Дело №2-143/2023

УИД 36RS0002-01-2021-006806-14

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

16 февраля 2023 года Коминтерновский районный суд г. Воронежа в составе:

председательствующего судьи Маркиной Г.В.,

при секретаре Клевцовой Ю.И.,

с участием представителя истца ФИО1, действующего на основании доверенности, представителей ответчика ФИО2 ФИО3, действующей на основании доверенности, и Сотниковой Е.С., действующей на основании ордера,

рассмотрел в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ООО «Зафира» к ФИО2 о взыскании задолженности,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Зафира» обратилось в суд с иском к ФИО2 о взыскании задолженности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг за период с 01.01.2017 по 31.08.2021 в сумме 292986,28 рублей, указав, что ответчик является собственником жилого дома в коттеджном поселке «Альпийская долина», который находится в управлении истца, но не исполняет обязанности собственника в рамках бремени содержания общего имущества.

В ходе рассмотрения дела 02.12.2022 истец требования уточнил, в связи с поступившим заявлением о пропуске срока исковой давности, просит взыскать 275902,23 рубля за период с 01.03.2019 по 30.09.2022 за задолженность, пени за несвоевременную оплату платежей 1390,32 рубля за период с 01.05.2021 по 30.09.2022, в качестве третьего лица к участию в деле привлечено ТСН «Альпийская долина» (л.д.88 Т.1, Т.3).

Представитель истца ФИО1, действующий на основании доверенности, требования поддержал.

Ответчик и представители третьего лица в суд не явились, извещены надлежащим образом.

В судебном заседании представители ответчика ФИО3, действующая на основании доверенности, и адвокат Сотникова Е.С., действующая на основании ордера, против иска возражали.

Выслушав представителей, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ч.1 ст.210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В силу ст..39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации. В соответствии с принципами, установленными Правительством Российской Федерации, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации устанавливаются перечни мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, подлежащих проведению единовременно и (или) регулярно.

Установлено, что ФИО2 является собственником кв.1 по адресу: <...>, запись о регистрации права в ЕГРН 12.07.2012 (л.д.11-12 Т.1).

Договор на комплексную газификацию жилого помещения заключен ФИО2 10.06.2022, разрешение на первичный пуск газа выдано ФИО2 17.11.2022 Рамонским ОСП ООО «Газпроммежрегионгаз Воронеж», договор на выполнение ремонтно-отделочных работ в жилом помещении заключен собственником ФИО2 01.10.2022. Как следует из Отчета ООО «Воронежский центр судебной экспертизы» по состоянию на 25.10.2022 внутренняя отделка жилого помещения отсутствует, коммуникации не подключены (т.81-92).

ООО «Зафира» является самостоятельным юридическим лицом, имеет лицензию на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами.

Согласно решениям общего собрания собственников домовладений/помещений в коттеджном поселке «Альпийская долина» по адресу: <...>, оформленным Протоколом №1 от 27.09.2021, собственники выбрали способ управления - управление управляющей компанией ООО «Зафира», установили тариф по строке «Плата за содержание жилья»» в размере 25 рублей за кв.м., перешли на прямые расчеты с РСО, установили дополнительную строку оплаты за реконструкцию насосной станции единоразово по 91 рубль с кв.м. домовладения, установили дополнительную строку оплаты за реконструкцию детской площадки в размере 1300 рублей с каждого домовладения сроком на 8 месяцев, установили дополнительную строку за услугу – откачка воды их дренажного колодца (л.д.59-61 Т.1).

Сведений об отмене данных решений либо признании решений собрания незаконным и недействительным в судебном порядке не имеется.

В период до принятия собственниками решения до 27.09.2021 ООО «Зафира» управление общим имуществом поселка осуществляло на основании договора управления, заключенного 28.12.2011 с Застройщиком ООО «Алмира», и договоров, заключаемых с каждым собственником, которые предусматривали тариф на содержание поселка 13,52 рубля за кв.м. коттеджа, плату за охрану поселка исходя из стоимости договора на охрану, плату за обслуживание СБО (септик) исходя из стоимости договора на обслуживание септика (л.д.52-58, 130-142 т.1). Перечень обязательных работ и услуг, оказываемых ООО «Зафира» в рамках тарифа 13,52 рубля предполагает уборку территории, работы для надлежащего содержания системы водоснабжения, отопления, водоотведения, электрооборудования, услуги расчетного центра.

