Дело №2-180/2023

УИД 36RS0023-01-2023-000179-77

Решение

именем Российской Федерации

23 августа 2023 года г. Новохоперск

Новохоперский районный суд Воронежской области в составе:

председательствующего судьи Матасовой Ю.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Пащенко А.А.,

с участием представителей истца ФИО1, ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к Территориальному управлению Росимущества в Воронежской области, ФИО5 о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи,

установил:

ФИО4 обратился в суд с указанным выше иском, просил перевести на него права и обязанности покупателя по договору купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №:47 площадью 75 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> д.

В обоснование заявленных требований ФИО4 указал, что приобрел у ФИО7 нежилое здание площадью 335,3 кв.м с кадастровым номером №:№ расположенное по адресу: <адрес>, р.<адрес> нежилое здание расположено на земельных участках с кадастровыми номерами 36:№:47. Вместе с нежилым зданием к нему перешло право собственности на земельный участок с кадастровым номером №. По ошибке, допущенной при составлении договора, в собственности ФИО7 остался земельный участок с кадастровым номером № на котором расположена часть нежилого здания. В рамках исполнительного производства, возбужденного в отношении должника ФИО7, земельный участок с кадастровым номером 36:17:0200036:47 выставлен на торги. По мнению истца при продаже ФИО5 спорного земельного участка не было учтено его преимущественное право покупки как сособственника нежилого здания, расположенного на указанном земельном участке.

Истец ФИО4 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела.

Представители истца в судебном заседании поддержали исковые требования в полном объеме, просили их удовлетворить.

Представитель ответчика Территориального управления Росимущества в Воронежской области в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом и своевременно извещался по правилам главы 10 ГПК РФ.

Ответчик ФИО5 о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом и своевременно извещался по месту регистрации по правилам главы 10 ГПК РФ. Судебное извещение, направленное судом в адрес ответчика возвращено за истечением срока хранения.

Третье лицо ФИО7 о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом и своевременно извещался по месту регистрации по правилам главы 10 ГПК РФ. Судебное извещение, направленное судом в адрес третьего лица возвращено за истечением срока хранения.

Представитель третьего лица Новохоперского РОСП УФССП России по Воронежской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, представил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие

Представители третьих лиц Управления Росреестра по Воронежской области и ООО «АГРОТЕХНИКА» в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом и своевременно извещались по правилам главы 10 ГПК РФ.

В соответствии с ч. 1 ст. 35 ГПК РФ, лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами.

Риск последствий не реализации лицом, участвующим в деле, процессуальных прав при отсутствии обстоятельств, объективно препятствующих их реализации, возложен на данное лицо.

Согласно ч. 1 ст. 113 ГПК РФ лица, участвующие в деле, а также свидетели, эксперты, специалисты и переводчики извещаются или вызываются в суд заказным письмом с уведомлением о вручении, судебной повесткой с уведомлением о вручении, телефонограммой или телеграммой, по факсимильной связи либо с использованием иных средств связи и доставки, обеспечивающих фиксирование судебного извещения или вызова и его вручение адресату.

В силу ст. 118 ГПК РФ лица, участвующие в деле, обязаны сообщить суду о перемене своего адреса во время производства по делу. При отсутствии такого сообщения судебная повестка или иное судебное извещение посылаются по последнему известному суду месту жительства или адресу адресата и считаются доставленными, хотя бы адресат по этому адресу более не проживает или не находится.

В силу ст. 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (п. 1 ст. 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем, она была возвращена по истечении срока хранения.

Учитывая требования закона, принимая во внимание разъяснения, которые даны в п. 63 - п. 68 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О применении судами некоторых положений раздела 1 ч. 1 ГК РФ», - суд считает, что обязанность по извещению участников процесса, предусмотренная ст. 113 ГПК РФ, выполнена, в связи с чем у суда имеются процессуальные основания, предусмотренные ст. 167 ГПК РФ, для рассмотрения дела в его отсутствие.

Суд в соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) считает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежаще извещенных неявившихся участников процесса.

Выслушав участников процесса, изучив материалы дела, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В силу положений ст. 123 Конституции РФ и ст. 12, 56 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в ст. 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом.

Вместе с тем способы защиты гражданских прав могут предопределяться правовыми нормами, регулирующими конкретные правоотношения, в связи с чем, стороны правоотношений вправе применить лишь определенный способ защиты права.

Гражданские права защищаются с использованием способов защиты, которые вытекают из существа нарушенного права и характера последствий этого нарушения. Выбор способа защиты права осуществляется истцом. При этом избранный истцом способ защиты должен быть соразмерен нарушению, отвечать целям восстановления нарушенного права лица (п. 1 ст. 1 ГК РФ).

