Дело № 2а-788/2025
УИД 26RS0030-01-2025-000746-33
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
04 апреля 2025 года ст. Ессентукская
Предгорный районный суд Ставропольского края в составе председательствующего судьи Дышековой Ю.Н., при секретаре судебного заседания Будаговой М.Д.,
с участием полномочного представителя административного истца ФИО1, действующей на основании доверенности Гиря Е.Н.,
представителя административного ответчика администрации Предгорного муниципального округа Ставропольского края действующей на основании доверенности ФИО3,
представителя административного ответчика Управления муниципальным имуществом администрации Предгорного муниципального округа Ставропольского края действующей на основании доверенности ФИО4,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Администрации Предгорного муниципального округа Ставропольского края, Управлению муниципальным имуществом администрации Предгорного муниципального округа Ставропольского края, о признании незаконным отказа в заключении договора аренды земельного участка,
установил:
ФИО1 обратилась в Предгорный районный суд Ставропольского края с административным исковым заявлением к Администрации Предгорного муниципального округа Ставропольского края, Управлению муниципальным имуществом администрации Предгорного муниципального округа Ставропольского края о признании незаконным отказа в заключении договора аренды земельного участка.
В обоснование заявленных требований административный истец указывает, что ДД.ММ.ГГГГ с Управлением имущественных отношений и муниципального контроля администрации Предгорного муниципального района Ставропольского края был заключен договор № аренды земельного участка. В соответствии с договором аренды предоставлен земельный участок с кадастровым №, площадью 1400 кв.м, расположенного по <адрес>, в районе западного въезда в <адрес>, слева от дороги до охранной зоны высоковольтной ЛЭП. Разрешенное использование: объекты гаражного назначения (код 2.7.1) «размещение отдельно стоящих и пристроенных гаражей, в том числе подземных, предназначенных для хранения личного автотранспорта граждан, с возможностью размещения автомобильных моек». Срок аренды 3 года с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Соглашением о переходе прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ права и обязанности арендатора перешли административному истцу - ФИО2 По договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ административный истец приобрела объекты незавершенного строительства 15% готовности, общей площадью 31,6 кв.м, с кадастровым №, объект незавершенного строительства 15% готовности, общей площадью 31.6 кв.м, с кадастровым №, расположенные на спорном земельном участке. На данный момент указанные объекты завершены строительством, поставлены на кадастровый учет и право собственности на них зарегистрировано.
28.03.2023 административный истец обратилась в Управление муниципальным имуществом администрации Предгорного муниципального округа с заявлением о заключении договора аренды. Однако, Управлением муниципальным имуществом администрации Предгорного муниципального округа было отказано в заключении договора аренды, в связи с тем, что вид разрешенного использования земельного участка не соответствует виду разрешенного использования установленного Постановлением администрации Предгорного муниципального округа Ставропольского края от ДД.ММ.ГГГГ №.
На протяжении всего срока владения земельным участком административный истец продолжала пользоваться земельным участком, следила за его состоянием, на нем расположены принадлежащие ей на праве собственности объекты недвижимости.
Считает, что срок на обжалование не нарушен, поскольку первоначально исковое заявление в Предгорный районный суд Ставропольского края она подала ДД.ММ.ГГГГ.
Указала, что в сложившейся ситуации нарушено право административного истца по преимущественному праву на продление, заключение нового договора аренды земельного участка с административными ответчиками. Кроме того, договор аренды земельного участка выполняется, а следовательно, ФИО1 имеет право требовать заключение нового договора аренды земельного участка. Согласно п.2 ст.621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Поскольку договор не прекратился по истечении срока его действия, он является возобновленным на неопределенный срок.
Спорный земельный участок был сформирован ДД.ММ.ГГГГ и на момент заключения договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ был установлен вид Разрешенное использование: объекты гаражного назначения (код 2.7.1) «размещение отдельно стоящих и пристроенных гаражей, в том числе подземных, предназначенных для хранения личного автотранспорта граждан, с возможностью размещения автомобильных моек». Указанный договор аренды был зарегистрирован в установленном законом порядке.
