Дело № 2-1884/2025 (2-11144/2024;) 12 ноября 2025 года

78RS0019-01-2024-010092-71

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Приморский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Каменкова М.В.,

при секретаре Богдановой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Агентство по развитию территории «СОЗИДАНИЕ» о защите прав потребителя,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Агентство по развитию территории «СОЗИДАНИЕ», в соответствии с которым, с учетом заявления в порядке ст. 39 ГПК РФ, просит взыскать с ответчика в свою пользу стоимость устранения строительных недостатков в квартире в размере 113 427 руб. 60 коп. без приведения решения суда в части взыскания суммы в размере 106 716 руб. 13 коп. к исполнению в связи с добровольной выплатой ответчиком; неустойку за период с 07.06.2024 по 19.06.2025 в размере 426 619 руб. 74 коп. с последующим начислением, начиная со следующего дня после вынесения судом решения по день фактического исполнения обязательства; компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб.; потребительский штраф; расходы на проведение досудебной экспертизы в размере 36 440 руб.; расходы на оформление нотариальной доверенности на представителя в размере 2000 руб.; почтовые расходы в размере 1051 руб. 36 коп.

В обоснование иска указано, что на основании заключенного между сторонами 07.09.2022 договора купли-продажи № 266367-ПШ57/1/КП/СИ истец приобрел в собственность квартиру №, расположенную в многоквартирном доме по <адрес>. После принятия квартиры по акту приема-передачи от 04.10.2022 и в процессе ее эксплуатации истцом были обнаружены строительные недостатки, подтвержденные независимой экспертизой. Претензионные требования истца о выплате стоимости устранения строительных недостатков в квартире ответчик в добровольном порядке не удовлетворил, что явилось основанием для обращения истца с иском в суд.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, доверил представление своих интересов через представителя по доверенности, который в судебное заседание явился, требования по уточненной редакции иска поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика ООО «Агентство по развитию территории «СОЗИДАНИЕ», действующий на основании доверенности, в судебное заседание явился, по требованиям возражал, поддержал письменные возражения на иск.

При таких обстоятельствах суд определил возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившегося истца в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав объяснения представителя истца, представителя ответчика, изучив материалы дела, исследовав представленные доказательства, оценив их относимость, допустимость и достоверность, а также их взаимную связь и достаточность в совокупности, суд приходит к следующему.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 06.07.2022 между ФИО1 (покупатель) и ООО «Агентство по развитию территории «СОЗИДАНИЕ» (продавец) был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры № 266367-ПШ57/1/ПКП/СИ, по условиям которого стороны обязались заключить в будущем договор о передаче продавцом в собственность покупателя квартиры <адрес>

07.09.2022 между сторонами заключен основной договор № 266367-ПШ57/1/КП/СИ купли-продажи вышеуказанной квартиры.

Цена квартиры, согласно п. 3 договора, составила 7 128 246 руб. и была оплачена истцом в полном объеме, что ответчиком не оспаривается.

Квартира передана продавцом и принята покупателем по акту приема-передачи от 04.10.2022.

Право собственности истца на вышеуказанную квартиру зарегистрировано в установленном законом порядке. Согласно сведениям, содержащимся в ЕГРН, объекту присвоен адрес: <данные изъяты>

После передачи объекта недвижимости и в процессе его эксплуатации истцом были обнаружены строительные недостатки в квартире.

В целях определения качества выполненных работ по устройству внутренней отделки квартиры, а также определения стоимости устранения выявленных дефектов и недостатков квартиры истец обратился в ООО «Центр экспертизы и оценки недвижимости «ГОСТ Экспертиза», заблаговременно уведомив ответчика о проведении экспертизы путем направления в адрес последнего соответствующего уведомления.

Согласно техническому заключению № 5-04/24-141-ММ от 26.04.2024, специалист пришел к выводу о наличии в переданной истцу квартире дефектов и недостатков, в частности таких, как: дефекты штукатурного слоя, дефекты укладки керамической плитки, неровности поверхности пола, дефекты межкомнатных дверей, причиной возникновения которых являются нарушения технологии выполнения строительных работ при отделке квартиры.

Стоимость устранения выявленных дефектов и недостатков, согласно расчету специалиста, составляет 162 938 руб. 46 коп.

