Дело № 2-7/2025 69RS0039-01-2023-001592-82
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
23 января 2025 года город Тверь
Пролетарский районный суд г. Твери в составе председательствующего судьи Самухиной О.В., при секретаре Ашмаровой Е.В.,
с участием истца ФИО7, представителя истца ФИО8 ФИО9, представителя третьего лица ООО «УК Мамулино-2» ФИО10, третьего лица ФИО11, представителя третьих лиц ФИО12, ФИО13 – ФИО14,
рассмотрев в помещении Пролетарского районного суда города Твери в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО7, ФИО8 к ООО "Финансинвест" о признании нежилых помещений общей долевой собственностью собственников помещений многоквартирного дома, исключении из ЕГРН сведений о праве собственности ответчика на спорные нежилые помещения,
установил:
ФИО7, ФИО8 с учетом уточнения исковых требований просит суд (т.1 л.д.103-107):
-признать консьержное нежилое помещение площадью 14,9 кв.м с кадастровым номером №, а также консьержное нежилое помещение площадью 15,4 кв.м с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>, принадлежащими на праве общей долевой собственности собственникам помещений многоквартирного дома <адрес>;
-исключить из ЕГРН сведения о праве собственности ООО "Финансинвест" на указанные нежилые помещения.
В обоснование требований указывают, что в многоквартирном доме <адрес> имеются два нежилых помещения с целевым назначением «консьержные»: помещение <адрес> с кадастровым номером №, площадью 14,9 кв.м, и помещение <адрес> с кадастровым номером №, площадью 15,4 кв.м. С момента ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию с 24 мая 2019 года по настоящее время названные помещения, расположенные на первом этаже общедомового холла, оснащённые системой видеонаблюдения, противопожарной системой безопасности, использовались как технические, находятся под постоянным наблюдением охраны, не имеют отдельного входа, несущих стен и индивидуальных приборов учета. Однако, ответчик ООО «Финансинвест» выдвинул собственникам помещений требования освободить названные помещения, зарегистрировав за собой право собственности на них.
Из проектной декларации на многоквартирный жилой дом от 05 апреля 2017 года следует, что в спорных помещениях расположено технологическое и инженерное оборудование, предназначенное для обслуживания более чем одного помещения в данном доме.
Кроме того, исходя из проектной декларации, спорные помещения помимо функции консьержных имели назначения диспетчерских, оборудованных пультом контроля и управления, предназначенных для приема, обработки информации от пожарных извещателей и формирование сигналов «Пожар» при возникновении неисправности системы.
Данные помещения предназначены для подразделений пожарной охраны, входили в состав общедомового имущества при приобретении жилых помещении собственниками. Кроме того, коммунальные нужды (электроэнергию, тепло и воду) в данных помещениях оплачивали собственники, то есть несли ответственность и расходы на их содержание.
Поскольку спорные помещения предназначены для размещения в них противопожарного оборудования, являющегося общим имуществом, и не предназначены для самостоятельного использования, то истцы полагают, что указанные помещения являются общим имуществом собственников многоквартирного дома.
В судебном заседании истец ФИО7, представитель истца ФИО8 ФИО9 требования поддержали. Пояснили, что с момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию в спорных нежилых помещениях располагались сотрудники ЧОП (охранной организации), за которую платили все собственники дома. Также в данных помещениях находился пульт пожарной сигнализации, куда выводился сигнал от датчиков со всех этажей дома. Коммунальные услуги, поставляемые в спорные нежилые помещения, всегда оплачивались по строке ОДН, поскольку помещения предназначены для обслуживания всего дома. При строительстве дома застройщик в рекламе указывал, что в доме будет располагаться охрана, в проектной документации названные нежилые помещения были поименованы как консьержные. В деле имеются также письменные пояснения истцов.
Ответчик ООО "Финансинвест" своего представителя в судебное заседание не направил. О дате судебного заседания извещен надлежаще как посредством вручения почтового отправления, так и посредством размещения соответствующей информации в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" по правилам части 2.1 статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. В материалах дела имеется письменный отзыв, в котором указано, что исковые требования не обоснованы. Ответчик указывает, что строительство спорных помещений осуществлялось им за счет собственных денежных средств, помещения еще на стадии строительства были запроектированы и определены в качестве нежилых помещений, не относящихся к общему имуществу многоквартирного дома, что следует из Технического плана здания от 17 июня 2019 года. Ссылка истцов на проектную декларацию не обоснована, поскольку данный документ носит информационный характер.
