№ 2-3244/2022
УИД 24RS0048-01-2021-015217-78
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
27 сентября 2022 года г. Красноярск
Советский районный суд г. Красноярска в составе:
председательствующего судьи Критининой И.В.
при секретаре Ноздриной В.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по ФИО1 к администрации г.Красноярска, департаменту градостроительства администрации г. Красноярска о признании права собственности на нежилое помещение,
установил:
ФИО1 обратилась в суд с иском к администрации г.Красноярска, департаменту градостроительства администрации г.Красноярска о признании права собственности на нежилое помещение № по адресу: <адрес>.
Мотивируя заявленные требования тем, что истец является собственником <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, которая была приобретена ею для перевода в нежилой фонд. ДД.ММ.ГГГГ на <адрес> было получено Распоряжение Администрации <адрес> №-арх «О переводе жилого помещения № по <адрес>, в нежилое», с последующей реконструкцией. В феврале 2021г., сделав проект и получив положительное заключение экспертизы, истец обратилась в администрация г. Красноярска за получением Разрешения на строительство. Администрация выставила замечания, которые истцом были устранены, кроме одного: часть жилого дома расположена за границей места допустимого размещения объекта, обозначенного на чертеже градостроительного плана, поскольку в Управлении архитектуры администрации г. Красноярска в предоставлении истцу разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства - без отступа от Красной линии, отказано. Истец самостоятельно, силами подрядной организации, осуществила реконструкцию и обратилась в суд о признании права собственности на самовольную постройку. После проведения работ по реконструкции было проведено обследование состояния надёжности строительных конструкций, соответствия их строительным нормам и правилам, а также возможности дальнейшей эксплуатации объекта. Согласно Технического заключения № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «БЕРЕГ», реконструкция была проведена согласно проекту, соответствует строительным нормам и не представляет угрозу жизни и здоровья граждан, а также соответствует действующим санитарным, пожарным и строительным нормам, не нарушает права и законные интересы граждан.
Истец ФИО1, извещенная надлежащим образом и своевременного о дате и времени рассмотрения дела (л.д. 189,196), в судебное заседание не явилась, доверила представление своих интересов ФИО2
Представитель истца ФИО2 (полномочия подтверждены) в судебном заседании заявленные требования поддержал по изложенным в иске основаниям.
Представитель ответчика администрации г. Красноярска ФИО3 (полномочия подтверждены) с заявленными требованиями не согласилась, ссылаясь на отсутствие у истца разрешения на реконструкцию, поддержала представленный отзыв на исковое заявление (л.д. 84-90, 114-117).
Представитель соответчика Департамента градостроительства администрации г.Красноярска, извещенный надлежащим образом и своевременно о дате и времени рассмотрения дела(л.д.194) в судебное заедание не явился.
Представители третьих лиц ДМИЗО администрации г. Красноярска, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю, администрации Советского района г. Красноярска, ООО УК «Молокова», извещенные надлежащим образом и своевременно о дате и времени рассмотрения дела (л.д. 189, 191-193, 195), в судебное заседание не явились, причины неявки суду неизвестны.
В соответствии со ст.167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие неявившихся участников судебного разбирательства.
Суд, исследовав материалы дела, принимает во внимание следующее.
В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
В соответствии с п. 14 ст. 1 ГрК РФ под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
На основании ст.51 Градостроительного кодекса РФ, а также положения ст.3 ФЗ № 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации", строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные документы, предусмотренные названным Кодексом.
В силу ст. 30 ЖК РФ, собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
В силу положений ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, помимо прочего, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, земельный участок, на котором расположен данный дом.
На основании ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно ст. 25 ЖК РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
В силу ч. ч. 1, 6 ст. 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.
Учитывая, что переустройством и переоборудованием жилых помещений в многоквартирных домах могут быть затронуты публично-правовые интересы, интересы иных проживающих в доме граждан, законодатель в статье 26 Жилищного кодекса Российской Федерации установил для собственника жилого помещения необходимость соблюдения процедуры согласования проведения соответствующих работ, определил пределы компетенции органа местного самоуправления или иного органа, наделенного административно-властными полномочиями, осуществляющего согласование данных работ, и предусмотрел негативные последствия перепланировки или переустройства, проведенных без соблюдения установленных законом требований.
В соответствии с указанными нормами Жилищного кодекса РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки, при этом, собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Госстроя РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 170 определены условия и порядок переоборудования (переустройства, перепланировки) жилых и нежилых помещений и повышение благоустройства жилых домов и жилых помещений.
При этом п. п. 1.7.1 - 1.7.4 Правил предусмотрено, что переоборудование жилых и нежилых помещений в жилых домах допускается производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке. Переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются. Перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры, не допускается.