24.05.2024 в целях досудебного урегулирования спора истец обратился к ответчику с претензией о возмещении расходов, необходимых для устранения строительных недостатков (дефектов), выявленных в квартире, приложив в обоснование требований копию технического заключения.

Претензионные требования истца оставлены ответчиком без удовлетворения.

В ходе судебного разбирательства ответчик, критически оценив представленное истцом экспертное заключение, ссылаясь в том числе на те обстоятельства, что экспертом при проведении исследования не учтены Требования к качеству возводимых и передаваемых объектов недвижимости и порядку их приемки, утвержденные застройщиком 01.04.2022 (далее – Требования к качеству), применение которых согласовано сторонами в предварительном договоре купли-продажи, заявил ходатайство о проведении строительно-технической экспертизы. Соответствующий экземпляр Требований к качеству представлен ответчиком в материалы дела.

В соответствии с ч. 1 ст. 79 ГПК РФ при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Поскольку для установления обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения дела, требуются специальные познания, определением суда от 20.12.2024 по ходатайству представителя ответчика назначено проведение судебной строительно-технической экспертизы, производство которой поручено экспертам ООО «Гильдия экспертов Северо-Запада».

По результатам проведенного исследования и в соответствии с заключением № ЭЗ-2-11144/2024 от 27.05.2025 эксперт пришел к выводу о частичном наличии в квартире <адрес> недостатков (дефектов), указанных в заключении ООО «Центр экспертизы и оценки недвижимости «ГОСТ Экспертиза» № 5-04/24-141-ММ от 26.04.2024, а также нарушающих Требования к качеству возводимых объектов недвижимости и порядку их приемки, утвержденных застройщиком 01.04.2022.

Так, в ходе проведенного визуального и инструментального осмотра в квартире истца экспертом были выявлены и зафиксированы следующие недостатки (дефекты), а именно:

- несоответствие качества выполненных штукатурных работ в помещении кухни требованиям табл. 7ТР 122-01 «Технические рекомендации по технологии штукатурных работ внутри зданий». На оштукатуренной поверхности под обоями выявлено отслоение штукатурного слоя от основания. Данный недостаток (дефект) также нарушает Требования к качеству, утвержденные застройщиком, как не содержащие иные требования, предъявляемых к выявленным недостаткам в указанной части;

- несоответствие качества выполненных работ по устройству покрытия пола в помещении санузла требованиям п. 8.14.1 табл. 8.15 СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия». В ходе натурного осмотра выявлено отклонение поверхности покрытия пола от плоскости до 5 мм, что превышает нормативные требования. Данный недостаток (дефект) также нарушает Требования к качеству, утвержденные застройщиком, предусматривающие допустимое отклонение не более 4 мм;

- несоответствие качества выполненных работ по устройству дверного блока в помещении кухни требованиям п.п. 7.7, 7.16, 7.18 СТО НОСТРОЙ 2.11.161-2014 «Двери внутренние из древесных материалов. Требования к безопасности, эксплуатационным характеристикам. Правила производства работ по монтажу, контроль и требования к результатам работ». Отклонение дверного блока составило 2,4 мм на 1 м, что превышает нормативные требования. Согласно Требованиям к качеству, утвержденным застройщиком, допустимое отклонение составляет не более 3 мм на 1 м, но не более 5 мм на всю высоту (ширину) изделия, Требования к качеству в указанной части не нарушены.

Также экспертом зафиксировано отсутствие следующих недостатков (дефектов):

- соответствие качества выполненных работ по устройству покрытия пола в помещении кухни требованиям п. 8.14.1 табл. 8.15 СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия». В ходе натурного осмотра выявлено отклонение поверхности покрытия пола от плоскости до 2 мм, что не превышает нормативные требования.

Эксперт определил, что выявленные недостатки (дефекты) являются строительными.

В соответствии с произведенными расчетами экспертом определено, что стоимость устранения выявленных строительных дефектов (недостатков), нарушающих требования строительных норм и правил, с учетом стоимости материалов, составляет 113 427 руб. 60 коп.

Стоимость устранения выявленных строительных дефектов (недостатков), противоречащих Требованиям к качеству возводимых и передаваемых объектов недвижимости, и порядку их приемки, утвержденных застройщиком 01.04.2022, с учетом стоимости материалов, составляет 106 716 руб. 13 коп.

