадь застройки - 180 кв.м, количество этажей - 3;

уведомление о соответствии параметрам выданного уведомления на строительство №7879 от 25.05.2021 с параметрами: количество этажей - 3, площадь застройки - 178,67 кв.м;

уведомление о соответствии параметрам выданного уведомления на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ с параметрами: количество надземных этажей - 3, площадь застройки - 178,67 кв.м.

По мнению истца, спорные объекты капитального строительства с кн №, №, расположенные в пределах земельного участка с кн №, расположенного по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, р-н Центральный, <адрес>, возведены без соответствующей разрешительной документации, превышают коэффициент использования территории и этажность.

Истец просит суд признать объекты капитального строительства с кн №, №, расположенные в пределах земельного участка с кн №, расположенного по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, р-н Центральный, <адрес>, самовольными постройками; обязать ответчика в течение 3-х месяцев снести объект капитального строительства с кн №, расположенный в пределах земельного участка с кн №, расположенного по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, р-н Центральный, <адрес>А, за свой счет; обязать ответчика в течение 3-х месяцев снести объект капитального строительства с кн №, расположенный в пределах земельного участка с кн №, расположенного по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, р-н Центральный, <адрес>, за свой счет; при вынесении судебного акта об удовлетворении иска администрации г.Сочи взыскать с ответчика в пользу администрации г.Сочи судебную неустойку за неисполнение судебного акта в размере 5000 рублей в день, за каждый день просрочки исполнения; при вынесении судебного акта об удовлетворении иска администрации г.Сочи, указать, что решение суда является основанием для аннулирования права собственности и исключения сведений о государственном кадастровом учете объекта капитального строительства с кн №, расположенного по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, р-н Центральный, <адрес>; при вынесении судебного акта об удовлетворении иска администрации г.Сочи, указать, что решение суда является основанием для аннулирования права собственности и исключения сведений о государственном кадастровом учете объекта капитального строительства с кн №, расположенного по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, р-н Центральный, <адрес>; в случае неисполнения решения суда о сносе самовольной постройки в установленный Федеральным законом от 02.10.2007 № 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" срок со дня возбуждения исполнительного производства, предоставить право администрации г.Сочи по исполнению решения суда с привлечением иной (сторонней) организации для осуществления фактического сноса самовольно возведенного объекта за счет собственных средств данной организации с последующим взысканием расходов с ответчика в пользу понесенных организацией расходов.

В судебном заседании представитель истца просил суд удовлетворить заявленные требования в полном объеме.

Представитель ответчика просил суд с учетом представленных выводов по судебной строительно-технической экспертизы отказать в удовлетворении заявленных исковых требований.

Изучив материалы дела, суд не находит оснований для удовлетворения требований.

В соответствии со ст.56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Установлено, что земельный участок с кн №, расположенный по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, р-н Центральный, <адрес> принадлежит ФИО2 на праве собственности.

В границах земельного участка с кн № зарегистрированы объекты капитального строительства кн №, по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, р-н Центральный, <адрес> со следующими параметрами: общая площадь - 700,2 кв.м, назначение - жилой дом, наименование - индивидуальный жилой дом, количество этажей - 3, в том числе подземных 1, год завершения строительства - 2020, и принадлежит на праве собственности ответчику ФИО2

В границах земельного участка с кн № зарегистрированы объект капитального строительства с кн № по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, р-н Центральный, <адрес> со следующими параметрами: общая площадь - 43,8 кв.м, назначение - нежилое, наименование - отсутствует, количество этажей - 1, в том числе подземных 0, год завершения строительства - 2023, и принадлежит на праве собственности ответчику ФИО2

Статьей 51.1 ГрК РФ предусмотрено, что в целях строительства соответствующего объекта застройщик направляет в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган уведомление о планируемом строительстве. Уполномоченным органам проверяется соответствие указанных в уведомлении параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным градостроительным параметрам и требованиям, а также правовому режиму земельного участка (части 8 - 10 ст.51.1 ГрК РФ).

В соответствии с письмом департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края № от ДД.ММ.ГГГГ на данный земельный участок выданы:

разрешение на строительство индивидуального жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ с параметрами: общая площадь - 470 кв.м, площадь застройки - 180 кв.м, количество этажей - 3;

уведомление о соответствии параметрам выданного уведомления на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ с параметрами: количество этажей - 3, площадь застройки - 178,67 кв.м;

уведомление о соответствии параметрам выданного уведомления на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ с параметрами: количество надземных этажей - 3, площадь застройки - 178,67 кв.м.

