Решение по делу № 3А-84/2023 от 09.11.2023 - об оспаривании решений государственного бюджетного учреждения Тверской области «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации» от 17 августа 2023 года № ОРС-69/2023/000866 и № ОРС-69/2023/000867 об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости равной рыночной стоимости.

Дело № 3а-84/2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

09 ноября 2023 года город Тверь

Тверской областной суд в составе:

председательствующего судьи Парфеновой Т.В.

при помощнике судьи Соколовской А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску акционерного общества «Тандер» об оспаривании решений государственного бюджетного учреждения Тверской области «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации» от 17 августа 2023 года № ОРС-69/2023/000866 и № ОРС-69/2023/000867 об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости равной рыночной стоимости,

установил:

Акционерное общество «Тандер» обратилось в суд с административным исковым заявлением о признании незаконными решений государственного бюджетного учреждения Тверской области «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации» от 17 августа 2023 года № ОРС-69/2023/000866 и № ОРС-69/2023/000867 об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости по состоянию на 1 июля 2023 года:

- земельного участка с кадастровым номером № в размере 47282040 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером № в размере 5891150 руб.

Заявленные требования мотивированы тем, что кадастровая стоимость данных объектов недвижимого имущества превышает их рыночную стоимость, что нарушает права административного истца как собственника и налогоплательщика земельного налога. С целью установления кадастровой стоимости равной рыночной стоимости в указанном размере Общество обратилось в ГБУ «Центр кадастровой оценки» с заявлением, по результатам рассмотрения которого Учреждением приняты оспариваемые решения со ссылкой на несоответствие представленного в подтверждение рыночной стоимости отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В судебное заседание административный истец, представители административных ответчиков: ГБУ «Центр кадастровой оценки», Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области, Управления Росреестра по Тверской области, заинтересованных лиц - публично-правовой компании «Роскадастр», Администрации города Твери, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения настоящего дела, не явились.

Представителем административного истца ФИО1, действующим в пределах предоставленных полномочий, в суд направлено письменное ходатайство об уточнении заявленных требований на основании результатов проведенной по делу судебной экспертизы и установлении рыночной стоимости по состоянию на 1 июля 2023 года в размере:

- земельного участка с кадастровым номером № в размере 78494000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером № в размере 9575000 рублей.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что АО «Тандер» на праве собственности принадлежат:

- земельный участок с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – «под нежилое здание (гипермаркет)», площадью 20 206 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>. Государственная регистрация права произведена 12 февраля 2018 года;

- земельный участок с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – «нежилое строение (магазин)», площадью 1 997 кв.м, расположенный по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>. Государственная регистрация права произведена 24 февраля 2014 года.

Являясь правообладателем земельных участков, обязанным в силу статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации уплачивать земельный налог, административный истец вправе обратиться в суд с заявленными требованиями, поскольку результатами определения кадастровой стоимости затронуты его права и обязанности.

Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Тверской области утверждены приказом Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 28 ноября 2022 года № 9-нп по состоянию на 1 января 2022 года.

Принадлежащие административному истцу земельные участки вошли в перечень земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке. Согласно выпискам из ЕГРН от 13 февраля 2023 года кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости определена по состоянию на 1 января 2022 года в размере:

- земельного участка с кадастровым номером № – 121610 215,1 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером № – 14 604 959,65 руб.

Вопросы оспаривания кадастровой стоимости и установления ее в размере рыночной стоимости регулирует статья 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», положения которой применяются для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости в отношении всех объектов недвижимости в субъекте Российской Федерации, учтенных в ЕГРН, с даты, указанной в соответствующем решении высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (пункт 3 части 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

Пунктом 1 постановления Правительства Тверской области от 18 апреля 2022 года № 258-пп установлена дата перехода к применению на территории Тверской области положений статьи 22.1 названного Федерального закона для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости - 1 июля 2022 года.

На основании пункта 2 статьи 6, пункта 5.1 статьи 7 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и принятие решений по ним относится к полномочиям бюджетных учреждений в сфере государственной кадастровой оценки, которыми данные учреждения наделяются уполномоченным органом субъекта Российской Федерации.

На территории Тверской области таким учреждением является ГБУ «Центр кадастровой оценки», созданное на основании распоряжения Правительства Тверской области от 7 декабря 2017 года № 407-рп «О реорганизации государственного унитарного предприятия Тверской области «Тверское областное бюро технической инвентаризации».

21 июля 2023 года Общество обратилось в данное бюджетное учреждение с заявлениями об установлении кадастровой стоимости земельного участка, с кадастровым номером № в размере 5891150 руб. по состоянию на 1 июля 2023 года, земельного участка с кадастровым номером № в размере 47282040 руб. по состоянию на 1 июля 2023 года, в подтверждение которой представило отчет об оценке от 9 июля 2023 года № №, составленный оценщиком ФИО2

17 августа 2023 года ГБУ «Центр кадастровой оценки» приняты решения № ОРС-69/2023/000866 и № ОРС-69/2023/000867 об отказе в удовлетворении данного заявления с указанием на допущенные оценщиком нарушения Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки.