Сторонами выводы судебной экспертизы не оспаривались, у суда оснований не доверять заключению судебной экспертизы не имеется, поскольку экспертиза ООО «Гильдия экспертов Северо-Запада» проведена в соответствии с требованиями Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», заключение эксперта № ЭЗ-2-11144/2024 от 27.05.2025 дано в письменной форме, содержит подробное описание проведенных исследований, экспертом изложены результаты исследования, заключение содержит категоричные ответы на поставленные судом вопросы, ответы являются последовательными, не допускают неоднозначного толкования. Эксперт до начала производства экспертизы был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, имеет необходимые для производства подобного рода экспертиз полномочия, образование, квалификацию, специальность, стаж работы. При таких обстоятельствах заключение судебной экспертизы принимается судом в качестве надлежащего доказательства по делу.

Разрешая заявленные требования и определяя нормы права, подлежащие применению, суд учитывает следующие обстоятельства.

Как было отмечено ВС РФ в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 1 октября 2019 г. N 81-КГ19-8 из содержания положений статьи 755 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 29 Закона о защите прав потребителей следует, что приобретя право собственности на квартиру по договору купли-продажи, покупатель приобрел (как потребитель) и право требования к застройщику (подрядчику) об устранении выявленных в квартире недостатков при их обнаружении в течение гарантийного срока, а при его отсутствии в пределах пяти лет (в отношении объекта недвижимости), поскольку гарантийные обязательства застройщика (подрядчика) на результат работы в случае отчуждения объекта недвижимости третьим лицам сохраняются.

В указанном определении была рассмотрена ситуация, в которой продавец недвижимости не был ее застройщиком, следовательно, произошло правопреемство гарантийных обязательств в силу закона отчуждении объекта недвижимости первоначальным приобретателем. В настоящем случае ответчик является одновременно застройщиком многоквартирного дома, в котором была приобретена недвижимость и реализовал данный объект в качестве первого приобретателя. При этом данный объект создавался застройщиком не для собственного потребления, а для последующей реализации, что ответчиком не оспаривается и подтверждается основным видом деятельности ответчика по строительству и реализации квартир.

Согласно положениям части 2 статьи 7 Закона N 214-ФЗ в редакции, действующей на период спорных правоотношений, в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором (часть 5 статьи 7 Закона N 214-ФЗ).

При этом, в определении ВС РФ от 21 марта 2018 г. N 304-ЭС17-18668 отмечено, что действующее гражданское законодательство прямо не регулирует вопросы, связанные с переходом гарантии подрядчика (застройщика) на результат работ в случае отчуждения объекта недвижимости третьим лицам. Вместе с тем, ВС РФ согласился с тем, что гарантийный срок по ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве установлен на объект долевого строительства и не связан с первоначальным собственников или стороной долевого участия в строительстве.

ООО «Агентство по развитию территории «СОЗИДАНИЕ» является застройщиком многоквартирного дома, в котором расположена квартира истца. Однако в настоящем случае договор долевого участия в строительстве в отношении квартиры не заключался.

Таким образом, при реализации объекта строительства, созданного для целей его дальнейшей реализации, в зависимости от выбранной застройщиком формы, предположительно могут возникнуть четыре ситуации:

- объект реализуется по договору ДДУ напрямую первому приобретателю;

- объект был реализован по договору ДДУ напрямую первому приобретателю, а затем реализован третьему лицу;

- объект был построен по договору подряда напрямую с первым приобретателем;

- объект был построен вместе с другими объектами в составе одного взаимосвязанного предмета (многоквартирный дом), но без прямого договора, на него оформлено право собственности первоначальным способом, и в последствии объект реализован по договору купли продажи.

С учетом вышеприведенных позиций ВС РФ, в первых трех ситуациях первые приобретатели, а также последующие приобретатели имеют право предъявить требования в течение пятилетнего гарантийного срока, установленного что Законом о долевом участии в строительства, что Законом о защите прав потребителей. Для четвертой ситуации, которая имеет место в настоящем случае, ни прямого законодательного регулирования, ни разъяснений не имеется. Выбранная форма реализации объекта строительства – договор купли-продажи – обосновывается невозможностью для застройщика использовать форму договора долевого участия в строительстве после ввода объекта в эксплуатацию, что ответчиком не оспаривается. Иных экономически обоснованных причин реализации объекта строительства посредством купли-продажи не приведено.

