66RS0003-01-2022-003510-78 <***>

Дело № 2-4398/2022

Мотивированное решение изготовлено 28.11.2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Екатеринбург21.11.2022

Кировский районный суд г. Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Самойловой Е.В.,

при секретаре Фридрих Д.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Риэлтерская компания «Эфес», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской областио признании недействительными условий договора, акта, возложении обязанности, взыскании стоимости разницы площадей, морального вреда, штрафа, компенсации за потерю времени, признании недействительной государственной регистрации права,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Риэлтерская компания «Эфес» о признании недействительными условия договора, акта, взыскании стоимости разницы площадей, возложении обязанности, морального вреда, штрафа, компенсации за потерю времени, признании недействительной государственной регистрации права.

В обосновании иска указано, что 29.06.2019 между ООО «Риэлтерская компания «Эфес» и ФИО1, ФИО2 заключен договор о долевом участии в строительстве № 246 У-3 в отношении жилого помещения, расположенного по адресу: ***. 14.01.2020 заключен аналогичный договор № 73 У-3 в отношении жилого помещения, расположенного по адресу: ***.

Предметом Договора от 29.06.2019 № 246 У-3 явилось строительство многоэтажного жилого дома по адресу: ***, с передачей объекта долевого строительства *** площадью 62,9 м2, в т.ч. площадь квартиры - 61,1 м2 и площадь летнего помещения - 1,8 м2 учетом применения понижающего коэффициента 0,5. Предметом Договора от 14.01.2020 № 73 У-3 явилось строительство многоэтажного жилого а по адресу: ***, с передачей объекта долевого строительства кв. 73 общей площадью 90,7 м2, в т.ч. площадь квартиры - 88,2 м2 и площадь летнего помещения - 2,5 с учетом применения понижающего коэффициента 0,5.

14.12.2020 ответчиком получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Срок передачи объектов долевого участия (спорные объекты) вышеуказанным договорам должны быть переданы не позднее 14.02.2021.

Ввиду того, что объекты долевого участия по договорам были ненадлежащего качества, истцы после неоднократных осмотров отказались принимать объекты, т.к. застройщик не устранил дефекты (замечания). Застройщик оформил односторонние акты приема-передачи указанный объектов. Впоследствии данные акты были признаны недействительными Определением Судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 17.03.2022 по делу № 33-2967/ (№ 2-2378/2021)

Истцы после признания односторонних актов приема-передачи недействительными неоднократно (с февраля 2021г. по май 2022г.) обращались к ответчику о передаче объектов долевого участия, оформленных надлежащим образом.

29.04.2022 истцом ФИО1 получено письмо с требованием подойти и подписать акты приема-передачи, составленные от 13.08.2021, от чего истец отказалась.

До настоящего времени объекты долевого участия по договорам не переданы.

При этом, полагает, что в условия договора включены пункты, которые противоречащие действующему законодательству.

В связи с чем, истцы обратились в суд с настоящими требованиями, неоднократно уточнив, сформулированными следующим образом (т. 2 л.д. 139-140):

1. признать дату передачи объектов долевого участия во Договорам № 246 У-3 от29.06.2019 и № 73 У-3 от 14.01.2020, Договору уступки права требования к Договору участия в долевом строительстве №73 У-3 от 14.01.2020 – 03.03.2022.

2. признать пункты Договоров долевого участия в строительстве № 246 У-3 от 29.06.2019 № 73 У-3 от 14.01.2020 2.7, 2.8. 6.5, 7.6, 7.8. 10.9 недействительными (ничтожными).

3. взыскать с ответчика по договору долевого участия № 246 У-3 от 29.06.2019 в пользу истца ФИО2 разницу между проектной площадью и фактической площадью объекта недвижимости денежные средства в размере 38 458,21 рублей.

4. взыскать с ответчика по договору долевого участия № 246 У-3 от 29.06.2019 в пользуистца ФИО1 разницу между проектной площадью и фактической площадью объекта недвижимости денежные средства в размере 38 458,21 рублей.

5. взыскать с ответчика по договору долевого участия № 73 У-3 от 14.01.2020 в пользу истца ФИО1 разницу между проектной площадью и фактической площадью объекта недвижимости денежные средства в размере 123 424,90 рублей.

