Решение по делу № 2-1770/2025 от 28.07.2025 | Лазаревский районный суд г. Сочи (Краснодарский край)

К делу №2-1770/2025

УИД 23RS0029-01-2025-001397-51

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Туапсе 28 июля 2025 года

Лазаревский районный суд г. Сочи Краснодарского края, в составе:

председательствующего Г.В. Корниенко

при секретаре судебного заседания И.Ю. Беляевой

с участием:

представителя ответчика Ч.О.Т. ФИО1,

действующего на основании номер от 04.06.2025 года,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению М.И.Ф. к П.А.В., Ч.О.Т. о расторжении договора и применении последствий в виде возврата денежных средств,

установил:

М.И.Ф. обратилась в Лазаревский районный суд гор. Сочи с иском к ответчикам, в котором просит: расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ года; расторгнуть договор купли-продажи неотделимых улучшений и неотъемлемых элементов земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ года; применить последствия, предусмотренные положениями статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, возвратив продавцу денежные средства в размере, установленном договором – 3 450 000,00 рублей.

В обоснование заявленных требований указано, что в соответствии с договором купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенным между Ч.О.Т. (далее - Продавец), в лице представителя П.А.В. и М.И.Ф. (далее - Покупатель) Продавец продал, то есть передал в собственность Покупателя, а Покупатель принял в собственность объект недвижимого имущества: земельный участок с кадастровым номером номер, категория земель: земли населенных пунктов для индивидуального жилищного строительства, площадь 781 +/- 10 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, принадлежащий Продавцу на праве собственности. Согласно п. 4.5 Договора продажи недвижимого имущества, продавец несет ответственность за достоверность указанных в настоящем договоре сведений, а также за подлинность правоустанавливающих и других предоставленных документов на земельный участок и удостоверений личности.

Также, ДД.ММ.ГГГГ года между Ч.О.Т. (далее – Продавец), в лице представителя П.А.В. и М.И.Ф. (далее – Покупатель) заключен договор купли-продажи неотделимых улучшений и неотъемлемых элементов земельного участка, в силу положений п. 1.1 данного договора Продавец передает в собственность, а Покупатель оплачивает и принимает в собственность, в соответствии с условиями настоящего Договора неотделимые улучшения и неотъемлемые элементы, а именно: подключение электричества, установка счетчика, расчистка участка, выкорчевывание деревьев, пней и кустарников, покос травы, выравнивание рельефа участка, уплотнение земельной почвы под строительство дома, ландшафтные работы, обработка территории от насекомых и грызунов, подготовка почвы к посеву газона земельного участка с кадастровым номером номер, категория земель: земли населенных пунктов для индивидуального жилищного строительства, площадь 781 +/-10 кв.м., расположенный по адресу, <адрес>.

Согласно п.1.3 договора купли-продажи неотделимых улучшений и неотъемлемых элементов земельного участка, стороны пришли к соглашению и подтверждают, что заключение настоящего договора представляет интерес для Покупателя только при условии подписания Договора купли-продажи земельного участка и передачи сторонами документов, необходимых для регистрации перехода права собственности на земельный участок к Покупателю в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

Полагая не соблюдёнными условия указанные в настоящем пункте, истец обратился в суд с заявленными исковыми требованиями, в связи с существенным нарушением договора.

Истец М.И.Ф. и ее представитель по доверенности ФИО2 в судебное заседание не явились, о причинах неявки суду не сообщили, о месте и времени судебного заседания были извещены надлежащим образом, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовали.

Ответчик Ч.О.Т. в судебное заседание не явился, о причинах неявки суду не сообщил, его представитель ФИО1 сообщил суду, что ответчик Ч.О.Т. извещен о дате слушания дела, просил дело рассмотреть в его отсутствие с участием его представителя ФИО1

В судебном заседании представитель ответчика ФИО1 возражал против удовлетворения исковых требований, указывая на то, что, согласно ЕГРН сведения об обременениях, на которые указывает истец, как на основание, послужившее поводом для обращения в суд с заявленными требованиями на момент заключения сделки отсутствовали. Сама сделка прошла правовую экспертизу при ее регистрации органом регистрации прав, кроме того, письма Департамента архитектуры и градостроительства Администрации муниципального образования городского округа город-курорт Сочи Краснодарского края, Министерства природных ресурсов Краснодарского края не являются относимыми и допустимыми доказательствами недостатков земельного участка, приобретенного истцом по договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ года, а требования истца о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ года незаконными и необоснованными. Также указал о недобросовестности поведения истца, выразившееся в обращении в суд с заявленными требованиями при отсутствии достаточных к тому оснований. Также указал, что из предъявленного искового заявления следует, что о наличии неблагоприятных последствий для себя как для стороны сделки истцу стало известно исходя из информации, отраженной в письме Департамента архитектуры и градостроительства Администрации муниципального образования городского округа город-курорт Сочи Краснодарского края № номер от ДД.ММ.ГГГГ года, при этом с момента регистрации права собственности, а также до заключения оспариваемого договора, покупатель не был лишен возможности обратиться к держателю любого реестра данных в отношении спорного земельного участка. С учетом положений статьи части 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год, принимая во внимание, что оспариваемые договоры были заключены ДД.ММ.ГГГГ года, годичный срок исковой давности на момент обращения истца в суд истек. В связи с чем просил применить срок исковой давности.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, о причинах неявки суду не сообщил, о месте и времени судебного заседания были извещен надлежащим образом, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовал.