Такой договор между сторонами настоящего спора отсутствует, в связи с чем ссылка истца в подтверждение обязанности ФИО2 на оплату услуг УК с даты подписания ответчиком Акта приема квартиры от застройщика 28.12.2011 (л.д.93 Т.3) не принимается.

В подтверждение факта оказания услуг истцом предоставлены: договор с ИП ФИО4 на техническое обслуживание СБО от 22.12.2021, договор на оказание услуг по обращению к ТБО от 01.01.2019 с ООО «Экотехнологии», договор от 01.02.2022 с ООО «Электрик» на техническое обслуживание автоматических ворот, договор от 28.12.2018 с ООО «ПодрядСтрой» на техническое обслуживание автоматических ворот, договор от 01.01.2017 с ООО ЧОО «Феликс» на охрану коттеджного поселка, договор аренды от 01.08.2014 с ФИО5 в отношении трансформаторной подстанции с актами выполненных работ и платежными поручениями по оплате услуг (л.д.62-87, 118-157Т.1, Т.2, 1-68 Т.3).

Выписками из ЕГРН подтверждается, что земельные участки общего пользования поселка находятся в собственности ООО «Зафира»

Согласно расчету истца к уточненному иску задолженность образовалась в период с 01.03.2019 по сентябрь 2022 и состоит из платежей: содержание жилого помещения с октября 2021 по тарифу 25 рублей, до этой даты 13,52 рубля, обращение с ТКО, обращение с ТКО по норме, электроснабжение по нормативам Тарифам, установленным Управлением по государственному регулированию тарифов Воронежской области, обслуживание СБО, охрана.

Определением мирового судьи судебного участка №2 в Рамонском районе Воронежской области от 20.07.2022 отменен судебный приказ о взыскании с ФИО2 задолженности за период с 01.01.2017 по 31.08.2021 в сумме 292986,28 рублей от 25.03.2022.

В соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации:

в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона) (часть 1 статьи 7);

общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом; общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование (часть 1 статьи 44);

решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном данным Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании (часть 5 статьи 46);

обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 данного Кодекса (пункт 5 части 2 статьи 153);

собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт (часть 1 статьи 158).

Постановлением Конституционного Суда РФ от 28.12.2021 N 55-П признаны часть 1 статьи 44, часть 5 статьи 46, пункт 5 части 2 статьи 153 и часть 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации в нормативной связи с частью 1 его статьи 7 не соответствующими Конституции Российской Федерации, ее статьям 17 (часть 3), 19 (части 1 и 2), 35 (части 1 и 2), 55 (часть 3) и 75.1, в той мере, в какой их применение в судебной практике для восполнения пробела в регулировании отношений, касающихся имущества общего пользования в комплексе индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой, не гарантирует при определении порядка и условий установления и взимания, состава и размера платы за управление таким имуществом и его содержание - в отсутствие специально предназначенных для этого законодательных положений и договора собственника земельного участка (участков) с управляющей организацией - справедливый баланс прав и обязанностей, а также законных интересов субъектов указанных отношений.

В постановлении указано:

«В связи с тем, что в действующих нормативных актах, как правило, не применяется понятие "коттеджный поселок" и не раскрывается его содержание, в настоящем Постановлении для его обозначения будут использоваться термины "комплекс индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой" или "жилищно-земельный комплекс" с учетом, однако, того обстоятельства, что такого рода комплексы могут включать не только отдельно стоящие индивидуальные жилые дома, но и жилые дома блокированной застройки. При этом под "управляющей организацией" будет пониматься как юридическое, так и физическое лицо (индивидуальный предприниматель), выполняющее работы и (или) оказывающее услуги по управлению имуществом, предназначенным для обслуживания расположенных в такого рода комплексе жилых домов, земельных участков и комплекса в целом (имущество общего пользования), а также по надлежащему содержанию этого имущества.

Индивидуальные жилые дома представляют собой важную составляющую жилищного фонда России (часть 1 статьи 19 Жилищного кодекса Российской Федерации), выступающего, в свою очередь, в качестве фундаментального материального ресурса, необходимого для ее стабильного развития как социального государства и для обеспечения потребности человека в жилище. Такие дома как объекты права собственности (пункт 1 статьи 288 ГК Российской Федерации) и жилищных прав (часть 1 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации) обладают своей спецификой, которая предопределяет особенности правового регулирования отношений, связанных с владением, пользованием и распоряжением ими. Обеспечение реализации гражданами, проживающими в этих домах, конституционного права на жилище - условия для осуществления которого обязаны создавать органы государственной власти и местного самоуправления (статья 40, части 1 и 2, Конституции Российской Федерации) - предполагает, помимо прочего, создание и надлежащую эксплуатацию объектов коммунальной инфраструктуры, предназначенной для обслуживания как самих домов, так и выделенных под их строительство земельных участков.