Нарушение своих прав истец усматривает в том, что он лишен возможности приобрести право собственности на земельный участок под принадлежащим ему зданием.

В соответствии со ст. 273 ГК РФ, при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

Пунктом 2 ст. 552 ГК РФ установлено, что в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Из пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ следует, что одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

При этом в силу п. 3 ст. 35 ЗК РФ, собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу, то есть в порядке ст. 250 ГК РФ.

Согласно п. 1 ст. 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных ч. 2 ст. 255 ГК РФ, и в иных случаях, предусмотренных законом.

В соответствии с буквальным содержанием п. 1 ст. 250 ГК РФ, последствием нарушения преимущественного права покупки является возможность для лица, чье право преимущественной покупки нарушено, потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя по договору - п. 3 ст. 250 ГК РФ.

В судебном заседании установлено и следует из материалов дела, что 09.02.2021 года между ФИО7 (продавец) и ФИО4 (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем нежилого здания.

Предметом договора является земельный участок с кадастровым номером № площадью 900 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>; здание с кадастровым номером №, назначение: нежилое, расположенное по адресу: <адрес> (п.1).

На основании решения Новохоперского районного суда Воронежской области от 12.10.2020 года заместителем начальника отделения – заместителем судебного пристава Новохоперского РОСП возбуждено исполнительное производство №-ИП в отношении должника ФИО7

Постановлением судебного пристава-исполнителя Новохоперского РОСП на реализацию на открытых торгах передан земельный участок с кадастровым номером № площадью 75 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, р.<адрес>, на сумму 27 000 руб.

31.01.2023 года ФИО4 подана заявка на участие в аукционе.

06.02.2023 года публичные торги состоялись, победителем аукциона признан ФИО5, цена проданного имущества по итогам торгов составила 27 270 руб. 00 коп.

15.02.2023 года на основании протокола заседания комиссии по подведению итогов аукциона по продаже арестованного имущества и об определении победителя от 06.02.2023 года № 13/307 между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области в лице руководителя Территориального управления ФИО8 (продавец) и ФИО5 (покупатель) заключен договор купли-продажи № 17/307.

Предметом договора является арестованное имущество, принадлежащее должнику ФИО7 – земельный участок площадью 75 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, кадастровый №, местонахождение: <адрес>, р.<адрес> (п. 1.1).

Общая стоимость имущества по итогам торгов составляет 27 270 руб. 00 коп. без учета НДС (п.2.1).

Расчет за имущество покупателем произведен полностью (п.2.2).

03.03.2023 года истец направил в адрес Территориального Управления Росимущества в Воронежской области заявление, в котором выражал намерение воспользоваться своим правом преимущественной покупки спорного земельного участка.

В ходе судебного разбирательства по делу на основании определения суда была назначена судебная землеустроительная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «ГлавКадастрЦентр».

Согласно заключению эксперта №3751 от 27.07.2023 года сопоставление геодезической съемки нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>, р.<адрес>, с уточненными границами земельного участка с кадастровым номером №:№ расположенного по адресу: <адрес>, р.<адрес>, и с уточненными границами земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, р.<адрес>, позволяют сделать вывод, что нежилое здание с кадастровым номером № расположено на двух земельных участках: с кадастровым номером № и с кадастровым номером №. Земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, р.<адрес> и земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, р.<адрес>, являются смежными по отношению друг к другу. Выданное разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ № RU-36517103 за подписью ФИО3 администрации Новохоперского городского поселения Новохоперского муниципального района Воронежской области отдельно стоящего здания с фактической площадью 335,3 кв.м позволяет утверждать, что при застройке указанных земельных участков были соблюдены требования градостроительного регламента. Площадь наложения нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, р.<адрес>, на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, р.<адрес>, составляет 26 кв.м. У земельных участков с кадастровыми номерами № не была выявлена реестровая ошибка в части описания границ данных участков.

В соответствии с ч. 2 ст. 187 ГПК РФ заключение эксперта исследуется в судебном заседании, оценивается судом наряду с другими доказательствами и не имеет для суда заранее установленной силы.

Нарушений при производстве экспертизы и даче заключения требования Федерального закона от 31.05.2002 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», ст. ст. 84-86 ГПК РФ, которые бы свидетельствовали о неполноте, недостоверности и недопустимости заключения экспертизы, не установлено.

Заключение судебной экспертизы не содержит неясности или неполноты, оно мотивировано по поставленным судом первой инстанции вопросам с применением нормативно-правовой базы, а также научно-методической литературы, в силу чего его объективность и достоверность не вызывает сомнений.

Доказательств, указывающих на недостоверность проведенной экспертизы, либо ставящих под сомнение выводы экспертизы, не представлено, выводы судебной экспертизы не опровергнуты, ходатайство о проведении по делу дополнительной или повторной экспертизы не заявлено.

