Решение по делу № 2-1832/2022 от 23.11.2022 - о взыскании задолженности по договору аренды нежилого здания и по встречному исковому заявлению <ФИО> к ИП <ФИО> о взыскании задолженности в рамках договора аренды нежилого здания.

Дело № 2-1832/2022 (УИД 58RS0027-01-2020-001024-30)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

23 ноября 2022 года г. Пенза

Железнодорожный районный суд г. Пензы в составе:

председательствующего судьи Нестеровой О.В.,

при секретаре Гладковой В.О.,

с участием представителя истца по первоначальному иску и ответчика по встречному иску ИП ФИО1 ФИО2, ответчика по первоначальному иску и истца по встречному иску ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда гражданское дело по исковому заявлению ИП ФИО1 к ФИО3 о взыскании задолженности по договору аренды нежилого здания и по встречному исковому заявлению ФИО3 к ИП ФИО1 о взыскании задолженности в рамках договора аренды нежилого здания,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась в суд с вышеназванным иском, указав, что 01.08.2017 между ней (далее истец, арендодатель) и ФИО3 (далее ответчик, арендатор) был заключен договор аренды нежилого здания № 5/юр от 01.08.2017 (далее договор). Согласно п. 1.1. договора, арендодатель передает, а арендатор принимает за плату во временное возмездное владение и пользование за установленную договором арендную плату нежилое здание, расположенное по адресу: <...>, общей площадью 405,1 кв.м.

Данное нежилое здание принадлежит истцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 58АА № 037120 от 13.12.2005.

Согласно п. 1.4. договора аренды, помещение в соответствии с условиями договора передается в аренду арендатору и будет использоваться арендатором под размещение кафе-бара. Помещение обеспечено системой электроснабжения, отопления, водоснабжения, кондиционирования, вентиляции, телефоном, интернетом, пожарной сигнализацией и пр., и на момент подписания настоящего договора находится в исправном состоянии и пригодно для использования по назначению. Помещение передается с имуществом и оборудованием, расположенным по всему зданию, перечень которого указывается в передаточном акте, являющимся неотъемлемой частью настоящего договора.

Согласно п. 1.5, договора, договор вступает в силу с 01.08.2017. Срок действия договора 11 месяцев. Арендная плата уплачивается с 01.08.2017. Согласно п. 4.1, договора, арендная плата уплачивается ежемесячно до 10 числа текущего месяца. В соответствии с п. 4.2, стороны договорились, что размер арендной платы за помещение в месяц с 01.08.2017 года по 31.08.2017 года составляет 80000 рублей, в том числе необходимые налоги и сборы. В соответствии с п. 4.2.1, начиная с 01.09.2017 года по 31.10.2017 года размер арендной платы за помещение в месяц составляет 100000 рублей, в том числе необходимые налоги и сборы. В соответствии с п. 4.2.2, начиная с 01.11.2017 года по 31.12.2017 года размер арендной платы за помещение в месяц составит 110000 рублей, в том числе необходимые налоги сборы. В соответствии с п. 4.2.3, начиная с 01.01.2018 года по окончании срока действия договора размер арендной платы за помещение в месяц составит 120000 рублей, в том числе необходимые налоги сборы.

В соответствии с п. 4.5, арендная плата начисляется со дня подписания Акта приема-передачи помещения и до даты возврата помещения по акту возврата. В соответствии с п. 4.7, днем оплаты арендной платы в соответствии с условиями договора считается дата поступления денежных средств на расчетный счет арендодателя либо наличных денежных средств. Арендатор обязался в соответствии с п. 2.4.7, своевременно и в полном объеме вносить арендную плату, коммунальные платежи и другие платежи в соответствии с условиями договора. В соответствии с п. 7.4., п. 7.4.2. договор, может быть расторгнут в одностороннем внесудебном порядке по требованию арендодателя, при условии письменного уведомления арендодателем арендатора о предстоящем расторжении договора за 10 календарных дней до момента расторжения договора, по следующим причинам: при возникновении по вине арендатора задолженности по арендной плате либо коммунальным платежам за помещение один и более раз.

