Решение по делу № 3А-55/2023 от 06.06.2023

Дело № 3а-55/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

06 июня 2023 года город Саратов

Саратовский областной суд в составе:

председательствующего Бугаевой Е.М.,

при секретаре Затеевой Д.А.,

представителя административного ответчика государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Леруа Мерлен Восток» к комитету по управлению имуществом Саратовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области, государственному бюджетному учреждению Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки», об оспаривании решения бюджетного учреждения, об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равной его рыночной стоимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью (далее - ООО) «Леруа Мерлен Восток» обратилось в суд с административными исковыми требованиями к государственному бюджетному учреждению Саратовской области (далее - ГБУ СО) «Центр государственной кадастровой оценки», комитету по управлению имуществом города Саратова, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, в котором просит признать решение ГБУ СО «Центр государственной кадастровой оценки» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости № ОРС-64/2022/000807 от 28 декабря 2022 года незаконным и установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером <адрес>, по состоянию на 03 ноября 2022 года, в размере равном его рыночной стоимости 470 441 000 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником вышеуказанного объекта недвижимости.

Кадастровая стоимость спорного земельного участка утверждена по состоянию на 01 января 2020 года (реквизиты акта об утверждении кадастровой стоимости – 712-р от 29 июня 2021 года): в размере 594 543 851,1 рублей.

Вместе с тем согласно отчету № 22236-1 от 03 ноября 2022 года, составленному ООО «Перспектива» (оценщик ФИО2), рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером <адрес>, по состоянию на 03 ноября 2022 года определена в размере 470 441 000 руб.

30 ноября 2022 года ООО «Леруа Мерлен Восток» обратилось в государственное бюджетное учреждение Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости вышеуказанного нежилого здания с кадастровым номером №, в размере рыночной стоимости, представив отчёт об оценке рыночной стоимости нежилого здания № 22236-1 от 03 ноября 2022 года, составленный ООО «Перспектива» (оценщик ФИО2).

Решением государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» от 28 декабря 2022 года № ОРС-64/2022/000807 ООО «Леруа Мерлен Восток» отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В материалы дела от представителя административного истца ФИО3 поступило ходатайство о проведении судебного заседания в его отсутствие, в котором также указал, что, ознакомившись с заключением эксперта № 3.05./2023 от 23 мая 2023 года, полагает возможным установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером <адрес>, по состоянию на 03 ноября 2022 года в размере, определенном по данному заключению - 493 000 000 руб.

Представитель административного ответчика государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» в судебном заседании возражал против удовлетворения административного иска.

Иные лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте рассмотрения административного дела надлежащим образом, в связи с чем суд, руководствуясь частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, считает возможным рассмотреть административное дело в их отсутствие.

Заслушав объяснения представителя административного ответчика, исследовав материалы дела, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В случае, если федеральным законом установлено обязательное соблюдение досудебного порядка обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, обращение в суд возможно только после соблюдения этого порядка (часть 4 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Статьей 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее Федеральный закон № 269-ФЗ) установлен порядок перехода от применения статьи 22 к применению статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ), который зависит от принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Постановлением правительства Саратовской области от 25 декабря 2020 года № 1034-П «О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального кона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» на территории Саратовской области» установлено, что применение на территории Саратовской области положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости осуществляется с 01 января 2021 года.

Таким образом, с 01 января 2021 года на территории Саратовской области вопросы об установлении кадастровой стоимости недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости разрешаются государственным бюджетным учреждением Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» в порядке, предусмотренном статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Статьёй 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ установлено, что кадастровая стоимость земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных данной статьей) (часть 1).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2).

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости: об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости; об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (часть 11).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15).

Как следует из материалов дела, ООО «Леруа Мерлен Восток» является собственником нежилого здания с кадастровым номером №, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости утверждена актом об определении кадастровой стоимости 712-р от 29 июня 2021 года в размере 594 543 851,1 рублей по состоянию на 01 января 2020 года.

30 ноября 2022 года административный истец в порядке, установленном статьёй 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, обратился в государственное бюджетное учреждение Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, представив отчёт об оценке рыночной стоимости нежилого здания № 22236-1 от 03 ноября 2022 года, составленный ООО «Перспектива» (оценщик ФИО2), в котором рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № утверждена по состоянию на 03 ноября 2022 года в размере 470 441 000 рублей.

