Решение по делу № 2А-2118/2025 от 03.06.2025 | Центральный районный суд г. Сочи (Краснодарский край)

23RS0059-01-2024-014961-45

3.024 - Гл. 22 КАС РФ -> об оспаривании решений, действий (бездействия)... -> прочие (об оспаривании решений, действий (бездействия) иных органов, организаций, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями)

К делу № 2а-2118/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Сочи

Краснодарский край 23 мая 2025 года

Текст мотивированного решения изготовлен 3 июня 2025 года

Центральный районный суд города Сочи Краснодарского края в составе председательствующего судьи Куц И.А., при секретаре судебного заседания Кукузенко Л.Т., с участием административного истца ФИО1 в лице представителя по доверенности ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Росреестра по Краснодарскому краю об оспаривании действий,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Росреестра по Краснодарскому краю (далее – Росреестр по КК) об оспаривании действий.

В обоснование административного иска указано на следующее.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО1 заключен договор о передаче прав и обязанностей по Договору долевого участия в строительстве апартотеля № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого ФИО3 (Правообладатель) передает свои права и обязанности ФИО1 (Правопреемнику), а ФИО1 (Правопреемник) принимает соответствующие права и обязанности в полном объеме по Договору № долевого участия в строительстве апартотеля от 12.08.2015г., заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью «РАХАС-ИНВЕСТ» и «Правообладателем», по которому «Правообладатель» принял на себя и по настоящему договору передает долевое участие в строительстве апартотеля, расположенного по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес> (нежилое помещение) с номером на поэтажном плане №, ориентировочно общей площадью 29,1 кв.м. (согласно проекту), находящийся на 3-ем надземном этаже в Блоке № указанного апартотеля, строящегося на земельном участке с кадастровым номером №

Площадь Апартамента (нежилого помещения), указанная в настоящем пункте является проектной, строительная площадь будет определена путем фактического обмера Апартамента (нежилого помещения) по периметру.

В целях государственной регистрации договора о передаче прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ по договору долевого участия в строительстве апартотеля № от ДД.ММ.ГГГГ стороны обратились в Управление Росреестра по Краснодарскому краю 26.05.2020г. с заявлением под номером №, что подтверждается описью документов, принятых для оказания государственных услуг.

Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ № о приостановлении государственной регистрации договора о передаче прав и обязанностей от 26.05.2020г. по Договору долевого участия в строительстве апартотеля № от ДД.ММ.ГГГГ регистрационные действия приостановлены.

По результатам рассмотрения заявления фактически было отказано в государственной регистрации договора о передаче прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ по Договору долевого участия в строительстве апартотеля № от 12.08.2015г. уведомлениями:

? № от ДД.ММ.ГГГГ государственный регистратор прав ФИО4 указывает на обстоятельство, препятствующее регистрации, а именно наличие в Едином государственном реестре недвижимости сведений об аресте на основании: ? Постановления о наложении ареста от 31.01.2019г.;

? Постановления о наложении ареста на имущество должника № от ? 04.02.2019г.

До настоящего времени государственная регистрация договора о передаче прав и обязанностей от 26.05.2020г. по Договору долевого участия в строительстве апартотеля № от ДД.ММ.ГГГГ, не произведена. Указанные обстоятельства явились основанием для обращения в суд с административным исковым заявлением.

Согласно ст.17 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ) договор участия в долевом строительстве и соглашение (договор), на основании: которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В соответствии с п.10 ст.48 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ государственная регистрация соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве (далее - договор об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве), осуществляется по заявлению сторон договора о такой уступке (цедента и цессионария).

Согласно ст.164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Имущество в виде прав требований на объект строительства, в отношении которого по договору о передаче прав и обязанностей у правопреемника возникает право требования, не является имуществом, принадлежащим застройщику на праве собственности, за счет которого могут быть исполнены обязательства последнего перед третьими лицами, в связи с чем, по мнению административного истца, государственная регистрация договора о передаче прав и обязанностей не влечет за собой правовых последствий в части изменения каких-либо прав застройщика в отношении принадлежащего ему недвижимого имущества.

Кроме того, как полагает административный истец, совершение действий по регистрации договора о передаче прав и обязанностей не влечет изменение прав и обязанностей сторон по договору долевого участия в строительстве жилого дома.

Отношения, возникающие по поводу передачи прав и обязанностей по договору участия в долевом строительстве, регулируются общими положениями гл. 24 ГК РФ о перемене лиц в обязательстве, а также ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ. В соответствии с п. 1 ст. ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ одной из целей его принятия является гарантия защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора долевого участия до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (п. 2 ст. 11 Ф3 №).

Со ссылкой на ст.ст. 16, 18, 21, 26 Федерального закона №-Ф3 административный истец просит суд.

Признать незаконными действия Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Росреестра по Краснодарскому краю по приостановлению государственной регистрации договора о передаче прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ по договору долевого участия в строительстве апартотеля № от ДД.ММ.ГГГГ.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Росреестра по Краснодарскому краю устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Заявителя путем рассмотрения заявления по существу и принятия решения о государственной регистрации договора о передаче прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ по Договору долевого участия в строительстве апартотеля № от ДД.ММ.ГГГГ.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО2 настаивала на удовлетворении заявленных административных исковых требованиях в полном объеме.

Представитель по доверенности административного ответчика по доверенности ФИО5 в судебном заседании выразила свою правовую позицию по делу, просила суд приобщить составленное в письменном виде возражение на административный иск, а также отказать в удовлетворении заявленных административных исковых требований в полном объеме.

