№ 2-5661/2025
50RS0029-01-2025-006817-91
ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
17 ноября 2025 года г. Наро-Фоминск
Московская область
Наро-Фоминский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Емельяновой В.Ю.,
при секретаре судебного заседания Чечкиной О.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО10 к Обществу с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» о расторжении соглашения об отступном,
УСТАНОВИЛ:
Истец ФИО12 обратилась в суд с иском к ответчику ООО «<данные изъяты>» о расторжении соглашения об отступном, мотивируя требования тем, что между истцом и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ заключено соглашение об отсупном № б/н (далее - Соглашение), согласно которому были прекращены обязательства должника перед кредитором по заключенным между ними в период с 09.06.2010г. по 01.06.2022г. тридцати четырем договорам займа, включая основной долг и начисленные проценты за пользование чужими денежными средствами в порядке ст. 395 ГК РФ. В соответствии с п. 2.1. Соглашения должником в качестве встречного предоставления кредитору было передано недвижимое имущество, а именно: Здание (ресторан), назначение: нежилое; 2-этажное, общая площадь 804,5 кв.м, инв. N° №, адрес объекта: <адрес>; кадастровый №; стоимостью 38 870 269 рублей 46 коп.; Здание (хозблок), назначение: нежилое, 1-этажное, общая площадь 121,9 кв.м, инв. N° №, адрес объекта <адрес>; кадастровый №; стоимостью 2510465 рублей 28 коп.; Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов: вид разрешенного использования: для строительства объектов общественного питания, торговли и бытового обслуживания; площадь 2400 +/- 17 кв.м; адрес объекта <адрес>, кадастровый №, стоимостью 4 888 968 рублей 00 коп. Соглашение было исполнено сторонами и в настоящее время кредитор является собственником указанного недвижимого имущества, о чем едином государственном реестре прав на недвижимое имущество 29.12.2023г. сделаны записи №, № и №. Однако после приобретения это имущества кредитором были выявлены существенные недостатки, препятствующие нормальной эксплуатации этого имущества, главным образом зданий ресторана и хозблока. Для установления реальной степени износа и пригодности к эксплуатации истец обратился к специалисту ФИО6, из заключения которой от ДД.ММ.ГГГГ № по результатам обследования строения, расположенного по адресу: <адрес>, Наро-Фоминский городской округ, <адрес> (здание ресторана) следует, что: выявлены дефекты и повреждения, оказывающие отрицательное влияние на несущую способность и функциональную пригодность фундамента здания: дренаж здания, не функционирует; вертикальная и горизонтальная гидроизоляция здания неработоспособная; по периметру здания нарушена целостность отмостки; выявлены дефекты и повреждения, оказывающие отрицательное влияние на несущую способность и функциональную пригодность наружных стен здания: разрушение кирпичной кладки; нарушение целостности связующих швов между кирпичами. Теплозащитные и ветрозащитные свойства стен не обеспечивают комфортную температуру внутри здания согласно СП 50.13330.2012 «Тепловая защита зданий. Актуализированная редакция СНиП 23-02-2003»; в результате обследования элементов крыши выявлены следующие дефекты и повреждения, оказывающие отрицательное влияние на несущую способность и функциональную пригодность ресторана, при осмотре кровли обнаружено, что мауэрлат, стропила, обрешетка поражены гнилью и древесным жучком; деревянные конструктивные элементы крыши не обработаны биологическими и огнезащитными средствами. Кровля скатная по деревянной обрешетке, с нарушенным наружным водоотводом. Внутри помещений ресторана обнаружены массовые места протечек атмосферных осадков. Отсутствует защитное ограждение по периметру кровли выявлены следующие дефекты благоустройства, оказывающие отрицательное влияние на несущую способность фундаментов и наружных стен здания: дренажная система здания не функционирует, вследствие чего происходит подмыв основания фундамента с разрушением конструктивных элементов ресторана; по периметру обследуемого здания нарушена целостность отмостки, происходит замачивание фундаментов с их разрушением. Исходя из выявленных дефектов специалистом сделаны выводы о том, что несущие конструкции и инженерные сети Объекта на момент обследования находятся в аварийном состоянии. Согласно результатам обследования и по совокупности дефектов техническое состояние обследуемого здания в соответствии с положениями ГОСТ 31937-2024 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния», в целом оценивается как аварийное. Дальнейшая эксплуатация здания в том состоянии, в каком оно находится на момент обследования, недопустима, так как в связи с физическим износом строительных конструкций и инженерных сетей в процессе эксплуатации произошло снижение до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций. Сторона истца полагает, что указанные в заключении специалиста от ДД.