Таким образом, оспариваемые решения приняты в соответствии с компетенцией, предоставленной законом и иными нормативными правовыми актами, правомочным органом.

Отказывая в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной на основании отчета об оценке рыночной стоимости нежилого здания № 22236-1 от 03 ноября 2022 года, составленного ООО «Перспектива» (оценщик ФИО2), государственное бюджетное учреждение Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» в своем решении указало следующее.

Выполненный расчет стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода не соответствует требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки №7 «Оценка недвижимости», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 (далее - ФСО № 7). В частности, бюджетным учреждением указано, что на страницах 13, 20, 24 отчета оценщик ошибочно отнес объект оценки к классу (группе) объектов- «Объекту свободного назначения»: объект оценки относится к классу объектов - крупный «Торговый центр» (фактическое использование).

Оценщик ошибочно взял в качестве объекта-аналога объект № 1, не сопоставимый объекту оценки по функциональному назначению: объект оценки - Торговый центр; объект-аналог № 1 – склад. Оценщик ошибочно взял в качестве объектов-аналогов объекты № 2 и 3, несопоставимые объекту оценки по одному из ценообразующих факторов - по площади и относятся к другому классу объектов, чем класс объекта оценки по классификации Справочника Лейфера, которым пользуется оценщик в своей работе: площадь объект оценки (16 489,1 кв. м) больше площади объекта-аналога № 2 (1 250 кв. м) в 13,2 раза, объекта-аналога № 3 (1 832,3 кв. м) в 9 раз, что говорит о том, что данные аналоги относятся к другому классу торговой недвижимости, чем объект оценки. Объект оценки относится к классу - «Торгово-развлекательные центры, торговые центры», объекты-аналоги № 2 и 3 относятся к классу «Объекты свободного назначения». В таблицах 8.4 на странице 25 отчета, 9.1 на странице 37 отчета, 9.3 на странице 39 отчета и 9.4 на странице 42 отчета оценщик указывает этажность объекта-аналога № 1 - 1 этаж как по данным объявлениям. Учитывая, что объект-аналог № 1 состоит из сооружения и нежилого здания (замечание № 2), по сведениям https://pkk.rosreestr.ru/ этажность нежилого здания – 2. На страницах 41, 42 отчета в Таблице № 9.4 Оценщик ошибочно не учел этажность нежилого здания («административно бытовой зоны») площадью 685 кв. м.

Необходимо применить соответствующую корректировку к объекту-аналогу № 1.

Объект оценки находится на красной линии ул. <адрес> с большим автомобильным трафиком. Данный фактор является одним из главных ценообразующих факторов для крупных Торговых центров: автомобильный трафик у объектов-аналогов № № 1 и 2 - низкие. Необходимо учесть данный фактор при расчете стоимости объекта оценки.

В таблице 9.1 «Таблица сравнительного описания оцениваемого объекта и объектов-аналогов» на страницах 37, 40 и в таблице «Таблица 9.4. Таблица расчета рыночной стоимости объекта оценки методом сравнения продаж» на стр. 42 отчета оценщик указывает уровень отделки объекта оценки и всех объектов-аналогов - простая (стандартная). По данным фотографий из объявлений к объектам-аналогам № 1 и № 2 видно, что объекты продаются без отделки.

На странице 42 отчета оценщик ошибочно не применил корректировки на «Уровень отделки» для объектов-аналогов № № 1 и 2: уровень отделки объекта оценки - отделка «стандарт»; уровень отделки объектов-аналогов № № 1 и 2 - без отделки.

Необходимо применить соответствующие (повышающие) корректировки.

В таблице 8.4 на странице 25 отчета и в таблице 9.1. на странице 37 отчета оценщик указывает дату сделки (предложения)/дату оценки для объекта-аналога № 3 (сравнительный подход) - октябрь 2022. На скриншоте объявления к объекту-аналогу №3 (сравнительный подход) на странице 68 отчета отсутствует дата публикации объявления, также указано, что объявление снято с публикации. Если пройти по ссылке объявления оно также неактивно. Вышеизложенное не позволяет делать выводы о дате подготовки соответствующей информации.

Выполненный расчет стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода не соответствует требованиям пункта 23 ФСО № 7, а именно оценщик ошибочно взял в качестве объекта-аналога объект № 1, не сопоставимый объекту оценки по функциональному назначению: объект оценки - Торговый центр; объект-аналог № 1 - склад (см. скриншот объявления на стр. 65).