С момента формирования земельного участка собственником не предпринимались действия к изменению установленного вида разрешенного использования спорно земельного участка, при этом данный див соответствует объектам недвижимости, расположенным на нем. Поэтому действия административных ответчиков, выражающиеся в отказе административному истцу в заключении договора аренды земельного участка для завершения строительства объекта недвижимости фактически направлены на необоснованное лишение административного истца права пользоваться принадлежащим ему имуществом.
Просит суд восстановить срок на подачу административного искового заявления и признать незаконным отказ в заключении договора аренды, в связи с тем, что вид разрешенного использования земельного участка не соответствует виду разрешенного использования установленного Постановлением администрации Предгорного муниципального округа Ставропольского края от ДД.ММ.ГГГГ №. Возложить обязанность на администрацию Предгорного муниципального округа, Управление муниципальным имуществом администрации Предгорного муниципального округа обязанность по заключению с ФИО2 договора аренды земельного участка с кадастровым №, площадью 1400 кв.м, расположенного по <адрес>, в районе западного въезда в <адрес>, слева от дороги до охранной зоны высоковольтной ЛЭП. Разрешенное использование: объекты гаражного назначения (код 2.7.1) «размещение отдельно стоящих и пристроенных гаражей, в том числе подземных, предназначенных для хранения личного автотранспорта граждан, с возможностью размещения автомобильных моек», без проведения торгов.
Участвующие по делу лица извещались публично путем заблаговременного размещения в соответствии со статьями 14 и 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» информации о времени и месте рассмотрения дела на интернет-сайте Предгорного районного суда Ставропольского края, а также заказным письмом с уведомлением.
Административный истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, причины неявки суду не предоставила.
Полномочный представитель административного истца, действующая на основании доверенности Гиря Е.Н. в судебном заседании поддержала заявленные административным истцом требования в полном объеме по основаниям в нем изложенным, просила удовлетворить в полном объеме.
Представитель административного ответчика администрации Предгорного муниципального округа Ставропольского края действующей на основании доверенности ФИО3, в судебном заседании возражала против удовлетворения административных требований.
Представитель административного ответчика Управления муниципальным имуществом администрации Предгорного муниципального округа Ставропольского края действующей на основании доверенности ФИО4 в судебном заседании возражала против удовлетворения административных требований. В обоснование возражений указала, что спорный земельный участок расположен в территориальной зоне "Зона застройки малоэтажными жилыми домами (до 4 этажей, включая мансардный)". В данной зоне не предусмотрен вид разрешенного использования - Объекты гаражного назначения (код 2.7.1) "размещение отдельно стоящих и пристроенных гаражей, в том числе подземных, предназначенных для хранения личного автотранспорта граждан, с возможность размещения автомобильных моек".
В силу ч. 6 ст. 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ) неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, их представителей, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не является препятствием к рассмотрению и разрешению административного дела, если суд не признал их явку обязательной.
Суд, считает возможным рассмотреть заявленные требования в отсутствие не явившихся сторон, в соответствии с требованиями ст. ст. 150, 152 КАС РФ, поскольку неявка стороны является её правом, а не обязанностью.
Выслушав мнение участников процесса, исследовав материалы настоящего административного дела и имеющиеся в нем письменные доказательства на предмет их достоверности, относимости и допустимости, обозрев материалы исполнительных производств, суд приходит к следующему.
В соответствии с ч. 1 ст. 176 КАС РФ решение суда по административному делу должно быть законным и обоснованным.
Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 19.12.2003 № 23 «О судебном решении» применительно к аналогичным положениям ГПК РФ (ст. 194) разъяснил, что решение является законным лишь в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (пункт 2); решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов (пункт 3).
В соответствии с частью 1 статьи 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, если указанным Кодексом не установлены иные сроки обращения с административным исковым заявлением в суд, административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.
Пропущенный по уважительной или иной причине срок подачи административного искового заявления может быть восстановлен судом, за исключением случаев, если его восстановление не предусмотрено настоящим Кодексом (часть 7).
Пропуск срока обращения в суд без уважительной причины, а также невозможность восстановления пропущенного (в том числе по уважительной причине) срока обращения в суд является основанием для отказа в удовлетворении административного иска (часть 8 статьи 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).