6. взыскать с ответчика в пользу истца ФИО2 неустойку за период с 14.08.2021 по 24.02.2022 за просрочку передачи объекта долевого участия в строительстве по договору №246 У-3 от 29.06.2019 в размере 213392,31 рубля.

7. взыскать с ответчика в пользу истца ФИО1 неустойку за период с 14.08.2021 24.02.2022за просрочку передачи объекта долевого участия в строительстве по договору №246 У-3 от 29.06.2019 г. в размере 213392,31 рубля.

8. взыскать с ответчика в пользу истца ФИО1 неустойку за период с 14.08.2021 по 24.02.2022 за просрочку передачи объекта долевого участия в строительстве по договору № 73 У-3 от 14.01.2020 в размере 601103,52 рубля.

9. взыскать с ответчика в пользу истца ФИО2 компенсацию за потерю времени в период с 14.02.2021 по 24.02.2022 за просрочку передачи объекта долевого участия в строительстве по договору № 246 У-3 от 29.06.2019 в размере 25000 рублей.

10. взыскать с ответчика в пользу истца ФИО1 компенсацию за потерю времени в период с 14.02.2021 по 24.02.2022 за просрочку передачи объекта долевого участия в строительстве по договорам № 246 У-3 от 29.06.2019 в размере 25 000 рублей и № 73 У-3 от 14.01.2020 в размере 5 000 рублей.

11. взыскать с ответчика в пользу истца ФИО2 компенсацию морального вреда за просрочку возврата разницы цены между проектной и фактической площадью объекта недвижимости по договору № 73 У-3 от 29.06.2019 в размере 50000рублей.

12. Взыскать с ответчика в пользу истца ФИО1 компенсацию морального вреда за просрочку возврата разницы цены между проектной и фактической площадью объекта недвижимости по договору № 246 У-3 от 29.06.2019 в размере 50000рублей и ДДУ № 73 У-3 от 14.01.2020 в размере 100000 рублей.

13. взыскать с ответчика в пользу истца ФИО2 штраф в размере 50% от взысканнойсуммы.

14. взыскать с ответчика польза истца ФИО1 штраф в размере 50% от взысканной суммы.

15. признать недействительными односторонний акт приема-передачи объекта долевого строительства от 13.08.2022 в отношении жилого помещения ***, расположенного по адресуг.*** односторонний акт приема-передачи объекта долевого строительства от 13.08.2022 в отношении жилого помещения №266, расположенного по адресу г.***.

16. признать недействительной государственную регистрацию права собственности истцов от 12.07.2022 и 07.07.2022 на объекты долевого участия по Договорам № 246У -3 от 29.06.2019 и № 73 У-3 от 14.01.2020.

Истцы в судебное заседание не явились, извещены надлежавшим образом, воспользовались правом на ведение дела через представителя.

Представитель истцов ФИО3 в судебном заседании требования и доводы иска поддержал, настаивая на окончательно заявленных требованиях.

Представители ответчика ФИО4, ФИО5 против иска возражали по доводам приобщённых отзывов, указав, что оснований для удовлетворения требований не имеется (т. 1 л.д. 105-123, т. 2 л.д. 21-25, 88-89, 124-130, 162, а также приобщены в судебном заседании).

Представитель ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, представитель третьего лица ПАО «Сбербанк России» в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, уважительных причин неявки суду не представили.

При таких обстоятельствах, суд полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу ст. ст. 309, 310, 314 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями законов, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день, или, соответственно, в любой момент такого периода.

Согласно ч. 1 ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Согласно ст.8 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляется по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Так, судом установлено, что 29.06.2019 между застройщиком ООО «РК «Эфес» и ФИО1, ФИО2 заключен договор участия в долевом строительстве № 246 У-3 (т. 1 л.д. 67-74). По условиям договора ООО «РК «Эфес» приняло обязательство не позднее IV квартала 2020 года своими силами и (или) с привлечением третьих лиц построить 4 очередь строительства жилого комплекса «Уральский» и в течение 2 месяцев после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать по акту приема-передачи участнику объект недвижимости, а участник обязуется согласно условиям договора оплатить обусловленную настоящим договором цену и принять согласованный договором объект долевого строительства по акту приема-передачи в следующих долях: по 1/2 доли в праве общей долевой собственности ФИО2 и ФИО1 Объектом долевого строительства по указанному договору является жилое помещение, расположенное по адресу: <...>. На момент подписания договора цена договора составила 3455746 руб.