В большинстве случаев подобные жилищно-земельные комплексы не являются отдельными населенными пунктами и выступают лишь в качестве элементов планировочной структуры. При этом они располагаются, как правило, на земле, приобретенной в частную собственность одним или несколькими лицами (застройщиками) с целью последующего ее разделения на отдельные участки и отчуждения этих участков иным лицам для строительства индивидуальных жилых домов (жилых домов блокированной застройки). Часть же соответствующей территории, обустраиваемая для общего пользования жителей жилищно-земельного комплекса и оснащаемая объектами инфраструктуры, может оставаться в собственности застройщика либо передаваться им в собственность другим (как правило, аффилированным с ним) лицам. Кроме того, застройщик, инвестируя денежные средства в освоение и благоустройство данной территории, может не только сам создавать коммерческие организации, но и привлекать на тех или иных правовых основаниях других хозяйствующих субъектов для управления создаваемыми и (или) приобретаемыми им инфраструктурными объектами, а также для обеспечения их сохранности и поддержания в надлежащем техническом и санитарном состоянии.

Сам факт сосуществования в рамках жилищно-земельного комплекса отдельных земельных участков с жилыми домами, расположенных в непосредственной близости друг к другу и объединенных общей внешней границей и единой инфраструктурой, предполагает наличие у собственников этих участков и домов потребности в создании комфортных условий для совместного проживания. Приобретая участки с уже построенными на них домами либо без таковых (но с целью последующего строительства жилого дома) в такого рода комплексе с благоустроенной охраняемой территорией, дорогами общего пользования, всеми видами инженерных сетей и коммуникаций и т.п., граждане имеют достаточные основания полагать, что данная потребность будет удовлетворена.

В то же время проживание на территории такого комплекса обычно предполагает пользование не только объектами его инфраструктуры, но и услугами, оказываемыми тем или иным (главным образом частным) субъектом (субъектами), по организации охраны, соблюдению контрольно-пропускного режима, обслуживанию дорог, ливневой канализации, сетей инженерно-технического обеспечения, ландшафтной инфраструктуры, по уборке территории, вывозу твердых бытовых отходов и т.д. В этом смысле при приобретении участков в жилищно-земельном комплексе - даже на начальных стадиях его застройки и тем более когда его территория общего пользования полностью либо, по крайней мере, частично благоустроена, а отдельные объекты инфраструктуры уже возведены или строятся - реальные и потенциальные собственники, действуя с должной степенью разумности и осмотрительности, как правило, не могут не осознавать необходимость участия в той или иной правовой форме в расходах, связанных с содержанием имущества общего пользования, включая оплату услуг по управлению данным имуществом и его содержанию.

Действующее законодательство, не устанавливая правового статуса комплексов индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой, не регламентирует состав и правовой режим имущества общего пользования в этих комплексах, а равно не регулирует отношения по управлению этим имуществом и его содержанию. Обычно к такого рода имуществу на практике относятся земельные участки общего пользования конкретного жилищно-земельного комплекса, а также возводимые (приобретаемые) для обслуживания домов, участков и всего комплекса объекты инфраструктуры.

Хотя имущество общего пользования в таких комплексах и может принадлежать на праве частной собственности определенному лицу (зачастую застройщику либо аффилированному с ним лицу или лицам), фактически же оно используется не только в интересах этого лица, но и в интересах собственников входящих в состав комплекса участков и домов, а также других проживающих там граждан. При этом сам по себе факт приобретения права собственности на земельный участок (с расположенным на нем жилым домом или без такового) в жилищно-земельном комплексе, безусловно, не влечет возникновения у приобретателя какой-либо доли в праве собственности на имущество общего пользования в данном комплексе, что само по себе исключает и возможность установить (в системе действующего правового регулирования - кроме как посредством гражданско-правовых договоров) в отношении указанного имущества правовой режим имущества, принадлежащего собственникам соответствующих участков и домов на праве общей долевой собственности.

