Дело №
УИН 54RS0№-09
Заочное Решение
Именем Российской Федерации
30 сентября 2025 года <адрес>
Октябрьский районный суд <адрес>
в составе:
Судьи Сидорчук М.В.,
при помощнике ФИО1,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к Мэрии <адрес> о признании права собственности,
установил:
Истец обратился в суд с иском, в котором просит признать за ним право собственности на нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес>, находящееся на земельном участке с кадастровыми номерами № и №, в обоснование указав, что /дата/ здание автомойки с помещениями общественного назначения приобрел у ООО «ТехноПан» за 1 500 000 руб. Это здание было возведено ИП ФИО3 на двух земельных участках, предоставленных ему в аренду мэрией <адрес>. Решением Арбитражного суда <адрес> от /дата/ по делу №А45-41211/2019 ИП ФИО4 был признан несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура реализация имущества гражданина. Финансовым управляющим утвержден Им ФИО5. Имущество ФИО3, в том числе здание автомойки, было финансовым управляющим включено в конкурсную массу ФИО3 и реализовано с торгов в ходе банкротной процедуры ООО «ТехноПан», после чего приобретено им (истцом). Отсутствие разрешающих документов на строительство и явилось основанием для обращения с указанным иском в суд.
Истец ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен, ходатайствовал о рассмотрении дела в свое отсутствие (л.д.50 т.2).
Представитель истца ФИО6, действующая на основании доверенности (л.д.77-79 т.1), в судебном заседании до перерыва исковые требования поддержала, против вынесения по делу заочного решения не возражала.
Представитель ответчика – Мэрии <адрес> – в судебное заседание также не явился, извещен надлежащим образом (л.д.46 т.2), о причине неявки не сообщил, возражений на иск не направил, в связи с чем дело рассмотрено судом в порядке заочного производства.
Представитель третьего лица по делу – ООО "ТехноПан" – в судебное заседание не явился, о причине неявки не сообщил, отзыв на иск не представил.
Выслушав пояснения, изучив письменные материалы дела, суд приходит к выводу о возможности удовлетворения исковых требований по следующим основаниям:
Так, судом установлено, что /дата/ между Мэрией <адрес> и ФИО3 был заключен договор аренды №т земельного участка, общей площадью 1 398 кв.м., кадастровый №, адрес: обл. Новосибирская, <адрес>, ш.Гусинобродское, для строительства станции технического обслуживания, сроком действия с /дата/ по /дата/, впоследствии договор был пролонгирован на неопределённый срок на основании статьи 621 ГК РФ (л.д.109-120 т.1).
/дата/ между ИП ФИО3 и Мэрией <адрес> был заключен договор аренды №бт земельного участка, общей площадью 2 572 кв.м, кадастровый №, адрес: обл. Новосибирская, <адрес>, ш.Гусинобродское, для строительства автомойки (л.д.11-17 т.1).
На указанных смежных земельных участках ФИО3 было возведено нежилое здание – автомойка.
/дата/ Мэрией <адрес> ФИО3 было направлено уведомление № об отказе от договора аренды земельного участка 54:35:071765:49 от /дата/ №т, в связи с чем договор был расторгнут.
Договор аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:071765:83 также был расторгнут Мэрией в одностороннем порядке (уведомление от /дата/ №).
Однако Определением Арбитражного суда <адрес> от /дата/ по делу А45-41211/2019 данное расторжение признано недействительным (л.д.18-24 т.1).
Решением Арбитражного суда <адрес> от /дата/ по делу №А45-41211/2019 ИП ФИО4 был признан несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура реализация имущества гражданина.
В ходе процедуры банкротства было выявлено имущество должника в виде объекта незавершенного строительства и прав арендатора по договору аренды земельного участка №бт от /дата/ (л.д.138-143, 162-164 т.1).
Имущество ФИО3, в том числе объект незавершенного строительства по Договору от /дата/ и права арендатора по договору аренды земельного участка №бт от /дата/, было реализовано с торгов в пользу ООО «ТехноПан» (договор купли-продажи на л.д.30-32 т.1).