Выслушав стороны по делу, исследовав в судебном заседании материалы дела и оценив все представленные доказательства в их совокупности, суд находит, что административные исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В силу ч. 1 ст. 218 КАС РФ, гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Согласно ст. 226 КАС РФ, при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд выясняет: нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление; соблюдены ли сроки обращения в суд; соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих: полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия); порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения (п. 9).

Обязанность доказывания обстоятельств, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 настоящей статьи, возлагается на лицо, обратившееся в суд, а обстоятельств, указанных в пунктах 3 и 4 части 9 и в части 10 настоящей статьи, - на орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемые решения либо совершившие оспариваемые действия (бездействие) (п. 10).

Как установлено судом и подтверждается материалами дела ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО1 заключен договор о передаче прав и обязанностей по Договору долевого участия в строительстве апартотеля № от ДД.ММ.ГГГГ.

Административный истец ДД.ММ.ГГГГ посредством подачи заявления установленной формы и приложением соответствующего пакета документов через МФЦ обратился в Управление Росреестра по Краснодарскому краю за услугой - осуществления действий по регистрации уступки прав требования, перевода долга по зарегистрированному договор в отношении объекта.

А именно: земельный участок. Категория земель: земли населенных пунктов - Апартотель. Площадь: 46581 кв.м, КН/УН: №, расположенный по адресу: <адрес>, документы на который были представлены с заявлением под номером №

ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с п. 37, 54, 57 ч.1 ст. 26 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ) вынесено уведомление о приостановлении, так как в Управление Росреестра по Краснодарскому краю поступило Уведомление департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края о неисполнении застройщиком обязанности по передаче участникам долевого строительства объектов долевого строительства по зарегистрированным договорам участия в долевом строительстве объектов в течении шести месяцев и более со дня наступления такой обязанности, а также Уведомление департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства участников долевого строительства на строительство многоквартирных домов, в связи с отсутствием у застройщика счета в уполномоченном банке, что, в соответствии с п. 54, 57 ст. 26 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ является основанием для приостановления регистрации.

Кроме того, при проведении правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ оснований для приостановления государственной регистрации прав установлено, что в ЕГРН внесены записи о регистрации ареста на основании:

- Постановления о наложении ареста (у/<адрес>) от ДД.ММ.ГГГГ;

- Постановления о наложении ареста на имущество должника (№) № от ДД.ММ.ГГГГ.

ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ подано заявление возобновлении государственной регистрации Договора от ДД.ММ.ГГГГ о передаче прав и обязанностей по договору долевого участия в строительстве апартотеля № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО3 и ФИО1

На настоящий момент, на земельный участок зарегистрированы в том числе иные аресты, препятствующие проведению учетно-регистрационных действий, так как ведутся многочисленные судебные тяжбы в отношении застройщика ООО «Рахас-Инвест», ОГРН №, единственным учредителем которого является ФИО6.

Учредитель ООО «Рахас-Инвест» Пруидзе А.3. и бывший генеральный директор Хорава 3.А. осуждены по п. «б» ч. 2 ст. 165, ч. 4 ст. 159 УК РФ, в том числе по эпизоду строительства дома по <адрес> в городе Сочи АК «Фазотрон», что подтверждается Приговором Хотинского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ, апелляционным определением <адрес>вого суда от проблемных объектов Краснодарского края N? p-№.

В целях завершения строительства объекта АК «Фазотрон» и передачи помещений участникам долевого строительства, между Администрацией г. Сочи 23.04.2021г., ООО «Рахас-Инвест», ООО «Альпика» и заключен Договор об инвестиционной деятельности, которым предусмотрено следующее: в рамках действующего разрешения на строительство N№ от 09.10.2014г. в пределах установленных полномочий и намерений, по поручению администрации г.Сочи, ООО «Альпика» принимает обязательство обеспечить завершение строительства объекта за свой счет, зарегистрировать в установленном порядке право собственности на объект и передать в пользу дольщиков апартаменты, на которые заключены договоры долевого участия.

В настоящее время завершение строительных работ в целях передачи объектов участникам долевого строительства, осуществляется инвестором, привлеченным администрацией г. Сочи (ООО «Альпика») Административный истец не верно трактует п 5.1 ст. 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (с изм. и доп., вступ. в силу с ДД.ММ.ГГГГ), согласно которого наложение ареста, запрета совершать определенные действия с недвижимым имуществом на основании судебного акта или акта уполномоченного органа, избрание залога в качестве меры пресечения в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации в отношении земельного участка, занятого многоквартирным домом, в котором расположен объект долевого строительства, права аренды (субаренды) такого земельного участка не являются основанием для приостановления государственного кадастрового учета многоквартирного дома, государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства или для государственной регистрации перехода права собственности на такой объект, а также для государственной регистрации права общей долевой собственности участника (участников) долевого строительства на указанный земельный участок.

При этом запись о наложении ареста, о запрете совершать определенные действия или о залоге погашается одновременно с государственной регистрацией права собственности на последний объект долевого строительства в данном многоквартирном доме Законодателем исключены из вышеуказанных действий при наличии запретов, государственная регистрация договоров долевого участия и государственная регистрация уступки права требования по договорам долевого участия.

Принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, а также требования ч. 2 ст. 227 КАС РФ, суд полагает отказать в удовлетворении заявленных административным истцом требований.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 290 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении административных исковых требований ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Росреестра по Краснодарскому краю об оспаривании действий отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд г. Сочи Краснодарского края в течение одного месяца со дня принятия решения районного суда в окончательной форме.

Судья И.А. Куц