14.01.2020 между ООО «РК «Эфес» и ФИО1, ФИО2 заключен договор участия в долевом строительстве № 73 У-3 (т. 1 л.д. 59-66). По условиям договора ООО «РК «Эфес» приняло обязательство не позднее IV квартала 2020 года своими силами и (или) с привлечением третьих лиц построить 4 очередь строительства жилого комплекса «Уральский» и в течение 2 месяцев после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать по акту приема-передачи участнику объект недвижимости, а участник обязуется согласно условиям договора оплатить обусловленную настоящим договором цену и принять согласованный договором объект долевого строительства по акту приема-передачи в следующих долях: по 1/2 доли в праве общей долевой собственности ФИО2 и ФИО1 Объектом долевого строительства по указанному договору является жилое помещение, расположенное по адресу: ***. На момент подписания договора цена договора составляла 4733077 руб.

10.08.2020 в отношении жилого помещения по адресу: ***, ФИО1 и ФИО2 заключили договор уступки права требования к договору участия в долевом строительстве от 14.01.2020 № 73 У-3, в соответствии с которым ФИО2 безвозмездно уступил ФИО1 долю в праве, принадлежащую ему на основании договора участия в долевомстроительстве (т. 1 л.д. 56-58).

Оценивая требования истцов о признании недействительными условий договоров № 246 У-3 от 29.06.2019, № 73 У-3 от 14.01.2020 в части п. 2.7, 2.8, 6.5, 7.6, 7.8, 10.9.

Так, в соответствии с п. 2.7 договоров предусмотрено, что если по окончании строительства, по данным результатов замеров БТИ суммарная площадь объекта недвижимости, в том числе площадь летнего помещения (балкон/лоджия) с применением коэффициента - 0,5/0,3, окажется меньше оплаченной площади застройщик возвращает излишне полученные средства от участника в течение 60 с момента уведомления Застройщика Участником. При этом, перерасчет стоимости квартиры производится при условии отклонения площади квартиры более чем на 3 % от проектной. Данный пункт Договоров ограничивает участников долевого строительства в праве требовать соразмерного уменьшения цены договора при любом отступлении объекта долевого строительства от обязательных требований, в том числе требований проектной документации, а также устанавливает увеличенный срок для удовлетворения требований Участника об уменьшении цены договора;

Согласно доводам иска, застройщик при любых обстоятельствах должен возместить разницу в стоимости оплаченной и полученной площади жилого помещения. Ответчик, включая условия 3%-го предела возмещения стоимости площадей, нарушил условия действующего законодательства.

Проверяя данный довод, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закона об участии в долевом строительстве), в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

Исходя из содержания ч. 4 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве предмет договора долевого участия должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Статьей 19 названного Закона предусмотрено, что застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, подлежащем передаче участнику, а переданный объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.

Передача застройщиком участнику квартиры меньшей площади свидетельствует о несоответствии площади передаваемого объекта предмету договора и является отступлением от его условий, предусматривающих характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер.

В соответствии с п. 1 и 2 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно п. 1 и 3 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

В силу ч. 1 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае если частью жилого помещения являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч. 2 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве).

Из содержания названных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта - жилого помещения с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу ч. 1 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (пп. 2 ч. 2 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве).

Отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться в том числе в передаче участнику объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику.

Если условиями договора не согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения, участник не может быть лишен права требовать соразмерного уменьшения цены договора в случае уменьшения площади переданного помещения.

Таким образом, если фактическая площадь квартиры меньше проектной, участник вправе требовать от застройщика возврата части денежных средств, несмотря на наличие в договоре следующих условий: цена договора (стоимость квартиры) является окончательной и изменению не подлежит; в случае если общая площадь квартиры по результатам технической инвентаризации окажется меньше или больше проектной площади, перерасчет цены договора, возврат полученных от участника долевого строительства средств (доплата) не производится.

Подобная позиция разъяснена в Определениях Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 09.03.2021 № 48-КГ20-21-К7, № 22-КГ21-3-К5.