Вопрос восстановления пропущенного процессуального срока решается судом в каждом конкретном случае на основе установления и исследования фактических обстоятельств дела в пределах предоставленной ему законом свободы усмотрения (Определения Конституционного суда Российской Федерации от 27 марта 2018 года № 611-О и от 17 июля 2018 года № 1695-О).
Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, укрепление законности и предупреждение нарушений в сфере административных и иных публичных правоотношений (пункты 2 и 4 статьи 3 Кодекса).
Одним из принципов административного судопроизводства являются законность и справедливость при рассмотрении и разрешении административных дел, которые обеспечиваются не только соблюдением положений, предусмотренных законодательством об административном судопроизводстве, точным и соответствующим обстоятельствам административного дела правильным толкованием и применением законов и иных нормативных правовых актов, в том числе регулирующих отношения, связанные с осуществлением государственных и иных публичных полномочий, но и получением гражданами и организациями судебной защиты путем восстановления их нарушенных прав и свобод (пункт 3 статьи 6, статья 9 Кодекса).
В рассматриваемом деле срок для подачи административного иска пресекательным не является, в связи с чем, суд первой инстанции приходит к выводу о необходимости восстановления административному истцу ФИО1 срока на подачу данного административного искового заявления, в том числе поскольку впервые ФИО1 обратилась в Предгорный районный суд Ставропольского края с исковым заявлением ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно п. 1 ст. 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. При этом как указано в пункте 2 той же статьи решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд.
Согласно ч. 1 ст. 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных данным Кодексом и другими федеральными законами.
Таким образом, право на обращение за судебной защитой не является абсолютным и судебной защите подлежат только нарушенные, оспариваемые права, свободы и законные интересы.
Для удовлетворения требований заявителя недостаточно одного только установления нарушения законодательства. Такое нарушение должно приводить к нарушению прав заявителя. При этом решение суда в силу требований о его исполнимости должно приводить к реальному восстановлению нарушенного права, либо устранять препятствия к реализации названного права.
Так, ч. 1 ст. 218 КАС РФ предусмотрено, что гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.
В соответствии с ч. 9 ст. 226 КАС РФ при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд выясняет: нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление; соблюдены ли сроки обращения в суд; соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих: полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия); порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.
В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 227 КАС РФ по результатам рассмотрения административного дела судом принимается решение об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление.
Таким образом, признание незаконными действий и решений должностного лица возможно только при несоответствии обжалуемого решения, действия (бездействия) нормам действующего законодательства, сопряженным с нарушением прав и законных интересов гражданина.
Обязанность доказывания обстоятельств, указанных в пунктах 1 и 2 ч. 9 настоящей статьи, возлагается на лицо, обратившееся в суд, а обстоятельств, указанных в пунктах 3 и 4 ч. 9 и в ч. 10 настоящей статьи, - на орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемые решения либо совершившие оспариваемые действия (бездействие) (ч. 11 ст. 226 КАС РФ).
Конституция Российской Федерации (статья 36 часть 3) устанавливает, что условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона.
В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
Согласно ст. 11 ЗК РФ органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.
Исходя из положений п. 11 ст. 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 244-ФЗ «О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях» к собственности муниципальных районов или городских округов относятся земельные участки, право федеральной собственности на которые не было зарегистрировано в ЕГРП до вступления в силу вышеуказанного Федерального закона.
В соответствии со ст. 601 ГК РФ в аренду могут быть переданы, в том числе земельные участки. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (ст. 609 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 3 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.
Максимальные (предельные) сроки договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определены статьей 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, в том числе, определен срок аренды до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта.
Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ с Управлением имущественных отношений и муниципального контроля администрации Предгорного муниципального района Ставропольского края был заключен договор № аренды земельного участка.
В соответствии с договором аренды предоставлен земельный участок с кадастровым №, площадью 1400 кв.м, расположенного по <адрес>, в районе западного въезда в <адрес>, слева от дороги до охранной зоны высоковольтной ЛЭП. Разрешенное использование: объекты гаражного назначения (код 2.7.1) «размещение отдельно стоящих и пристроенных гаражей, в том числе подземных, предназначенных для хранения личного автотранспорта граждан, с возможностью размещения автомобильных моек». Срок аренды 3 года с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.
