Решение по делу № 2-710/2022 от 31.10.2022 - о расторжении договора аренды.

УИД 91RS0023-01-2022-001034-98 Дело № 2-710/2022

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

Резолютивная часть решения объявлена 26 октября 2022 года.

Мотивированное решение изготовлено 31 октября 2022 года.

26 октября 2022 года пгт. Черноморское

Черноморский районный суд Республики Крым в составе:

председательствующего судьи - Кутепова Т.В.

при секретаре - Олевской А.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ООО «Тарханкут Агро», третье лицо администрация Окуневского сельского поселения Черноморского района Республики Крым о расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с иском о расторжении договора аренды, уточнив иск указал, что он является собственником земельного участка площадью 75949 кв.м, с кадастровым номером 90:14:100701:116, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – сельскохозяйственное использование, расположенного на территории Окуневского сельского совета Черноморского района Республики Крым, за границами населенного пункта, который он пробрел по договору купли-продажи у бывшего собственника ФИО9 Ранее 01.01.2016 между ФИО9 и ООО «Тарханкут Агро» был заключен договор аренды № 188. Как новый собственник истец направил в адрес ответчика, требование о предоставлении ему информации по использованию/не использованию участка, а также о согласовании даты и времени встречи с целью заключить дополнительное соглашение к договору в связи со сменой собственника, и как следствие арендодателя, однако до настоящего времени никакого ответа не последовало, что свидетельствует об отсутствии заинтересованности со стороны ООО «Тарханкут Агро» в продолжении договорных отношений. Указывая на несправедливые условия договора аренды, как для предыдущего и нового собственника земельного участка, нарушение ответчиком условий договора в части уплаты арендной платы, просит суд расторгнуть заключенный договор и обязать ответчика возвратить ему по акту приема-передачи земельный участок.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, до начала рассмотрения дела посредствам электронной почты суда подал заявление с просьбой об отложении судебного заседания на более позднюю дату в связи с семейными обстоятельствами.

Согласно п. 1 ст. 167 ГПК РФ лица, участвующие в деле, обязаны известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин.

Доказательств наличия каких-либо семейных обстоятельств, исключающих возможность явки ФИО1 в судебное заседание суда, не представлено.

При таких обстоятельствах, в целях недопущения волокиты и скорейшего рассмотрения и разрешения гражданских дел, суд не находит оснований к отложению слушания дела.

Представители истца ФИО4, ФИО5, действующие на основании доверенности, в суд не явились, о причинах своей неявки суду не известили и доказательств в подтверждение уважительности причин неявки суду не представили.

Представитель ответчика ФИО6, действующая на основании доверенности, в судебное заседание не явилась, о его проведении извещалась надлежащим образом, причину неявки суду не сообщила. Подала суду возражения на исковое заявление, в которых просила отказать в удовлетворении иска.

Представитель третьего лица – Окуневского сельского поселения <адрес> Республики Крым, в судебное заседание не явился, о его проведении извещался надлежащим образом, направили суду заявления о рассмотрении дела в их отсутствие по имеющимся доказательствам.

При указанных обстоятельствах, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон в соответствии с положениями ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав пояснения представителя истца, изучив материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Статьей 11 ГК РФ предусмотрена судебная защита гражданских прав.

В силу ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст. 59 ГПК РФ, суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела.

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (ст. 67 ГПК РФ).

В судебном заседании установлено, что истец ФИО3 являлся собственником земельного участка площадью 75949+/-2411 кв.м с кадастровым номером 90:14:100701:116, категория земель: земель сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: сельскохозяйственное использование, расположенного на территории Окуневского сельского совета <адрес> Республики Крым (л.д.14-17,49).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ООО «Тарханкут Агро» в лице генерального директора ФИО7, заключен договор аренды земельного участка № с целевым назначением «для ведения сельскохозяйственного производства» (далее по тексту – Договор), расположенного на территории Окуневского сельского совета <адрес> Республики Крым и принадлежащего на праве собственности арендодателю (л.д.6-9).