Свои обязательства по договору аренды нежилого здания № 5/юр от 01.08.2017 истец исполнил в полном объеме, что подтверждается Актом приема-передачи нежилого здания от 01.08.2017. Однако ответчик взятые на себя обязательства исполнял недобросовестно, вовремя и в полном объеме не оплачивал арендную плату. Вследствие чего, за ним образовалась задолженность.

Согласно акта сверки взаимных расчетов, за период времени с 01.08.2017 по 11.04.2019 задолженность ФИО3 в пользу ИП ФИО1 составляет 1240500 рублей. На неоднократные просьбы истца подписать акт сверки взаимных расчетов, ответчик отвечал отказом. Указанный выше договор был расторгнут с 12.04.2019 уведомлением о расторжении в связи с имеющейся неоднократной задержкой арендатора по внесению аренды. Споров между сторонами по расторжению договора аренды нежилого здания от 01.08.2017 не имеется. В адрес ответчика истец неоднократно направлял претензии с просьбой оплатить задолженность, что подтверждается претензиями от 02.09.2019 и от 18.02.2020, однако ответа на претензии от ответчика не получено. В нарушении указанных выше условий договора аренды, а также норм ГК РФ, арендатор не исполнил своих обязательств по договору аренды нежилого здания № 5/юр от 01.08.2017 в полном объеме, а именно не оплачивал арендную плату своевременно и не в полном объеме. Согласно п. 5.2 договора аренды в случае не внесения арендной платы по договору в размере и в сроки, установленные условиями договора, арендодатель вправе взыскать с арендатора пеню в размере 0,3% от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки. Сумма пеней согласно расчету истца составляет 1797165 рублей. Считает целесообразным снизить сумму пеней до 900000 рублей, так как неустойка в размере 1797165 рублей будет чрезмерно завышенной и непосильной для ответчика.

Указанный выше договор аренды нежилого здания был заключен ответчиком, как индивидуальным предпринимателем ФИО3 11.01.2019 ответчик прекратил деятельность в качестве индивидуального предпринимателя.

ИП ФИО1 был составлен акт возврата нежилого помещения от 12.04.2019. Данный акт был составлен в присутствии свидетелей А.В.В. и К.Н.П. В ходе осмотра нежилого здания, было выявлено множество недостатков, которые были отражены в акте. Акт возврата нежилого здания от 12.04.2019 ответчиком подписан не был в присутствии двух свидетелей. Нежилое здание было возвращено, договор аренды № 5/юр был расторгнут.

На основании изложенного просила суд взыскать с ответчика ФИО3 в ее пользу сумму задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого здания № 5/юр от 01.08.2017 в размере 1240500 рублей за период с 01.08.2017 по 11.04.2018. Взыскать с ответчика ФИО3 в ее пользу сумму неустойки по договору аренды нежилого здания № 5/юр от 01.08.2017 в размере 900000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины.