Вместе с тем, п. 1 ст. 755 ГК РФ устанавливает безотносительную гарантию подрядчика на объект строительства в течение гарантийного срока, который может быть только увеличен договором подряда.

По мнению суда, одинаковые по существу экономические обстоятельства не должны иметь разное правовое регулирование без существенных на то причин. В этом смысле наличие или отсутствие правопреемства, а также форма создания объекта (подрядный или хозяйственный) не должны приниматься во внимание в ситуации, когда застройщик объекта реализует его как результат своего строительства, что ответчиком также не оспаривается.

В этой связи, суд приходит к выводу, что в данном случае к спорным правоотношениям применимы нормы Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

Частью 9 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве определено, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Согласно п. 2 ст. 4 Закона о защите прав потребителей, при отсутствии в договоре условий о качестве товара (работы, услуги) продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), соответствующий обычно предъявляемым требованиям и пригодный для целей, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется.

В соответствии с п. 5 ст. 4 Закона о защите прав потребителей, если законами или в установленном ими порядке предусмотрены обязательные требования к товару (работе, услуге), продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), соответствующий этим требованиям.

Таким образом, как видно из не противоречащих друг другу положений ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве и ст. 4 Закона о защите прав потребителей качество передаваемого потребителю товара, объекта долевого строительства является юридическим понятием, предполагающим соответствие передаваемого товара/объекта долевого строительства в первую очередь обязательным требованиям, затем характеристикам, указанным в договоре, и, в случае отсутствия первых двух – обычно предъявляемым требованиям. При этом товар, объект долевого строительства в любом случае должен быть пригодными для целей, для которых они обычно используется.

Квартира по договору купли-продажи приобреталась истцом с отделкой, что подтвердил ответчик под протокол судебного заседания от 16.09.2025, а также подтверждается положениями предварительного договора купли-продажи и представленной со стороны ответчика технической документацией.

Понятие недостатка товара (работы, услуги), приведено в преамбуле Закона о защите прав потребителей, и определяется как несоответствие товара (работы, услуги) обязательным требованиям, предусмотренным законом либо в установленном им порядке, или условиям договора (при их отсутствии или неполноте условий обычно предъявляемым требованиям), или целям, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется, или целям, о которых продавец (исполнитель) был поставлен в известность потребителем при заключении договора, или образцу и (или) описанию при продаже товара по образцу и (или) описанию.

В данном случае в предварительном договоре купли-продажи сторонами согласованы характеристики квартиры, подлежащей передаче покупателю по основному договору купли-продажи, в том числе отделка. Также предварительный договор купли-продажи содержит положение о том, что качество передаваемой квартиры должно соответствовать обязательным строительным нормам и правилам, утвержденным уполномоченными государственными органами, а также Требованиям к качеству возводимых объектов недвижимости и порядку их приемки, утвержденным продавцом. Покупатель подтверждает, что ознакомлен с Требованиями к качеству. Стороны согласовали применение Требований к качеству, в том числе при приемке квартиры покупателем.

Поскольку основной договор купли-продажи заключен во исполнение предварительного договора, а также учитывая, что срок между заключением предварительного и основного договора купли-продажи составляет два месяца, характеристики квартиры в указанный период не менялись, суд приходит к выводу, что ранее согласованные сторонами требования к объекту недвижимости сохраняют свою силу на момент заключения основного договора купли-продажи.

Согласно заключению судебной экспертизы, экспертом частично установлены несоответствия (недостатки) качества переданной истцу квартиры утвержденным застройщиком Требованиям к качеству. В свою очередь выявленные экспертом недостатки (дефекты) в части отклонения от вертикали дверного блока в помещении кухни, не соответствующие требованиям строительных норм и правил, не превышают значения, определенные утвержденными застройщиком Требованиями к качеству. При этом строительные нормы и правила, в отношении которых экспертом выявлены указанные несоответствия, не являются обязательными к применению, согласно Постановлению Правительства РФ от 28.05.2021 N 815 "Об утверждении перечня национальных стандартов и сводов правил…», в связи с чем применение Требований к качеству, утвержденных застройщиком, в данном случае правомерно.

