Решение по делу № 2-11051/2022 от 09.03.2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

09 марта 2023 года г.Тольятти

Автозаводский районный суд г. Тольятти Самарской области в составе

председательствующего судьи Черных М.И.,

при секретаре Алиповой Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1149/2023 по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Автозаводский районный суд г. Тольятти с иском к ФИО2 о взыскании денежных средств, в обоснование указав, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор с продавцом о задатке, предметом которого являлись взаимоотношения сторон по заключению в будущем договора купли-продажи недвижимого имущества: земельного участка, кадастровый №(№ расположенного по адресу: <адрес>, № № с расположенным на нем жилым домом, кадастровый №(№ расположенного по адресу: <адрес>, № №, стоимость приобретаемых покупателем у продавца объектов недвижимого имущества, по взаимному соглашению, составляет 5940000 руб.

Во исполнение данного договора на основании п.5 договора истцом был передан ответчику задаток в размере 30000 руб., который был получен последним в день подписания договора.

Денежная сумма засчитывается в счет причитающихся с покупателя платежей по предстоящему договору купли-продажи объектов недвижимости и направлена на обеспечение исполнения договора купли-продажи (п.6 договора).

Основной договор купли-продажи недвижимого имущества должен быть заключен сторонами не позднее ДД.ММ.ГГГГ (п.3 договора).

Однако в установленный срок договор заключен не был.

Заключение основного договора купли-продажи недвижимого имущества не состоялось по вине ответчика, по причине того, что последний ввел истца в заблуждение касаемо продаваемого объекта недвижимости, неверно указав площадь жилого дома, его состояние, в связи с чем, искусственно завысил цену объекта.

Так, фактическая площадь жилого дома не соответствует площади, указанной ответчиком в размещенном на сайте «АВИТО» объявлении. Фактическая площадь жилого дома составляет 131,1 кв.м., тогда как в объявлении указано, что общая площадь составляет 220 кв.м., что является нарушением существенных условий договора, более того, данный дом готов на 88 %, что ни указано ни в объявлении ни в договоре. Из условий договора от ДД.ММ.ГГГГ не явствует указание на площадь как земельного участка так и жилого дома.

Тем самым от покупателя была скрыта информация о том, что жилой дом не соответствует площади, указанной в объявлении и площади содержащихся в сведениях ЕГРН. Площадь, указанная в объявлении, имеет значительно меньший размер и от этого необоснованно завышена цена объекта, данный факт на момент заключения договора является основополагающим условием при ценообразовании объекта недвижимости, в связи с чем, является препятствием для заключения основного договора купли-продажи объекта недвижимости.

Тот факт, что в настоящее время площадь дома составляет 131,1 кв.м. подтверждается выпиской из ЕГРН. Истцом также понесены расходы за оформление земельного участка, которые подлежат взысканию с ответчика в соответствии с положением ст. 15 ГК РФ.

Обратившись в суд, истец просил взыскать с ответчика задаток, уплаченный в двойном размере в сумме 60000 руб., убытки в виде расходов по оформлению земельного участка в размере 12000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 3000 руб.

Уточнив исковые требования, истец просил расторгнуть договор задатка от ДД.ММ.ГГГГ, взыскать с ответчика задаток, уплаченный по договору от ДД.ММ.ГГГГ в двойном размере в сумме 60000 руб., расходы по оформлению земельного участка в размере 13000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 6910 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 3000 руб., расходы по оплате юридических услуг в размере 30000 руб.

В судебном заседании истец ФИО1 на доводах, изложенных в иске, настаивал, суду поясни, что деньги передавались в момент подписания договора наличным способом. В момент подписания договора собственником была представлена выписка из ЕГРН, именно из нее и был списан кадастровый номер в договор. Истец указал, что площадь участка была указана в выписке, но ФИО1 не обратил на нее внимания. До момента заключения договора дом осматривался один раз, дом большой, много комнат, однако по квадратуре оказался маленьким. Истец в досудебном порядке обращался к ответчику с просьбой о возврате денежных средств, однако ответчик от возврата уклонился. На вопрос суда ФИО1 указал, что имеет высшее юридическое образование, ранее проходило курсы в агентстве недвижимости, о чем имеет сертификат, однако услуг в качестве «риелтора» не оказывал. О том, что дом имеет меньшую площадь истец узнал после разговора с кадастровым инженером. Просил требования удовлетворить в полном объеме.