Согласно договору купли-продажи от /дата/ (л.д.38-39 т.1) здание автомойки с помещениями общественного назначения, расположенного на земельном участке с кадастровыми номерами 54№ приобретено ФИО2
Материалами дела подтверждается, что Договоры сторонами исполнены в полном объеме, расчет осуществлен, имущество передано.
По договору уступки прав и обязанностей на земельный участок от /дата/ (л.д.40-41 т.1) права по Договору аренды №бт от /дата/ земельного участка с кадастровым номером № перешли от ООО «ТехноПан» к ФИО2
Вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № для строительства автомойки, земельного участка, с кадастровым номером № – для строительства станции технического обслуживания.
Согласно сведениям ЕГРН (л.д.86-88, 96-98 т.1) право собственности истца, равно как и лица, осуществившего постройку, на спорное здание не зарегистрировано.
На обращение о возможности предоставления истцу земельных участков в собственность получен ответ начальника Департамента земельных имущественных отношении Мэрии <адрес> от /дата/, в соответствии с которым, в случае предоставления документа, подтверждающего право собственности на запрашиваемое здание, земельные участки ему могут быть предоставлены в соответствии со ст.36 Земельного кодекса РФ при отсутствии оснований для отказа в предоставлении, предусмотренных статьями 39.15, 39.16 Земельного кодекса РФ (л.д.48 т.1).
Согласно п.1 ст.222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
С учетом указанной дефиниции спорный объект носит признаки самовольной постройки.
В силу пункта 2 статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет.
Часть 3 статьи 222 ГПК РФ устанавливает, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Право собственности на самовольное строение, возведенное гражданином без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Согласно позиции, изложенной в пункте 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ /дата/, отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку и (или) для удовлетворения иска о ее сносе, если отсутствуют иные препятствия для сохранения постройки.
С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.
В соответствии с пп.8 ч.1 ст.1 Земельного кодекса РФ одним из принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению по категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.
Согласно п.2 ст.7 Земельного кодекса РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Под использованием земель по целевому назначению подразумевается осуществление землепользования в соответствии с правовым режимом, определенным Земельным кодексом Российской Федерации.
В подтверждение отсутствия оснований для отказа в легализации объекта недвижимости истцом суду представлены заключения следующих специалистов: ООО «Гео плюс», ООО «Архитектурная мастерская «Тектоника», ООО «Кадастр и право», АНО «Независимая экспертиза» (л.д.49-60, 61-75, 165-201 т.1, л.д.1-38, 51-76 т.2).
В соответствии с представленными в суд заключениями специалистов, строительство индивидуального жилого дома выполнено без каких-либо существенных нарушений строительных, градостроительных, противопожарных и санитарно-эпидемиологических норм и правил.
В частности, здание соответствует требованиям ФЗ №-Ф3 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», несущие и ограждающие конструкции здания находятся в работоспособном состоянии, имеют достаточную прочность и устойчивость, не создают угрозы жизни и здоровью граждан, не нарушают права и законные интересы третьих лиц.
Объект капитального строительства имеет общую площадь 1 492,8 кв.м., назначение – нежилое, функциональное назначение здания – автомобильная мойка, количество надземных этажей – 2, подземных – 1, расположен в границах земельных участков с кадастровыми номерами №
Нежилое здание представляет собой полностью завершенный строительством объект, готовый к эксплуатации по целевому назначению. Конструктивные элементы здания полностью возведены, состояние несущих конструкций, кровли, фасада находятся в исправном и работоспособном состоянии.
Прилегающая территория обследуемого Объекта благоустроена, но по периметру здания присутствует растительность. Подъезд к зданию осуществляется со стороны <адрес>. Отвод ливневых и талых вод от здания обеспечивается по рельефу. Входы и въезды в здание осуществляются со стороны главного фасада.