Кроме того, в случае с объектом долевого строительства суд считает необходимым отметить, что требование соответствия объекта долевого строительства проектной документации является приоритетным по отношению к любым требованиям, которые могут быть включены в договор помимо ссылок на обязательные нормы и правила, поскольку проектная документация объекта долевого строительства в силу положений пп. 2 п. 2, п.3 ст. 3.1, п. 2 ст. 21 Закона об участии в долевом строительстве обладает свойством публичной достоверности и верификации на предмет возможных ретроспективных изменений. Кроме того, такая проектная документация объектов капитального строительства в силу ст. 49 Градостроительного кодекса РФ подлежит обязательной экспертизе.

Федеральным законом от 27.12.2002 N 184-ФЗ «О техническом регулировании» установлены порядок применения на добровольной и обязательной основе правил к зданиям и сооружениям, или к продукции и связанным с требованиями к продукции процессам проектирования, производства, строительства, монтажа, наладки, эксплуатации, хранения, перевозки, реализации и утилизации.

Как следует из п. 4 ст. 16.1 Федерального закона от 27.12.2002 N 184-ФЗ «О техническом регулировании», применение на добровольной основе стандартов и (или) сводов правил, включенных в указанный в пункте 1 настоящей статьи перечень документов по стандартизации, является достаточным условием соблюдения требований соответствующих технических регламентов. В случае применения таких стандартов и (или) сводов правил для соблюдения требований технических регламентов оценка соответствия требованиям технических регламентов может осуществляться на основании подтверждения их соответствия таким стандартам и (или) сводам правил.

В свою очередь неприменение таких стандартов и (или) сводов правил не может оцениваться как несоблюдение требований технических регламентов. В этом случае допускается применение предварительных национальных стандартов Российской Федерации, стандартов организаций и (или) иных документов для оценки соответствия требованиям технических регламентов.

Из изложенного следует, что применение требований ГОСТ, СНиП на добровольной основе в силу закона означает возможность отступления от их требований при условии, что используются иные технические регламенты, в том числе включенные в стандарты предприятия. Материалы дела не содержат сведений о том, что стандарт организации застройщика не соответствует или противоречит требованиям национальных стандартов.

Ответчиком в материалы дела представлена проектная документация в части отделочных работ, а также положительное заключение экспертизы, свидетельствующее о соответствии проектной документации по объекту - многоквартирному дому, в котором расположена квартира истца, установленным требованиям. Требованиям к качеству возводимых и передаваемых объектов недвижимости, и порядку их приемки, утвержденных застройщиком 01.04.2022, соответствуют минимальным стандартам. Каких-либо специальных положений, которым бы противоречили установленные застройщиком Требования, судом в проектной документации не установлено.

Таким образом, по условиям договора при строительстве спорного объекта недвижимости установлено применение стандартов застройщика. Участник долевого строительства был надлежащим образом уведомлен о критериях качества объекта долевого строительства, которым он должен соответствовать.

Установив правомерность применения Требований к качеству, утвержденных застройщиком, суд приходит к выводу, что несоответствия качества отделочных работ в квартире истца требованиям строительных норм и правил, однако соответствующие утвержденным застройщиком и согласованным сторонами к применению Требованиям к качеству в данном случае не могут квалифицироваться как недостатки (дефекты), при наличии которых у дольщика возникает право требования к застройщику по гарантийным обязательствам.

При этом, принимая во внимание наличие в квартире истца несоответствий качества отделочных работ требованиям строительных норм и правил в части таких недостатков (дефектов), как отслоение штукатурного слоя от основания в помещении кухни и отклонение поверхности покрытия пола от плоскости в помещении санузла, в отсутствие иных требований в указанной части, утвержденных застройщиком и соответствующих минимальным стандартам, что нарушает право дольщика на получение квартиры, качество которой соответствует условиям договора долевого участия, проектной документации и нормативным требованиям, учитывая, что данные недостатки (дефекты) являются следствием нарушения застройщиком требований нормативных документов, а также технологии производства строительно-монтажных и отделочных работ, истец в соответствии с ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ имеет право требовать возмещения своих расходов на устранение таких недостатков (дефектов).

