77RS0008-02-2021-009762-19

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 августа 2022 года город Москва

Зеленоградский районный суд г. Москвы

в составе председательствующего судьи Абалакина А.Р.

при секретаре Леоновой Е.А.,

с участием прокурора Коньковой В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 02-0520/2022 по исковому заявлению Середы ... к Берднику ... о расторжении договора найма, выселении, взыскание денежных средств, и по встречному исковому заявлению Бердника ... к Середе ... о понуждении к заключению договора купли-продажи,

установил:

Середа ..., с учетом уточнений, обратилась в суд с иском к Берднику ... с требованиями расторгнуть договор сдачи в найм квартир ... по адресу: город Москва, адрес, заключенный между ней и ответчиком, Бердником ..., выселить ответчика с из указанных квартир, взыскать с ответчика в пользу истца задолженность по оплате за найм квартир за период с июля 2014 года по май 2022 года в размере сумма, взыскать с ответчика в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в размере сумма, ссылаясь на то, что с июля 2014 года ответчик не исполняет обязательство по оплате за пользование жилыми помещениями, от обязанности освободить квартиру ФИО1 уклоняется.

Ответчик ФИО1, с учетом уточнений, предъявил встречный иск к ФИО2 о понуждении к заключению договора купли-продажи квартир. В обоснование встречного искового заявления указал, что в 2014 г. между ФИО1 и Середой фио была достигнута договоренность о продаже квартир ......... по адресу: город Москва, адрес. В качестве внесения платы за указанные квартиры в 2014 г. на основании расписки от 01.07.2014 г. ФИО1 ФИО3 было передано сумма, в 2015 г. на основании расписки от 24.06.2015 ФИО1 ФИО3 было передано сумма, в 2017 г. на основании расписки от 21.07.2017 ФИО1 ФИО3 было передано сумма, сумма и сумма, в 2018 г. на основании расписки от 30.06.2018 ФИО1 ФИО3 было передано сумма, в 2019 г. на основании расписки от 28.03.2019 ФИО1 ФИО3 было передано сумма, в 2020 г. на основании расписки от 19.09.2020 ФИО1 ФИО3 было передано сумма. В августе 2021 г. истец по встречному иску узнал, что собственником указанных квартир является ФИО2, а в феврале 2022 г. узнал, что в Зеленоградском районном суде г. Москвы рассматривается гражданское дело о его выселении. На основании изложенного просит суд обязать ФИО2 заключить с ним договор купли-продажи квартир по цене за квартиру ... по адресу: город Москва, адрес размере сумма, за квартиру ... по адресу: город Москва, адрес размере сумма.

В судебное заседание истец по первоначальному требованию (ответчик по встречному требованию) ФИО2 не явилась, надлежащим образом извещена, обеспечила явку своего представителя, адвоката Воробьева А.С., который настаивал на удовлетворении первоначального искового заявления в полном объеме, возражал против требований встречного иска ФИО1, в удовлетворении которого просили отказать.

Ответчик ФИО1 (истец по встречному иску) в судебное заседание не явился, надлежащим образом извещался, обеспечил явку своего представителя, адвоката Тихонова Р.Р., не согласившегося с исковым заявлением ФИО2, просил отказать в удовлетворении, применить последствия пропуска срока исковой давности, поддержал встречное исковое заявление, настаивал на его удовлетворении.

Третей лицо ФИО4 в судебное заседание явился, просил удовлетворить первоначальное исковое заявление ФИО2, а во встречном исковом заявлении ФИО1 просил отказать.

Суд, руководствуясь ст.167 ГПК РФ рассматривает дело в отсутствие надлежаще извещенных неявившихся лиц.

Выслушав пояснения представителей сторон, пояснения третьего лица ФИО3, заключение прокурора, который полагал иск ФИО2 удовлетворить частично, расторгнут договор сдачи в найм квартир ......... по адресу: город Москва, адрес, выселить ФИО1 из указанных квартир, взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 задолженность по оплате за найм квартир с учетом пропущенного срока исковой давности, в удовлетворении встречного искового заявления ФИО1 просил отказать, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В соответствии с п. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В силу ст. 678 ГК РФ наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.

Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Согласно п. п. 1 и 3 ст. 682 ГК РФ размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения.

Согласно ч. 2 ст. 687 ГК РФ договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме - в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Согласно ст. 688 ГК РФ в случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Судом установлено, что ФИО2 является собственником квартиры ... по адресу: город Москва, адрес на основании договора купли-продажи от 13.11.1995 г., зарегистрированного 13.11.1995 г. за № 1-1439081 Департаментом муниципального жилья г. Москвы и выписки из ЕГРН, а также квартиры № 70 по адресу: город Москва, адрес на основании договора купли-продажи от 24.09.1999 г., зарегистрированного 27.09.1995 г. за № 1-1123500 Департаментом муниципального жилья г. Москвы и выписки из ЕГРН.

28.08.2004 г. между ФИО2 и ФИО1 был заключен договор сдачи в найм квартир ......... по адресу: город Москва, адрес.

Согласно постановлению об отказе в возбуждении уголовного дела от 11.02.2022 г. по материалу проверки КУСП 1926 от 09 февраля 2022 г. по заявлению ФИО1, опрошенный в ходе проверки ответчик ФИО1 пояснял, что с 2014 г. проживает в спорных квартирах совместно с супругой ФИО5 и сыном фио. В 2004 году нашел данные квартиры через риелтора по договору на год. Через некоторое время познакомился с собственником квартир, с истицей, а также с ее супругом фио. В 2013 году фио (супруг истицы по первоначальному иску) предложил ему (ФИО1) выкупить указанные квартиры за сумма, что его (ФИО1) устроило. Договор купли-продажи не заключался, поскольку были доверительные отношения с фио. В последующем на протяжении нескольких лет, примерно с 2014 по 2019 г., ответчик передавал денежные средства в различных суммах фио в общей сумме сумма, о чем последний составлял расписки в счет оплаты за продажу указанных квартир. Примерно летом 2021 г. сделка купли-продажи квартир не состоялась по причине уклонения истцом с супругом фио от переоформления квартир в Росреестре, а также в связи требованием истицы доплатить дополнительные к выплаченным денежным средствам сумма, на что ФИО1 ответил отказом.

Факт заключения договора и передачи истцом ответчику спорной квартиры стороной ответчика не оспаривается.

Абзацем 4 п. 3 договора сдачи в найм квартир установлено обязательство ответчика по первоначальному иску ежемесячно, не позднее 5 числа предшествующего месяца, оплачивать арендную плату в сумме, эквивалентной сумма в рублях РФ по курсу ЦБ на день платежа.

Абзацем 1-3 п. 4 договора сдачи в найм квартир установлено, что договор вступает в силу с момента подписания и действует один год.

Если стороны не подтвердили письменно намерения его расторгнуть за один месяц до истечения года, договор автоматически продлевается на следующий год.

Любая из сторон имеет право письменно за месяц известить другую сторону о намерении расторгнуть договор в любое время.

В обоснование исковых требований представитель истца по первоначальному требованию Воробьев А.С. указал, что ответчик, будучи нанимателем по договору найма, с июля 2014 г. не исполнял свои обязательства по оплате договора, в связи с чем в адрес ответчика истцом направлялось письменное требование о расторжении договора найма, погашении задолженности, а также об освобождении квартир.

Согласно представленного истцом по первоначальному иску расчета задолженность ответчика по первоначальному иску по договору сдачи в найм квартир составляет с июля 2014 г. по май 2022 г. в размере сумма.

Расчет задолженности, представленный истцом, проверен судом и признается арифметически верным, соответствующим условиям заключенного между сторонами договора найма.

Стороной ответчика в ходе рассмотрения дела не отрицался факт просрочки выплат денежных средств по договору сдачи в найм квартир с июля 2014 года.

Поскольку ответчик допустил нарушение обязательств по оплате жилого помещения, суд на основании п. 1 ч. 2 ст. 450 ГК РФ приходит к выводу об удовлетворении требования истца о расторжении договора найма.