Имущество общего пользования в комплексах индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой обладает - в сравнении с общим имуществом в многоквартирном доме - принципиально иными характеристиками, важнейшей из которых является пространственная обособленность объектов общего пользования от жилых домов (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 10 ноября 2016 года N 23-П). Данная особенность - наряду с отсутствием основанного на указании закона права общей долевой собственности на эти объекты у собственников участков и домов в такого рода комплексах - предопределила отсутствие в законодательстве универсальной модели правового регулирования, которая полностью опиралась бы на правовой режим общего имущества в многоквартирном доме и распространяла свое действие на отношения, связанные с имуществом общего пользования в жилищно-земельных комплексах.

Вместе с тем при решении вопроса о распределении расходов на его содержание, несомненно, следует учитывать, что возложение обязанности по участию в соответствующих расходах не только на собственника имущества общего пользования, но и на лиц, являющихся собственниками земельных участков и жилых домов в такого рода комплексах, - притом что они имеют возможность пользоваться данным имуществом и, будучи заинтересованными в максимально комфортных условиях проживания, нуждаются в поддержании его в надлежащем санитарном и техническом состоянии - не может само по себе рассматриваться как не согласующееся с конституционными предписаниями.

При этом правовое регулирование, опосредующее исполнение названной обязанности, должно в силу статей 17 (часть 3), 19 (части 1 и 2) и 75.1 Конституции Российской Федерации обеспечивать справедливый баланс, с одной стороны, интересов лиц, являющихся собственниками имущества общего пользования и понесших расходы на его создание (приобретение) и содержание, а с другой стороны, интересов собственников участков и домов в жилищно-земельном комплексе, которые могут пользоваться указанным имуществом и получать от этого полезный эффект. Подобный баланс предполагает, что при определении размера соответствующих расходов должны соблюдаться требования разумности и обоснованности, а собственникам участков и домов предоставлено не только номинальное право участвовать в принятии решений, касающихся управления имуществом общего пользования и его содержания (включая установление правил определения и изменения платы за управление данным имуществом и его содержание), но и реальная возможность формировать свою общую волю, в частности, за счет справедливого (с учетом известных жилищному законодательству гарантий) порядка созыва собрания указанных лиц, его организации и принятия им решений.

В соответствии со статьей 181.1 ГК Российской Федерации правила его главы 9.1 о решениях собраний применяются к различным решениям гражданско-правового сообщества постольку, поскольку законом или в установленном им порядке не предусмотрено иное; решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в собрании, а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

Такое специальное регулирование содержится, в частности, в Жилищном кодексе Российской Федерации в отношении решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Глава 6 данного Кодекса, признавая это собрание в качестве органа управления многоквартирным домом (часть 1 статьи 44), в числе прочего вводит правило об обязательности решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятого в установленном данным Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции этого собрания, для всех собственников помещений в доме, в том числе для тех, кто не участвовал в голосовании (часть 5 статьи 46).

Действующее законодательство не содержит подобного рода указания применительно к решениям общего собрания собственников земельных участков и жилых домов в жилищно-земельном комплексе. В силу этого отсутствуют и прямые правовые основания для отнесения данного общего собрания к тем гражданско-правовым сообществам, решения которых могут порождать гражданско-правовые последствия, обязательные не только для всех лиц, участвовавших в собрании и голосовавших за принятие решения, но и для иных лиц, включая не принимавших участия в собрании.

В случаях проведения такого собрания на начальных стадиях застройки жилищно-земельного комплекса, когда большая часть расположенных в нем земельных участков еще не продана и по-прежнему остается в собственности застройщика либо иных (как правило, аффилированных с ним) лиц, не исключена вероятность злоупотреблений со стороны этих субъектов при принятии соответствующих решений (в том числе в виде передачи полномочий по управлению имуществом общего пользования и его содержанию управляющим организациям, также аффилированным с застройщиком, установления для собственников участков и домов завышенных тарифов на содержание объектов инфраструктуры и предоставления управляющей организации права в одностороннем порядке повышать данные тарифы и т.п.). В отсутствие гарантий периодичности проведения общего собрания собственников недвижимости в жилищно-земельном комплексе граждане, приобретшие земельные участки в нем после принятого указанным образом решения, ограничены в возможности выразить свою волю по вопросам платы за управление имуществом общего пользования и его содержание.