Согласно статье 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Неявка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве дела и иных процессуальных прав, поэтому не может служить препятствием для рассмотрения судом данного спора по существу в отсутствие данного лица.

При данных обстоятельствах суд, с учётом положений ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 26.06.2008 N 13 принял решение о рассмотрении данного гражданского дела при данной явке.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав представленные сторонами доказательства и оценив эти доказательства с учетом требований закона об их допустимости, относимости и достоверности как в отдельности, так и в совокупности, с учетом характера правоотношений сторон и их значимости для правильного разрешения спора, приходит к выводу о необходимости отклонения требований иска.

Согласно части 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным. В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" разъяснено, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов (пункт 3).

В целях выполнения задач гражданского судопроизводства и требований о законности и обоснованности решения суда частью 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Как разъяснено в пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 июня 2008 года N 11 "О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству", фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, должны определяться судом на основании норм материального права, подлежащих применению (абзац второй).

В соответствии с частью 2 статьи 13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Судом установлено, что в соответствии с договором купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ года Ч.О.Т. в лице представителя П.А.В. продал М.И.Ф., принадлежащий ему на праве собственности земельный участок с кадастровым номером номер, площадью 781 кв.м. +/- 10 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

Цена договора купли-продажи определена в п. 2.1 договора и составляет 1 150 000 (один миллион сто пятьдесят тысяч) рублей.

В соответствии с пунктом 2.2 данного договора после осуществления регистрации права собственности на имя Покупателя Продавец получает доступ к банковскому (индивидуальному) сейфу, в который перед подписанием данного договора заложены наличные денежные средства в указанной сумме.

В соответствии с п. 3.1 данного договора во исполнение статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача земельного участка Продавцом Покупателю осуществляется на основании настоящего пункта договора, который имеет силу акта приема-передачи без подписания дополнительных документов.

Также судом установлено и не оспаривалось сторонами, ДД.ММ.ГГГГ гоода между Ч.О.Т. в лице представителя П.А.В. и М.И.Ф. заключен договор купли-продажи неотделимых улучшений и неотъемлемых элементов земельного участка с кадастровым номером номер, площадью 781 кв.м. +/- 10 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

Цена договора купли-продажи определена в п. 2.1 договора и составляет 2 300 000 (два миллиона триста тысяч) рублей.

В качестве обоснования исковых требований истец ссылается на письма Департамента архитектуры и градостроительства Администрации муниципального образования городского округа город-курорт Сочи Краснодарского края №номер от ДД.ММ.ГГГГ года №номер от ДД.ММ.ГГГГ года и Министерства природных ресурсов Краснодарского края №номер от ДД.ММ.ГГГГ года согласно которым земельный участок с кадастровым номером номер, площадью 781 кв.м. +/- 10 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> расположен в нескольких территориальных зонах (Ж-1 и Р-3), заявителю (М.И.Ф.) рекомендовано по вопросу внесения изменений в Правила землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи в части изменения территориального зонирования земельного участка обратиться к первому заместителю главы гор. Сочи.

Указано также, что данный земельный участок пересекает границы лесного фонда Солох-Аульского участкового лесничества Туапсинского лесничества в выделе 7 квартала 225 В, площадь пересечения земельного участка с землями лесного фонда составляет 605,4 кв.м. Генеральным планом земельный участок с кадастровым номером номер, отнесен к территории, функциональное зонирование которой будет установлено после окончания следственных мероприятий и судебных разбирательств.

Статьей 9 Конституции Российской Федерации установлено, что земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (часть 1).

Земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (часть 2).

При этом в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности (часть 2 статьи 8 Конституции Российской Федерации).

В соответствии со статьями 130, 131, 1412 Гражданского кодекса Российской Федерации земельные участки относятся к недвижимым вещам, право собственности на которые подлежит регистрации.

В силу статьи 81 Гражданского кодекса Российской Федерации государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра (абзац второй пункта 1).

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (пункт 2).

Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

Продавец недвижимого имущества, полагавшийся при его продаже на данные государственного реестра, признается добросовестным, пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества, либо о наличии обременений в отношении имущества.