Суд считает возможным принять за основу заключение судебной экспертизы ООО «ГлавКадастрЦентр», проведенной на основании определения суда, с полным ответом на поставленные вопросы и обоснованием указанных ответов.

Экспертным исследованием в рамках первого постановленного вопроса было установлено, что местоположение нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, р.<адрес>, по отношению к земельному участку с кадастровым номером № и к земельному участку с кадастровым номером № полученное в результате топографической съемки нежилого здания, соответствует ситуационному плану в техническом паспорте на отдельно стоящее здание, расположенное по адресу: р.<адрес> от 01.09.2011 года.

Согласно представленным в материалы дела выпискам из ЕГРН площадь земельного участка с кадастровым номером № составляет 900 кв.м и площадь земельного участка с кадастровым номером № составляет 75 кв.м, сумма указанных площадей фактически соответствует площади 970 кв.м, информация о которой содержится в техническом паспорте по состоянию на 01.09.2011 года.

Также справка № 1064 от 13.10.2011 года, выданная Бюро Технической инвентаризации Новохоперского района Воронежской области подтверждает, что отдельно стоящее здание по адресу: <адрес>, р.<адрес> расположено на двух земельных участках: с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, р.<адрес> и с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, р.<адрес>.

Документальным экспертным исследованием установлено, что земельный участок с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес>, р.<адрес>, был поставлен на кадастровый учет 01.04.2009 года в результате раздела земельного участка с кадастровым номером № что подтверждается кадастровым паспортом на земельный участок с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ № и схемой размещения земельного участка на кадастровом плане, подготовленной кадастровым инженером ФИО6 от ДД.ММ.ГГГГ.

Экспертом не была выявлена ошибка, содержащаяся в межевых планах, подготовленных для постановки на кадастровый учет земельных участков с кадастровыми номерами №

По смыслу приведенных выше норм и разъяснений, в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно.

Как следует из договора купли-продажи земельного участка и расположенного на нем нежилого здания от 09.02.2021 года ФИО7 и ФИО4 достигли согласия о приобретении последним земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, р.<адрес> и здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, р.<адрес>.

Вместе с тем, справка БТИ Новохоперского района Воронежской области от 13.10.2011 года содержит сведения о том, что вышеуказанное нежилое здание расположено на двух земельных участках: с кадастровым номером № и с кадастровым номером №

Как следует из заключения эксперта, нарушений градостроительных норм при строительстве нежилого здания с кадастровым номером № не допущено, реестровая ошибка в межевых планах, подготовленных для постановки на кадастровый учет земельных участков с кадастровыми номерами № также не выявлена.

Таким образом, суд полагает, что отчуждение земельного участка с кадастровым номером № на публичных торгах произведено с нарушением принципа единства судьбы земельного участка и находящейся на нем недвижимости, а потому исковые требования ФИО4 подлежат удовлетворению.

Оспаривание результатов торгов не может привести к восстановлению нарушенного преимущественного права приобретения имущества. Недействительность торгов повлечет недействительность установленной на них рыночной цены имущества, чем фактически будет заблокирована возможность реализации преимущественного права приобретения.

В то же время перевод прав и обязанностей покупателя имущества не посягает на действительность (законность) торговой процедуры и дает возможность ФИО4, признающему результаты торгов законными, воспользоваться их результатом.

Как следует из п. 1.2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 года № 4 (ред. от 06.02.2007 года) «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом», при предъявлении иска о преимущественном праве покупки доли имущества истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.

Вместе с тем, судом принимается во внимание, что на банковский счет Управления Судебного департамента в Воронежской области не были внесены денежные средства в размере стоимости приобретенного ФИО5 земельного участка в размере 27 270 руб., однако, доказательства наличия на банковском счете ФИО4 указанной суммы денег на дату рассмотрения дела суду представлены.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО4 к Территориальному управлению Росимущества в Воронежской области, ФИО5 о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи, удовлетворить.

Перевести права и обязанности ФИО5, паспорт серии № №, выданный ДД.ММ.ГГГГ Отделом УФМС России по <адрес> в <адрес>, как покупателя земельного участка площадью 75 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для размещения объектов торговли общественного питания и бытового обслуживания, кадастровый №, местонахождение: <адрес>, р.<адрес> по договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному с Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области в лице руководителя Территориального управления ФИО8, на ФИО4, паспорт серии № №, выданный ДД.ММ.ГГГГ ОВД <адрес>.

Возложить на ФИО4 обязанность перечислить 27 270 руб. 00 коп. ФИО5 в качестве компенсации стоимости оплаченного им земельного участка.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Воронежском областном суде через Новохоперский районный суд Воронежской области в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья Ю.Ю. Матасова

Решение в окончательной форме изготовлено 30.08.2023 года.

Судья Ю.Ю. Матасова