Соглашением о переходе прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ права и обязанности арендатора перешли административному истцу - ФИО1
На основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ административный истец ФИО1 приобрела объекты незавершенного строительства 15% готовности, общей площадью 31,6 кв.м, с кадастровым №, объект незавершенного строительства 15% готовности, общей площадью 31.6 кв.м, с кадастровым №, расположенные на спорном земельном участке с кадастровым №. На данный момент указанные объекты завершены строительством, поставлены на кадастровый учет и право собственности на них зарегистрировано.
ДД.ММ.ГГГГ административный истец обратилась в Управление муниципальным имуществом администрации Предгорного муниципального округа с заявлением о заключении договора аренды. Управлением муниципальным имуществом администрации Предгорного муниципального округа отказано в заключении договора аренды, в связи с тем, что вид разрешенного использования земельного участка не соответствует виду разрешенного использования установленного Постановлением администрации Предгорного муниципального округа Ставропольского края от ДД.ММ.ГГГГ №.
Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с ДД.ММ.ГГГГ регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса.
На основании пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи.
В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов, в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.
Пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:
собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в пп. 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.
При этом, предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
Пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что В случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ или такой земельный участок предоставлен до ДД.ММ.ГГГГ в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.
Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
Приказом Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ № П/0321 утвержден перечень документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, в соответствии с пунктом 32 которого при подаче заявления о предоставлении земельного участка в порядке подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 21 статьи 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» собственник объекта незавершенного строительства на испрашиваемом земельном участке, в том числе предоставляет документы, удостоверяющие (устанавливающие) права заявителя на объект незавершенного строительства, если право на такой объект незавершенного строительства не зарегистрировано в ЕГРН.
Объектом незавершенного строительства является объект капитального строительства, строительство которого не завершено в установленном порядке, при этом степень выполненных работ по созданию этого объекта позволяет его идентифицировать в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества (недвижимой вещи).
Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после ДД.ММ.ГГГГ договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
В силу подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.
В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.
В соответствии с положениями пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка считается возобновлённым на неопределённый срок, так как арендатор продолжил пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя. В свою очередь арендодатель за три месяца до расторжения договора аренды недвижимого имущества не направил арендатору письменное уведомление об отказе от возобновления в силу закона договора аренды (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации) и не заявил требований о расторжении указанного договора аренды в судебном порядке, как указано в пункте 2 части 6 статьи 19 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» в соответствии с которым, дополнительное соглашение заключается, в том числе, когда на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истёк, либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды.
С учетом нахождения на спорном земельном участке объектов недвижимости с кадастровыми №, зарегистрированных в установленном законом порядке, принадлежащих административному истцу ФИО1, отсутствия судебного постановления об изъятии этого объекта на момент выдачи оспариваемого отказа в предоставлении муниципальной услуги, данный участок не может быть предоставлен иным лицам и не может являться предметом аукциона.
Применительно к рассматриваемому делу, поскольку публичный собственник земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, как то установлено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, у административного истца ФИО1 имеется право на однократное продление срока действия договора аренды без проведения торгов для завершения строительства этого объекта.
Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.
Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине. В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.
Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.
Административными ответчиками не опровергнут факт наличия на земельном участке объектов недвижимого имущества с кадастровыми №, зарегистрированных в установленном законом порядке, принадлежащих административному истцу ФИО1 (не изъятого путем продажи с публичных торгов), право собственности на который равным образом подлежит защите.
Как следует из п. 8 ст. 36 Градостроительного регламента РФ, земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.
Таким образом, из приведенной выше нормы закона, следует вывод, что изменение Правил землепользования и застройки и отвод спорного земельного участка в зону «Зона застройки индивидуальными жилыми домами», не является основанием и препятствием для завершения истцом строительства объекта незавершенного строительства, ввиду чего доводы административного ответчика в указанной части подлежат отклонению.
Пунктом 4 статьи 85 Земельного кодекса установлено, что земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования; их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.
Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.
В случаях, если использование не соответствующих градостроительному регламенту земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких объектов.
В соответствии с ч. 8 ст. 36 ГрК РФ земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.
Изменение видов разрешенного использования указанных земельных участков и объектов капитального строительства может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленными градостроительным регламентом (часть 9 статьи 36 ГрК РФ).