В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что статья 81 Гражданского кодекса Российской Федерации содержит основополагающие правила государственной регистрации прав на имущество, подлежащие применению независимо от того, что является объектом регистрации (права на недвижимое имущество, доля в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью и др.). Данная норма распространяется на регистрацию в различных реестрах: Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Едином государственном реестре юридических лиц и т.д.

В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - постановление № 10/22) разъяснено, что доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП).

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Из приведённых положений закона и разъяснений Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации следует, что зарегистрированное право собственности на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке, при этом вследствие презумпции достоверности государственной регистрации права обязанность доказать отсутствие этого права возлагается на лицо, которое это право оспаривает. Соответственно, все сомнения толкуются в пользу лица, право которого зарегистрировано в публичном государственном реестре.

Кроме того, согласно части 3 статьи 14 Закона № 172 «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» в случае, если в соответствии со сведениями, содержащимися в Государственном лесном реестре, лесном плане Российской Федерации, земельный участок относится к категории земель лесного фонда, а в соответствии со сведениями ЕГРН, правоустанавливающими или правоудостоверяющими документами на земельные участки этот земельный участок отнесен к иной категории земель, принадлежность земельного участка к определенной категории земель определяется в соответствии со сведениями, содержащимися в ЕГРН, либо в соответствии со сведениями, указанными в правоустанавливающих и правоудостоверяющих документах на земельные участки, при отсутствии таких сведений в этом реестре. Правила этой части применяются в случае, если права правообладателя или предыдущих правообладателей на земельный участок возникли до 01.01.2016 года (Определение СК по ЭС Верховного суда РФ от 17.06.2022 года № 301-ЭС1- 25438).

Конституционный суд Российской Федерации неоднократно указывал, что закон № 280-ФЗ, которым были внесены изменения в статью 14 Закона № 172-ФЗ, был принят в целях преодоления противоречивого толкования положений законодательства в правоприменительной практике защиты законных интересов добросовестных приобретателей земельных участков. Федеральный законодатель, установив приоритет сведений о категории земельных участков, содержащихся в правоустанавливающих документах и ЕГРН, исключил возможность произвольного толкования оспариваемого законоположения и, соответственно, изъятия земельных участков у лиц, которые приобрели их на законных основаниях, только по формальным признакам их расположения в границах лесничества и лесопарков в соответствии с данными государственного лесного реестра (определения от 21.09.2017 года № 1793-0, 1794- О, 1795 - О, от 24.02.2022 года № 423-О).

Приходя к выводу об отклонении требований истца суд принимает во внимание, что указанный земельный участок первоначально был предоставлен Постановлением главы Администрации Верхнелооского сельского округа Лазаревского района г. Сочи № номер от ДД.ММ.ГГГГ года С.С.В. разрешением строительства индивидуального жилого дома на нем. В последующем, ответчик Ч.О.Т. приобрел указанный земельный участок ДД.ММ.ГГГГ года у Л.Л.И., которая, в свою очередь, приобрела земельный участок по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года.

Таким образом, принимая во внимание, что права на земельный участок с установленной категорией земель, отраженных в Едином государственном реестре недвижимости и правоустанавливающих документах возникли до ДД.ММ.ГГГГ года, принадлежность земельного участка должна определяться по сведениям Единого государственного реестра недвижимости, а не по сведениям государственного лесного реестра.

В соответствии с частью 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с частью 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно пунктам 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. При этом, существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с частью 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В судебном заседании представителем заявлено ходатайство о применении

срока исковой давности по требованиям истца.

В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Исходя из указанной нормы под правом лица, подлежащим защите судом, следует понимать субъективное гражданское право конкретного лица.

В соответствии с ч. 2 ст. 181 ГК РФ, срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Как следует из предъявленного искового заявления, о наличии неблагоприятных последствий для себя как для стороны сделки истцу стало известно исходя из информации, отраженной в письме Департамента архитектуры и градостроительства Администрации муниципального образования городского округа город-курорт Сочи Краснодарского края № номер от ДД.ММ.ГГГГ года.

Таким образом, принимая во внимание, что оспариваемые договоры были заключены ДД.ММ.ГГГГ года, на момент обращения в суд с заявленными требованиями установленный для данной категории дел срок исковой давности, регламентированный частью 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации истек.

Согласно части 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

По смыслу закона процессуальное право гражданина на судебную защиту его нарушенного материального права прекращается истечением соответствующего процессуального срока.

Учитывая установленные по делу обстоятельства, вышеизложенные нормы права, учитывая, что срок исковой давности по заявленным требованиям истек, суд приходит к выводу о необходимости отказать в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований М.И.Ф. к П.А.В., Ч.О.Т. о расторжении договора и применении последствий в виде возврата денежных средств - отказать.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Лазаревский районный суд г. Сочи.

Судья Лазаревского

районного суда г. Сочи Г.В. Корниенко

Мотивированное решение суда изготовлено 30 июля 2025 года.

Судья Лазаревского

районного суда г. Сочи Г.В. Корниенко

<данные изъяты>