Здание не используется по прямому назначению – автомойка с помещениями общественного назначения, поскольку функционирование здания не осуществляется. На объекте не обнаружено какое-либо оборудование, создающее загрязняющее, электромагнитное или радиационное воздействие. Здание автомойки не ограничивает инсоляцию рядом стоящих зданий. В здании предусмотрено электроснабжение от центральных сетей и устроена автономная система отопления (для части здания). Выполнено благоустройство территории – устроен пандус для проезда напольных транспортных средств, ширина которого на 0,6 м. превышает максимальную ширину транспортного средства. Уклон пандусов не более 10% снаружи здания. В процессе эксплуатации здания будет обеспечиваться допустимая инсоляция и солнцезащита помещений, осуществляться естественное и искусственное освещение помещений. Так же обеспечивается эффективное использование энергетических ресурсов и исключается нерациональный расход ресурсов, не возникает вредное воздействие на человека в результате физических, биологических, химических, радиационных и иных воздействий. В процессе эксплуатации здания не возникнет угрозы причинения вреда жизни или здоровью людей, имуществу физических или юридических лиц, государственному или муниципальному имуществу, окружающей среде, жизни и здоровью животных и растений.
Конструктивные и объемно-планировочные решения в здании препятствуют распространению опасных факторов пожара между помещениями, обладают прочностью и устойчивостью, в процессе эксплуатации не возникает угрозы причинения вреда жизни или здоровью людей, и соответствуют требованиям Федерального закона от /дата/ N384-Ф3 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений (с изменениями на /дата/).
Входы в помещение объекта обеспечены через проемы в наружных конструкциях стен, организованы проезды и подъезды к объекту, что обеспечивает возможность доступа личного состава подразделений в случае возникновения пожара, возможность подачи огнетушащих веществ в очаг пожара, возможность проведения мероприятий по спасению людей и сокращению наносимого пожаром ущерба, обеспечена эвакуация из обследуемого объекта, что соответствует требованиям СП 1.13130.2009 Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы (с Изменением N1) и Федерального закона от /дата/ N384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений (с изменениями на /дата/).
В результате произведенного обследования конструкций здания установлены категории технического состояния несущих и ограждающих конструкций обследуемого объекта:
Фундамент – исправное состояние.
Несущие стены – работоспособное состояние.
Перекрытия – исправное состояние.
Кровля – исправное состояние.
Поскольку обследованное здание не функционирует как автомойка и не используется по прямому назначению, проверить соблюдение размеров и границ ССЗ не представляется возможным.
Объект недвижимого имущества имеет степень готовности 100%, построен в период действия договора аренды земельных участков, соответствует виду разрешенного землепользования, градостроительным и строительным нормам и правилам, а также санитарно-эпидемиологическим, противопожарным, техническим и экологическим нормам, требованиям норм пожарной безопасности, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Функциональное назначение Объекта не противоречит виду разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 54:35:071765:83 и входит в перечень основных видов разрешенного использования объектов капитального строительства. Согласно Правилам, предельный минимальный размер земельного участка с видом разрешенного использования «Автомобильные мойки (4.9.1.3) - Автомобильные мойки» составляет 1 000 кв.м., максимальный – 3 500 000 кв.м. Для вида разрешенного использования «Объекты придорожного сервиса (4.9.1) – Объекты дорожного сервиса» установлены минимальный и максимальный проценты застройки в границах земельного участка, равные 20% и 80% соответственно.
Так как Объект является единым объектом, то для того, чтобы контур данного Объекта располагался в пределах одного земельного участка, необходимо под данным зданием образовать земельный участок путем перераспределения земельных участков с кадастровыми номерами 54:35:071765:49 и 54:35:071765:83. Стоит отметить, что земельные участки не имеют зарегистрированных прав (имеется только аренда на земельном участке 54:35:071765:83) согласно сведениям ЕГРН. Кроме этого, данные земельные участки располагаются в одной территориальной зоне – Зона коммунальных и складских объектов (П-2).
Учитывая технические характеристики Объекта, указанные в техпаспорте, в том числе его функциональное назначение, отсутствие зарегистрированных прав на земельные участки 54:35:071765:49 и 54:35:071765:83, в пределах границ которых располагается Объект, сведений о территориальной зоне, в границах которой данные земельные участки и Объект располагаются, по мнению эксперта (специалиста) отсутствуют основания для к отказа в образовании земельного участка путем перераспределения земельных участков с кадастровыми номерами 54:35:071765:49 и 54:35:071765:83, предусмотренных ст.39 16 ЗК РФ (при условии предоставления земельного участка с кадастровым номером 54:35:071765:49 на праве аренды тому же лицу, которому предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 54:35:071765:83). Образуемый земельный участок путем перераспределения земельных участков с кадастровыми номерами 54:35:07/765:49 и 54:35:071765:83 будет отвечать целям использования Объекта, а также не приведет к нарушению прав третьих лиц.
