УИД: 27OS0000-01-2023-000088-73
Дело № 3а-118/2023
ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
10 мая 2023 года город Хабаровск
Хабаровский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Бузыновской Е.А.,
при секретаре Сидоренко Т.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «ВМК Капитал» к министерству имущества Хабаровского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости,
установил:
В административном исковом заявлении, предъявленном к министерству имущества Хабаровского края, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю, ООО «ВМК Капитал» оспаривает утвержденную по состоянию на 01.01.2022 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, находящегося в <адрес>. Административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости 38 489 170,23 рублей. Обосновывая свои требования, административный истец ссылается на то, что владеет земельным участком на праве аренды. Размер арендной платы определяется исходя из кадастровой стоимости земельного участка. Рыночная стоимость земельного участка, определенная оценщиком по состоянию на 01.01.2022 года, значительно ниже его кадастровой стоимости. Изменение кадастровой стоимости повлечет уменьшение арендных платежей.
Определением судьи от 31.03.2023 года к участию в деле привлечено заинтересованное лицо администрация города Хабаровска. Определением судьи от 05.04.2023 года к участию в деле привлечено заинтересованное лицо общество с ограниченной ответственностью «Компания Дальэнергомаш Партнер».
Представители ООО «ВМК Капитал», министерства имущества Хабаровского края, Управления Росреестра по Хабаровскому краю, администрации города Хабаровска, ООО «Компания Дальэнергомаш Партнер», уведомленные о времени и месте проведения судебного заседания, в суд не явились. Учитывая, что лица, участвующие в деле, не просили об отложение судебного разбирательства, их явка не признана обязательной и не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела по существу, суд, применяя положения частей 8, 9 статьи 96, статьи 150, части 6 статьи 226, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, провел судебное заседание в их отсутствие, признав причину неявки неуважительной.
В письменных возражениях представитель Управления Росреестра по Хабаровскому краю право административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости не оспаривает, и не имеет возражений относительно представленного административным истцом отчета об оценке.
Исследовав предоставленные сторонами письменные доказательства, суд установил, что 20.07.2005 года на кадастровый учет поставлен земельный участок площадью 33 846.75 кв. м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под нежилое помещение, под развлекательно-игровой комплекс и бары с реализацией алкогольных напитков, гостевую стоянку и платную автостоянку, местоположение: <адрес>. Объекту недвижимости присвоен кадастровый №. Сведения о собственнике объекта недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости не внесены.
На основании договора аренды № 1146 от 21.04.2005 года (с учетом соглашения об изменении условий от 12.10.2012), заключенного между Департаментом муниципальной собственности администрации города Хабаровска (арендодатель) и ООО «ВМК Капитал», ООО «Компания Дальэнергомаш Партнер» (арендаторы), земельный участок с кадастровым номером № передан в аренду без проведения торгов, право аренды не прекращено.
Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (части 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ).
Исходя из положений частей 1 и 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Если иное не установлено Земельным кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (пункт 2 части 3 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ).
По условиям договора аренды № 1146 от 21.04.2023 года арендная плата за пользование земельным участком с кадастровым номером № определяется с 23.11.2011 года в порядке, установленном постановлением Правительства Хабаровского края, и рассчитывается по формуле: удельный показатель кадастровой стоимости x коэффициент по виду разрешенного использования и зонирования территории x площадь земельного участка.
Постановлением Правительства Хабаровского края от 19.12.2019 года № 565-пр (действует с 01.01.2020 года) утвержден порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Хабаровского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Хабаровского края, предоставленных без проведения торгов (далее по тексту Порядок от 19.12.2019 года № 565-пр). Порядок предусматривает, что размер арендной платы определяется путем умножения кадастровой стоимости земельного участка на коэффициент по виду разрешенного использования и зонированию территорий, с применением соответствующего коэффициента повышения/понижения размера арендной платы. Значение кадастровой стоимости земельного участка определяется на основании внесенных в Единый государственный реестр недвижимости сведений, с 1 января года, следующего за годом вступления в силу акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости (пункт 2.1, 2.16).