В таблицах 8.4 на странице 25 отчета, 9.1 на странице 37 отчета, 9.3 на странице 39 отчета и 9.4 на странице 42 отчета оценщик указывает этажность объекта-аналога № 1 - 1 этаж как по данным объявления. Учитывая, что объект-аналог № 1 состоит из сооружения и нежилого здания (замечание № 2), по сведениям https:// pkk.rosreestr.ru / этажность нежилого здания - 2 этажа

На страницах 41,42 в Таблице № 9.4 Оценщик ошибочно не учел этажность нежилого здания («административно бытовой зоны») площадью 685 кв.м

Необходимо применить соответствующую корректировку к объекту-аналогу № 1.

На странице 47 отчета оценщик ошибочно не применил корректировки на «Уровень отделки» для объекта-аналога № 1: уровень отделки объекта оценки - отделка «стандарт»; уровень отделки объекта-аналога № 1 - без отделки (по данным фотографий из объявления).

Необходимо применить соответствующую (повышающую) корректировку.

Согласно Заданию на оценку (страница 6 отчета), цель оценки - определение рыночной стоимости объекта оценки (не инвестиционной), поэтому Оценщик ошибочно применил корректировки на «Площадь» для всех объектов-аналогов: на рынке аренды торговых площадей в крупных Торговых центрах в областном центре арендопригодная площадь сдаётся не одному Арендатору, а множеству Арендаторов. По данным Саратовского рынка торговой недвижимости площадь, сдаваемая в аренду одному арендатору, составляет от единиц кв.м до сотен (якорные арендаторы) кв.м, таким образом арендодатели поддерживают максимальную рыночную арендную ставку. В данном отчете оценщик не проанализировал рынок аренды Торговых центрах и считает. что общая площадь объекта оценки будет сдаваться одному Арендатору, так как применял корректировки на площадь, что ошибочно. Арендная ставка для помещений объекта оценки рассчитана неверно, что привело к искажению (занижению) стоимости объекта оценки. Оценщик использовал только часть доступных ему объектов-аналогов.

На основании изложенного сделан вывод, что данный отчёт об оценке вводит в заблуждение, допускает неоднозначное толкование полученных результатов, не соответствует статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) и пункту 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» (утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299) (далее - ФСО № 3).

Статьёй 11 Федерального закона № 135-ФЗ установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки.

Статьей 17.1 Федерального закона № 135-ФЗ и приказом Минэкономразвития России от 04 июля 2011 года № 328 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Порядок проведения экспертизы, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения» (далее – ФСО № 5), действующими в период проведения оценки, предусмотрена экспертиза на подтверждение стоимости объекта оценки, определённой оценщиком в отчёте об оценке, включающая также проверку отчёта об оценке на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности. Такая экспертиза проводится саморегулируемой организацией оценщиков.

Экспертом саморегулируемой организации оценщиков - членом экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков признается лицо, сдавшее квалификационный экзамен в области оценочной деятельности и избранное в состав экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков общим собранием членов саморегулируемой организации оценщиков (статья 16 Федерального закона № 135-ФЗ).

Судом назначена судебная экспертиза на предмет соответствия отчета об оценке рыночной стоимости нежилого здания № 22236-1 от 03 ноября 2022 года, составленного ООО «Перспектива» (оценщик ФИО2), требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно заключению эксперта № 3.05/23 от 23 мая 2023 года АНО МЦСЭиО «ВиД» ФИО4, оценщиком при составлении отчёта № 22236-1 от 03 ноября 2022 года, года допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, которые существенным образом влияют на определение рыночной стоимости объекта оценки и искажают её в сторону занижения.

Экспертом указано, что фактическим использованием объекта оценки - нежилого здания, является его текущее использование в качестве специализированного торгового центра «Леруа Мерлен», что соответствует наиболее эффективному использованию оцениваемого здания.

На странице 24 отчета оценщик, указывает, что объектом оценки фактически является специализированный торговый комплекс - ТЦ «Леруа Мерлен».

Однако в отчете в разделе «Анализа наиболее эффективного использования» оценщик делает необоснованный вывод о том, что объект оценки, это объект свободного назначения.

Экспертом отмечено, что оценка проводится конкретного, а не виртуального объекта, в его фактическом использовании на конкретную дату оценки.