Учитывая отсутствие у ответчика оснований для занятия спорной квартиры, ответчик в силу ст. 688 ГК РФ подлежит выселению из квартир ... по адресу: город Москва, адрес.

Вместе с тем, требования истца по первоначальному иску о взыскании задолженности по оплате за квартиру подлежит частичному удовлетворению.

Согласно ст. 196 ГК РФ, общий срок исковой давности устанавливается в три года.

В силу ст. 200 ГК РФ, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

В силу ч. 2 ст. 199 ГПК РФ, исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно пояснением стороны истца по первоначальному иску, ФИО2 о нарушенном праве на получение оплаты за пользование квартирами стало известно фактически с июля 2014 года. При этом согласно имеющееся в материалах дела описи о вложении ФИО2 обратилась с исковым заявлением о взыскании задолженности только 23 ноября 2022 г.

Таким образом, срок исковой давности истцом по первоначальному иску по платежам по договору сдачи в найм квартир до 23 ноября 2019 года пропущен.

В связи с чем требования о взыскании задолженности по договору сдачи в найм квартир с июля 2014 г. по ноябрь 2019 г. подлежат отклонению.

Учитывая вышеизложенное взыскание с ответчика по первоначальному иску, подлежит задолженность, возникшая с декабря 2019 г. по май 2022 г.

С учетом срока исковой давности по указанному договору сдачи в найм квартир согласно представленному истцом по первоначальному иску расчету подлежит взысканию задолженность в размере сумма.

В силу ст. 98 ГПК РФ с ответчика по первоначальному иску подлежит также взысканию государственная пошлина, уплаченная ФИО2, пропорционально удовлетворенным требованиям в размере сумма.

Довод ответчика по первоначальному иску о том, что истец в соответствии с ЕГРН является собственником квартир с 18.08.2021 г., в связи с чем не могла распорядится указанными квартирами суд находит несостоятельным, поскольку из постановления об отказе в возбуждении уголовного дела следует, что с 2004 года ответчику по первоначальному иску было известно о том, что именно ФИО2 является собственником указанных квартир. При этом право собственности ФИО2 в соответствии с условиями договоров купли-продажи на указанные квартиры было зарегистрировано надлежащим органом, что подтверждается соответствующими печатями, датой регистрации, регистрационными номерами и подписью должностного лица.

Разрешая встречное исковое заявление о понуждении к заключению договора купли-продажи суд приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена указанным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Предварительным договором является такое соглашение сторон, которым они устанавливают взаимное обязательство заключить в будущем основной договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 ст. 429 ГК РФ).

Заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказанию услуги, однако порождает у сторон право и обязанность заключить основной договор.

В силу п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 данного Кодекса.

Как предусмотрено п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Согласно п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь ГК РФ либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 ГК РФ).

Таким образом, истцом по встречному исковому заявлению не представлено относимых и допустимых доказательств наличия обязанности ответчика по встречному иску ФИО2 заключить договор купли-продажи указанных квартир. Представленные ФИО1 расписки о получении ФИО3 денежных средств в счет приобретения спорных квартир не могут являться основанием для удовлетворения встречного иска, поскольку не представлены доказательства договоренностей их приобретения.

В связи с чем суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения встречного искового заявления.

Руководствуясь ст. 193, ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

иск Середы ... к Берднику ... о расторжении договора найма, выселении, взыскание денежных средств удовлетворить частично.

Расторгнуть договор сдачи в найм квартир ..., расположенных по адресу: г. Москва, адрес, заключенные между Середой ... и Бердником ... 28 августа 2004 года, выселив Бердника ... из квартир ..., расположенных по адресу: г. Москва, адрес.

Взыскать с Бердника ... в пользу Середы ... задолженность по договору найма квартир ..., расположенных по адресу: г. Москва, адрес, заключенного между Середой ... и Бердником ... 28 августа 2004 года, в размере сумма, государственную пошлину в размере сумма.

Встречный иск Бердника ... к Середе ... о понуждении к заключению договора купли-продажи – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Зеленоградский районный суд города Москвы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: Абалакин А.Р.