В ходе рассмотрения дела, ФИО3 были заявлены встречные исковые требования к ИП ФИО1 о признании договора аренды нежилого здания незаключенным, в котором указано, что ИП ФИО1 (далее по тексту - ответчик) обратилась с исковым заявлением к ФИО3 (далее по тексту - истец) о взыскании задолженности по договору аренды нежилого здания № 5/юр от 01.08.2017. В рамках вышеуказанного искового заявления истец указывает на то, что между ответчиком и истцом был заключен договор аренды нежилого здания № 5/юр от 01.08.2017 сроком на 11 месяцев. В рамках данного договора истец неоднократно не вносил арендную плату, в результате чего у него образовалась задолженность в размере 1240500 рублей, на которую начислена неустойка в размере 1797165 рублей. Ответчик за основу своих требований берет якобы заключенный между ним и истцом договор аренды нежилого здания № 5/юр от 01.08.2017 сроком на 11 месяцев. При этом в соответствии с предоставленными данными из Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области, следует, что между сторонами был заключен договор аренды нежилого здания № 5/юр от 01.08.2017 сроком на 2 года. Копия указанного договора находиться в материалах регистрационного дела. Таким образом, получается, что истец и ответчик заключили одновременно два полностью идентичных договора с различным сроком аренды (в первом случае 2 года, а во втором 11 месяцев). В действительности же между истцом и ответчиком был заключен всего один договор аренды нежилого здания № 5/юр от 01.08.2017 сроком на 2 года. Подтверждением данного факта является текст, предоставленного ответчиком в качестве доказательства договора аренды нежилого здания № 5/юр от 01.08.2017 сроком на 11 месяцев. На седьмой странице договора в пункте 9.1. указано, что: «Договор составлен и подписан в 3-х экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу. По одному для каждой из сторон и один для органов регистрации». Данная формулировка полностью соответствует действительно заключенному между сторонами договору аренды нежилого здания № 5/юр от 01.08.2017 сроком на 2 года. При заключении договора сроком на 11 месяцев его регистрация не требуется и третий экземпляр договора не изготавливается. Вторым фактом безусловно подтверждающим отсутствие заключенного между сторонами краткосрочного договора аренды здания № 5/юр от 01.08.2017 является отсутствие подписей обеих сторон в нижней части страниц договора, начиная с его начальной страницы и до седьмой страницы. На седьмой странице, а также на акте приема передачи здания, подписи сторон дважды продублированы, как и на заключенном между сторонами договоре аренды нежилого здания № 5/юр от 01.08.2017 сроком на 2 года. Из всего вышеуказанного следует, что ИП ФИО1 сфальсифицировала договор аренды нежилого здания № 5/юр от 01.08.2017 сроком на 11 месяцев путем замены первых 6 страниц договора аренды нежилого здания № 5/юр от 01.08.2017 сроком на 2 года на страницы представленного в материалы дела договора. Представленный ответчиком в материалы дела договор аренды нежилого здания № 5/юр от 01.08.2017 сроком на 11 месяцев никогда между сторонами не заключался и не мог быть заключен по причине наличия другого договора с теми же реквизитами заключенным в отношении того же объекта недвижимости на более длительный срок.

Просил признать договор аренды нежилого здания № 5/юр от 01.08.2017 сроком на 11 месяцев не заключенным между ИП ФИО1 и ФИО3

Впоследствии представитель истца по первоначальному иску (ответчика по встречному) ИП ФИО1 ФИО2, действующий на основании доверенности, в ходе рассмотрения дела уточнил заявленные исковые требования, просил взыскать с ответчика ФИО3 в пользу истца ИП ФИО1 сумму задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого здания № 5/юр от 01.08.2017 в размере 627500 рублей, из которых: - сумма 143000 рублей за период с августа 2017 г. по декабрь 2017 г., согласно акту сверки взаимных расчетов; сумму в размере 396000 рублей - задолженность по арендным платежам за период январь 2019 г., февраль 2019 г., март 2019 г., сумму в размере 48000 рублей - задолженность по арендным платежам за апрель 2019 г. за 11 дней, сумму в размере 40500 рублей - задолженность по арендным платежам согласно п. 4 протокола разногласий к акту сверки взаимных расчетов от 01.04.2019.; проценты по договорной неустойке в расчете из 0,3 % за каждый день просрочки в размере 222402 руб. за период с октября 2019 г. по декабрь 2019 г., а также расходы по уплате государственной пошлины.

Определением Октябрьского районного суда г. Пензы от 14.09.2021 настоящее гражданское дело было передано по подсудности в Ленинский районный суд г. Пензы.