На основании изложенного экспертом сделан вывод, что оценщиком неверно определен сегмент рынка, к которому относится объект оценки и в целом, не правильно выбрана концепция оценки объекта оценки как специализированного торгового комплекса.

Для определения рыночной стоимости объекта оценки как виртуального объекта свободного назначения, а не фактического, действующего на дату оценки специализированного торгового центра «Леруа Мерлен» оценщик применяет сравнительный подход оценки.

Вместе с тем экспертом установлено, что на рынке недвижимости города Саратова на дату оценки отсутствуют выставленные на продажу сопоставимые с объектом недвижимости по качественно-количественным показателям объекты недвижимости, которые можно использовать в качестве специализированных торговых центров, следовательно сравнительный подход для оценки объекта оценки торгового комплекса «Леруа Мерлен» практически применить не представляется возможным, следовательно результаты отчета вводят в заблуждение пользователей отчета об оценке.

На странице 32 отчета оценщиком приводится формальный раздел «Описание процесса оценки...», но фактически в отчете отсутствует описание процесса оценки, которое соответствовало бы предполагаемому использованию результатов оценки (так на странице 6 отчета «Задание на оценку» - «для установления кадастровой стоимости объекта оценки, в размере рыночной стоимости») при котором определяется не стоимость единого объекта недвижимости (ЕОН), а стоимость объекта капитального строительства (ОКС) без учета стоимости прав на часть земельного участка в составе ЕОН.

Таким образом, оценщик, не описывая должным образом процедуру расчета стоимости объекта оценки в соответствии с предполагаемым использованием результатов оценки, указанным в «Заданием на оценку», нарушает в целом и методологию определения рыночной стоимости объекта оценки с целью установление его кадастровой стоимости в размере рыночной.

На страницах 24-27 отчета оценщиком приводится анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений, при этом данный анализ рынка объектов недвижимости проводится в сегменте рынка объектов недвижимости свободного назначения, а не в сегменте рынка торговых объектов недвижимости, ввиду неправильно избранной оценщиком в целом концепции оценки объекта оценки и определения сегмента рынка к которому относится оцениваемый объект недвижимости - торговый центр.

Данный анализ проведен оценщиком не должным образом и не в полном объеме. Для оценки рыночной стоимости оценщиком приводится информация всего о пяти выявленных им объекта недвижимости, а для оценки величины рыночной арендной приводится информация всего о шести выявленных им объекта недвижимости предлагаемых в аренду.

При этом информация о 5-м объекте недвижимости расположенном в «Саратовской области, сельском поселение Дубковское, хутор Ферма, территория Промышленная, зд. № 5А» приводится оценщиком формально, только для общего количества, так как очевидно, что данный объект не может быть «объектом-аналогом», поскольку существенно отличается по месторасположению с оцениваемым торговым центром, расположенном в региональном областном центре, в городе почти с миллионным населением.

На страницах 25,34-42 отчета оценщиком для расчета рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода в качестве объектов аналогов выбраны следующие объекты-аналоги:

- «Аналог № 1» нежилое здание общей площадью 4 773,2 кв.м, с кадастровыми номерами <адрес>

- «Аналог № 2» нежилое здание площадью 1250 кв. м., с кадастровым номером <адрес> (при этом оценщиком не определен кадастровый номер данного объекта и не уточнена его точная площадь, которая составляет 1 246,4 кв.м).

- «Аналог № 3» нежилое здание площадью 1832,3 кв.м с кадастровым номером <адрес>

При этом объекты недвижимости, выбранные оценщиком в качестве объектов аналогов № 1 и № 2 для расчета стоимости объекта оценки нельзя признать объектами аналогами для оцениваемого объекта, ввиду их несопоставимости ввиду следующего:

-«Аналог № 1» нежилое здание представляет из себя складской комплекс, состоящий из двух частей: непосредственно складское помещение с кадастровым номером <адрес> и административно-бытовые помещения расположенные на 2 этажах с кадастровым номером <адрес>

Данный объект недвижимости представляет из себя специализированный складской комплекс, который не является аналогом для специализированного торгового центра.

При определении стоимости объекта оценки сравнительным подходом оценки необходимые стоимостные корректировки для данного «аналога» на различие с объектом оценки на функциональное назначение и уровень отделки в расчет рыночной стоимости объекта оценки, оценшиком не вносятся, а также в расчете не учитывается этажность административно-бытовой части данного здания.