Ранее в судебном заседании представители ответчика ФИО15, ФИО16 возражали против иска. Указывали, что в соответствии с техническим паспортом многоквартирного жилого дома, составленным кадастровым инженером ФИО17, спорные нежилые помещения не отнесены к общему имуществу собственников, являются самостоятельными объектами недвижимости. Помещения построены за счет собственных средств застройщика. С момента ввода дома в эксплуатацию помещения использовались как консьержные по решению управляющей организации ООО «Планета». Согласно проектной документации пульт управления пожарной сигнализацией располагается в подвале дома, однако, с момента введения дома в эксплуатацию в спорных помещениях был размещен пульт управления пожарной сигнализацией дома. После избрания собственниками многоквартирного дома новой управляющей организации, ООО "Финансинвест" посчитало необходимым зарегистрировать свое право собственности на данные помещения, что было сделано в мае 2023 года. С этого времени ООО "Финансинвест" поставило данные помещения на бухгалтерский учет, начало исчислять налоги, уплачивать коммунальные и иные платежи как собственник недвижимого имущества. Представитель ответчика ФИО16 заявил об истечении срока исковой давности.
Представитель третьего лица ООО «УК Мамулино-2» ФИО10 поясняла суду, что изначально управляющую организацию для данного дома определил застройщик ООО "Финансинвест". Таковой являлось ООО «Планета». В спорных помещениях располагались сотрудники ЧОП, нанятые ООО «Планета» для охраны дома, а также находился пульт пожарной сигнализации. После того как в 2023 году собственники избрали новую управляющую организацию - ООО «УК Мамулино-2», ООО "Финансинвест" незамедлительно зарегистрировало право собственности на 2 консьержных помещения и направило в адрес ООО «УК Мамулино-2» требования об их освобождении. Несмотря на требования ООО "Финансинвест", спорные нежилые помещения до настоящего времени используются под размещение пожарной сигнализации и охраны, ответчику помещения фактически не передавались, бремя содержания спорных помещений ответчик не несет.
Ранее в судебном заседании третье лицо ФИО18 поддержал исковые требования, пояснил, что купил квартиру в первом подъезде указанного жилого дома еще на стадии строительства. В консьержных помещениях располагается охрана дома еще со времени сдачи дома в эксплуатацию. Когда он принимал квартиру от застройщика в 2019 году консьержные помещения уже функционировали, там находились пульты пожарной сигнализации, датчики. Эти помещения имеют остекление, через которое все видно.
Ранее в судебном заседании третье лицо ФИО19 сообщил суду, что в 2019 году в спорных помещениях уже была установлена общедомовая пожарная сигнализация. Просил требования истцов удовлетворить.
Третье лицо ФИО11 и представитель третьих лиц ФИО12, ФИО13 – ФИО14 подтвердили обстоятельства, сообщенные суду истцами, а также представителем ООО «УК Мамулино-2». Исковые требования просили удовлетворить.
Третье лицо ООО «Планета» в судебное заседание своего представителя не направило, будучи извещенным заблаговременно о дате, времени и месте рассмотрения дела.
Также для участия в деле судом в качестве третьих лиц привлечены собственники всех помещений многоквартирного дома <адрес>, которые, будучи извещенными заблаговременно о дате, времени и месте рассмотрения дела, участия в судебном заседании не принимали.
Судом определено о рассмотрении дела в отсутствие не явившихся лиц.
Заслушав лиц, явившихся в судебное заседание, исследовав материалы гражданского дела, допросив свидетелей, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Статья 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантирует судебную защиту его прав и свобод. В силу части 2 статьи 1 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.
В силу части 1 статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.
В статье 11 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено положение о судебной защите нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов; в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации перечислены способы защиты гражданских прав, а также содержится указание на возможность применения иных способов, предусмотренных законом.
Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места;
3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (за исключением сетей связи, необходимых для оказания услуг связи собственникам помещений в многоквартирном доме или нанимателям жилых помещений в многоквартирном доме по договорам социального найма);
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Из статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что обратиться с иском о признания права общей собственности на имущество в многоквартирном доме может субъект, чье право нарушено, а именно собственник жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме.
В соответствии со статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.
Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Состав общего имущества в многоквартирном доме определен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность». Согласно подп. «а» п. 2 названных Правил в состав общего помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);
Согласно статье 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
В соответствии с пунктом 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.
Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Судом установлено, что ответчик ООО «Финансинвест» осуществил строительство многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>. Указанный жилой дом построен ООО «Финансинвест» за счет привлечения денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов в соответствии с правилами Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Сведения о том, что застройщик построил данный жилой дом с использованием собственных средств, в материалах дела отсутствуют. Судом неоднократно предлагалось ответчику предоставить доказательства использования для строительства дома собственных денежных средств ответчика, от предоставления доказательств ответчик уклонился.
24 мая 2019 года уполномоченным органом ответчику было выдано Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, согласно которому разрешен ввод в эксплуатацию построенного 22-24 этажного многоквартирного жилого дома (позиция 4 по ГП) со встроенными помещениями общественного назначения жилого комплекса Брусилово» в г.Твери (1 этап строительства) по вышеназванному адресу. В Разрешении указано, что в отношении данного здания выдано разрешение на строительство от 06 декабря 2016 года с последующими изменениями.
Также в материалы дела представлена проектная декларация ЖК «Брусилово (<адрес>) от 05 апреля 2017 года, в разделе 16 которой «О составе общего имущества в строящемся (создаваемом) в рамках проекта строительства многоквартирном доме (перечень помещений общего пользования с указанием их назначения, площади, перечень технологического и инженерного оборудования, предназначенного для обслуживания более чем одного помещения в данном доме)» было запланировано наличие в секции 1 на первом этаже помещения консьержа площадью 14,4 кв.м., и санузла консьержа площадью 1,55 кв.м., наличие в секции 2 на первом этаже помещения консьержа площадью 12,65 кв.м., и санузла консьержа площадью 3,95 кв.м.
В разделе 16.2 «Перечень технологического и инженерного оборудования, предназначенного для обслуживания более чем одного помещения в доме» было запланировано размещение в помещениях консьержа пожарного поста (пульт контроля и управления С2000М; приборов приемно-контрольных охранно-пожарных, блоков индикации, блоков исполнительных реле, оповещателя комбинированного светозвукового).
В названной части в проектную декларацию изменения в ходе строительства жилого дома не вносились. В договоре участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 13 июня 2018 года, заключенному между ответчиком и истцом ФИО20 (ранее Колосовой) А.С. стороны определили, что право застройщика на привлечение денежных средств на строительство многоквартирного дома подтверждается, в том числе, проектной декларацией от 05 апреля 2017 года.
В материалы дела представлен технический план дома ( т.2 л.д.141-203, 213-224), подготовленный перед вводом дома в эксплуатацию кадастровым инженером ФИО6 В техническом плане спорные помещения обозначены как нежилое помещение <адрес> площадью 14,9 кв.м. и нежилое помещение <адрес> площадью 15,4 кв.м. При этом, оба указанных помещения не отнесены кадастровым инженером к общему имуществу в многоквартирном доме.
В судебном заседании представитель ответчика ФИО16 неоднократно пояснял суду, что именно данный технический план дома являлся основанием для регистрации спорных нежилых помещений в собственность ООО "Финансинвест".
Согласно выпискам из ЕГРН 10 сентября 2019 года два спорных помещения были поставлены на кадастровый учет: нежилое помещение площадью 15,4 кв.м. с кадастровым номером №- помещение <адрес> и нежилое помещение площадью 14,9 кв.м. с кадастровым номером №- помещение <адрес>. 15 мая 2023 года в ЕГРН было зарегистрировано право собственности застройщика ООО "Финансинвест" на оба этих помещения. Основания возникновения у ООО "Финансинвест" права собственности в выписке из ЕГРН не указаны.