Согласно расчету эксперта, стоимость устранения выявленных строительных дефектов (недостатков), противоречащих Требованиям к качеству возводимых и передаваемых объектов недвижимости, и порядку их приемки, утвержденных застройщиком 01.04.2022, составляет 106 716 руб. 13 коп. Указанная сумма подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Вместе с тем, ответчик, ознакомившись с результатами заключения судебной экспертизы, в добровольном порядке осуществил в пользу истца выплату в счет стоимости устранения строительных недостатков в размере 106 716 руб. 13 коп., что подтверждается представленным в материалы дела платежным поручением № 1070 от 17.06.2025. Сумма выплаты не превышает ограничения по сумме взыскания с застройщика, установленные ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ. Факт получения денежных средств истцом не оспаривается.

Таким образом, на момент вынесения судом решения подлежащая взысканию в ответчика в пользу истца денежная сумма в счет стоимости устранения строительных недостатков выплачена ответчиком в полном объеме. Оснований для взыскания денежных средств в большем размере у суда не имеется.

Однако, суд, исходя из установленного факта нарушения ответчиком прав истца как потребителя, полагает возможным удовлетворить требования истца в части взыскания с ответчика стоимости устранения строительных недостатков в размере 106 716 руб. 13 коп. В ходе судебного разбирательства нашли подтверждения доводы истца о наличии в квартире строительных недостатков, а, соответственно, заявленные истцом на основании досудебной претензии требования являлись законными и обоснованными. Ответчик в добровольном досудебном порядке в установленные законом сроки требования истца не удовлетворил. В свою очередь исполнение ответчиком данного требования в период рассмотрения дела, то есть после обращения истца с иском в суд за защитой нарушенного права, не является основанием для отказа истцу в удовлетворении заявленного требования.

С учетом изложенного суд взыскивает с ответчика в пользу истца стоимость устранения строительных недостатков в размере 106 716 руб. 13 коп. При этом, ввиду фактической выплаты ответчиком данной суммы, решение в указанной части исполнению не подлежит.

Статья 330 ГК РФ признает неустойкой определенную законом или договором денежную сумму, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В силу п. 8 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ с учетом изменений, вступивших в силу с 01.09.2024, за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, за нарушения сроков исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора, требования о возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) застройщик уплачивает участнику долевого строительства за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов), или от суммы, подлежащей возмещению участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, приобретающий жилое помещение исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, предусмотренная настоящей частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере, но не более стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов).

В силу разъяснений, содержащихся в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

Истец ставит требование о взыскании с ответчика неустойки за период с 07.06.2024 по 19.06.2025 в размере 426 619 руб. 74 коп. с последующим начислением, начиная со следующего дня после вынесения судом решения по день фактического исполнения обязательства.

Разрешая требования в части взыскания неустойки, суд учитывает положения Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 N 326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве", вступившего в силу 22.03.2024 (опубликован на официальном интернет-портал правовой информации http://pravo.gov.ru, 22.03.2024), пунктом 1 которого установлены особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве.

Согласно положениям указанного Постановления, неустойка (штраф, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу настоящего постановления до 31 декабря 2024 г. включительно.

Согласно изменениям в редакции Постановлений Правительства РФ от 26.12.2024 N 1916, от 19.06.2025 N 925, неустойка (штраф, пени), подлежащая с учетом части 8 статьи 7 и части 3 статьи 10 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляется за период с 1 января 2025 г. до 31 декабря 2025 г. включительно.

Таким образом, заявленный истцом период взыскания неустойки подпадает под действие моратория, в связи с чем застройщик освобожден от соответствующих финансовых санкций в указанный период, что является основанием для отказа истцу в удовлетворении требования о взыскании неустойки.

Также не подлежит удовлетворению требование истца о взыскании с ответчика неустойки на будущее время в связи с фактической выплатой ответчиком в период рассмотрения дела стоимости устранения строительных недостатков в полном объеме.

В исковом заявлении истец ссылается на то, что действиями ответчика ему был причинен моральный вред, выразившийся в затрате многих усилий и времени на попытки урегулирования спорного вопроса мирным путем, в тревогах из-за нежелания ответчика предпринять какие-либо попытки к разрешению спора в досудебном порядке, в переживаниях и дискомфорте относительно необходимости проведения ремонта в квартире, которая приобреталась с отделкой. Причиненный моральный вред истец оценивает на сумму 50 000 руб.

В ч. 2 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (в редакции от 08.08.2024) закреплено, что моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.