- «Аналог № 2» нежилое здание площадью 1250 кв. м с кадастровым номером <адрес>

Фактически на дату оценки и период проведения экспертизы данный объект недвижимости представляет из себя быстровозводимое, не утепленное и неэксплуатируемое нежилое здание склада - ангар, без каких-либо подведенных инженерных коммуникаций. В 2020 году строительство указанного объекта завершено, но не сдано до настоящего времени в эксплуатацию, требует ремонта.

При определении стоимости объекта оценки сравнительным подходом оценки необходимые стоимостные корректировки для данного «аналога» на необходимость подведения инженерных коммуникаций, проведения ремонта и утепления здания в расчет рыночной стоимости объекта оценки, оценщиком не вносятся.

На страницах 41-42 отчета оценщик при расчете рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом не проводит анализа отличий качества передаваемых прав и количественных характеристик земельных участков, относящихся к объектам сравнения, и, соответственно, в расчете стоимости объекта оценки как ЕОН не проводятся корректировки стоимостей объектов аналогов на различия по данному фактору с объектом оценки. 25, 34-42 отчета

Также экспертом отмечено, что на страницах для расчета рыночной стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода оценки для определения возможного потенциального дохода (ПВД) объекта оценки методом сравнения продаж сравнительным подходом, для оцениваемого объекта определяется рыночная арендная ставка. В качестве объектов аналогов оценщиком выбраны объекты недвижимости нежилые здания, предлагаемые для аренды:

- «Аналог № 1» нежилое здание общей площадью 4 773,2 кв.м, с кадастровыми номерами <адрес>

- «Аналог № 2» нежилое здание площадью 2 500 кв.м, с кадастровым номером расположенное по <адрес>.

- «Аналог № 3» нежилое здание площадью 997,5 кв.м с кадастровым номером <адрес> (оценщиком не определен кадастровый номер данного объекта).

При этом объекты недвижимости, выбранные оценщиком в качестве объектов аналогов № 1 и № 2 для расчета рыночная арендной ставки для стоимости объекта оценки нельзя признать объектами аналогами для оцениваемого объекта, ввиду их несопоставимости.

«Аналог № 1» нежилое здание представляет из себя складской комплекс, состоящий из двух частей: непосредственно складское помещение с кадастровым номером <адрес>

Данный объект недвижимости представляет из себя специализированный складской комплекс, который очевидно не является аналогом для специализированного торгового центра.

При определении стоимости объекта оценки сравнительным подходом оценки необходимые стоимостные корректировки для данного «аналога» на различие с объектом оценки на функциональное назначение и уровень отделки в расчет рыночной стоимости объекта оценки, оценщиком не вносятся, а также в расчете не учитывается этажность административно-бытовой части данного здания.

«Аналог № 2» нежилое здание площадью 2 500 кв.м, расположенное по адресу: <...>.

Данный объект недвижимости современное новое быстровозводимое здание, фактически на дату оценки и период проведения экспертизы не сданное в эксплуатацию и не имеющее подключение к необходимым для его функционирования инженерным коммуникациям, в частности к газоснабжению, также по данным Росреестра по адресу месторасположения данного объекта зарегистрировано нежилое кирпичное производственное здание 1949 года строительства.

Данный факт не учитывался оценщиком в расчете величины рыночной арендной ставки для объекта оценки и соответствующие стоимостные корректировки в расчет не вносились.

Кроме того в расчет величины рыночной арендной ставки оценщиком ошибочно внесена стоимостная корректировка на месторасположение для объекта - аналога № 2, так как оценщиком не верно отнесено местонахождение данного объекта (исторический центр города), поскольку местонахождение данного объекта на ул. Рабочая 139 к историческому центру города Саратов не относится.

Таким образом, занижается арендная ставка для объекта оценки и следовательно, его потенциальный доход и итоговая стоимость.

При расчете рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом при определении действительного валового дохода оценщиком не учитывается факт того, что оцениваемый им торговый объект используется непосредственно собственником объекта в качестве специализированного торгового комплекс «Леруа Мерлен» и в аренду не сдаётся. В результате чего на дату оценки у объекта оценки отсутствует факт неплатежей и недозагрузки.