ММ.ГГГГ № недоставки переданного имущества, при наличии которых здание ресторана следует считать находящимся в аварийном состоянии являются существенными, устранение которых очевидно требует несоразмерных расходов и затрат времени для проведения реконструкции здания и приведения его в состояние, пригодное для эксплуатации по прямому назначению. В связи с тем, что в данном случае истец не имел реальной возможности потребовать от ответчика замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору, ответчику было направлено уведомление от 25.06.2025г. об отказе ФИО1 от исполнения спорного соглашения об отсупном, с требованием восстановить ее права требования по договорам займа, поименованным в соглашении и принять обратно в свою собственность объекты недвижимости, переданные по нему. ДД.ММ.ГГГГ в ответе на указанное уведомление ООО «<данные изъяты>» сообщило об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца, в связи с тем, что перед заключением соглашения об отсупном объекты были осмотрены истцом лично, никакие сведения, обстоятельства и недостатки ответчиком не скрывались, ФИО1 не могла не понимать, какое именно имущество и в каком состоянии будет передано. Таким образом ООО «<данные изъяты>» полагает свое поведение добросовестным, что по мнению истца не соответствует изложенным фактическим обстоятельствам, и явилось основанием для предъявления настоящего иска, по сути являющегося единственным способом защиты права для истца. На основании изложенного истец просит суд Расторгнуть соглашение об отступном № б/н от 18.12.2023г. между ФИО1 (кредитор) и Обществом с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» (должник).
Истец ФИО13 в судебное заседание не явилась, возражений относительно вынесения заочного решения не выразила, надлежащим образом была извещена о времени, дате и месте проведения судебного заседания, просила о рассмотрении дела в ее отсутствие.
Ответчик ООО «<данные изъяты>» в судебное заседание представителя не направил, о дате времени и месте рассмотрения дела извещался посредством направления судебной повестки по адресу регистрации по месту жительства, сведений об уважительности причины неявки представителя в судебное заседание не представил.
Руководствуясь ст. ст. 167, 233-235 ГПК РФ, в судебном заседании, в отсутствие лиц, участвующих в деле, с учетом неявки ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, не сообщившего об уважительных причинах неявки и не просившего о рассмотрении дела в его отсутствие, суд определил рассмотреть дело в порядке заочного производства.
Исследовав материалы гражданского дела, и дав юридическую оценку собранным по делу доказательствам, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований и возражений.
В соответствии с ч.1 ст.67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Таким образом, в силу части 1 статьи 55 и статей 67, 196 ГПК РФ суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств, при оценке которых он руководствуется статьями 59 и 60 ГПК РФ об относимости и допустимости доказательств.
Согласно ст. ст. 309 - 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.
Как следует из материалов дела, между ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (кредитор) и ООО «<данные изъяты>» (должник) было заключено соглашение об отсупном № б/н, согласно которому были прекращены обязательства должника перед кредитором по заключенным между ними в период с ДД.ММ.ГГГГ. тридцати четырем договорам займа, включая основной долг и начисленные проценты за пользование чужими денежными средствами в порядке ст. 395 ГК РФ.
В соответствии с п. 2.1. Соглашения должником в качестве встречного предоставления кредитору было передано недвижимое имущество, а именно: Здание (ресторан), назначение: нежилое; 2-этажное, общая площадь 804,5 кв.м, инв. N° №, адрес объекта: <адрес>; кадастровый №; стоимостью 38 870 269 рублей 46 коп.; Здание (хозблок), назначение: нежилое, 1-этажное, общая площадь 121,9 кв.м, инв. N° №, адрес объекта <адрес>; кадастровый №; стоимостью 2 510 465 рублей 28 коп.; Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов: вид разрешенного использования: для строительства объектов общественного питания, торговли и бытового обслуживания; площадь 2400 +/- 17 кв.м; адрес объекта <адрес>, кадастровый №, стоимостью 4 888 968 рублей 00 коп.