Площадь застройки Объектом составляет 700,1 кв.м. <адрес> земельного участка, занимаемого данным объектом, должна находиться в диапазоне не менее 875 кв.м. и не более 3 501 кв.м. (при условии соблюдения установленных Правилами землепользования и застройки <адрес> придельных минимального и максимального процентов застройки).
Количество надземных этажей Объекта составляет 2 этажа, что не превышает предельное максимальное количество надземных этажей для объектов капитального строительства с видом разрешенного использования «Объекты придорожного сервиса (4.9.1) – Объекты дорожного сервиса», равное 16 этажей.
Таким образом, можно заключить, что размещение Объекта с функциональным назначением «Здание автомойки с помещениями общественного назначения» предусмотрено градостроительным регламентом территориальной зоны, в которой данный объект располагается.
По результатам проведенных замеров определены координаты характерных точек (углов контура) нежилого здания автомобильной мойки, выявлено, что контур автомойки пересекает границу между земельными участками с кадастровыми номерами № и № часть контура здания преимущественно расположена в юго-восточной части участка №, другая часть — в западной части участка №
Согласно карте градостроительного зонирования, утвержденной решением Совета депутатов <адрес> от /дата/ № (с изменениями) «О правилах землепользования и застройки <адрес>» (далее - «Решение»), земельные участи с кадастровыми номерами № располагаются в одной территориальной зоне коммунальных и складских объектов (П-2).
Вид разрешенного использования земельного участка «автомобильные мойки» согласно п.п.1.23 п.1 ст.46 Решения относится к основным видам разрешенного использования для данной зоны.
Предельный размер земельного участка с видом разрешенного использования «автомобильные мойки» установлен в пределах минимальный – 0,1 га, максимальный – 350 га.
Учитывая то, что земельные участки с кадастровыми номерами являются смежными, находятся в одной территориальной зоне П-2, имеют одну категорию, образование единого земельного участка представляется возможным.
Площадь образуемого земельного участка составит 3 970 кв.м., что соответствует предельным минимальным и максимальным размерам, установленным Правила землепользования и застройки <адрес>.
Образование единого земельного участка обусловлено необходимостью для дальнейшей эксплуатации и обслуживания нежилого здания автомобильной мойки.
Необходимая для эксплуатации объекта недвижимости площадь земельного участка определяется с учетом его функционального назначения, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.
Площадь земельного участка, занятого объектом недвижимости, должна быть необходимой и достаточной для обслуживания и эксплуатацию здания, то есть в границы земельного участка должны входить как часть территории, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования.
Образование единого земельного участка позволит соблюсти градостроительные регламенты в части размещения парковочных мест, благоустройства и озеленения, также исключить вклинивания, вкрапливания. изломанности границ, чересполосицы, препятствующим полноценному использованию здания.
Площадь единого земельного участка является необходимой и достаточной для эксплуатации нежилого здания автомойки и обеспечивает соблюдение требований пожарной безопасности и градостроительных регламентов.
Принимая во внимание вышеуказанные обстоятельства и то, что на момент постройки действия застройщика соответствовали цели предоставления земельных участков, а в последующем решением арбитражного суда постройка была признана объектом права, возведен объект без существенных нарушений норм и правил, не создает угрозы жизни и здоровью граждан и третьих лиц, суд полагает возможным признать за ФИО2 право собственности на нежилое здание автомойки с помещениями общественного назначения, расположенное на земельном участке с кадастровыми номерами <адрес> по адресу <адрес>.
О распределении по делу судебных расходов сторонами перед судом не заявлено.
На основании изложенного и, руководствуясь ст.235 ГПК РФ, суд
решил:
Исковые требования ФИО2 – удовлетворить.
Признать за ФИО2, /дата/ года рождения, паспорт № №, выдан ОВД <адрес>, право собственности на нежилое здание, общей площадью 1 492,8 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровыми номерами №
Решение суда является основанием для государственной регистрации признанного судом права собственности истца на недвижимое имущество.
Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения. Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.
Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
Решение в окончательной форме изготовлено /дата/.
Судья: «подпись» М.В. Сидорчук