23 мая 2023 года ООО "Финансинвест" направило в адрес ООО «УК Мамулино-2» уведомление, в котором известило управляющую организацию о регистрации за собой права собственности на 2 указанных помещения и потребовало освободить их в течении 1 дня. Однако, до настоящего времени помещения находятся во владении ООО «УК Мамулино-2».
Также судом установлено и следует из материалов дела, что истцу ФИО20 (ранее ФИО21) А.С. на праве собственности принадлежит квартира, расположенная по адресу: <адрес>. Основанием возникновения права собственности являются договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 13 июня 2018 года, акт приема-передачи квартиры от 15 июня 2020 года, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 24 мая 2019 года.
Истцу ФИО7 на праве собственности принадлежит квартира, расположенная по адресу: <адрес>. Право собственности зарегистрировано 23 сентября 2019 года.
Соответственно, истцы ФИО7 и ФИО8 как собственники жилых помещений в многоквартирном доме имеют право на обращение с иском по настоящему делу, с учетом также того, что в соответствии со ст.ст. 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома, вне зависимости от его регистрации в ЕГРН. Доля в праве на общее имущество в многоквартирном доме производна от права собственности на отдельное жилое помещение в доме; право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме возникает (переходит) одновременно с правом собственности на квартиру.
В предмет доказывания по настоящему делу входят вопросы того, являются ли спорные помещения общим имуществом либо индивидуальной собственностью и, как следствие, являются ли спорные помещения имуществом, на которое распространяется право долевой собственности собственников помещений дома. В качестве способа защиты своих прав истцы заявили требования о признании права общей долевой собственности в отношении спорного имущества, о признании недействительным зарегистрированных прав собственности ответчика.
Согласно указанным выше положениям гражданского и жилищного законодательства граждане и юридические лица, приобретая право собственности на жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме, в силу закона становятся собственниками общего имущества этого дома в долях, пропорциональных общей площади принадлежащих им на праве собственности помещений. Следовательно, право собственности на общее имущество в многоквартирном доме не может быть признано за одним лицом, поскольку тем самым будут нарушены права собственников помещений в этом доме.
В целях правильного разрешения спора по ходатайству ответчика по делу была назначена комплексная судебная кадастровая, строительно-техническая экспертиза.
Согласно предоставленному в материалы дела заключению судебной экспертизы экспертами были даны следующие ответы на поставленные вопросы.
Вопрос 1. Соответствует ли описание нежилых помещений <адрес> и <адрес> в техническом плане здания, расположенного по адресу: <адрес>, подготовленном кадастровым инженером ФИО5., проектной документации на данное здание, а также фактической конфигурации, назначению и расположению помещений?
Ответ. Описание нежилых помещений <адрес> и <адрес> в техническом плане здания в части конфигурации и расположения соответствует проектной документации на данное здание. Описание нежилых помещений <адрес> и <адрес> в техническом плане здания в части назначения не соответствует проектной документации на данное здание.
В разделе 3 «Архитектурные решения» Проектной документации на 22-24-х этажный многоквартирный жилой дом (поз. № по ГП) приведена экспликация помещений жилого дома по этажам и секциям. В экспликации помещения <адрес> и <адрес> именуются «помещение консьержа» и относятся к помещениям общего пользования. В Техническом плане здания, подготовленном кадастровым инженером ФИО4., в строке 5 «Назначение помещения» в отношении помещений <адрес> и <адрес> указано «Нежилое». Запись «Общее имущество в многоквартирном доме» отсутствует.
Вопрос 2. Каково назначение нежилых помещений <адрес> и <адрес>, расположенных по адресу: <адрес>, являются ли данные помещения вспомогательными по отношению к остальным помещениям в здании либо имеют самостоятельное назначение и могут быть использованы в качестве самостоятельных объектов недвижимости без какого-либо переустройства, переоборудования, перепланировки?
Ответ. По своему назначению нежилые помещения <адрес> и <адрес> являются вспомогательными по отношению к остальным помещениям в здании, предназначены для обслуживания более одного помещения дома и расположены в пределах земельного участка, предоставленного (сформированного) под данный многоквартирный дом. Данные нежилые помещения используются для обеспечения видеонаблюдения, а также размещения пожарного поста с пультом контроля и управления.