Таким образом, исходя из пункта 4 статьи 85 Земельного кодекса, частей 8 - 10 статьи 36 ГрК РФ прямо следует, что объекты капитального строительства, правомерно возведенные до утверждения градостроительных регламентов правилами землепользования и застройки, а также земельные участки, на которых они расположены, виды разрешенного использования которых не соответствуют градостроительному регламенту могут быть использованы по прежнему фактическому виду разрешенного использования, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.
Следовательно, и земельное, и градостроительное законодательство исходит из сохранения прав на использование объектов капитального строительства и земельных участков под ними по прежнему фактическому разрешенному использованию в случае, когда происходит изменение градостроительной документации, предусматривающей иное зонирование территории (статья 30 ГрК РФ), и существующее фактическое использование объектов не опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.
Ввиду изложенного, суд приходит к выводу, что административный истец ФИО1 вправе в соответствии с пунктом 4 статьи 85 Земельного кодекса, частью 8 статьи 36 Градостроительного кодекса использовать объекты недвижимости и земельный участок, на котором они расположены, без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, объектов культурного наследия.
Вследствие изложенного, суд считает доводы административного истца ФИО1 обоснованными, с учетом норм права, регулирующих спорные правоотношения, ввиду чего оспариваемое решение следует признать не соответствующим закону, нарушающим права и законные интересы административного истца ФИО1, с возложением обязанности на административного ответчика в целях устранения допущенного им нарушения прав и законных интересов ФИО1 по данному спорному вопросу, заключить договор аренды спорного земельного участка однократно, <адрес>
Таким образом, суд приходит к выводу, что требования административного истца о признании незаконным отказа Управления муниципальным имуществом администрации Предгорного муниципального округа Ставропольского края об отказе в заключении договора аренды ввиду того, что вид разрешенного использования земельного участка не соответствует виду разрешенного использования установленного Постановлением администрации Предгорного муниципального округа Ставропольского края от ДД.ММ.ГГГГ № и возложении обязанности на административных ответчиков по заключению договора аренды спорного земельного участка однократно, без проведения торгов, подлежат удовлетворению.
Руководствуясь ст. ст. 175-180 КАС РФ,
решил:
Восстановить ФИО1 срок на подачу административного искового заявления к Администрации Предгорного муниципального округа Ставропольского края, Управлению муниципальным имуществом администрации Предгорного муниципального округа Ставропольского края о признании незаконным отказа в заключении договора аренды земельного участка.
Административные исковые требования ФИО1 к Администрации Предгорного муниципального округа Ставропольского края, Управлению муниципальным имуществом администрации Предгорного муниципального округа Ставропольского края, о признании незаконным отказа в заключении договора аренды земельного участка удовлетворить.
Признать незаконным решение Управления муниципальным имуществом администрации Предгорного муниципального округа Ставропольского края от ДД.ММ.ГГГГ об отказе ФИО1 в заключении без проведения торгов договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:29:050402:200, площадью 1400 кв.м, расположенного по <адрес>, в районе западного въезда в <адрес> ввиду того, что вид разрешенного использования земельного участка не соответствует виду разрешенного использования установленного Постановлением администрации Предгорного муниципального округа Ставропольского края от ДД.ММ.ГГГГ №.
Возложить на Управление муниципальным имуществом администрации Предгорного муниципального округа Ставропольского края обязанность в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу устранить в полном объеме допущенное нарушение прав ФИО1, путем заключения с ФИО1 договора аренды земельного участка, с кадастровым №, площадью 1400 кв.м, расположенного по <адрес>, в районе западного въезда в <адрес>, слева от дороги до охранной зоны высоковольтной ЛЭП, разрешенное использование: объекты гаражного назначения (код 2.7.1) «размещение отдельно стоящих и пристроенных гаражей, в том числе подземных, предназначенных для хранения личного автотранспорта граждан, с возможностью размещения автомобильных моек», без проведения торгов.
Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Ставропольского краевого суда в течение одного месяца, со дня принятия его судом в окончательной форме, путем принесения апелляционной жалобы через Предгорный районный суд Ставропольского края.
Мотивированное решение изготовлено 08 апреля 2025 года.
Судья Ю.Н. Дышекова