Принимая во внимание установленный факт нарушения прав истца как потребителя, с учетом вышеуказанных разъяснений, оценивая интенсивность, масштаб и длительность неправомерных действий ответчика, характер и объем выявленных экспертом недостатков в части, нарушающей Требования к качеству, утвержденные застройщиком, необходимость устранения данных недостатков, стоимость их устранения, а вместе с тем учитывая, что выявленные недостатки не препятствовали истцу в эксплуатации жилого помещения, суд, руководствуясь требованиями принципа разумности и справедливости, считает подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб.

В силу ч. 3 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

Как следует из материалов дела, направленная истцом 24.05.2024 в адрес ответчика досудебная претензия получена последним 27.05.2024, соответственно, предусмотренный ст. 22 Закона о защите прав потребителей срок для добровольного удовлетворения требований потребителей истек 06.06.2024.

С учетом позиции, изложенной в ответе на вопрос 2 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации N 2 (2023) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19 июля 2023 г.), исходя из того, что срок для добровольного удовлетворения ответчиком требований потребителей истек в период действия ограничений на применение санкций, введенных Постановлением Правительства от 18.03.2024 № 326, штраф взысканию с ответчика не подлежит.

В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В соответствии со ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе, связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами, а также другие признанные судом необходимыми расходы.

В соответствии с п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" перечень судебных издержек, предусмотренный ГПК РФ, не является исчерпывающим. Так, расходы, понесенные истцом в связи с собиранием доказательств до предъявления искового заявления в суд, могут быть признаны судебными издержками, если несение таких расходов было необходимо для реализации права на обращение в суд и собранные до предъявления иска доказательства соответствуют требованиям относимости, допустимости.

Истцом заявлено требование о взыскании с ответчика расходов на оплату проведения досудебной экспертизы в размере 36 440 руб.

Указанные расходы подтверждаются представленными в материалы дела доказательствами, в частности, договором № 5-04/24-141-ММ возмездного оказания услуг от 06.04.2024, заключенным истцом с ООО «Центр экспертизы и оценки недвижимости «ГОСТ Экспертиза», а также квитанцией к приходному кассовому ордеру от 06.04.2024 на сумму 36 440 руб.

Как установлено ранее, ответчик в добровольном досудебном порядке требования истца о возмещении стоимости устранения недостатков в квартире на основании предъявленной досудебной претензии не удовлетворил. Истец для защиты своих прав обратился с иском в суд, приложив в обоснование исковых требований техническое заключение, которое принято судом в качестве доказательства по делу. При этом, производство судебной экспертизы также осуществлялось с учетом представленного истцом технического заключения. Недостатки квартиры, выявленные согласно данному заключению, частично подтверждены судебной экспертизой. Ввиду изложенного, учитывая, что данные расходы понесены истцом вынужденно в связи с защитой нарушенных прав, суд признает расходы истца на составление технического заключения ООО «Центр экспертизы и оценки недвижимости «ГОСТ Экспертиза» обоснованными и необходимыми, в связи с чем они подлежат возмещению истцу за счет ответчика.

Доводы ответчика о чрезмерности взыскиваемых расходов на проведение досудебной экспертизы суд находит несостоятельными и не подтвержденными. Приведенные ответчиком расценки различных экспертных учреждений также не могут свидетельствовать о неразумности данных расходов, поскольку указанная стоимость экспертизы качества строительства и ремонтных работ не является твердой и варьируется в зависимости от иных условий, в том числе, от объема поставленных на разрешение перед экспертом вопросов, площади исследуемого объекта, категории сложности объекта, срока выполнения экспертизы и др.

Ссылку ответчика на п. 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», содержащий разъяснения о том, что уменьшение истцом размера исковых требований в результате получения при рассмотрении дела доказательств явной необоснованности этого размера может быть признано судом злоупотреблением процессуальными правами и повлечь отказ в признании понесенных истцом судебных издержек необходимыми полностью или в части, суд находит несостоятельной, поскольку для применения последствий, предусмотренных п. 22 вышеуказанных разъяснений, необходимо установить, что уменьшение истцом размера исковых требований из-за получения при рассмотрении дела доказательств явной необоснованности этого размера имеет характер злоупотребления процессуальными правами.