Определением Ленинского районного суда г. Пензы от 26.11.2021 гражданское дело по иску ИП ФИО1 к ФИО3 о взыскании задолженности по договору аренды нежилого здания и по встречному исковому заявлению ФИО3 к ИП ФИО1 о признании договора аренды нежилого здания незаключенным передано для рассмотрения по подсудности в Железнодорожный районный суд г. Пензы.

Настоящее гражданское дело поступило в Железнодорожный районный суд г. Пензы 21.12.2021 и принято к производству Железнодорожного районного суда г. Пензы 22.12.2021.

Определением Железнодорожного районного суда г. Пензы от 02.03.2022 производство по делу по встречному иску ФИО3 к ИП ФИО1 о признании договора аренды нежилого здания незаключенным прекращено, в связи с отказом от иска.

Протокольным определением от 02.03.2022 к производству суда принят встречный иск ФИО3 к ИП ФИО1 о взыскании задолженности в рамках договора аренды нежилого здания № 5/юр от 01.08.2017, в котором указано, что ИП ФИО1 подано исковое заявление к ФИО3 о взыскании задолженности по договору аренды нежилого здания № 5/юр от 01.08.2017, в рамках которого указывает на то, что между ответчиком и истцом был заключен договор аренды нежилого здания № 5/юр от 01.08.2017 сроком на 11 месяцев. В рамках данного договора истец неоднократно не вносил арендную плату, в результате чего у него образовалась задолженность в размере 627500 рублей. За основу расчета задолженности истец по первоначальному иску берет акт сверки от 01.04.2019, в соответствии с которым стороны приводят сверку взаимных расчетов в рамках заключенного договора аренды нежилого здания № 5/юр от 01.08.2017. В соответствии с пунктом 2.2.3. указанного договора арендодатель (истец по первоначальному иску) обязан производить капитальный ремонт занимаемого арендатором здания. Сторонами в акте сверки от 01.04.2019 подтверждается факт проведения капитального ремонта арендуемого здания ФИО3 Ответчиком по первоначальному иску было подано ходатайство о проведении строительной экспертизы, согласно заключения эксперта ФБУ Пензенская ЛСЭ Минюста России, выполненный ремонт фасада здания является капитальным ремонтом; выполненный ремонт входной группы в здание, связанный с полным демонтажем декоративного покрытия (керамической плитки) и бетонного основания под ней и дальнейшем возведением нового бетонного основания и укладкой новой декоративной плитки, а также установкой навеса над указанной входной группой является капитальным ремонтом; полная замена канализационных труб от входа в здание до разграничения зоны ответственности является капитальным ремонтом; стоимость строительных работ по ремонту фасада и входной группы составила 506541,75 руб.; стоимость использованных строительных материалов составила 385932 руб. Таким образом, общая стоимость работ по капитальному ремонту арендуемого здания составила 892473,75 руб., без учета стоимости произведенных работ по замене канализационных труб.

В соответствии со ст. 616 ГК РФ в случае нарушения арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы. Исходя из содержания данной статьи, ответчик по первоначальному иску заявлял истцу о необходимости зачета произведенного ремонта в рамках оплаты арендной платы. Однако ИП ФИО1 указанные требования ФИО3 полностью проигнорировала. Указывает, что если отталкиваться от признаваемой ФИО3 суммы задолженности по арендной плате в размере 483500 рублей (п. 6 акта сверки от 01.04.2019), ИП ФИО1 обязана компенсировать ФИО3 408973,75 рублей - денежные средства, израсходованные им на проведение капитального ремонта арендуемого здания (892473,75-483500=408973,75).

Просил взыскать в свою пользу с ИП ФИО1 стоимость произведенных работ по капитальному ремонту арендуемого здания в рамках договора аренды нежилого здания № 5/юр от 01.08.2017 в размере 408973,75 рублей.

Определением суда от 10.08.2022 настоящее гражданское дело было оставлено без рассмотрения в силу абз. 7 ст. 222 ГПК РФ.