Срок действия договора - 15 лет (п.2.1 Договора).

В соответствии с п. 3.4 Договора арендатор осуществляет выплату арендной платы арендодателю из кассы арендатора либо платежную карту арендодателя, до конца текущего календарного года, но не позже «30» сентября последующего года аренды (п. 3.4 Договора).

Согласно п. 6.1 Договора внесение изменения, дополнения, приложения к настоящему договору заключается сторонами в письменном виде, и подлежит государственной регистрации в соответствии с требованиями действующего законодательства Российской Федерации.

В соответствии с п. 6.2 Договора действие настоящего договора прекращается в случае: истечения срока аренды, приобретение арендатором участка в собственность, ликвидация юридического лица – арендатора, расторжение настоящего договора, вступление в законную силу решения суда по требованию одной из сторон, вследствие невыполнения обязанностей, предусмотренных настоящим договором.

Кроме того, п. 6.4 Договора предусматривает, что расторжение договора в одностороннем порядке не допускается.

Как предусмотрено п. 6.5 Договора переход права собственности на арендованный земельный участок к третьему лицу, а также реорганизация юридического лица - арендатора не является основанием для изменения условий или расторжения настоящего договора.

Согласно акту приема-передачи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ арендодатель ФИО3 передал земельный участок в аренду ООО «Тарханкут Агро» (л.д.10).

Согласно договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенный нотариусом Симферопольского городского округа <адрес> – ФИО8, зарегистрированного в реесте №-н/82-2022-1-686, ФИО3 продал ФИО1 земельный участок кдастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, Окуневский сельский совет, за границами населенных пунктов (лот 91, уч.2). Согласно договора покупателю известно, что земельный участок передан в аренду ООО «Тарханкут Агро» для ведения сельскохозяйственного производства до ДД.ММ.ГГГГ включительно, что подтверждается договором № аренды земельного участка, зарегистрированным в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ (л.д.14-17).

В соответствии с п. 7 ст. 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за пользование земельными участками являются земельный налог и арендная плата.

Согласно ст.ст. 606, 614 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом.

Договор аренды порождает обязательственные правоотношения между его сторонами и по общему правилу действует до его исполнения.

В силу п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Положения указанной нормы представляют собой гарантию прав арендатора и направлены на защиту его интересов в случае отчуждения предмета аренды.

При этом, правовая конструкция указанной нормы позволяет прийти к выводу о том, что переход права собственности на арендуемое имущество влечет перемену стороны в договоре аренды независимо от внесения таких изменений в договор и их государственной регистрации, если она требуется, поскольку аренда обладает свойством следования на вещью. То есть, наличие обязательственных отношений между новым собственником и арендатором определяется не заключенным ими договором, а принадлежностью вещи, обремененной ранее заключенной арендой.

То есть, обязательство, основанное на договоре аренды, не прекращается, а происходит замена лиц в обязательстве, при этом отсутствие договора заключенного между новым собственником и арендатором не препятствует исполнению договора и не свидетельствует о правовой неопределенности, поскольку исполнение происходит между арендатором и новым собственником в силу закона.

Смена собственника арендованного имущества никаким образом не влияет на право арендатора пользоваться данным имуществом.

Данное следует также из п.6.5 Договора, которым предусмотрено, что переход права собственности на арендованный участок к третьему лицу, а также реорганизация юридического лица - арендатора не является основанием для изменения условий или расторжения договора.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 ЗК РФ и ст.ст. 450 и 619 ГК РФ, п. 9 ст. 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Законодательством Российской Федерации, в том числе и ст. 450 ГК РФ предусмотрен исчерпывающий перечень к изменению либо расторжению договора по решению суда: к которым, в частности, относиться существенное нарушение договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Таким образом, обстоятельства, указанные в ст. 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Отказывая в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды и возложении обязанности передать земельный участок арендодателю, суд исходит из того, суду не предоставлено доказательств того, что ООО «Тарханкут Агро» существенно нарушило условия Договора, а также доказательств того, что Договор от ДД.ММ.ГГГГ может быть расторгнут по требованию арендодателя (истца), на основании ст. 619 ГК РФ, суд считает, что исковые требования удовлетворению не подлежат.

