РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 декабря 2025 г. город Москва

Мотивированное решение изготовлено 20 мая 2026 г.

Щербинский районный суд города Москвы в составе председательствующего судьи Хохловой О.В., при секретаре У., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-13945/2025 по иску ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «А101» о взыскании стоимости устранения строительных недостатков, неустойки, компенсации морального вреда, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратилась в суд с иском к ответчику о взыскании стоимости устранения выявленных недостатков в размере 1 179 319,34 руб., неустойки за период со следующего дня после дня окончания действия моратория по день фактической уплаты расходов на устранение недостатков, компенсации морального вреда в размере 50 000 руб., расходов по оплате досудебной экспертизы в размере 50 000 руб., почтовых расходов в размере 756,3 руб., расходов на изготовление доверенности в размере 2 500 руб.

В обоснование заявленных требований истец указала, что 26 апреля 2023 года между ней и ответчиком был заключен Договор участия в долевом строительстве № ДД58К-8.3-472, в соответствии с которым ответчик обязался построить многоквартирный жилой дом по адресу: г. Москва, вн.тер.г. Сосенское, квартал №26, земельный участок 3/3, жилой дом №8, корпус 8.3 и передать истцу объект долевого строительства – квартиру №472 (строительный номер 8-472) площадью 61,6 кв.м. с выполненными работами по отделке. Цена договора составила 16 394 788,26 руб. Объект передан истцу по акту приема-передачи 20 ноября 2024 года. При приемке квартиры составлен акт осмотра, в котором зафиксированы недостатки. 23 ноября 2024 года истец направила ответчику требование об устранении недостатков, которое не было исполнено. В связи с чем истец организовала проведение досудебной строительно-технической экспертизы. Согласно заключению ИП Б. № 25-04231-1 от 25.04.2025, стоимость устранения выявленных дефектов составила 1 179 319,34 руб. Претензия истца оставлена ответчиком без удовлетворения, что послужило основанием для обращения в суд.

Истец в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, представил письменный отзыв, в котором просил снизить размер ответственности до 3% от цены договора в соответствии с ч.4 ст.10 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ, указав, что цена договора составляет 16 394 788,26 руб., в связи с чем общая сумма взыскания не может превышать 491 843,65 руб. Кроме того, ответчик указал на действие моратория, установленного Постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 №326, в связи с чем просил не взыскивать неустойку и штраф, а также предоставить отсрочку исполнения решения суда до 31.12.2025. Ответчик также полагал завышенными расходы на досудебную экспертизу и просил снизить их до 30 000 руб., а также применить пропорциональное распределение судебных расходов.

Суд, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 309-310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

На основании ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объекта недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российского Федерации», по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии со ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (ч. 1).

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков (ч. 2).

Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором (ч. 5).

Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока (ч. 6).

Согласно ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору (ст. 4 Закона РФ «О защите прав потребителей»).

Как следует из материалов дела, 26 апреля 2023 года между истцом и ответчиком был заключен Договор участия в долевом строительстве № ДД58К-8.3-472, в соответствии с которым ответчик обязался построить многоквартирный жилой дом по адресу: г. Москва, вн.тер.г. Сосенское, квартал №26, земельный участок 3/3, жилой дом №8, корпус 8.3 и передать истцу объект долевого строительства – квартиру №472 (строительный номер 8-472) площадью 61,6 кв.м. с выполненными работами по отделке.

Цена договора составила 16 394 788,26 руб.

Объект передан истцу по акту приема-передачи 20 ноября 2024 года.

При приемке квартиры составлен акт осмотра, в котором зафиксированы недостатки.

23 ноября 2024 года истец направила ответчику требование об устранении недостатков, которое не было исполнено. В связи с чем истец организовала проведение досудебной строительно-технической экспертизы. Согласно заключению ИП Б. № 25-04231-1 от 25.04.2025, стоимость устранения выявленных дефектов составила 1 179 319,34 руб.

Стоимость услуг ИП Б. составила 50 000 руб., которая оплачена истцом, что подтверждается соответствующим платежным поручением.

В ходе судебного разбирательства по ходатайству представителя истца определением Щербинского районного суда г. Москвы от 06 августа 2025 года по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО ЦСЭ «РАТТАН».

Согласно заключению экспертов ООО ЦСЭ «РАТТАН» № 184-ЩРБ/СТЭ/25, квартира №* по адресу: *, не соответствует условиям договора участия в долевом строительстве от 26.04.2023 № ДД58К-8.3-472, в том числе Приложению №16 к договору, а также проектной документации, требованиям ГОСТов, СНиПов, технических регламентов, национальных стандартов, сводов правил, применяемых на обязательной основе. Стоимость работ и материалов по устранению отступлений от условий договора (включая Приложение №16) составляет 566 692,22 руб.; стоимость устранения отступлений от обязательных требований технических регламентов, ГОСТ, СНиП и т.д. составляет 604 250,16 руб.

