Решение по делу № 2-3850/2022 от 30.11.2022 | Курчатовский районный суд г. Челябинска (Челябинская область)

Категория дела О признании обременений отсутствующими Гражданское Удовлетворено

Краткое содержание дела Все четыре части решения кратко

Вводная частькто, когда и о чём судился

Фонд «Защита прав участников долевого строительства в Челябинской области» обратился в суд с иском к <ФИО> о признании отсутствующими обременения в отношении земельного участка с кадастровым номером № в виде записей о регистрации.

Мотивировочная частьчем суд руководствовался и почему так решил

Исследовав письменные материалы дела, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. Вместе с тем, как указано в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума

Резолютивная частьитоговое решение суда

Иск Фонда «Защита прав участников долевого строительства в Челябинской области» к <ФИО> о признании отсутствующими обременений - удовлетворить.

Суды по аналогичным делам принимают разные решения

Посмотреть все аналогичные дела →

УИД 74RS0007-01-2022-004699-76

Дело № 2-3850/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 ноября 2022 года город Челябинск

Курчатовский районный суд г. Челябинска в составе:

председательствующего судьи Мещерякова К.Н..

при помощнике ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Фонда «Защита прав участников долевого строительства в Челябинской области» к ФИО2 о признании отсутствующими обременений,

УСТАНОВИЛ:

Фонд «Защита прав участников долевого строительства в Челябинской области» обратился в суд с иском к ФИО2 о признании отсутствующими обременения в отношении земельного участка с кадастровым номером № в виде записей о регистрации:

-договора участия в долевом строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ №, участник долевого строительства ФИО2, номер регистрационной записи: №, дата государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ;

В обоснование иска указано, что в связи с передачей Арбитражным судом Челябинской области объектов незавершенного строительства Фонду для завершения их строительства, в конкурсной массе отсутствуют более объекты незавершенного строительства, поскольку в деле о банкротстве за счет данных объектов погашены требования участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов, в том числе ответчика. Передача объектов незавершенного строительства другому лицу, исключает возможность надлежащего исполнения прежним застройщиком (ООО СК «Дедал-Комид») договорных обязанностей по строительству многоквартирного дома и передаче готовых жилых помещений.

Стороны, представитель третьего лица – Управления Росреестра по Челябинской области в судебное заседание не явились, извещены надлежаще.

Исследовав письменные материалы дела, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу А76 – 779/2019 должник ООО СК «Дедал-Комид» признан банкротом, в отношении общества с ограниченной ответственностью открыта процедура, применяемая в деле о банкротстве - конкурсное производство. Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ конкурсным управляющим утвержден ФИО3, член Союза «Уральская саморегулируемая организация арбитражных управляющих».

Наблюдательным советом Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» (далее- Наблюдательный совет ППК Фонда) ДД.ММ.ГГГГ принято решение о финансировании мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства ООО СК «Дедал-Комид» жилой № (стр.), расположенный по адресу: <адрес>.

В соответствии с постановлением Правительства Челябинской области от 23.08.2019 № 356-П создана унитарная некоммерческая организация Фонд «Защита прав участников долевого строительства в Челябинской области» (далее – Фонд Челябинской области).

Основной целью деятельности Фонда Челябинской области является восстановление нарушенных прав граждан - участников долевого строительства, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов, включенных в реестр проблемных объектов Челябинской области, в связи с чем, Фондом осуществляются необходимые мероприятия по достройке объектов незавершенного строительства.

В этих целях Фондом Челябинской области ДД.ММ.ГГГГ было заключено с ППК Фондом Соглашение о финансировании мероприятий по завершению строительства объектов ООО «Стройдом» № №.

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 06.10.2020 удовлетворено заявление Фонда «Защита прав участников долевого строительства в Челябинской области» в порядке статьи 201.15-1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» стать приобретателем прав ООО СК «Дедал-Комид» на земельный участок с кадастровым номером № со всеми неотделимыми улучшениями на таких земельных участках, в том числе объектом незавершенного строительства - жилой № (стр.), расположенный по адресу: <адрес>,и исполнить обязательства ООО СК «Дедал-Комид» перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства в рамках дела № А76-779/2019.