Фактически на момент проведения выездного обследования объекты капитального строительства с кн №, №, расположенные в пределах земельного участка с кн №, расположенного по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, р-н Центральный, <адрес>, возведены без соответствующей разрешительной документации, превышают коэффициент использования территории и этажность.

В силу положений ст.222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 данной статьи, согласно которому право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Согласно разъяснениям Конституционного Суда РФ, изложенным в постановлении от 11.03.1998 № 8-П, определениях от 13.10.2009 № 1276-О-О, от 03.07.2007 № 595-О-П, от 25.03.2004 № 85-О, закрепленные в ст.35 Конституции РФ гарантии права собственности предоставляются лишь в отношении права, возникшего на законных основаниях. Самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство.

Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из условий, перечисленных в п.1 ст.222 ГК РФ.

В ходе судебного разбирательства представитель ответчика заявил ходатайство о назначении судебной строительно-технической экспертизы, проведение которой просил поручить экспертам государственного унитарного предприятия Краснодарского края "Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ" (ИНН <***>).

Перед экспертами поставить следующие вопросы:

Находятся ли объекты капитального строительства с кн №, кн № по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, р-н Центральный, <адрес> в границах земельного участка площадью 447 +/-7 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: г.С., Центральный внутригородской р-он, <адрес>?

Являются ли объекты капитального строительства с кн №, кн №, тождественным разрешению на строительство №RU 23-309-7695-2018 от 29 05.2018, уведомлению от 25.05.2021? Если не тождественен, то в чем это выражается?

Возможно ли приведение объектов капитального строительства с кн №, кн №, в соответствие с разрешением на строительство №RU 23-309-7695-2018 от 29.05.2018, уведомлению от 25.05.2021? Если возможно, то каким образом?

Соответствуют ли объект капитального строительства с кн №, кн №, понятию "индивидуальный жилой дом", а также градостроительным нормам и правилам; создаёт ли угрозу жизни и здоровью гражданам и соседним землепользователям?

Соответствуют ли объекты капитального строительства с кн №, кн №, правилам землепользования и застройки на территории г.Сочи на момент выдачи разрешения на строительство, на момент выдачи уведомления от 25.05.2021? Если не соответствуют, то в чем это выражается?

06.03.2025 Ответчик во исполнение определения Центрального районного суда г.Сочи Краснодарского края внес на депозитный счет Управления Судебного департамента в Краснодарском крае, что подтверждается чеком по операции СУИП 256474710289PVLG от 06.03.2025.

Определением от 21.03.2025 назначена судебная строительная экспертиза, проведение которой поручено экспертам государственного унитарного предприятия Краснодарского края "Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ" (ИНН <***>), настоящее дело приостановлено до получения результатов экспертизы.

Экспертом отдела ГБУ КК "Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ" по городу-курорту Сочи ФИО4 подготовлено и представлено в суд заключение эксперта от 06.06.2025.

Согласно выводам указанного экспертного заключения:

Исследуемые строения с кн № и № расположены в кадастровых границах земельного участка с кн № по адресу: Краснодарский край, городской округ город-курорт Сочи, г.Сочи, Центральный внутригородской район, <адрес>;

Параметры, указанные в Разрешении на строительство индивидуального жилого дома на земельном участке с кн № №RU 23-309-7695-2018 от 29.05.2018, Уведомлении об изменении параметров планируемого строительства от 27.01.2021 и Уведомлении о соответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции параметров объекта ИЖС от 25.05.2021 №7879 соответствуют с допустимой погрешностью в части площади застройки и не соответствуют параметрам, полученным в ходе проведения экспертных работ в части высоты, количества этажей, площади, сведений об отступах от границ земельного участка, конфигурации строения с кн №;

Спорный объект с кн № с количеством надземных этажей - один, площадью 43,8 кв.м (менее 250 кв.м) отвечает требованиям, предъявляемым к зданиям вспомогательного назначения;

Приведение объекта капитального строительства с кн № в соответствие с разрешением на строительство №RU 23- 309-7695-2018 от 29.05.2018, уведомлению от 25.05.2021 не представляется возможным без причинения несоизмеримого ущерба и вреда вблизи расположенному объекту, угрозы жизни и здоровья гражданам, поскольку приведет к активизации оползневых процессов с развитием, как в границах застройки, так и за его пределами;