Нежилые помещения <адрес> и <адрес> не могут быть использованы в качестве самостоятельных объектов недвижимости без какого-либо переустройства, переоборудования, перепланировки. Помещения <адрес> и <адрес> не имеют отдельных входов. Доступ к ним осуществляется через помещения общего пользования, обеспечивающие доступ к жилым помещениям, что отражено в проектной документации и установлено при осмотре.
Таким образом, из результатов проведенной по делу судебной экспертизы следует, что все помещения, являющиеся предметом спора по настоящему делу, подпадают под состав общего имущества, закрепленный в ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 – все спорные помещения не соответствуют признакам самостоятельности помещений, являются вспомогательными помещениями, предназначены для эксплуатации в целях удовлетворения нужд более одного помещения в многоквартирном доме, во всех помещениях на дату экспертного осмотра имеются коммуникации и оборудование, связанные с обслуживанием и эксплуатацией многоквартирного дома.
Оценивая заключение судебной экспертизы, суд приходит к выводу, что оно соответствует требованиям гражданского процессуального законодательства, выполнено экспертами, назначенными судом, квалификация которых сомнений у суда не вызывает. Заключение оформлено надлежащим образом, научно обосновано, не имеет противоречий, его выводы представляются ясными и понятными, оснований не доверять заключению экспертов не имеется. Эксперты предупреждены об уголовной ответственности.
Кроме того, в ходе допроса в судебном заседании эксперт ФИО22 подтвердил выводы, изложенные в заключении. Сообщил суду, что спорные два помещения являются вспомогательными по отношению к остальным помещениям в здании, не могут быть использованы в качестве самостоятельных объектов недвижимости без дополнительного переустройства, помещения подключены в общедомовым сетям электроэнергии, отопления, водоснабжения и канализации, приборы учёта поставленных коммунальных ресурсов отсутствуют, помещения имеют только один выход -в подъезды жилого дома.
Также эксперт ФИО22 сообщил суду, что при составлении заключения была допущена описка на странице 19 экспертного заключения в части наименования секции дома. Представил суду письменные пояснения к экспертному заключению в данной части.
Названное экспертное заключение никем не оспорено.
Факт того, что спорные помещения относятся к общему имуществу собственников многоквартирного дома, также подтверждается представленными истцами фотографиями, сделанными ими 12 апреля 2023 года, не оспоренными ответчиком. Так, на фотографиях изображены 2 спорных помещения, внутри которых размещено техническое оборудование, оборудовано рабочее место сторожа (охраны). На фотографиях усматривается, то спорные помещения имеют стеклянные двери и стеклянные окна, выходящие в подъезд жилого дома, что также свидетельствует о назначении помещения – размещение сторожа (охраны).
Из объяснений истцов, третьих лиц, а также протокола общего собрания собственников помещений данного жилого дома следует, что с момента введения дома в эксплуатацию в доме имелась охрана (консьерж), за услуги охраны с собственников взималась плата управляющей организацией ООО «Планета», затем -ООО «УК Мамулино-2». Охрана всегда располагалась в спорных помещениях.
В материалах дела имеется Протокол комплексных испытаний систем противопожарной атоматики и системы дымоудаления от 05 июня 2019 года, согласно которому системы пожаротушения спорного жилого дома расположены в помещении консьержки на 1 этаже. Аналогичные сведения содержатся в протоколе комплексных испытаний систем противопожарной атоматики и системы дымоудаления от 04 декабря 2018 года. Также аналогичная информация содержится в письме Отдела надзорной деятельности и профилактической работы по городу Твери ГУ МЧС по Тверской области на имя ФИО7 от 15 августа 2023 года.