В соответствии со статьей 21.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», статьей 13.3 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании Фонд развития территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 218-ФЗ), реализуются мероприятия по завершению строительства жилого дома, № 6 (стр.).

В отношении земельного участка с кадастровым номером № в ЕГРН зарегистрированы следующие обременения:

в виде Договора участия в долевом строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный между ООО СК «Дедал-Комид» и ФИО2 (№ регистрационной записи 74-74/036-74/001/213/2016-3794/1);

Объектом долевого строительства по данному договору являются:

- однокомнатная <адрес>, находящаяся на 6 этаже в 1 подъезде, общей площадью (без лоджий) <данные изъяты> кв.м.;

- однокомнатная <адрес>, находящаяся на 5 этаже во 2 подъезде, общей площадью (без лоджий) <данные изъяты> кв.м..

в виде Договора участия в долевом строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный между ООО СК «Дедал-Комид» и ФИО2 (№ регистрационной записи №);

- однокомнатная <адрес>, находящаяся на 5 этаже в 1 подъезде, общей площадью (без лоджий) <данные изъяты> кв.м.;

- однокомнатная <адрес>, находящаяся на 7 этаже в 1 подъезде, общей площадью (без лоджий) <данные изъяты> кв.м.

В соответствии с пунктом 1 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве к обязательствам застройщика, которые могут быть переданы приобретателю в соответствии с настоящей статьей, относятся обязательства перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства, за исключением требований участников строительства по взысканию неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций (далее - обязательства застройщика). Реестр требований участников строительства ООО СК «Дедал-Комид» составлен конкурсным управляющим на дату ДД.ММ.ГГГГ.

Пунктом 5 статьи 201.15-2 Закона о банкротстве, определено, что приобретателю имущества и обязательств застройщика не могут быть предъявлены участниками строительства иные требования, кроме требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, а также требований участников строительства о передаче жилых и нежилых помещений по сделкам, заключенным с учетом требований статей 201.8-1 и 201.8-2 настоящего Федерального закона.

ФИО2 не является участником строительства, какие-либо обязательства перед указанными лицами Фонду Челябинской области не переданы.

Определением от ДД.ММ.ГГГГ Арбитражный суд Челябинской области признал требование ФИО2 по передаче жилых помещений:

- однокомнатной <адрес>, расположенной в 1 подъезде, на 6 этаже, площадью без учета лоджии <данные изъяты> кв.м, общая площадь <данные изъяты> кв.м, оплаченной на сумму 1 380 000,00 руб.,

- однокомнатной <адрес>, расположенной в 2 подъезде, на 5 этаже, площадью без учета лоджии <данные изъяты> кв.м, общая площадь <данные изъяты> кв.м, оплаченной на сумму 1 380 000,00 руб.,

- однокомнатной <адрес>, расположенной в 1 подъезде, на 5 этаже, площадью без учета лоджии <данные изъяты> кв.м, общая площадь <данные изъяты> кв.м, оплаченной на сумму 1 270 000,00 руб.,

- однокомнатной <адрес>, расположенной в 1 подъезде, на 7 этаже, площадью без учета лоджии <данные изъяты> кв.м, общая площадь <данные изъяты> кв.м, оплаченной на сумму 1 380 000,00 руб.,

установленными и подлежащими включению в реестр в реестр требований участников строительства ООО СК «Дедал-Комид».

В тоже время, конкурсный управляющий включил ФИО2 в реестр требований участников строительства без права требования по передаче ему нежилых помещений вследствие следующего.

В соответствии с пунктом 15 статьи 201.4 Закона о банкротстве требования участников строительства, включенные в реестр требований участников строительства после дня принятия Фондом решения о финансировании мероприятий, направленных на завершение строительства, подлежат удовлетворению в порядке, предусмотренном абзацем вторым подпункта 3 пункта 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве.

В указанном случае, участники строительства вправе получить возмещение в порядке, установленном статьей 13 Федеральным законом от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В связи с передачей судом объекта незавершённого строительства Фонду Челябинской области для завершения его строительства, ввода в эксплуатацию в конкурсной массе отсутствуют более объекты незавершенного строительства, указанные выше, поскольку в деле о банкротстве за счёт данных объектов погашены требования участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов.