В связи с чем экспертом сделан вывод о том, что на странице49 отчета оценщиком в расчет действительного валового дохода (ДВД) объекта оценки ошибочно вводится коэффициента недозагрузки в размере 0,875 или -12,5%, следовательно неправомерно уменьшается потенциальный валовый доход (ПВД) объекта оценки и уменьшается чистый операционный доход (ЧОД) объекта оценки, что приводит к занижению итогового результата оценки объекта оценки.

При расчете рыночной стоимости объекта оценки и величины рыночной арендной ставки для объекта оценки методом сравнения продаж сравнительного подхода оценки, ввиду того, что оценщиком неправильно определен сегмент рынка к которому относится оцениваемый им торговый центр, величина всех вводимых им стоимостных корректировок в расчеты рыночной стоимости объекта оценки и величины рыночной арендной ставки для оцениваемого торгового центра определяется как для «объектов свободного назначения», а не для «торговых объектов».

При расчете в рамках сравнительного подхода итоговых величин рыночной стоимости объекта оценки и арендной ставки для объекта оценки, при выборе весовых коэффициентов для скорректированных стоимостей объектов аналогов на странице 40 отчета приводится схема согласования скорректированных цен объектов-аналогов, применяемая в расчете, однако при этом учитывается только количество совпадений, не требующих корректировок среди значимых факторов, но количество не требующих корректировок значимых факторов для оценщика не является обязательным и конечным. Поэтому применяемая в расчете при определении итогового результата стоимости объекта оценки схема согласования скорректированных цен объектов-аналогов не корректна и приводит к искажению итогового результата оценки объекта оценки.

Как указывает эксперт, при выборе весовых коэффициентов для скорректированных стоимостей объектов аналогов в расчете итогового результата стоимости объекта оценки, в оценочной практике применяется принцип, чем меньше требуется корректировок стоимости объекта аналога, тем больше данный аналог сопоставим с объектом оценки по количественно-качественным характеристика и тем больше ему назначается вес при согласовании скорректированных стоимостей объектов аналогов (и соответственно, наоборот).

Кроме того, согласно экспертному заключению в отчете об оценке не выполнены требования законодательства об оценочной деятельности в части содержания отчета об оценки, а именно: раздел отчета «Задание на оценку» содержит информацию, которая не могла быть известна на дату заключения договора на оценку (ссылки на разделы отчета); фотографии, подтверждающие факт осмотра не возможно соотнести с тем когда и кем они были сделаны.

Учитывая выявленные нарушения, экспертом сделан вывод, что в отчете в нарушение требования статьи 11 Федерального закона №135-ФЗ и пункта 5 ФСО № 3 отсутствует существенная информация, отчет вводит в заблуждение его пользователей.

Заключение эксперта АНО МЦСЭиО «ВиД» ФИО4 соответствует законодательству об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. Эксперт ФИО4, составивший заключение, имеет высшее специальное образование, диплом о профессиональной переподготовке ПП № 557332 от 10 июня 2003 года Межотраслевого института повышении квалификации Санкт-Петербургского государственного технического университета, по программе «Оценка активов, бизнеса и инвестиций», специализация «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», диплом о профессиональной переподготовке ПП № 557331 от 10 июня 2003 года Межотраслевого института повышения квалификации Санкт-Петербургского государственного технического университета, специализация: «Оценка стоимости недвижимости», повышение квалификации по программе «Оценочная деятельность» МИПК СПБ ГТУ, г. Санкт-Петербург 2006 год, повышение квалификации по программе «Оценочная деятельность» МИПК СПБ ГТУ, г. Санкт-Петербург 2009 год, стаж работы в экспертной оценочной деятельности более 20 лет, общей стаж работы более 30 лет. Эксперт ФИО4 является членом союза судебных экспертов «Экспертный совет», членом СРО Оценщиков «Экспертный совет», регистрационный номер № 0259 от 20 октября 2010 года, квалификационный аттестат № 0016113 от 25 декабря 2017 года о сдаче квалификационного экзамена по направлению «Недвижимость».

Выводы эксперта ФИО4 о допущенных ошибках и нарушении законодательства об оценочной деятельности – федеральных стандартов оценки, которые повлияли на итоговый результат определения рыночной стоимости объектов недвижимости ООО «Перспектива» (оценщик ФИО2) при составлении отчета от 3 ноября 2022 года, а также неправильном определении оценщиком рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, мотивированы, основаны на имеющихся в деле материалах, содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Оценив решение государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» № ОРС-64/2022/000807 от 28 декабря 2022 года, суд приходит в выводу о том, что оно принято уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы его принятия, в соответствии с нормативными правовым актами, регулирующими спорные отношения.