Соглашение было исполнено сторонами и в настоящее время кредитор является собственником указанного недвижимого имущества, о чем едином государственном реестре прав на недвижимое имущество ДД.ММ.ГГГГ. сделаны записи №, № и №.
Для установления реальной степени износа и пригодности к эксплуатации истец обратился к специалисту ФИО6, из заключения которой от ДД.ММ.ГГГГ № по результатам обследования строения, расположенного по адресу: <адрес> (здание ресторана) следует, что: выявлены дефекты и повреждения, оказывающие отрицательное влияние на несущую способность и функциональную пригодность фундамента здания: дренаж здания, не функционирует; вертикальная и горизонтальная гидроизоляция здания неработоспособная; по периметру здания нарушена целостность отмостки; выявлены дефекты и повреждения, оказывающие отрицательное влияние на несущую способность и функциональную пригодность наружных стен здания: разрушение кирпичной кладки; нарушение целостности связующих швов между кирпичами. Теплозащитные и ветрозащитные свойства стен не обеспечивают комфортную температуру внутри здания согласно СП 50.13330.2012 «Тепловая защита зданий. Актуализированная редакция СНиП 23-02-2003»; в результате обследования элементов крыши выявлены следующие дефекты и повреждения, оказывающие отрицательное влияние на несущую способность и функциональную пригодность ресторана, при осмотре кровли обнаружено, что мауэрлат, стропила, обрешетка поражены гнилью и древесным жучком; деревянные конструктивные элементы крыши не обработаны биологическими и огнезащитными средствами. Кровля скатная по деревянной обрешетке, с нарушенным наружным водоотводом. Внутри помещений ресторана обнаружены массовые места протечек атмосферных осадков. Отсутствует защитное ограждение по периметру кровли, выявлены следующие дефекты благоустройства, оказывающие отрицательное влияние на несущую способность фундаментов и наружных стен здания: дренажная система здания не функционирует, вследствие чего происходит подмыв основания фундамента с разрушением конструктивных элементов ресторана; по периметру обследуемого здания нарушена целостность отмостки, происходит замачивание фундаментов с их разрушением. Исходя из выявленных дефектов специалистом сделаны выводы о том, что несущие конструкции и инженерные сети Объекта на момент обследования находятся в аварийном состоянии. Согласно результатам обследования и по совокупности дефектов техническое состояние обследуемого здания в соответствии с положениями ГОСТ 31937-2024 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния», в целом оценивается как аварийное. Дальнейшая эксплуатация здания в том состоянии, в каком оно находится на момент обследования, недопустима, так как в связи с физическим износом строительных конструкций и инженерных сетей в процессе эксплуатации произошло снижение до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций.
Данное заключение принимается судом в качестве надлежащего доказательства по делу, поскольку содержит мотивированные, обоснованные выводы, стороной ответчика не оспорено.
Согласно ст. 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Согласно п. 2 ст. 1, ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
В силу п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (ст. 422 ГК РФ).
В соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
В п.6 Постановления Пленума ВС РФ №6 от 11.06.2020г. разъяснено, что в случае, если в принятом кредитором отступном будут обнаружены скрытые недостатки, то он вправе воспользоваться средствами защиты, предусмотренными правилами о соответствующем этому предоставлению договоре, если иное не вытекает из существа обязательства или предмета предоставления. Например, если в качестве отступного по возмездному договору было предоставлено имущество ненадлежащего качества, кредитор может воспользоваться средствами защиты, указанными в статье 475 ГК РФ, или иными средствами защиты в зависимости от допущенного нарушения (например, статьи 460, 461 ГК РФ), если иное не вытекает из существа отношений по передаче отступного.
Таким образом, к спорному соглашена об отступном, учитывая его правовую суть, могут быть применены положения ст. 475 ГК РФ, регулирующие правоотношения связанные с последствиями передачи товара надлежащего качества по договору купли-продажи.
В соответствии со ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор по требованию одной из сторон может быть расторгнут по решению суда при существенном его нарушении другой стороной.
По общему правилу продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется (п. 2 ст. 469 ГК РФ), а ответственность за недостатки, возникшие по причинам, возникшим до передачи товара покупателю, несет продавец (п. 1 ст. 476 ГК РФ).