В связи с чем, суд соглашается с позицией истцов, требующих признания данных условий недействительными, поскольку условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров, а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей являются ничтожными (пункт 76 Постановление Пленума Верховного СудаРФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

В этой связи, суд полагает, что обоснованность п. 2.8 договоров, предусматривающих перерасчет стоимости квартиры в пользу застройщика также производится при условии отклонения площади квартиры более чем на 3 % от проектной, поскольку по смыслу разъяснений Верховного Суда Российской Федерации возмещению подлежит любое отклонение, имеющее стоимостное выражение площади. Требования в этой части также подлежат удовлетворению.

Также, суд, полагая взаимосвязанными требования в части признания недействительными п. 6.5, 7.8 договоров, приходит к выводу, что требования в этой части также заявлены обосновано и подлежат удовлетворению. Согласно доводам иска пункты 6.5 и 7.8 договоров в их совокупности ограничивают права участников долевого строительства на выбор способа устранения выявленных недостатков, в частности, огранивает участников долевого строительства в праве требовать соразмерного уменьшения цены договора при любом отступлении объекта долевого строительства от обязательных требований, в том числе требований проектной документации, поскольку ч. 1 ст. 7Закона об участии в долевом строительствепредусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. При этом, законодатель расширяет возможность требования дольщика, указывая, что согласно части 2 статьи 7 данного закона в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 указанной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Оценивая требования о признании недействительным п. 7.6 договоров, предусматривающих, что застройщиком устанавливается гарантийный срок для объекта долевого строительства - 5 лет. Указанный гарантийный срок исчисляется с даты разрешения на ввод в эксплуатацию Жилого дома. Гарантийный срок на технологическое, инженерное оборудование и сети, входящие в состав передаваемого участникам долевого строительства Объекта, составляет 3 года, на светопрозрачные конструкции 1 год, на отделочные работы и благоустройство 1 год. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, исчисляется с момента подписания передаточного акта, суд приходит к следующему.

Согласно доводам иска, данный пункт договоров (об исчислении гарантийного срока с момента выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию) фактически уменьшает гарантийный срок, в течение которого потребитель имеет право предъявить застройщику требование в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства, а именно, на период со дня ввода объекта в эксплуатацию до дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

Действительно, в соответствии с ч. 5 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Таким образом, условия п. 7.6 договоров прямо противоречат положениям ч. 5 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве в части установления дня исчисления гарантийного срока, соответственно, данный пункт недействителен и не может применяться в отношении истцов.

Что касается признания недействительным п. 10.9 договоров, предусматривающих, что споры, возникающие при исполнении настоящего договора, решаются сторонами путем переговоров. Срок для ответа на письменные претензии Участника устанавливаются не позднее 30 (тридцати) дней с даты поступления Застройщику указанной претензии. В случае не достижения Сторонами соглашения по возникающим разногласиям, спор передается на рассмотрение суда в соответствии с действующим законодательством. Вопреки утверждению истцов, данный пункт договоров не ограничивает право потребителя на обращение в суд, а дублирует положения Гражданского процессуального кодекса и ФЗ «О защите прав потребителя», разъясняя порядок обращения в суд. Требования в этой части подлежат отклонению.

Оценивая требования о взыскании стоимости разницы площадей, суд приходит к следующему.

Поскольку судом установлено, что п. 2.7 условий договоров по сути ничтожен, соответственно, учитывая, что при передаче объекта установлена разница площадей, то требования о взыскании этой стоимости суд полагает обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Между тем, суд полагает, что требования в этой части подлежат корректировке в части определения размера переданных площадей жилых помещений.

Так, согласно доводам иска, квартира 266 имеет площадь - 59,7 кв. м. площадь летнего помещения - 1,8 (т. 1 л.д. 55); квартира 73 - 85,9 кв. м., площадь летнего помещения 2,5 (т. 1 л.д. 54).

В тоже время, суд не может согласиться с позицией истцов в этой части, поскольку инвентаризация БТИ проведена на 29.03.2022 уже после проведения как отделочных, так и ремонтных работ, соответственно, объективность данных замеров судом ставится под сомнение, тогда как расчеты, предоставленные ответчиком (т. 2 л.д. 132-133), свидетельствуют о том, что паспорт объекта составлен на 09.09.2021, то есть на дату, предшествующую отделочным работам. Достоверность замеров ООО «Росинтеграция» истцами не оспорена надлежащим образом, ссылки на то обстоятельство, что они не доверяют указанной организации, суд отклоняет как не подкрепленные соответствующими документами.

Таким образом, требования в этой части подлежат удовлетворению с корректировкой расчетов.