Выводы государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» о том, что при проведении оценки нежилого здания с кадастровым номером <адрес> ООО «Перспектива» (оценщик ФИО2) в ходе оценки объектов недвижимости допущены ошибки и нарушения законодательства об оценочной деятельности, которые повлияли на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости, является обоснованным и также подтверждается заключением эксперта АНО МЦСЭиО «ВиД» № 3.05/23 от 23 мая 2023 года.

Оценщиком при расчете рыночной стоимости спорных объектов недвижимости в целом анализ рынка объекта оценки согласно методике федеральных стандартов оценки проведен некорректно; процедура расчета стоимости некорректна.

Выявленные экспертом нарушения требований законодательства в области оценки и федеральных стандартов оценки привели к искажению итоговой стоимости объекта оценки, и, как следствие, неоднозначному толкованию результатов оценки, введению в заблуждение пользователей отчета об оценке.

Следовательно, у государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» имелись предусмотренные пунктом 2 части 10 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ основания для отказа в удовлетворении заявлений ООО «Леруа Мерлен Восток» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении административного искового заявления ООО «Леруа Мерлен Восток» в части требований об оспаривании решений бюджетного учреждения.

Частью 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ установлено, что одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

По смыслу названной нормы, требование об установлении рыночной стоимости может быть заявлено только одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения и не носит самостоятельного характера. Вместе с тем разрешение данного требования не поставлено законодателем в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным.

Учитывая, что в силу статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан и юридических лиц в сфере административных и иных публичных правоотношений является одной из основных задач административного судопроизводства, а, в данном случае, размер кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости напрямую связан с размером арендной платы, подлежащей уплате административным истцом, и в целях реализации приведённой задачи судопроизводства в рамках рассмотрения административного дела суд приходит к выводу о том, что у административного истца имеется право на установление кадастровой стоимости равной его рыночной стоимости.

При определении рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером <адрес> № 50, эксперт АНО МЦСЭиО «ВиД» ФИО4 использовал в рамках доходного подхода метод прямой капитализации, отказ от применения сравнительного и затратного подходов подробно мотивирован в заключении эксперта.

Экспертом количественные и качественные характеристики исследуемого объекта экспертизы определялись по информации об оцениваем объекте недвижимости, представленной в материалах дела.

Использованы план - схемы месторасположения исследуемого объекта недвижимости на публичной кадастровой карте Росреестра https://pkk.rosreestr.ru/, ЯНДЕКС - картах https://yandex.ru/maps/. ГУГЛ-картах https://google.ru/maps/, а также фотографии исследуемого объекта недвижимости, сделанные экспертом при его визуальном осмотре.

При анализе рынка недвижимости и выборе объектов-аналогов сопоставимых объекту экспертизы экспертом использовались данные открытых интернет- ресурсов, таких как https://balakovo.barahla.net/, https://100realt.ru/, www.kvadrat64.ru, www.domofond.ru, https://.move.ru/objects, www.avito.ru, www.rosrealt.ru, https://ruads.org/, https://архивоценщика.рф.

Проанализированы более чем 20 актуальных предложений к аренде объектов недвижимости сопоставимых с объектами экспертизы для использования при расчете величины рыночных арендных ставок удельной единицы арендной площади для объектов экспертизы, из которых выбраны наиболее сопоставимые с учетом площадей общего пользования с чистой арендной ставкой руб. за один кв.м в месяц (без учета дополнительной оплаты коммунальных платежей).

Для определения величины рыночной арендной ставки удельной единицы арендной площади экспертом отобраны наиболее сопоставимые по качественно-количественным показателям к объекту экспертизы предложения.

В результате проведенного анализа из выборки предложений к аренде были исключены предложения об аренде помещений, требующих ремонта для начала их эксплуатации по назначению, а также предложения об аренде помещений наименее сопоставимых с объектом экспертизы, по качественным показателям (в первую очередь по месторасположению).

Согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» (далее – ФСО № 1), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Все выбранные в качестве аналогов объекты недвижимости экспертом были идентифицированы, определено их точное месторасположение, были уточнены их качественно-количественные характеристики по информации Росреестра на кадастровой карте: https://pkk.rosreestr.ru. и https://rosreestr-online.com.