Представитель истца адвокат Сафронова Е.С., действующая на основании доверенности, на доводах, изложенных в иске, настаивала, суду пояснила, что сделка купли-продажи не состоялась по вине ответчика, в связи с чем, последний должен выплатить в пользу истца задаток в двойном размере, также возместить сумму причиненных убытков. На момент заключения договора у ситца имелись реальные намерения по приобретению имущества. В собственности ФИО1 имеется недвижимое имущество, денежные средства от продажи которого пошли был на покупку дома. Просила требования удовлетворить.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании требования не признал указав, что действительно заключал с истцом спорный договор, в момент заключения договора в распоряжение истца были представлены правоустанавливающие документы – в частности выписка из ЕГРН, таким образом истец имел возможность ознакомиться с данными относительно площади объекта. В объявлении на сайте «АВИТО» была указана площадь со всеми постройками и мансардой. Истец дом осматривал лично, при осмотре нареканий не к площади не было, не было замечаний и при оформлении договора. От возврата денежных средств ответчик не уклонялся, однако истец деньги не принял.

Представитель ответчика ФИО3, действующая на основании доверенности, в судебном заседании требования не признала, указала, что вины ответчика в том, что договор не состоялся, нет. Все сведения относительно предмета договора были представлены истцу в полном объеме, в частности в момент заключения предварительного договора представлена выписка из ЕГРЮЛ, где была указана площадь дома. Более того, ФИО1 имеет высшее юридическое образование, ранее проходил курсы в качестве агента по недвижимости, что свидетельствует о том, что истец обладал достаточными познаниями и понимал, где и каким образом получить информацию по поводу площади объекта и степени его готовности. Просила в иске отказать.

Представитель ответчика ФИО4, допущенная к участию в деле в качестве представителя ответчика по устному ходатайству, в судебном заседании с требованиями не согласилась, указав, что ответчику на момент подписания договора была известна площадь объекта, реальная площадь помещения намного больше, чем в правоустанавливающих документах. В доме есть недостроенная мансарда, также на участке находится баня и гараж. Дом осматривался ФИО1 лично, никаких замечаний после осмотра высказано не было. Просила в иске отказать.

Третье лицо ФИО5 в судебном заседании указала, что денежные средства снимала со счета лично, выписку из ЕГРН на спорный объект не видела, однако присутствовала при её составлении. Денежные средства на покупки дома планировалось взять с продажи квартира.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы гражданского дела, пришел к следующему выводу.

Согласно пункту 1 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416 данного кодекса) задаток должен быть возвращен.

В соответствии с пунктом 2 той же статьи, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

В силу положений пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор с продавцом о задатке, предметом которого являлась покупка недвижимого имущества: земельного участка, кадастровый №<адрес> расположенного по адресу: <адрес>, участок № с расположенным на нем жилым домом, кадастровый №(№, расположенного по адресу: <адрес>, участок №, стоимость приобретаемых покупателем у продавца объектов недвижимого имущества, по взаимному соглашению, составляет 5940000 руб.

Во исполнение данного договора на основании п.5 договора истцом передан ответчику задаток в размере 30000 руб., который был получен последним в день подписания договора.

Обратившись в суд с настоящим иском, ФИО1, указал, что заключение основного договора купли-продажи недвижимого имущества не состоялось по вине ответчика, поскольку последний ввел покупателя в заблуждение.

В частности, как указывает истец, площадь земельного участка, указанная ответчиком в размещённом на сайте объявлении, не соответствует реальной площади объекта недвижимого имущества, о чем покупателю в момент договора известно не было. По мнению истца, за неисполнение договора ответственная сторона, получившая задаток, в связи с чем, ответчик обязан выплатить истцу двойную сумму задатка.

Указанные доводы истца суд находит несостоятельными по основаниям изложенного ниже.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункты 2 - 4 ст. 429 ГК РФ).

По своей правовой природе предварительный договор является организационным соглашением, направленным на возникновение у сторон договора обязанности заключить в будущем имущественный договор.

В качестве обеспечения исполнения договора в данном случае сторонами избран задаток, соглашение о котором ими заключено ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно статье 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

В соответствии со ст. 329 ГК РФ задаток является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. При этом Гражданский кодекс не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 ГК РФ: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

В соответствии со статьей 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Обеспечение исполнения обязательств (в том числе задаток) направлено на защиту имущественных интересов стороны обязательства в случае его ненадлежащего исполнения другой стороной (ст. ст. 309, 329 ГК РФ), призвано стимулировать должника к надлежащему исполнению и при ненадлежащем исполнении влечет потери для виновного.