В части наличия у административного ответчика полномочий на принятие данного решения и соблюдения процедуры его принятия требования действующего законодательства ГБУ «Центр кадастровой оценки» соблюдены, что в ходе судебного разбирательства участвующими в деле лицами не оспаривалось.

Для проверки доводов административного ответчика о несоответствии отчета об оценке от 9 июля 2023 года № № требованиям законодательства об оценочной деятельности определением суда от 20 сентября 2023 года назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту – оценщику ООО «Андреев КапиталЪ» ФИО3

Согласно заключению эксперта при составлении отчета об оценке оценщиком допущены нарушения статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», подпунктов «е», «д» пункта 22 ФСО № 7, пункта 8 ФСО № VI, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, пункта 10 ФСО № III.

Так, в нарушение подпункта «е» пункта 22 ФСО № 7 оценщик в рамках сравнительного похода для расчета рыночной стоимости использовал аналоги № 2 и № 3, находящиеся за пределами областного центра - города Твери, в городах Осташков и Конаково, которые не сопоставимы с объектом оценки по местоположению. При этом корректировка, учитывающая различие земельных участков по данному элементу сравнения, не применена.

Сравнивая объект оценки и земельный участок-аналог № 1 площадью 3260 кв.м, на котором расположен фундамент площадью 2108 кв.м, оценщик данное обстоятельство не учел и обусловленную таким различием сравниваемых объектов корректировку вопреки подпункту «д» пункта 22 ФСО № 7 не применил, указав в отчете на отсутствие на земельном участке улучшений.

Кроме того, в расчетах оценщик использовал неверные данные о площади аналогов 1 и 2, соответственно 3260 кв.м и 1500 кв.м, в то время как согласно тексту объявлений о продаже площадь земельных участков составляет 3258 кв.м и 1487 кв.м, следствием чего является искажение итогового результата рыночной стоимости.

Вопреки пункту 8 ФСО VI в отчете отсутствуют ссылки, позволяющие идентифицировать источники информации и определить дату ее размещения в таких источниках.

В связи с приведенными нарушениями эксперт произвел новый расчет рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода (метода корректировок), в рамках которого отобрал 3 объекта-аналога, предназначенные для объектов офисно-торговой застройки, расположенные в городе Твери, сопоставимые с объектами экспертизы по ценообразующим факторам, цены которых скорректировал по итогам сравнения с оцениваемым земельным участком по ценообразующим факторам, и, согласовав полученные результаты, определил величину рыночной стоимости по состоянию на 1 июля 2023 года в размере:

- земельного участка с кадастровым номером № – 78494000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером № – 9575000 рублей.

Оценив экспертное заключение, суд приходит к выводу о том, что оно соответствует требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и может быть положено в основу вывода о рыночной стоимости.

Выводы эксперта содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Наличие у эксперта необходимых специальных знаний подтверждено документально. Данные, свидетельствующие об обстоятельствах, которые могли явиться основанием для отвода эксперта, отсутствуют. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации. Допустимых доказательств, опровергающих выводы эксперта, суду не представлено.

Лица, участвующие в деле, выводы судебной экспертизы не оспорили, правом ходатайствовать о назначении дополнительной или повторной судебной экспертизы не воспользовались.

Установленные экспертом нарушения статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», подпунктов «д», «е» пункта 22 ФСО № 7, допущенные при составлении отчета об оценке, также были указаны в оспариваемом решении Учреждения в качестве основания его принятия.

При таких обстоятельствах у ГБУ «Центр кадастровой оценки» при рассмотрении заявления административного истца имелись предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости в связи с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости. Оспариваемое решение Учреждения требованиям нормативных правовых актов, регулирующих спорные правоотношения, соответствует, в связи с чем административные исковые требования о признании его незаконным удовлетворению не подлежат. При этом кадастровая стоимость земельных участков подлежит установлению в размере рыночной стоимости, определенной заключением судебной экспертизы.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление акционерного общества «Тандер» удовлетворить частично.

В удовлетворении требования акционерного общества «Тандер» о признании незаконным решений ГБУ «Центр кадастровой оценки» от 17 августа 2023 года № ОРС-69/2023/000866 и № ОРС-69/2023/000867 об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, и кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости отказать.

Установить кадастровую стоимость указанных объектов недвижимости равной рыночной стоимости по состоянию на 1 июля 2023 года в размере:

- земельного участка с кадастровым номером № – 9575000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером № – 78494000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Председательствующий Т.В. Парфенова

Мотивированное решение составлено 13 ноября 2023 года.

Председательствующий Т.В. Парфенова