Так, согласно условиям договора, согласованный размер площади квартиры № 73 составляет 90,7 кв.м., площадь квартиры согласно замерам ООО «Росинтеграция» - 89,2 кв.м., соответственно разница в сумме 80494,50 (1,5 кв.м. (90,7-89,2) х 53663 рублей за 1 кв.м.) подлежит возмещению в пользу ФИО1

Аналогично по квартире № 266, площадь которой по договору составила 62,9 кв.м., согласно замерам ООО «Росинтеграция» - 62,5 кв.м., соответственно разница в сумме 21976 рублей (0,4 кв.м. (62,9-62,5) х 54 940 рублей за 1 кв.м.) подлежит возмещению в пользу ФИО1, ФИО6 в равных долях.

Таким образом, в пользу ФИО1 подлежит возмещению разница в стоимости площади приобретённых объектов в сумме 91482,50 рублей (10988 рублей (21976/2) + 80494,50), в пользу ФИО6 - 10988 рублей.

Оценивая требования истцов в части взыскания неустойки за просрочку передачи объектов долевого участия в строительстве за период с 14.08.2021 по 24.02.2022, суд приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства.

Частью 4 статьи 8 указанного закона определено, что застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 этой статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

При этом положениями части 5 статьи 8 названного закона предусмотрено право участника долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, предусмотренным частью 1 статьи 7 данного федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 этого закона.

По сути, законодатель указал, что дольщик вправе не оформлять акт приема-передачи объекта до дня устранения недостатков, соответственно, ключевым является именно эта дата для определения периода просрочки.

В силу ч.2 ст.61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 21.12.2011 № 30-П, признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела.

В тоже время, как установлено в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от17.03.2022 по делу по иск ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Риэлтерская компания «Эфес» о защите прав потребителя (т. 1 л.д. 168-173) ФИО1 подтвердила, что на 13.08.2021 недостатки и дефекты объектов долевого участия устранены застройщиком, выразив готовностьпринять объекты, соответственно, после 13.08.2021 ФИО1, ФИО6 не имели оснований для непринятия объектов, что с учетом обстоятельств дела, а также последовательных действий истцов, констатировавших на 13.08.2021 факт отсутствия недостатков, однако неоформления акта без указания причин, что отражено в протоколе судебной коллегии (т. 2 л.д. 148-154), суд расценивает как уклонение от принятия объектов долевого участия встроительстве. Указанное является основанием для освобождения застройщика от санкций за непередачу объекта долевого участия в строительстве в установленные сроки. Требования в этой части подлежат отклонению.

Оценивая требования о взыскании компенсации за потерю времени, суд исходит из следующего.

Согласно статье 99 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации со стороны, недобросовестно заявившей неосновательный иск или спор относительно иска либо систематически противодействовавшей правильному и своевременному рассмотрению и разрешению дела, суд может взыскать в пользу другой стороны компенсацию за фактическую потерю времени. Размер компенсации определяется судом в разумных пределах и с учетом конкретных обстоятельств.

Положения указанной статьи подлежат применению лишь в тех случаях, когда в судебном заседании будет установлено, что сторона недобросовестно заявила неосновательный иск или спор относительно иска, либо систематически злоупотребляла процессуальными правами, противодействовала правильному и быстрому рассмотрению и разрешению спора, при этом действовала виновно.

Между тем, таких обстоятельств судом не установлено. Вопреки доводам истцов, судом не усматривается со стороны ответчика каких-либо обстоятельств, свидетельствующих о злоупотреблении правами находясь в статусе ответчика, напротив, все документы по требованию суда предоставлялись своевременно, причиной отложения судебного заседания являлись принесение уточнений требований, что также способствовало расширению субъектного состава, что, в свою очередь, также являлось причиной отложения судебного заседания.Требования в этой части подлежит отклонению.

Что касается требований в части взыскания в пользу истцов компенсации морального вреда, суд приходит к следующему.

В силу ст.151 Гражданского кодекса Российской Федерации, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.

При определении размеров компенсации морального вреда суд принимает во внимание степень вины нарушителя и иные заслуживающие внимания обстоятельства. Суд должен также учитывать степень физических и нравственных страданий, связанных с индивидуальными особенностями лица, которому причинен вред.

В силу ст.15 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

Согласно п.45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.