В отсутствие прямо предусмотренной законом обязанности собственников земельных участков и жилых домов в жилищно-земельном комплексе нести расходы, связанные с содержанием имущества общего пользования, принадлежащего на праве собственности иному лицу, наиболее эффективным (в том числе в сравнении с нормами о неосновательном обогащении, применение которых опосредуется судебным решением с соответствующим распределением бремени доказывания) основанием для возложения на собственников участков и домов указанной обязанности может выступать договор, заключенный ими с управляющей организацией или с иным лицом, оказывающим услуги по управлению имуществом общего пользования и по его содержанию. Такой договор может определять в том числе размер платы за оказание соответствующих услуг и порядок ее изменения.

При этом в силу статей 17 (часть 3) и 35 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации, а также принципа добросовестности участников гражданских правоотношений (пункты 3 и 4 статьи 1 ГК Российской Федерации) ни при заключении, ни при изменении данного договора управляющая организация или иное лицо, оказывающее услуги по управлению имуществом общего пользования в жилищно-земельном комплексе и по его содержанию, не вправе действовать произвольно, навязывая другой стороне договора заведомо невыгодные для нее условия. Это могут быть, например, включение в предмет договора услуг (работ), выходящих за рамки объективно необходимых для надлежащего содержания имущества общего пользования, установление стоимости услуг, явно превышающей их рыночную стоимость, отнесение к имуществу общего пользования объектов, фактически не предназначенных для удовлетворения общей потребности жителей в комфортных условиях проживания, и т.п.

Если собственник земельного участка (с расположенным на нем индивидуальным жилым домом или без такового) в жилищно-земельном комплексе не имел реальной возможности участвовать в принятии решений, связанных с управлением имуществом общего пользования и его содержанием (включая установление порядка определения и повышения размера соответствующих платежей), в том числе когда управление таким имуществом и его содержание, согласно решению общего собрания собственников участков и домов, осуществляет управляющая организация, которой решением этого собрания предоставлены полномочия по самостоятельному определению размера платы за оказываемые ею услуги, то при отсутствии у этого собственника участка договора с управляющей организацией справедливость баланса интересов названных субъектов в части несения расходов на содержание имущества общего пользования может быть поставлена под сомнение.

Применение же судами по аналогии норм Жилищного кодекса Российской Федерации, регулирующих отношения по управлению многоквартирным домом и содержанию общего имущества в таком доме, при разрешении споров о взыскании с собственника земельного участка в жилищно-земельном комплексе платы за управление имуществом общего пользования и его содержание не предопределяет оценку ни видов и объема услуг, оказываемых управляющей организацией конкретному собственнику, с точки зрения их необходимости (потребительской ценности), ни порядка и условий установления и взимания платы за эти услуги, ни критериев, на основе которых определяются ее состав и размер, с точки зрения ее соответствия требованиям разумности и обоснованности и тем самым не гарантирует обеспечения справедливого баланса интересов всех субъектов указанных отношений.

Таким образом, часть 1 статьи 44, часть 5 статьи 46, пункт 5 части 2 статьи 153 и часть 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации в нормативной связи с частью 1 его статьи 7 не согласуются с Конституцией Российской Федерации, ее статьями 17 (часть 3), 19 (части 1 и 2), 35 (части 1 и 2), 55 (часть 3) и 75.1, в той мере, в какой их применение в судебной практике для восполнения пробела в регулировании отношений, касающихся имущества общего пользования в комплексе индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой, не гарантирует при определении порядка и условий установления и взимания, состава и размера платы за управление таким имуществом и его содержание - в отсутствие специально предназначенных для этого законодательных положений и договора собственника земельного участка (участков) с управляющей организацией - справедливый баланс прав и обязанностей, а также законных интересов субъектов названных отношений, предполагающий, что:

состав и размер указанной платы определяются с учетом объективной необходимости соответствующих услуг для надлежащего содержания имущества общего пользования, его использования именно для удовлетворения общей потребности жителей комплекса в комфортных условиях проживания, размер платы сохраняется в пределах разумной и обоснованной рыночной стоимости, а также имеются возможности эффективной судебной защиты при произвольном установлении платы;

обязательность решений, принятых общим собранием собственников по вопросам указанной платы, обусловлена наличием гарантий, обеспечивающих возможность всех собственников участвовать в таких собраниях, периодичность их проведения, подотчетность и информационную открытость управляющей организации перед собственниками;

наличествуют организационно-правовые механизмы, позволяющие обеспечить осознанное принятие на себя собственником (притом что он имеет фактическую возможность пользоваться имуществом общего пользования и извлекает полезный эффект из оказываемых управляющей организацией услуг) обязательств, касающихся внесения указанной платы, одновременно с приобретением права собственности на недвижимое имущество в комплексе».