Передача объекта незавершенного строительства другому лицу исключает возможность надлежащего исполнения прежним застройщиком (ООО СК «Дедал-Комид») договорных обязанностей по строительству многоквартирного дома и передаче готовых жилых помещений.

При отчуждении другому лицу объекта незавершённого строительства договор долевого участия в строительстве с участником, заключившим договор с прежним застройщиком, подлежит прекращению в связи с невозможностью исполнения (пункт 1 статьи 416 ГК РФ).

Учитывая сказанное, указанные договоры долевого участия являются прекращенным обязательством в силу закона. При этом наличие соответствующих регистрационных записей не соответствует действующему законодательству и нарушает права Фонда Челябинской области в части распоряжения собственным имуществом.

Учитывая, что договоры долевого участия в строительстве и договор залога прекращены в силу требования закона, жилые помещения, являющиеся предметом договоров, являются свободными от прав 3-их лиц. Указанное позволит Фонду Челябинской области, являющемуся в настоящее время застройщиком объектов незавершенного строительства, реализовать права требования по таким свободным жилым помещениям.

Более того, обязанность по реализации таких жилых помещений возложена на Фонд Челябинской области в силу необходимости реализации Соглашения от 13.08.2020 № № о финансировании мероприятий по завершению объектов ООО СК «Дедал-Комид».

Учитывая, что у Фонда Челябинской области отсутствует обязанность по передаче ФИО2 жилого помещения, следовательно, в соответствии с Соглашением о финансировании №№ о передаче функций застройщика, данные квартиры признается свободными объектами и подлежит передаче в собственность Фонда Челябинской области.

Передача в собственность регионального фонда свободных помещений в завершенном строительством объекте, подлежит урегулированию в рамках отдельного соглашения. Таким образом, право на реализацию свободных помещений объекта имеет Фонд Челябинской области.

Согласно выписки из ЕГРН, имеются обременения в отношении земельного участка с кадастровым номером № в виде записей о регистрации:

Наличие регистрационных записей по договорам препятствует Фонду Челябинской области в реализации своих вышеописанных прав в отношении жилых помещений, в тоже время, исполнить договор долевого участия в строительстве путем передачи объекта долевого строительства ФИО2 невозможно.

В пункте 34 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве» разъяснено, что, согласно абзацу седьмому пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве, с даты принятия судом решения о признании должника банкротом все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, указанных в пункте 1 статьи 134 Закона о банкротстве, и требований о признании права собственности, о взыскании морального вреда, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.

Согласно пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве, с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, в ходе проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам:

1) о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства;

2) об истребовании недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, из чужого незаконного владения;

3) о сносе самовольной постройки;

4) о признании сделки в отношении недвижимого имущества недействительной или незаключенной, применении последствий недействительности сделки в отношении недвижимого имущества;

5) о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование;

6) о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

Из содержания приведенной нормы следует, что в ходе процедур, применяемых при банкротстве застройщика, все требования в отношении недвижимого имущества подлежат рассмотрению в деле о банкротстве застройщика.

Вместе с тем, как указано в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.

На основании вышеизложенного суд считает, что требования Фонда «Защита прав участников долевого строительства в Челябинской области» о признании отсутствующим обременения отсутствующими обременения в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:19:0901002:1710 в виде записей о регистрации:

-договора участия в долевом строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ №, участник долевого строительства ФИО2, номер регистрационной записи: № дата государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ, без указания объектов долевого строительства, сведения о которых в ЕГРН отсутствуют.

Решение суда является основанием для исключения из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним соответствующей записи об обременении вышеуказанного земельного участка.

Руководствуясь ст.ст.12, 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ :

иск Фонда «Защита прав участников долевого строительства в Челябинской области» к ФИО2 о признании отсутствующими обременений - удовлетворить.

Признать отсутствующими обременения в отношении земельного участка с кадастровым номером № в виде записей о регистрации:

Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме, через суд, вынесший решение.

Председательствующий

Мотивированное решение изготовлено 15 декабря 2022 года.

В ряде случаев суды приходят к противоположным выводам

Актуальная практика 2025–2026 →