В соответствии со ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» от ДД.ММ.ГГГГ № 189-ФЗ у собственников помещений в многоквартирном доме право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, возникает с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета. В соответствии с п.п. «в» п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ №, в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).
В силу частей 1 - 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
Из указанных норм следует, что реконструкция, связанная с изменением параметров общего имущества многоквартирного жилого дома и режима пользования этим имуществом, возможна только при наличии разрешения на строительство, полученного до осуществления перепланировки и переустройства, а также согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Как установлено судом, истец ФИО1 на основании свидетельства о госрегистрации права от 10.09.2002г., является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> (л.д. 10-11).
ФИО4 и ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ. заключили брак, что подтверждается свидетельством о заключении брака, актовая запись №, жене присвоена фамилия «Рахматова» (л.д. 184).
В помещении № по <адрес> никто не зарегистрирован, что подтверждается выпиской из домовой книги от 25.08.2021г. (л.д. 66).
ДД.ММ.ГГГГ на основании распоряжения администрации г. Красноярска № 2762-арх ФИО1 разрешен перевод жилого помещения № по <адрес>, в <адрес> в нежилое помещение с последующей реконструкцией (л.д. 12).
Департаментом градостроительства администрации г. Красноярска ФИО1 было отказано в выдаче разрешения на строительство по объекту: «Реконструкция нежилого помещения №, <адрес>» в связи с тем, что земельный участок с кадастровым номером № расположен в зоне застройки многоэтажными жилыми домами (Ж-4), многоквартирный жилой дом с кадастровым номером № и объект реконструкции в составе данного жилого дома расположены за границами места допустимого размещения объекта. Разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции не представлено (л.д. 37).
Управлением архитектуры администрации <адрес> ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 отказано в представлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером: №, расположенным по адресу: <адрес>, с целю реконструкции нежилого помещения № под офис по <адрес>, поскольку указанные в заявлении основания для обращения не соответствуют части 1, части 1.1 статьи 40 Градостроительного кодекса РФ (л.д. 38).
Согласно техническому плану от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с изменением характеристик - наименования и назначения объекта недвижимости с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Российская Федерация, Красноярский край, городской округ <адрес>, пом. 2, были проведены натурные замеры данного помещения. В соответствии с ч.5 ст. 15 Жилищного кодекса РФ, площадь помещения составляет 52,9 кв.м., замеры и площадь утверждены заказчиком (л.д. 62-65).
Согласно заключению ООО «СибИнТЭК» №-СИ от ДД.ММ.ГГГГ, пожарная безопасность указанного объекта защиты обеспечена, сохранение нежилого помещения № по <адрес>, в перепланированном и реконструированном виде не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, а также не создает угрозу жизни и здоровью граждан (л.д. 25-36).
В соответствии с техническим заключением ООО «Берег» от ДД.ММ.ГГГГ, строительные конструкции обследуемого нежилого помещения находятся в работоспособном состоянии. Несущая способность строительных конструкций сомнений не вызывает. Строительные конструкции нежилого помещения соответствуют эксплуатационным характеристикам и не создают угрозу жизни и здоровью граждан. Техническое состояние строительных конструкций, качество строительно-монтажных работ, примененные материалы соответствуют строительным нормам и правилам (СНиП), и обеспечивают безопасную эксплуатацию нежилого помещения и жилого дома в целом на нормативный срок службы. Институт считает возможным дальнейшую эксплуатацию нежилого помещения (л.д. 13-24).
Согласно экспертного заключения ООО «Оптима» № от 22.07.2021г., нежилое помещение площадью 52,9 кв.м, по адресу: <адрес>, пом. 2 соответствует санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам СанПиН 2.2.1/2.ДД.ММ.ГГГГ-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов», СП ДД.ММ.ГГГГ-20 "Санитарно-эпидемиологические требования к эксплуатации помещений, зданий, сооружений, оборудования и транспорта, а также условиям деятельности хозяйствующих субъектов, осуществляющих продажу товаров, выполнение работ или оказание услуг", СанПиН ДД.ММ.ГГГГ-21 «Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территорий городских и сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных помещений, организации и проведению санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий», СанПиН ДД.ММ.ГГГГ-21 «Гигиенические нормативы и требования к обеспечению безопасности и (или) безвредности для человека факторов среды обитания» (л.д. 42-44).