Данное заключение суд признает допустимым и достоверным доказательством, поскольку экспертиза проведена в соответствии с требованиями Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», эксперты предупреждены об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, заключение является полным, мотивированным, содержит подробное описание исследований и выводы.

Учитывая изложенное, суд полагает требования о взыскании стоимости устранения строительных недостатков обоснованными на сумму 566 692,22 руб.

Между тем, согласно ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции, действующей на момент принятия решения суда) при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. Положения настоящей части не применяются при определении размера неустоек (пеней), предусмотренных частями 2 и 2.1 статьи 6 настоящего Федерального закона, а также не распространяются на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие возврату в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Положения ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до 01.01.2025, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после 01.01.2025.

Учитывая изложенное, а также, что настоящее решение вынесено после 01.01.2025, к спорным правоотношениям подлежит применению ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ в редакции, действующей на дату вынесения решения.

Таким образом, сумма расходов на устранение недостатков жилого помещения истца должна быть ограничена 3% от цены объекта долевого строительства и подлежит взысканию в размере 491 843,65 руб.

В соответствии с ч. 2 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.

Требование истца о компенсации морального вреда, в силу ч. 2 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, суд полагает обоснованным, поскольку в данном случае права истца ответчиком на своевременное возмещение расходов на устранение недостатков в переданной квартире не были соблюдены. При этом суд при определении размера компенсации морального вреда принимает во внимание конкретные обстоятельства дела, значимость указанных отношений для сторон, принцип соразмерности и справедливости и взыскивает с ответчика в пользу истца в счет компенсации морального вреда 10 000 руб.

Разрешая требования в части взыскания с ответчика неустойки, суд исходит из положений с ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

и не находит основания для их удовлетворения, так как в случае их удовлетворения общая сумма имущественного взыскания будет превышать три процента от цены договора.

В соответствии со ст. 88, 94, 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы, состоящие из расходов на досудебную оценку в размере

50 000 руб., почтовые расходы в размере 756,30 руб., поскольку несение данных расходов подтверждено материалами дела и было необходимо истцу для защиты своих нарушенных прав в рамках настоящего спора.

Оснований для взыскания с ответчика расходов на оформление доверенности в размере 2 500 руб. суд не находит, поскольку из нее не следует, что она выдана для представления интересов по настоящему делу.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ с ответчика в доход бюджета города Москвы подлежит взысканию государственная пошлина в размере 14 796 руб.

Ответчиком заявлено ходатайство о предоставлении отсрочки исполнения решения суда в части взыскания убытков, неустойки и штрафа до 31.12.2025.

В силу ст. 203 ГПК РФ суд, рассмотревший дело, по заявлениям лиц, участвующих в деле, судебного пристава-исполнителя исходя из имущественного положения сторон или других обстоятельств, вправе отсрочить или рассрочить исполнение решения суда, изменить способ и порядок его исполнения.

В соответствии с постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 N 326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве" в отношении применения неустойки (штрафа, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных абзацами вторым и седьмым - девятым настоящего пункта, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до дня вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до 30 июня 2025 г. включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению со дня вступления в силу настоящего постановления, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика. Отсрочка, предусмотренная настоящим абзацем и предоставленная до 1 января 2025 г., может быть продлена на срок до 31 декабря 2025 г. включительно в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Учитывая названные положения постановления Правительства РФ, суд приходит

к выводу о предоставлении ООО «Специализированный застройщик «А101» отсрочки исполнения решения суда в части требований о взыскания денежных средств в счет уменьшения цены договора.

Руководствуясь статьями 193-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «А101» (ИНН <***> ОГРН <***>) в пользу ФИО1 (паспорт *) стоимость устранения недостатков объекта долевого строительства в размере 491 843,65 руб., компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб., расходы на досудебную оценку в размере 50 000 руб., почтовые расходы в размере 756,30 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований – отказать.

Предоставить ООО «Специализированный застройщик «А101» отсрочку исполнения решения суда в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 № 326 (в редакции постановления Правительства РФ от 19.06.2025 № 925) до 31.12.2025 включительно в части требований о взыскания стоимости устранения недостатков.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «А101» в доход бюджета города Москвы государственную пошлину в размере 14 796 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Щербинский районный суд города Москвы в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.В. Хохлова