Первоначально истцом требования к ответчику в части взыскания стоимости устранения строительных недостатков в квартире были заявлены в большем на основании результатов досудебного исследования, а впоследствии снижены с учетом заключения судебной экспертизы. В данном случае истец, не обладая специальными познаниями в области строительства, основывал свои первоначальные требования на отчете специалиста ООО «Центр экспертизы и оценки недвижимости «ГОСТ Экспертиза». Указанное не свидетельствует о факте злоупотребления правом со стороны истца, поскольку без досудебного определения стоимости расходов на устранение недостатков квартиры у истца отсутствовала возможность реализовать право на обращение в суд. При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отсутствии факта злоупотребления истцом правом при подаче первоначального иска и недобросовестности действий истца, связанных с уточнением требований по итогам ознакомления с заключением судебной экспертизы.

Вместе с тем, с учетом предусмотренного ст. 98 ГПК РФ принципа пропорциональности распределения судебных расходов, исходя из объема заявленных истцом и фактически удовлетворенных судом исковых требований (20%), подлежащая возмещению истцу за счет ответчика сумма расходов на проведение досудебной экспертизы составляет 7288 руб.

Также истец просит взыскать с ответчика расходы на оформление нотариальной доверенности на представителя в размере 2000 руб.

Согласно п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" расходы на оформление доверенности представителя также могут быть признаны судебными издержками, если такая доверенность выдана для участия представителя в конкретном деле или конкретном судебном заседании по делу.

Из содержания представленной в материалы дела доверенности <данные изъяты> от 04.04.2024 прямо усматривается, что она выдана на представление интересов истца по вопросу о взыскании денежных средств с ООО «Агентство по развитию территории «СОЗИДАНИЕ» по договору № 266367-ПШ57/1/КП/СИ купли-продажи квартиры от 07.09.2022 в отношении квартиры <адрес>

При таких обстоятельствах требование истца о взыскании с ответчика расходов на оформление нотариальной доверенности подлежит удовлетворению в полном объеме.

Относительно требования о взыскании с ответчика почтовых расходов в размере 1051 руб. 36 коп. суд отмечает следующее.

В соответствии с п. 33 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.06.2021 N 18 "О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства" Законом о защите прав потребителей не предусмотрен обязательный досудебный порядок урегулирования споров между потребителем и исполнителем услуг. Согласно п. 4 данного Постановления направление заинтересованным лицом сообщения, имеющего информационный характер и (или) являющегося основанием для обращения в суд, не является досудебным порядком урегулирования спора.

Таким образом, расходы на информационные сообщения и претензии, которые не являлись обязательными для обращения в суд, не могут быть признанными связанными с судебным разбирательством и взысканию не подлежат.

При этом, за счет ответчика в пользу истца подлежат возмещению почтовые расходы в размере 260 руб. 44 коп., связанные с направлением в адрес ответчика копии искового заявления с приложением, поскольку направление указанных документов прямо предусмотрено ст. 132 ГПК РФ.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, в соответствующий бюджет, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Учитывая, что истец при подаче искового заявления в суд в силу положений ст. 333.36 НК РФ, ст. 17 Закона РФ «О защите прав потребителей» освобожден от уплаты государственной пошлины, государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в доход бюджета в размере 3634 руб. 32 коп.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 12, 56, 67, 98, 167, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ :

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Агентство по развитию территории «СОЗИДАНИЕ» (ИНН <***>) в пользу ФИО1 (номер и серия паспорта гражданина РФ <данные изъяты>) стоимость устранения строительных недостатков в размере 106716 руб. 13 коп. В указанной части решение исполнению не подлежит.

Взыскать с ООО «Агентство по развитию территории «СОЗИДАНИЕ» (ИНН <***>) в пользу ФИО1 (номер и серия паспорта гражданина РФ <данные изъяты>) компенсацию морального вреда в размере 10000 руб., расходы на проведение экспертизы в размере 7288 руб., почтовые расходы в размере 260 руб. 44 коп., расходы на оформление нотариальной доверенности в размере 2000 руб.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с ООО «Агентство по развитию территории «СОЗИДАНИЕ» (ИНН <***>) в доход бюджета государственную пошлину в размере 3634 руб. 32 коп.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Приморский районный суд Санкт-Петербурга.

Судья

Решение в окончательной форме изготовлено 26.12.2025.