Согласно протоколу от ДД.ММ.ГГГГ в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ проведено внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в форме очно-заочного голосования. Согласно указанному протоколу всеми собственниками (100%) многоквартирного дома по <адрес> принято положительное решение за предоставление ФИО6 права на переустройство, перепланировку и реконструкцию нежилого помещения № по <адрес> с устройством отдельного входа, использовать на возмездной основе часть земельного участка с кадастровым номером №, являющегося общим имуществом многоквартирного дома, на котором расположено крыльцо данного помещения с размером ежемесячной арендной платой – 1000 рублей в месяц, поручить управляющей компании в интересах собственников многоквартирного <адрес>, заключить договора аренды части земельного участка, на котором располагается крыльцо помещения № <адрес> (л.д. 45-47).
Как следует из градостроительного плана земельного участка № РФ№, земельный участок расположен в территориальной зоне «Зона застройки многоэтажными жилыми домами (Ж-4)», установлен градостроительный регламент, имеются красные линии (л.д. 67-74).
По сообщению ООО «Абрис архитектурное бюро» от 03.03.2022г., проектная документация «<адрес>. Реконструкция нежилого помещения № под офис по <адрес>», шифр проекта: №, год разработки проектной документации - 2020 г., проектировщик: ООО «Абрис архитектурное бюро» на основании договора на выполнение проектных работ № от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с постановлением правительства РФ № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно действующим на территории РФ строительным нормам и правилам. ООО Институт «Красноярскпромгражданпроект» выдало техническое заключение по результатам обследования состояния строительных конструкций нежилого помещения №, расположенного по адресу: <адрес>». Проектная документация имеет положительное заключение негосударственной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ, выдано ООО «РНЭ». Пункт 4.2.4.9 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, подлежащих применению в соответствии с положениями статей 24,55 Градостроительного кодекса РФ, гласит – в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий расширять и пробивать проемы, а также крепить к панелям наружных стен трамвайные, троллейбусные и другие оттяжки. Проектной документацией предусмотрен демонтаж подоконной части, существующего оконного проёма в осях 3-4, по оси А, в наружной стеновой панели, без расширения данного проема. Нижняя часть стеновой панели (от отметки низа плиты перекрытия до отметки чистого пола) не демонтируется, т.к. в ней расположена рабочая арматура стеновой панели, демонтируется только конструктивное армирование панели, не влияющее на несущую способность и геометрическую неизменяемость данной конструкции и здания в целом (л.д. 157).
Как следует из ответа ООО УК «Молокова» от ДД.ММ.ГГГГ, договор аренды был заключён на основании заявления собственника ФИО1, которой были предоставлены следующие документы: договор купли-продажи, выписка ЕГРН, копия паспорта, протокол внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес> с решениями собственников от ДД.ММ.ГГГГ(подлинники). После заключения договора подлинники протокола и решений были возвращены собственнику для предоставления в администрацию. Договор аренды, по просьбе собственника, был заключён до момента фактической установки крыльца, в связи с тем, что данный договор было необходимо предоставить в администрацию для получения разрешения на строительство. Фактически установка крыльца была произведена в начале августа 2021 года (л.д. 158).
Разрешая заявленные требования, суд учитывает следующее.
Согласно разъяснениям, содержащимся в абзацах втором и третьем пункта 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление Пленума от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22), отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Принимая во внимание представленные по делу доказательства, суд приходит к выводу, что ФИО1, будучи собственником вышеуказанного помещения, произвела реконструкцию его, тем самым изменила облик дома и площадь, квартиры. Проектная документация на реконструкцию помещения и возведение входной группы суду не представлена.
При таких обстоятельствах действия ФИО1 по реконструкции и переоборудованию жилого дома в нежилое помещение нельзя признать законным, кроме того, спорное строение частично расположено на земельном участке, который истцу не принадлежит, что исключает возможность признания права собственности на здание как на нежилое помещение.
Также сохранение самовольно реконструированного помещения с входной группой приведет к изменению порядка пользования частью земельного участка, на котором расположен дом. Таким образом, сохранение крыльца ведет к изменению режима пользования общим имуществом многоквартирного дома и также требует получения согласия всех собственников помещений в данном доме.
Помимо прочего, согласно пп. 4.2.4.9 раздела IV "Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда", утвержденных постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от ДД.ММ.ГГГГ N 170 не допускается в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий расширять и пробивать проемы.
Учитывая, что устройство отдельного входа в помещение № и входной группы на земельном участке под домом произведено в августе 2021 с согласия всех собственников других помещений многоквартирного дома, однако, самовольно, в отсутствие разрешительной документации, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.
Также суд учитывает, что согласно позиции, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ, признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель. Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.
Таким образом, совершать юридически значимые действия возможно только в отношении существующего объекта гражданских прав, которым самовольная постройка не является.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
Исковые требования ФИО1 к администрации г. Красноярска о признании права собственности на нежилое помещение оставить без удовлетворения.
Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Красноярский краевой суд через Советский районный суд г. Красноярска в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения.
Председательствующий И.В.Критинина
Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.