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), муниципальному образованию в составе города федерального значения (часть 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ).
Приказом министерства имущества Хабаровского края от 24.10.2022 года № 70 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земель особо охраняемых территорий и объектов на территории Хабаровского края по состоянию на 01.01.2022 года, в том числе земельного участка с кадастровым номером: № - в размере 61 223 693,74 рублей (таблица 37, порядковый номер 365463). Оценка проводилась в соответствии с порядком, утвержденным Федеральным законом от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее по тексту Закон о кадастровой оценке). Сведения о результатах кадастровой оценки внесены в Единый государственный реестр недвижимости 22.12.2022 года. Результаты кадастровой оценки применяются с 01.01.2023 года.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость (статья 22 Закона о государственной кадастровой оценке).
Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (части 1, 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ).
Пунктом 2.16 Порядка от 19.12.2019 года № 565-пр установлено, что сведения о кадастровой стоимости земельных участков, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Закона о государственной кадастровой оценке, применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Являясь арендатором земельного участка, и имея обязательство по оплате арендной платы, размер которой определяется с учетом размера кадастровой стоимости предмета аренды, ООО «ВНК Капитал» имеет самостоятельный правовой интерес в оспаривании кадастровой стоимости земельного участка, являющегося предметом аренды. Поэтому общество вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, в порядке, установленном Законом о государственной кадастровой оценке. В суд с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка административный истец обратился 30.03.2023 года.
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).
Отчет об оценке объекта оценки представляет собой документ, содержащий профессиональное суждение оценщика относительно итоговой стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации, проведенного анализа и расчетов в соответствии с заданием на оценку (пункт 1 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 года № 200).
Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки изложены в ФСО VI и в статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», определяющего правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.
Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена оценщиком ООО «ОЦЕНКА-ПАРТНЕР» ФИО1 (имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости»; с 28.10.2010 года является членом Ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет» (реестровый № 2900), профессиональная деятельность оценщика и ООО «ОЦЕНКА-ПАРТНЕР» застрахована), о чем 27.03.2023 года составлен отчет об оценке № 33.2/ЗУ/2023.
Изучив содержание отчета об оценке, суд считает, что он соответствует требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и ФСО VI. Рыночная стоимость земельных участков определена по состоянию на 01.01.2022 года, и на эту же дату определена оспариваемая кадастровая стоимость этих объектов, что соответствует требованиям части 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке.
Результат оценки (итоговая стоимость объекта оценки) представляет собой стоимость объекта, определенную на основе профессионального суждения оценщика для конкретной цели оценки с учетом допущений и ограничений оценки. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод оценки представляет собой последовательность процедур, позволяющую на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки (пункты 11, 12, 14 Федерального стандарта оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 N 200).
Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).
При проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. При применении каждого из подходов к оценке используются различные методы оценки. Оценщик может применять методы оценки, не указанные в федеральных стандартах оценки, с целью получения наиболее достоверных результатов оценки. Оценщик может использовать один подход и метод оценки, если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений проводимой оценки (пункты 1, 2 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 N 200).
В отчете должна быть описана последовательность определения стоимости объекта оценки, обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов (подпункт «13» пункта 7 ФСО VI).
В отчете об оценке № 33.2/ЗУ/2023 от 28.02.2023 года указано, что для определения рыночной стоимости земельных участков оценщик использовал сравнительный подход, в рамках которого применил модифицированный метод выделения, так как при его применении практически сводится к нулю влияние субъективного фактора. Этот метод позволяет при построении модели путем контроля её параметров сделать обоснованные выводы по возможности использования модели для определения стоимости объекта оценки. Отказ от использования затратного и доходного подходов, и иных методов в рамках сравнительного подхода в отчете подробно обоснован (страницы 61-64, 93-119 отчета).