Принимая во внимание, что ранее по гражданскому делу № 2-2378/2021 требования о взыскании компенсации морального вреда удовлетворены исходя из нарушения прав потребителя действиями застройщика, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований в указанной части при рассмотрении настоящего спора, поскольку судом было установлено нарушение прав истца за сам факт нарушения прав потребителя. Соответственно, компенсация морального вреда возмещена в пользу истцов при рассмотрении нарушения прав истцов по данным договорным отношениям. Оснований для возмещения сумм, определенных Судебной коллегией по гражданским делам Свердловского областного суда от 17.03.2022 в большем размере не имеется. Компенсировать моральный вреда за просрочку возврата сумм в виде разницы в стоимости площадей переданных объектов оснований суд не усматривает. Новых обстоятельств, которые причинили истцу иные страдания, при рассмотрении настоящего дела не установлено.

Рассматривая требования истцов о признании недействительными односторонних актов приема-передачи объекта долевого строительства от 13.08.2022 в отношении жилого помещения №73, расположенного по адресу *** и в отношении жилого помещения №266, расположенного по адресу г.Екатеринбург. л. Блюхера, д. 95.

Так, согласно материалам дела, 13.08.2021 в отношении обоих объектов составлены акты приема-передачи (т. 1 л.д. 34, 36).

Из доводов представителей ответчика следует, что составлению данных актов способствовало осмотр квартиры, проведенный экспертом по определению суда, где истец выразила согласие с отсутствием недостатков и получением квартиры. Данный факт отражен в протоколе Судебной коллегией по гражданским делам Свердловского областного суда от 02-17.03.2022 (т. 2 л.д. 148-154).

Как указано ранее, в силу части 1 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства.

Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный Законом об участии в долевом строительстве срок или при отказе участника долевого строительства от принятия такого объекта застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Юридически значимым и подлежащим доказыванию является факт исполнения застройщиком обязанности по уведомлению участника долевого строительства о завершении строительства, о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также по его предупреждению о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия.

Уведомления о готовности к передаче объектов вручены истцам 20.02.2021 (т. 1 л.д. 152, 155).

Соответственно, поскольку уведомление вручено, после первого осмотра истцы отказались от приемки квартир по причине наличия недостатков, а отсутствие недостатков фиксировалось на 13.08.2021 при совместном осмотре, также застройщик предлагал получить ключи по акту приема-передачи от обоих объектов еще в апреле 2021 года, что отражено в протоколе судебного заседания Кировского районного суда г. Екатеринбурга от 11.11.2021 (т. 2 л.д. 27-33), истец ФИО1 получила по 1 комплекту ключей 15.04.2021 (т. 2 л.д. 15-159), суд полагает, что основания составления одностороннего акта указанным числом 13.08.2021 у ответчика имелись. Оснований для признания акта,составленным 13.08.2021 незаконно, - не имеется.

В этой связи, требования в части признания даты передачи объектов долевого участия по договорам № 246 У-3 от 29.06.2019 и № 73 У-3 от 14.01.2020 – 03.03.2022 суд отклоняет, поскольку истец фактически владеет ключами с 15.04.2021 и производит ремонт, соответственно, получение документов от квартиры 03.03.2022 (т. 2 л.д. 160-161) нельзя признать полученными по акту приема-передачи в смысле части 1 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве. Требования в этой части также подлежат отклонению. Доводы истца ФИО1 относительно зависимости ипотечного договора от даты получения по акту приема-передачи квартиры материалами дела не подтвердились, кредитный договор данных обстоятельств не содержит (т. 2 л.д. 146-147). Также не следует, что действия ответчика поставлено в зависимость от начисления коммунальных платежей. Согласно ответу на запрос, истцам до 30.09.2021 коммунальные платежи не начислялись (т.2 л.д. 138).

Оценивая требования истца о признании недействительной государственную регистрацию права собственности истцов от 12.07.2022 и 07.07.2022 на объекты долевого участия по Договорам № 246 У -3 от 29.06.2019 и № 73 У-3 от 14.01.2020, суд приходит к следующему.

Частью 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» установлено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Согласно части 5 статьи 1 Закона о государственной регистрации, государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В соответствии с частью 1 статьи 14 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Законом о регистрации установлен перечень документов, необходимых для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним (статья 18).