Строение с кн № отвечает требованиям, предъявляемым к зданиям вспомогательного назначения;

Исследуемое строение с кн № соответствует строительным нормам и правилам, противопожарным, а также сейсмологическим нормам, предъявляемым к жилым домам;

Исследуемое строение с кн №, расположенное на земельном участке с кн № по адресу: Краснодарский край, городской округ город-курорт Сочи, г.Сочи, Центральный внутригородской район, <адрес> не создаёт угрозу жизни и здоровью гражданам и соседним землепользователям; Строение с кн № не соответствует градостроительным нормам и правилам. Строение с кадастровым номером №: Исследуемый объект с кадастровым номером №, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: Краснодарский край, городской округ город-курорт Сочи, город Сочи, Центральный внутригородской район, <адрес> не соответствует требованиям СП 42.13330.2016 Свода правил. "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*" и требованиям Решения Городского Собрания Сочи от 29.12.2009 N 202 (ред. от 29.04.2021) "Об утверждении Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи" в части максимального коэффициента застройки, максимальной высоты здания до конька крыши, минимального отступа от границ земельного участка, в части коэффициента использования территории (КИТ).

Решением Городского Собрания Сочи от 29.12.2009 № 202 "Об утверждении Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи" предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов вспомогательного назначения не регламентировались. Следовательно, определить соответствие объекта капитального строительства с кадастровым № правилам землепользования и застройки на территории г.Сочи на момент выдачи разрешения на строительство, на момент выдачи уведомления от 25.05.2021 года не представляется возможным.

Суд оценивает экспертное заключение с точки зрения соблюдения процессуального порядка назначения экспертизы, соблюдения процессуальных прав лиц, участвующих в деле, соответствия заключения поставленным вопросам, его полноты, обоснованности и достоверности в сопоставлении с другими доказательствами по делу.

Экспертное исследование, проведенное экспертом отдела ГБУ КК "Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ" по городу-курорту Сочи в рамках рассмотрения настоящего дела, отвечает требованиям ст.86 ГПК РФ, было выполнено с соблюдением норм действующего законодательства, эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, имеет необходимое образование и значительный стаж работы.

Согласно разъяснениям Верховного Суда РФ, изложенным в п. 10 Постановления Пленума № 44 от 12.12.2023 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" (пункты 1, 2) собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их реконструкцию или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам.

В силу п.1 ст.222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков: возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки; возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки; возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Указанный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим. Органы государственной власти субъектов РФ и местного самоуправления не вправе устанавливать дополнительные признаки самовольной постройки (п."о" ст.71 Конституции РФ, п.1 ст.3 ГК РФ).

При оценке совокупности представленных сторонами по делу доказательств по настоящему делу в соответствии со ст.67 ГПК РФ – их относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также их достаточности и взаимной связи, судом принимается во внимание правовая позиция ВС РФ, выраженная в постановлении пленума ВС РФ № 44 от 12.12.2023 № 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" (п.25).

Снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности. С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении строения нарушение градостроительных и строительных норм и правил, не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом незначительным и не препятствующим возможности сохранения самовольной постройки (п.7 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022)).

С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки (п.29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке").

Исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

То есть необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

На основании указанного выше, принимая во внимание, что спорные объекты капитального строительства с кн №, № расположены в границах правомерного земельного участка с кн №, тождественны разрешению на строительство индивидуального жилого дома на земельном участке с кн № №RU 23-309-7695-2018 от 29 05.2018, выданному администрацией г.Сочи, уведомлению об изменении параметров планируемого строительства от 27.01.2021 и уведомлению о соответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта ИЖС от 25.05.2021 №7879, соответствует строительным, градостроительным нормам и правилам, сейсмологическим нормам, предъявляемым к жилым домам и вспомогательным постройкам, а также соответствует требованиям Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи с допустимой погрешностью в части максимального коэффициента застройки, максимальной высоты здания до конька крыши, минимального отступа от границ земельного участка, в части коэффициента использования территории (КИТ), не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушает права и законные интересы третьих лиц, а их снос приведет к активизации оползневых процессов с развитием, как в границах застройки, так и за его пределами, суд полагает, что исковые требования о сносе самовольных построек не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Отказать в удовлетворении иска администрации г.Сочи к ФИО2 о сносе самовольной постройки.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд г.Сочи в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 24.09.2025.

Председательствующий