Скриншоты объявлений о продаже отобранных экспертом аналогов сравнения с их качественными и количественными характеристиками, а также дополнительная информация Росреестра об объектах недвижимости, выбранных в качестве аналогов, приводятся в приложении к данному Заключению.

При реализации метода сравнения продаж при определении величины рыночной арендной ставки удельной единицы общей площади объектов экспертизы в стоимости объектов аналогов вносятся общепринятые стандартные корректировки на передаваемые права, условия финансирования условия совершения сделки и время заключения сделки.

В расчёте величины рыночной арендной ставки для объектов экспертизы в результате сравнительного анализа ставки аренды объектов-аналогов корректируются на различия, существующие между объектами аналогами сравнения и объектом экспертизы по количественно-качественным характеристикам.

Отрицательная корректировка вносится, если по данному показателю объект аналог превосходит объект оценки, а положительная - если по данному показателю аналог ему уступает.

В качестве единицы сравнения принимается арендная ставка чистой аренды без учета дополнительных платежей за коммунальные услуги за 1 кв.м в месяц арендуемой обшей площади объектов сравнения.

Арендная ставка экспертом рассчитана без учета величины коммунальных услуг, так как счет за коммунальные услуги выставляется по факту собственнику помещения, который в свою очередь перевыставляет счета арендатору.

Экспертом не проводились стоимостные корректировки по характеристикам, которые у объектов сравнения сопоставимы.

Проведены корректировки на условия рынка на дату сделки, на местоположение земельного участка, тип объекта недвижимости, на площадь, на этажность, на прочие характеристики (элементы), витринное остекление фасада здания влияющие на стоимость.

По результатам доходного подхода рыночная стоимость ЕОН нежилого здания с кадастровым номером <адрес> по состоянию на 03 ноября 2022 года составила 593 000 000 рублей (округлённо).

К объекту экспертизы - ОКС с кадастровым номером № согласно информации Росреестра ttps://pkk.rosreestr.ru относится земельный участок с кадастровым номером №

Для полноценного функционирования здания оцениваемого торгового комплекса «Леруа Мерлен» необходимо и достаточно приблизительно 2/3 относящегося к нему земельного участка.

Таким образом, площадь необходимого и достаточного для эксплуатации объекта экспертизы земельного участка составляет: (2/3 х 70 208 кв.м = 46 805 кв.м)» 47 000 кв. м.

Итоговое значение рыночной стоимости объекта экспертизы как ОКС в составе ЕОН без учета стоимости прав не земельный участок по состоянию на 03 ноября 2022 года в отношении: нежилого здания нежилого здания с кадастровым номером <адрес> по состоянию на 03 ноября 2022 года, в размере 493 000 000 рублей.

Заключение эксперта АНО МЦСЭиО «ВиД» ФИО4 соответствует законодательству об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов сравнения.

Выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Противоречия выводов эксперта другим доказательствам, представленным административным истцом в обоснование своих требований, отсутствуют.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Согласно разъяснениям, данным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации в Обзоре судебной практики № 2 (2021) (ответы на вопросы № 4 и 8), существо спора об обжаловании решения бюджетного учреждения сводится к оспариванию кадастровой стоимости, поэтому порядок рассмотрения данной категории регулируется главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Из положений части 2 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ следует, что заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

Таким образом, рыночная стоимость, устанавливаемая по правилам статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, определяется на дату, которая указана в отчете об оценке. Этой датой является дата, указанная сторонами договора на проведение рыночной оценки объекта недвижимости (статьи 10 и 11 Федерального закона Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 135-ФЗ).

При оспаривании в суде решения бюджетного учреждения и установлении рыночной стоимости такая стоимость должна определяться на дату, указанную в отчете, то есть 03 ноября 2022 года.

В соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 18 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется с 01 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет.

Исходя из этого, в решении суда должна быть отражена дата обращения в бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости – 30 ноября 2022 года.

В силу статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При таких обстоятельствах требования административного истца в части установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Леруа Мерлен Восток» к комитету по управлению имуществом по Саратовской области, управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области, государственному бюджетному учреждению Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» об оспаривании решения бюджетного учреждения, об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером <адрес> по состоянию на 03 ноября 2022 года, в размере 493 000 000 рублей.

Датой подачи заявления считать 30 ноября 2022 года.

В удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Леруа Мерлен Восток» в части требования об оспаривании решений бюджетного учреждения отказать.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Саратовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Е.М. Бугаева