Дело № 2-305/2025
УИД: 86RS0021-01-2025-000328-70
ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
гор. Югорск 02 июля 2025 года
Югорский районный суд Ханты – Мансийского автономного округа – Югры в составе председательствующего судьи Василенко О.В.,
при секретаре Медниковой Х.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-305/2025 по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о признании отсутствующим обременения в виде ипотеки,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ иском к ФИО2 о признании отсутствующим обременения в виде ипотеки.
В обоснование требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком в лице представителя З.И.Р. заключен договор купли – продажи земельного участка с жилым домом (далее по тексту – Договор), в соответствии с которым он приобрел земельный участок для садоводства общей площадью 1008,0 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, под кадастровым номером №. В п.3 Договора указано, что на приобретаемом земельном участке расположен двухэтажный жилой дом общей площадью 110 кв.м., кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес>, однако в действительности на момент заключения договора от ДД.ММ.ГГГГ жилой дом на земельном участке отсутствовал. В Договоре указано, что право собственности ФИО2 на продаваемый земельный участок подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, выданным на основании договора купли-продажи земельного участка с жилым домом от ДД.ММ.ГГГГ, а право собственности на жилой дом принадлежит ФИО2 на основании декларации об объекте недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ и подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п. 5 Договора стоимость земельного участка определена в размере 100 000 рублей, стоимость жилого дома составляет 676 800 рублей, при этом порядок расчета определен в следующем порядке: земельный участок приобретается за счет собственных средств, которые переданы продавцу до подписания настоящего договора; оплата за жилой дом будет произведена по гарантийному письму от ДД.ММ.ГГГГ МО городского округа города Югорск на счет К.М.А. в течение 20 банковских дней с момента предоставления в администрацию города Югорска правоустанавливающих документов. Свои обязательства по оплате земельного участка им полностью исполнены, а поскольку жилой дом на указанном земельном участке отсутствовал, он не предоставлял правоустанавливающие документы в администрацию г. Югорска для оплаты по гарантийному письму. Для приведения документов в соответствие он обратился к З.И.Р., которая заверила его, что в ближайшее время все будет исправлено, но этого не произошло. ДД.ММ.ГГГГ ему выдано свидетельство о государственной регистрации права, в котором объект права указан – жилой дом, а документов о праве собственности на земельный участок не выдано, в связи с этим он повторно обратился к З.И.Р., но та перестала выходить на связь. Также указал, что в свидетельстве о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ указано обременение права – ипотека в силу закона. Согласно акту обследования от ДД.ММ.ГГГГ на земельном участке с кадастровым номером № по <адрес> отсутствует жилой дом. В феврале 2025 года он обратился в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии по ХМАО-Югре с заявлением о снятии с кадастрового учета объекта недвижимости по адресу <адрес> кадастровым номером №. ДД.ММ.ГГГГ им получено Уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в связи с тем, что спорный жилой дом является предметом залога. Ссылаясь на ст. 352 ГК РФ, просил признать отсутствующей ипотеку на жилой дом, назначение: жилое, 2- этажный, общей площадью 110 кв.м., кадастровый номер: №, находящийся по адресу: <адрес>, и земельный участок, категория земель: земли населённых пунктов, разрешенное использование: для садоводства, общей площадью 1008,0 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №.
Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, будучи надлежаще извещен, в адресованном суду письменном заявлении поддержал исковые требования с учетом уточнения, просил рассмотреть дело в его отсутствие.
Представитель истца М.И.В. не явилась в судебное заседание, будучи извещена, о причине неявки не сообщила.
Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, будучи надлежаще извещен по месту регистрации по месту жительства по адресу: <адрес>.
Копия определения о подготовке дела к судебному разбирательству, судебные повестки о вызове в судебное заседание для рассмотрения гражданского дела, направленные ответчику по месту жительства возвращены в суд без вручения ответчику в связи с истечением срока хранения. Судебная телеграмма о вызове в судебное заседание, направленная ответчику по месту жительства (регистрации), доставлена, не вручена, квартира закрыта, адресат по извещению за телеграммой не является.