В постановлении Конституционный суд также отметил, что Признание названных норм не соответствующими Конституции Российской Федерации не является, по смыслу статей 17 (часть 3) и 75.1 Конституции Российской Федерации, основанием для прекращения взимания платы за управление имуществом общего пользования, находящимся в собственности иного лица, и за его содержание в отсутствие у собственника земельного участка (участков) договора с управляющей организацией на оказание соответствующих услуг. При этом в случае возникновения спора факт установления указанной платы общим собранием собственников или в определенном им (в том числе утвержденным общим собранием, но не подписанным собственником участка договором) порядке не препятствует суду оценить доводы собственника участка об отсутствии у него фактической возможности пользоваться данным имуществом и извлекать полезный эффект из оказываемых управляющей организацией услуг, о выходе услуг за рамки объективно необходимых для надлежащего содержания данного имущества, об установлении стоимости услуг, явно превышающей их рыночную стоимость, об отнесении к данному имуществу объектов, фактически не предназначенных для удовлетворения общей потребности жителей комплекса в комфортных условиях проживания. Во всяком случае, собственник участка не лишен возможности инициировать проведение общего собрания собственников для изменения условий взимания указанной платы. Неустойка за ее несвоевременное внесение - поскольку такая неустойка не установлена заключенным с собственником участка договором - взыскана быть не может, что не препятствует применению ответственности, предусмотренной статьей 395 ГК Российской Федерации.

С учетом приведенных норм и их толкования, на основании предоставленных сторонами доказательств, исследованных выше, суд приходит к выводу об удовлетворении иска частично в размере платы за жилое помещение по первой строке, установленной решением общего собрания собственников недвижимых объектов в коттеджном поселке (25 рублей за кв.м.), за часть заявленного истцом периода с 01.10.2021 по 30.09.2022, то есть в сумме 41820 рублей (3485 рублей в месяц х 12 месяцев). Ответчик, как собственник помещения в жилом поселке, может пользоваться общим имуществом, в том числе, для проезда использовать участки истца, и получать от этого полезный эффект, соответственно, должен участвовать в расходах, связанных с содержанием и управлением этого имущества, факт оказания услуг истцом подтвержден, отсутствие объективной возможности у ФИО2 участвовать в данном собрании не доказано, размер тарифа не оспорен.

В удовлетворении иска в части взыскания платы по первой строке до 27.09.2021 следует отказать, поскольку договор на управление с ответчиком на условиях, определенных в договоре УК и застройщика, заключен не был, о предпринятых ООО «Зафира» мерах к этому и уклонении ФИО2 от его заключения не сообщено, обоснованность заявленного тарифа 13,52 рубля за кв.м. в связи с этим предполагает подробный расчет объема оказанных услуг и выполненных работ, их необходимости в таком объеме для собственников домов в коттеджном поселке, подтверждения соответствия рыночной стоимости этих услуг и работ, что в настоящем деле отсутствует.

В части взыскания иных начислений, помимо «содержания жилого помещения» требования не подлежат удовлетворению, поскольку период заявлен по сентябрь 2022 года, а фактическое использование жилого помещения по назначению стало возможным для ФИО2 только после начала подключения коммуникаций в дом (октябрь 2022), соответственно, и возможность пользоваться коммунальными услугами (обращение с ТКО, электроснабжение, обслуживание СБО), наступила только по окончании периода начисленной истцом задолженности.

Законных или договорных оснований для взыскания заявленной пени 1390,32 рубля не указано истцом, о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами на основании ст.395 ГК РФ ООО «Зафира» не заявило. Суд рассматривает дело по заявленным предмету и основаниям.

На основании ст.98 ГПК РФ и 333.19 НК РФ в пользу истца с ответчика следует взыскать государственную пошлину, исходя из суммы удовлетворенных требований 1454,60 рублей.

Руководствуясь ст. ст. 56, 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО «Зафира» удовлетворить частично.

Взыскать в пользу ООО «Зафира» с ФИО2 задолженность 41820 рублей, 1454,60 рублей возврат государственной пошлины, а всего 43274,60 рублей.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Воронежский областной суд в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья Г.В.Маркина

Решение изготовлено 27.02.2023