Соглашением сторон от ДД.ММ.ГГГГ о задатке предусмотрено, что в случае уклонения либо отказа от заключения основного договора купли-продажи, виновная сторона (в результате чьих действий либо бездействий) не состоялось подписание основного договора, несет финансовую ответственность в сумме двухкратно превышающем сумму задатка, указанного в п.5 настоящего договора (п.8.4).

Пунктом 8.1 договора предусмотрено, что при подписании договора продавец обязуется предоставить покупателю для ознакомления необходимые для заключения настоящего договора документы из перечисленных ниже: паспорта собственников, правоустанавливающие документы (договор купли-продажи/мены/дарения/ДДУ/свидетельство о праве на наследство, решение суда и др. свидетельство о правое собственности ли удостоверяющая выписка из ЕГРН и т.д.).

Как указал сам истец, в момент заключения договора о задатке в его распоряжение ответчиком была представлена выписка из ЕГРН на спорный объект недвижимого имущества. Из указанного документы были списаны идентификационный данные объекта (кадастровый номер и адрес). При этом, как было установлено судом, данный документ в том числе содержит сведения относительно площади объекта недвижимого имущества (131,1 кв.м.) и степени готовности (88 %) (л.д. 13-16).

Доводы истца на предмет того, что в момент подписания договора он не обратил внимание на указанную в документе площадь, судом не могут быть приняты во внимание.

Так, из пояснений самого же истца следует, что последний осматривал дом лично, жилое помещение его полностью устроило, сомнения в том, что спорный объект недвижимого имущества соответствует заявленному в объявлении у ФИО1 возникли лишь после звонка кадастровому инженеру, который и указал истцу на реальную площадь объекта.

При этом, как установлено судом, до момента заключения договора истцу была представлена правоустанавливающая документация, технические характеристики дома, ответчик площадь объекта недвижимого имущества не скрывал, намерений ввести истца в заблуждение не имел.

Сам ФИО2 суду пояснил, что при заключении договора предоставил истцу выписку из ЕГРН, о том, что дом не достроен до конца истец знал, поскольку осматривал его лично. Площадь объекта недвижимого имущества, указанная в выписке, это площадь поставленного на кадастровый учет объекта. Реальная же площадь, с учетом мансарды, намного больше той, что указана в объявлении. Ответчик также пояснил, что был готов вернуть истцу уплаченные 30000 руб., однако ФИО1 от возврата данной суммы отказался.

В процессе рассмотрения гражданского дела истцом не представлены доказательства, подтверждающие то обстоятельство, что договор купли-продажи не был заключен по причине отказа продавца от продажи объекта недвижимости, в частности по причине сокрытия последним реальных данных о предмете договора.

Истцу, на момент совершения сделки, были представлены правоустанавливающие документы на объект, что не мешало последнему убедиться в технических характеристиках жилого помещения. Однако ФИО1 должной осмотрительности не проявил. Довод ФИО1 о том, что не обладал специальными познаниями и не знал где в выписке указана площадь, суд признает необоснованным. Как пояснил сам истец, ранее он проходил курсы в агентстве недвижимости, имеет высшее юридическое образование. Из указанного суд делает вывод, что ФИО1 в правоустанавливающей документации ориентируется. Доказательств того, что истцу были созданы какие-либо препятствия или представлены подложные документы, материалы гражданского дела не содержат.

Доводы истца о том, что основной договор не заключен сторонами по той причине, что недвижимое имущество представляет собой недострой либо является результатом самовольной реконструкции, как и утверждение истца о том, что продавец приняла на себя обязательство легализовать строение, ввела в заблуждение покупателя относительно свойств продаваемого жилого дома, своего подтверждения не нашли.

В соответствии с положениями ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Согласно части 2 статьи 56 ГПК РФ именно суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Согласно ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Истцом в материалы дела каких-либо доказательств в обоснование заявленных требований, не представлено.

На основании изложенного, требования ФИО1 о взыскании с ФИО2 задатка в двойном размере суд признает необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Поскольку в удовлетворении основного требования истцу было отказано, требования о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами, расходы по оплате государственной пошлины, расходов по оплате услуг представителя, расходов за оформление земельного участка - как сопутствующие основному, суд также считает не подлежащими удовлетворению.

Принимая во внимание изложенное, руководствуясь ст.ст. ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 №) к ФИО2 (№) о взыскании денежных средств, – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца с момента вынесения в окончательной форме в Самарский областной суд через Автозаводский районный суд г. Тольятти Самарской области.

Решение в окончательной форме изготовлено 15.03.2023 года.

Судья М.И. Черных