Определением того же суда от 26.09.2022 производство по настоящему делу возобновлено, определение суда от 10.08.2022 отменено.

Впоследствии стороной истца по первоначальному иску исковые требования в силу ст. 39 ГПК РФ были уменьшены, указано, что итоговая сумма задолженности по договору № 5/юр от 01.08.2017 составляет 594000 рублей, а именно: задолженность по арендным платежам за период с 01.08.2017 по 31.12.2017 составляет 190000 рублей; задолженность по арендным платежам за период с 01.01.2019 по 01.03.2019 составляет 360000 рублей; задолженность по арендным платежам за период апреля 2019 года, а именно 11 дней составляет 44000 рублей; сумма неустойки с учетом уменьшения составляет 150000 рублей (п. 5.2 договора).

Истец по первоначальному иску просил взыскать в свою пользу с ответчика сумму задолженности по арендной плате по договору аренды № 5/юр от 01.08.2017 в размере 594000 рублей; неустойку в сумме 150000 рублей, а также расходы по уплате государственной пошлины.

Истец по первоначальному иску (ответчик по встречному) ИП ФИО1 в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

Представитель истца по первоначальному иску (ответчика по встречному) ИП ФИО1 ФИО2, действующий на основании доверенности, в судебном заседании заявленные исковые требования поддержал, просил иск удовлетворить по доводам, изложенным в нем с учетом уточнений. В удовлетворении встречного иска просил отказать по доводам, изложенным в возражениях на иск.

Ответчик (истец по встречному иску) ФИО3 в судебном заседании с исковыми требованиями ИП ФИО1 согласился лишь частично, а именно с суммой задолженности по арендной плате в размере 483500 рублей, в остальной части с исковыми требованиями не согласен. Поддержал свои встречные исковые требования, просил встречный иск удовлетворить по доводам, изложенным в нем. Представил в настоящем судебном заседании письменные пояснения на первоначальный иск, в которых указал, что общая сумма арендных платежей за период с 01.08.2017 по 11.04.2019 составляет 2034000 рублей. Им оплачено и подтверждается ФИО1 1526000 рублей (отражено в акте). Таким образом, сумма долга составляет 508000 рублей, однако на эту сумму не может начисляться неустойка, поскольку ФИО3 в 2017 году проведен капитальный ремонт здания и соответственно он по нормам гражданского кодекса идет в зачет арендных платежей. Соответственно сумма израсходованных ФИО3 денежных средств на ремонт полностью покрывает сумму арендных платежей, а остаток сверх арендных платежей подлежит возврату с ФИО1 ему (ФИО3), о чем указано во встречном исковом заявлении с приведенным в нем расчетом.

Информация о назначении дела была заблаговременно размещена на официальном интернет-сайте Железнодорожного районного суда г.Пензы в соответствии со статьями 14 и 16 Федерального закона от 22.12.2008 № 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации».

Учитывая надлежащее извещение о времени и месте судебного разбирательства истца по первоначальному иску, суд счел возможным на основании положений части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) рассмотреть дело в его отсутствие.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, заслушав показания экспертов, свидетелей, изучив материалы гражданского дела, приходит к следующему.

В силу частей 1,4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии с частями 1,2 статьи 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Часть 1 статьи 614 ГК РФ предусматривает, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Статья 616 ГК РФ гласит, что арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок (часть 1).

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В судебном заседании установлено, что 01.08.2017 между ИП ФИО1 (арендодатель) и ИП ФИО3 (арендатор) был заключен договор аренды нежилого здания № 5/юр (далее договор), который был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Пензенской области.

Согласно п. 1.1. договора, арендодатель передает, а арендатор принимает за плату во временное возмездное владение и пользование за установленную договором арендную плату нежилое здание, расположенное по адресу: <...>, общей площадью 405,1 кв.м.