Лицо считается извещенным о времени и месте судебного рассмотрения и в случае, когда из указанного им места жительства (регистрации) поступило сообщение об отсутствии адресата по указанному адресу о том, что лицо фактически не проживает по этому адресу либо отказалось от получения почтового отправления, а также в случае возвращения почтового отправления с отметкой об истечении срока хранения. При этом неявка ответчика в почтовое (телеграфное) отделение за получением заказной корреспонденции на его имя является выражением воли последнего и свидетельствует об уклонении от извещения о времени и месте рассмотрения дела в суде, соответственно, с учетом положений п. 1 ст. 165.1 ГК РФ извещение считается доставленным адресату.
С учетом изложенного, учитывая положения ст.ст. 117, 118 ГПК РФ, суд приходит к выводу о том, что ответчик ФИО2 о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, о причине неявки суду не сообщил, письменных ходатайств об отложении дела слушанием с приложением документов, свидетельствующих об уважительности неявки в судебное заседание, не подавал, возражений на иск не представил.
Представитель третьего лица администрации г. Югорска в судебное заседание не явился, будучи надлежаще извещен, о причине неявки не сообщил, возражений на исковое заявление не представил.
Представитель третьего лица Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ХМАО – Югре в судебное заседание не явился, будучи надлежаще извещен, просил рассмотреть дело в свое отсутствие.
В отзыве на исковое заявление представитель третьего лица К.С.С. ДД.ММ.ГГГГ в Единый государственный реестр прав в отношении здания с кадастровым номером 86:22:0012003:137 внесены записи: - о праве собственности ФИО1 за №; - о государственной регистрации ипотеки за №, где залогодержателем является ФИО2, залогодателем ФИО1 В отношении земельного участка с кадастровым номером № внесены записи: - о праве собственности ФИО1 за №; - о государственной регистрации ипотеки за №, где залогодержателем является ФИО2, залогодателем ФИО1 Правоустанавливающим документом для внесения вышеуказанных записей послужил Договор купли - продажи земельного участка с жилым домом от ДД.ММ.ГГГГ. Заявления в орган регистрации прав о погашении регистрационной записи об ипотеке не поступало. Из смысла норм действующего законодательства следует, что прекращение обременения (ипотеки в силу закона) в случае надлежащего исполнения обязательства возможно на основании решения суда о признании такового обременения отсутствующим. Просила принять решение по иску на усмотрение суда.
При указанных обстоятельствах суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон, третьих лиц, в порядке заочного судопроизводства.
Изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно представленному договору купли-продажи земельного участка с жилым домом от ДД.ММ.ГГГГ (далее – Договор) ФИО1 приобрел у ФИО2 земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для садоводства, общей площадью 1008,0 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, под кадастровым номером № и двухэтажный жилой дом, общей площадью 110 кв.м., под кадастровым (или условным) номером №, расположенный по адресу: <адрес>.
Согласно п.п. 5,6 Договора стороны определили, что стоимость указанного земельного участка составляет 100 000 рублей, стоимость жилого дома составляет 676 800 рублей. Общая договорная сумма сделки – 776 800 рублей.
Расчет между сторонами произведен следующим образом: земельный участок приобретается за счет собственных средств в сумме 100 000 рублей, которые были переданы ФИО2 до подписания настоящего договора; оплата за жилой дом будет произведена по гарантийному письму от ДД.ММ.ГГГГ МО городского округа города Югорск на счет К.М.А. в течение 20 банковских дней с момента предоставления в администрацию города Югорска правоустанавливающих документов. Расчет считается полностью произведенным после получения всех субвенций.
Пунктом 9 Договора определено, что вышеуказанные объекты недвижимости являются предметом залога для исполнения обязательства покупателя по уплате оставшихся 676 800 рублей.