Ущемляющими права арендодателя, по мнению истца, являются все условия договора, связанные с ограничением его прав как настоящего собственника указанного недвижимого имущества.

В соответствии со ст.1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты (п.1).

Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (п.2).

Согласно п.п. 1 и 4 ст.421, п. 1 ст.422 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Статьей 428 ГК РФ предусмотрено, что договором присоединения признается договор, условия которого определены одной из сторон в формулярах или иных стандартных формах и могли быть приняты другой стороной не иначе как путем присоединения к предложенному договору в целом (п.1).

Присоединившаяся к договору сторона вправе потребовать расторжения или изменения договора, если договор присоединения хотя и не противоречит закону и иным правовым актам, но лишает эту сторону прав, обычно предоставляемых по договорам такого вида, исключает или ограничивает ответственность другой стороны за нарушение обязательств либо содержит другие явно обременительные для присоединившейся стороны условия, которые она исходя из своих разумно понимаемых интересов не приняла бы при наличии у нее возможности участвовать в определении условий договора (п.2).

В рассматриваемом случае истец квалифицирует спорный Договор как договор присоединения. В этой связи истец полагает возможным применение к спорным правоотношениям п. 2 ст. 428 ГК РФ, регламентирующего порядок изменения договора присоединения.

Между тем спорный договор не является договором присоединения, поскольку отсутствует один из признаков договора присоединения - неизменяемые условия договора. Обратного суду не предоставлено.

При таких обстоятельствах у суда отсутствуют основания для применения п. 2 ст.428 ГК РФ.

При этом суд отмечает, что при заключении договора первоначальный собственник земельного участка имел возможность оценить содержание договора, а также выполнимость принимаемых на себя обязательств.

В случае несогласия с условиями договора бывший собственник мог принять меры к урегулированию разногласий, в частности, направить ответчику протокол разногласий, который подлежал бы разрешению в рамках преддоговорного спора.

Однако предыдущий собственник подписал вышеназванный договор без замечаний. Доказательств того, что он обращался к ответчику на стадии заключения договора по вопросу урегулирования разногласий, материалы дела не содержат.

Кроме того, истцом не представлены доказательств того, что принятые бывшим собственником при заключении договора обязательства явились результатом недобросовестного поведения другой стороны договора либо были обусловлены существенным неравенством переговорных возможностей; что он был поставлена в положение, затрудняющее согласование иных условий договора аренды, то есть являлся слабой стороной сделки.

Таким образом, довод истца о вынужденном заключении договора на явно обременительных для него условиях, объективно ничем не подтверждается.

При этом, с учетом положений ст. 619 ГК РФ, в судебном заседании не нашло подтверждения нарушение ответчиком условий договора в части уплаты арендной платы. Доказательств того, что невыплата арендной платы арендодателем носила систематический характер, имела место более двух раз и являлась существенным нарушением, влекущим расторжение договора аренды истцом суду не представлено.

Напротив, согласно предоставленным ответчиком платежным ведомостям и платежным поручениям арендная плата по договору носила систематический характер на протяжении 2016-2021 гг.

Руководствуясь установленными по делу обстоятельствами, названными правовыми нормами, в связи с тем, что суду не предоставлено доказательств того, что ООО «Тарханкут Агро» существенно нарушило условия Договора, а также доказательств того, что Договор от ДД.ММ.ГГГГ может быть расторгнут по требованию арендодателя (истца), на основании ст. 619 ГК РФ, суд считает, что исковые требования удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд –

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 к ООО «Тарханкут Агро», третье лицо администрация Окуневского сельского поселения <адрес> Республики Крым о расторжении договора аренды, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Крым, через Черноморский районный суд Республики Крым в течение одного месяца с момента изготовления мотивированного решения суда.

Судья Т.В. Кутепов