В соответствии с пунктом 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (Далее- Закон об участии в долевом строительстве) договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Особенности осуществления государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве и прав участника долевого строительства на объект долевого строительства регламентированы статьей 48 Закона о государственной регистрации.

Пункт 1 статьи 48 Закона о государственной регистрации предусматривает, что государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства).

Как усматривается из представленных выписок за истцами 12.07.2022 зарегистрировано право собственности на квартиры: по квартире № 266 – за ФИО1, ФИО6 по 1/2 доли; по квартире № 73 – за ФИО1 (т.2 л.д. 59-70).

Согласно доводам представителя ответчика, оформление права собственности инициировано представляем застройщика, что само по себе допустимо пунктом 1 статьи 48 Закона о государственной регистрации. Судом отклоняются доводы истца относительно признания недействительной регистрации ввиду того, что в основание представлены недействительные акты приема-передачи от 13.08.2021, так как их составление судом признано обоснованным. Таким образом, требования в этой части судом также отклоняется.

В соответствии с ч.6 ст.13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Учитывая, что в пользу истцов взыскана компенсация разницы стоимости площадей объектов долевого участия в строительстве, претензия ответчиком получена и не удовлетворена, то с ответчиков в пользу истцов подлежит взысканию сумма штрафа.

Размер штрафа для ФИО6 составит 5494 рубля(10988 рублейх 50%). Размер штрафа для ФИО1 составит 45741,25 (91482,50 рублей х 50%).

Применяя положения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд, полагая, что сумма штрафа явно завышена в отношении ФИО1 в настоящем конкретном случае, в частности учитывая, что в переговорном процессе со стороны истца ФИО1 судом установлены действия, препятствующие своевременному достижению договоренности, исходя из принципа соразмерности, учитывая значительно меньший объем требований, признанных обоснованными, в пользу истца ФИО1 подлежит взысканию сумма штрафа в размере 10000 рублей.

На основании Постановления Правительства РФ от 26.03.2022 № 479 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, и об особенностях включения в единый реестр проблемных объектов многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в отношении которых застройщикомболее чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве» ответчику предоставляется отсрочка в части взыскания суммы штрафа в общем размере 15494 рублей до 31.12.2022.

Поскольку при подаче иска истцы освобождены от уплаты государственной пошлины, постольку с учетом принятого решения об удовлетворении исковых требований в части, взысканию с ответчика в доход местного бюджета на основании ч.1 ст.103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, п.2 ст.61.1 Бюджетного кодекса Российской Федерации подлежит государственная пошлина в сумме 3109,30 рублей.

Суд при вынесении решения оценивает исследованные доказательства в совокупности и учитывает, что у сторон в судебном заседании не возникло дополнений при рассмотрении дела по существу, в судебном заседании обе стороны согласились на окончание рассмотрения дела при исследованных судом доказательствах, сторонам также разъяснено бремя доказывания в соответствии с положениями ст.ст.12,35,56,57 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1, ФИО2 обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Риэлтерская компания «Эфес», - удовлетворить частично.

Признать недействительными п. 2.7, 2.8, 6.5, 7.6, 7.8 договора долевого участия в строительстве № 246 У-3 от 29.06.2019, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Риэлтерская компания «Эфес», ФИО1, ФИО2.

Признать недействительными п. 2.7, 2.8, 6.5, 7.6, 7.8 договора долевого участия в строительстве № 73 У-3 от 14.01.2020, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Риэлтерская компания «Эфес» и ФИО1, ФИО2, ФИО2.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Риэлтерская компания «Эфес» (ИНН <***>) в пользу ФИО2 (<***>) разницу в стоимости площадей в размере 10988 рублей, штраф в размере 5494 рубля.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Риэлтерская компания «Эфес» (ИНН <***>) в пользу ФИО1 (<***>) разницу в стоимости площадей в размере 91482,50 рублей, штраф в размере 10000 рублей.

В удовлетворении остальной части требований ФИО1, ФИО2, - отказать.

Предоставить обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Риэлтерская компания «Эфес» (ИНН <***>) отсрочку исполнения настоящего решения в части взыскании общей суммы штрафа в размере 15494 рублей до 31.12.2022.

Взыскать с обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Риэлтерская компания «Эфес» (ИНН <***>) в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 3109,30рублей.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме подачей апелляционной жалобы в Судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда через Кировский районный суд г. Екатеринбурга.

Судья <***>. ФИО7