Как следует из искового заявления, свои обязательства по оплате земельного участка ФИО1 исполнил полностью, но поскольку жилой дом на указанном земельном участке отсутствовал, истец не предоставил правоустанавливающие документы в администрацию г. Югорска для оплаты по гарантийному письму. Для приведения документов в соответствие он обратился к З.И.Р., которая заверила его, что в ближайшее время все будет исправлено, но этого не произошло. В дальнейшем представитель продавца перестала выходить на связь.
ДД.ММ.ГГГГ истцу выдано свидетельство о государственной регистрации права №, из которого следует, что он является собственником двухэтажного жилого дома общей площадью 110 кв.м., кадастровый номер №, расположенного по адресу: <адрес>. Документов о праве собственности на земельный участок не выдано.
Как следует из выданного Свидетельства о государственной регистрации, право собственности на жилой дом обременено ипотекой в силу закона, о чем ДД.ММ.ГГГГ внесена запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, номер государственной регистрации №. Земельный участок, на котором расположен дом, также обременен ипотекой в силу закона, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ также произведена запись о регистрации №.
Согласно акту обследования от ДД.ММ.ГГГГ в результате выполнения кадастровых работ здание с кадастровым номером: №, расположенное по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером: № отсутствует. По результатам визуального осмотра местонахождения объекта выявлено, что он прекратил свое существование в результате разрушения и сноса (уничтожения).
Из материалов дела следует, что в феврале 2025 года ФИО1 обратился в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии по ХМАО – Югре с заявлением о снятии с кадастрового учета объекта недвижимости по адресу <адрес> кадастровый №. По результатам рассмотрения обращения ДД.ММ.ГГГГ им получено Уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в связи с тем, что спорный жилой дом является предметом залога.
По информации администрации г. Югорска от ДД.ММ.ГГГГ в рамках Договора денежные средства в адрес К.М.А. не перечислялись. Правоустанавливающие документы, являющиеся условием перечисления денежных средств, в администрацию г. Югорска не предоставлялись.
Как установлено в судебном заседании, до настоящего времени записи об ипотеке в силу закона в отношении спорного имущества не погашены, обременение не прекращено.
В соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
В соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.
В силу ст. 2 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее по тексту – Закон об ипотеке) ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Согласно ст. 3 Закона об ипотеке ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.
На основании п. 11 ст. 53 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.
В соответствии с абз. 7, 8, 9 п. 1 ст. 25 Закона об ипотеке, если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав: совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя.
Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.
Из разъяснений, содержащихся в п. 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРН.
В случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Учитывая, что проданные по договору земельный участок и жилой дом находится в залоге у продавца в обеспечение обязательств по уплате стоимости жилого дома, сведения о полной оплате стоимости земельного участка в материалы дела представлены, утверждение истца об отсутствии на приобретенном земельном участке жилого дома документально подтверждено, ответчик возражений относительно надлежащего исполнения истцом обязательств по Договору не представил, о неисполнении истцом сделки суду не заявил, суд приходит к выводу о том, что исковые требования ФИО1 к ФИО2 о признании отсутствующим обременения в виде ипотеки подлежат удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о признании отсутствующим обременения в виде ипотеки удовлетворить.
Признать отсутствующим обременение в виде ипотеки на:
земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для садоводства, общей площадью 1008,0 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №;
жилой дом, назначение: жилое, 2-этажный, общей площадью 110 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>.
Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого заочного решения в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.
Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.
Истцом заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом – в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
Решение в окончательной форме принято судом 11 августа 2025 года.
Верно.
Судья Югорского районного суда О.В. Василенко
Секретарь суда Ч.А.С.
Подлинный документ находится
в Югорском районном суде ХМАО-Югры
в деле № 2-305/2025
УИД: 86RS0021-01-2025-000328-70
Секретарь суда __________________