Свидетель ФИО1., допрошенный судом, сообщил суду, что является <данные изъяты>. Он по заданию ООО "Финансинвест" на протяжении нескольких лет осуществляет кадастровые работы, в том числе, подготовил технический план названного многоквартирного дома. При составлении технического плана спорного дома он непосредственно на место не выходил, спорный дом и спорные нежилые помещения не осматривал. При отнесении тех или иных помещений к местам общего пользования либо к самостоятельным помещениям он руководствуется проектной документацией на дом. В данном случае в проектной документации спорные помещения были отнесены к местам общего пользования. Предположил, что указал в составленном им техническом паспорте на спорные помещения <адрес> и <адрес> как на самостоятельные помещения по ошибке.
Свидетель ФИО2. сообщил суду, что работает <данные изъяты>, в его должностные обязанности входит обслуживание общедомового имущества и обеспечение жителей дома коммунальными ресурсами. В спорном многоквартирном доме имеется пожарная сигнализация, главные приборы и пульт управления которой находятся в консьержках во всех подъездах, там также находится блок бесперебойного питания, оповещатели, система табло. Размещение пожарной сигнализации в консьержных помещениях предусмотрено проектом. Для сотрудников охраны в консьержных помещениях есть санузел, туда поставляется горячая и холодная вода, электроэнергия, есть канализация. Приборами учета консьержные помещения не оборудованы, коммунальные услуги учитываются в составе ОДН, их оплачивают все собственники помещений в многоквартирном доме.
Проанализировав вышеизложенного, суд приходит к выводу, что доводы стороны ответчика о том, что спорные помещения построены за счет собственных средств ООО "Финансинвест", а также о том, что из технического паспорта дома следует, что спорные помещения не являются вспомогательными, в ходе судебного заседания не нашли своего подтверждения. Кадастровый инженер ФИО3 сообщил суду, что в техническом паспорте им допущена описка, каких-либо доказательств, подтверждающих использование собственных средств застройщика, а не денежных средств дольщиков, в материалы дела не представлено.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в Определении Конституционного Суда Российской Федерации N 489-О-О от 19.05.2009 г., к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в пункте 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491) использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3). Разъяснения относительно порядка защиты права собственника отдельного помещения в здании на общее имущество здания содержатся в пункте 9 вышеназванного Постановления, согласно которому в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.
Учитывая вышеизложенное, принимая во внимание, что спорные помещения обременены правами других собственников жилых и нежилых помещений многоквартирного дома, в том числе истцов ФИО7, ФИО8 у которых спорные помещения должны находиться в общей долевой собственности на основании статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, так как предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме для целей по эксплуатации и содержанию жилого фонда всех собственников квартир, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований.
Вопреки утверждению ответчика о пропуске истцами срока исковой давности, на спорные правоотношения срок исковой давности не распространяется в силу положений статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом, о нарушении своего права истцы могли узнать 23 мая 2023 года, при получении управляющей организацией соответствующего письма от ООО "Финансинвест", в суд они обратились 29 мая 2023 года, то есть спустя 6 дней.
Поскольку у ответчика не имелось законных оснований для приобретения права собственности на спорные помещения, с учетом положений пункта 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация права собственности ответчика на спорные помещения является недействительной.
С ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в бюджет муниципального образования Тверской области городской округ г. Тверь в размере 6256,26 руб. исходя из цены иска 305626,10 руб. Цена иска определена судом как сумма кадастровой стоимости обоих помещений (155334,72+150291,38).
Руководствуясь статьями 196-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО7, ФИО8 удовлетворить.
Признать право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>, на нежилое помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, площадью 14,9 кв.м., а также на нежилое помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, площадью 15,4 кв.м.
Прекратить право собственности ООО "Финансинвест" на нежилое помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, площадью 14,9 кв.м., а также на нежилое помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, площадью 15,4 кв.м.
Настоящее решение для органа регистрации прав является основанием осуществления государственной регистрации.
Взыскать с ООО "Финансинвест" в бюджет муниципального образования Тверской области городской округ г. Тверь государственную пошлину в размере 6256,26 руб.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тверской областной суд через Пролетарский районный суд г. Твери в течение одного месяца со дня изготовления в окончательной форме.
Идентификаторы сторон: ФИО7 паспорт №, ФИО8 паспорт №, ООО "Финансинвест" ОГРН <***>.
В окончательной форме решение изготовлено 21 февраля 2025 года.
Председательствующий О.В.Самухина