По общему правилу продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется (пункт 2 статьи 469 ГК РФ), а ответственность за недостатки, возникшие по причинам, возникшим до передачи товара покупателю, несет продавец (пункт 1 статьи 476 ГК РФ).
Общие последствия передачи товара ненадлежащего качества урегулированы в статьях 475 и 518 ГК РФ, и различаются в зависимости от того, является ли нарушение продавцом требований к качеству существенным (п. 2 ст. 450, п. 2 ст. 475 ГК РФ) или нет (п.1 ст. 475 ГК РФ).
Существенность нарушения договора одной из сторон определена в общей норме п. 2 ст. 450 ГК РФ как такое нарушение, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Применительно к договору купли-продажи указанное понятие раскрывается в специальной норме п. 2 ст. 475 ГК РФ путем перечисления признаков существенности нарушения продавцом требований к качеству товара: обнаружение неустранимых недостатков, недостатков которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков. Соответственно, при обнаружении существенных недостатков товара покупатель вправе по своему выбору либо отказаться от исполнения договора купли- продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы, либо потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору (пункт 2 статьи 475 ГК РФ).
Указанные в заключении специалиста от 11.06.2025г. №034/25 недоставки переданного имущества, при наличии которых здание ресторана следует считать находящимся в аварийном состоянии являются существенными, устранение которых очевидно требует несоразмерных расходов и затрат времени для проведения реконструкции здания и приведения его в состояние, пригодное для эксплуатации по прямому назначению. Доказательств обратного не представлено.
При указанных обстоятельствах, установив существенное нарушение договора купли-продажи недвижимого имущества ответчиком, который передал покупателю товар ненадлежащего качества, суд приходит к выводу о расторжении спорного соглашения об отступном.
На основании изложенного, исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.
В силу п. 2 ст. 453 ГК РФ в случае расторжения договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.
Поскольку соответствующие указания применительно к договору купли-продажи, либо к соглашению об отсупном отсутствуют, это означает, что удовлетворение требовании о расторжении соглашения об отступном и возврате уплаченной за товар денежной суммы (статьи 450, 475 ГК РФ) не должно влечь неосновательного приобретения или сбережения имущества на стороне кредитора или должника, то есть нарушать эквивалентность осуществленных ими при исполнении расторгнутого соглашения встречных имущественных предоставлений.
Следовательно, рассматривая спор о расторжении соглашения об отступном, по которому должник передал в собственность кредитора определенное имущество, и, установив предусмотренные п. 2 ст. 475 ГК РФ основания для одностороннего отказа кредитора от исполнения соглашения, суд должен одновременно рассмотреть вопрос о возврате должнику переданного покупателю имущества, поскольку сохранение этого имущества за кредитором означало бы нарушение согласованной сторонами эквивалентности встречных предоставлений. Последнее означает, что при расторжении договора по основанию, предусмотренному пунктом 2 статьи 475 ГК РФ, суд должен урегулировать вопрос о возврате товара независимо от предъявления продавцом соответствующего требования.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в абз. 4,5 п. 65 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 года № 10/22 судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199, 233-237 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО11 к Обществу с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» о расторжении соглашения об отступном удовлетворить.
Расторгнуть соглашение об отступном № б/н от ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО1 (кредитор) и Обществом с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» (должник).
Возложить на ФИО3 ФИО2 (паспорт №) обязанность в течение месяца с даты вступления решения суда в законную силу возвратить Обществу с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» (ИНН № ОГРН №) здание (ресторан), назначение: нежилое; 2-этажное, общая площадь 804,5 кв.м, инв. N° №, адрес объекта: <адрес>; кадастровый №; здание (хозблок), назначение: нежилое, 1-этажное, общая площадь 121,9 кв.м, инв. N° №, адрес объекта <адрес>; кадастровый №; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов: вид разрешенного использования: для строительства объектов общественного питания, торговли и бытового обслуживания; площадь 2400 +/- 17 кв.м; адрес объекта <адрес>, кадастровый №.
Решение суда является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.
Ответчик вправе подать в Наро-Фоминский городской суд <адрес> заявление об отмене заочного решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.
Ответчиком заочное решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.
Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
Решение в окончательной форме изготовлено 17 декабря 2025 года.
Судья В.Ю. Емельянова