Под сравнительным подходом понимается совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами (аналогами). Сравнительный подход основан на принципах ценового равновесия и замещения (пункт 4 ФСО V).
Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен: 1) определить единицы сравнения, характерных для рынка объекта оценки; 2) выбрать наиболее сопоставимые аналоги и расчет единиц сравнения для каждого из них; 3) провести сравнительный анализ количественных и качественных характеристик (сходства и различий) аналогов и объекта оценки; 4) внести в значения единиц сравнения корректировок для устранения различий между объектом оценки и аналогами (при необходимости); 5) согласовать скорректированные значения единиц сравнения или полученных на их основе показателей стоимости объекта оценки (пункт 9 ФСО V).
В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным (подпункт «б» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611).
Оценщиком принято решение при реализации модифицированного метода выделения внесение поправок выполнить не к единице сравнения, а к стоимости объекта-аналога. И только после внесения корректировок выполнить переход к единице сравнения.
Определяя сегмент рынка, оценщик проанализировал сведения о земельном участке, полученные в результате его визуального осмотра и из представленных заказчиком документов:: местоположение – <адрес>; вид разрешенного использования совпадает с внесенными в ЕГРН сведениями (под нежилое здание, под развлекательно-игровой комплекс и бары с реализацией алкогольных напитков, гостевую автостоянку и платную автостоянку) – на земельном участке размещены торговый комплекс, гостевая автопарковка, платная автопарковка. Основываясь на полученных сведениях, он пришел к выводу, что для подбора объектов-аналогов необходимо рассматривать рынок земельных участков коммерческого (офисно-торгового) назначения (страницы 18-22 отчета).
Для подбора объектов-аналогов оценщик исследовал рынок земельных участков за период с 01.01.2021 года по 01.01.2022 года, используя открытый источник информации интернет – портал «FarPost.ru». Им отобрано 5 объектов-аналогов. Различия между ними и объектом оценки скорректированы применением корректировок: «на условия продажи (скидки на торг)», «на рыночные условия (время продажи)», «на местоположение земельного участка», «на расположение относительно автомагистралей», «на площадь», «на назначение (вид разрешенного использования). Описание совершенных действий (порядок подбора объектов-аналогов, определение их характеристик, влияющих на образование цены), обоснование и описание примененных корректировок, обоснование отказа от применения корректировок представлены в отчете (страницы 80-92 отчета).
Приведя все аналоги по своим ценообразующим факторам к объекту оценки, оценщик произвел расчет рыночной стоимости объектов оценки методом наименьших квадратов. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 27:23:0030201:33 по состоянию на 01.01.2022 года определена оценщиком в размере 38 489 170,23 рублей. В отчете приведена последовательность определения стоимости объекта оценки и соответствующие расчеты.
Содержание отчета об оценке № 33.2/ЗУ/2023 от 27.03.2023 года позволяет суду сделать вывод, что он подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости. Документ содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. В отчете изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки, имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку. Содержание отчета изложено четко и ясно, не допускает неоднозначного толкования полученных результатов и не вводит в заблуждение.
Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объектов оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Доказательства недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка административными ответчиками и заинтересованным лицом не представлены, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, в судебном заседании не установлено. Поэтому суд считает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Дав оценку установленным по делу обстоятельствам, суд признает заявленное административным истцом требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости обоснованным и подлежащим удовлетворению.
Руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд
решил:
Административное исковое заявление ООО «ВНК Капитал» об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости, удовлетворить.
Установить утвержденную по состоянию на 01.01.2022 года кадастровую стоимость земельного участка, площадь 33 846,75 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под нежилое помещение, под развлекательно-игровой комплекс и бары с реализацией алкогольных напитков, гостевую автостоянку и платную автостоянку, местонахождение: <адрес>, кадастровый №, в размере его рыночной стоимости 38 489 170,23 рублей.
Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости – 30 марта 2023 года.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в течение месяца со дня его принятия, путем подачи апелляционной жалобы через Хабаровский краевой суд.
Судья краевого суда