Данное нежилое здание принадлежит истцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 58АА № 037120 от 13.12.2005.

Пункт 1.4 договора предусматривает, что помещение в соответствии с условиями договора передается в аренду арендатору и будет использоваться арендатором под размещение кафе-бара. Помещение обеспечено системой электроснабжения, отопления, водоснабжения, кондиционирования, вентиляции, телефоном, интернетом, пожарной сигнализацией и пр., и на момент подписания настоящего договора находится в исправном состоянии и пригодно для использования по назначению. Помещение передается с имуществом и оборудованием, расположенным по всему зданию, перечень которого указывается в передаточном акте, являющимся неотъемлемой частью настоящего договора.

Согласно п. 1.5, договора, договор вступает в силу с 01.08.2017. Срок действия договора 11 месяцев. Арендная плата уплачивается с 01.08.2017.

Пунктом 4.1 договора предусмотрено, что арендная плата уплачивается ежемесячно до 10 числа текущего месяца.

В соответствии с п. 4.2 договора, стороны договорились, что размер арендной платы за помещение в месяц с 01.08.2017 по 31.08.2017 составляет 80000 рублей, в том числе необходимые налоги и сборы.

Согласно п. 4.2.1 договора, начиная с 01.09.2017 по 31.10.2017 размер арендной платы за помещение в месяц составляет 100000 рублей, в том числе необходимые налоги и сборы.

В силу п. 4.2.2 договора, начиная с 01.11.2017 по 31.12.2017 размер арендной платы за помещение в месяц составит 110000 рублей, в том числе необходимые налоги сборы.

В соответствии с п. 4.2.3 договора, начиная с 01.01.2018 по окончании срока действия договора размер арендной платы за помещение в месяц составит 120000 рублей, в том числе необходимые налоги сборы.

Пункт 4.5 договора, гласит, что арендная плата начисляется со дня подписания акта приема-передачи помещения и до даты возврата помещения по акту возврата.

Согласно п. 4.7 договора, днем оплаты арендной платы в соответствии с условиями договора считается дата поступления денежных средств на расчетный счет арендодателя либо наличных денежных средств. Арендатор обязался в соответствии с п. 2.4.7, своевременно и в полном объеме вносить арендную плату, коммунальные платежи и другие платежи в соответствии с условиями договора.

В соответствии с п. 7.4., п. 7.4.2. договора, договор, может быть расторгнут в одностороннем внесудебном порядке по требованию арендодателя, при условии письменного уведомления арендодателем арендатора о предстоящем расторжении договора за 10 календарных дней до момента расторжения договора, по следующим причинам, в том числе при возникновении по вине арендатора задолженности по арендной плате либо коммунальным платежам за помещение один и более раз.

Пунктом 2.2.3 договора предусмотрено, что арендодатель обязан производить капитальный ремонт занимаемого арендатором помещения (реконструкция, обустройство) здания, или вызванный неотложной необходимостью в сроки, установленные сторонами дополнительным соглашением к договору.

Согласно п. 2.4.6 арендатор обязан своевременно, по мере необходимости, производить своими силами либо с привлечением третьих лиц за свой счет, текущий ремонт помещения и по согласованию с арендодателем, иной ремонт, вызванный особенностью деятельности арендатора.

Свои обязательства по договору аренды нежилого здания № 5/юр от 01.08.2017 ИП ФИО1 исполнила в полном объеме, что подтверждается актом приема-передачи нежилого здания от 01.08.2017.

В судебном заседании установлено, что ответчик взятые на себя обязательства исполнял недобросовестно, во время и в полном объеме не оплачивал арендную плату вследствие чего, за ним образовалась задолженность.

Из акта сверки взаимных расчетов за период с 01.08.2017 по 31.12.2017 задолженность ИП ФИО3 перед ИП ФИО1 на 01.01.2018 составила 560000 рублей.

Согласно акта сверки взаимных расчетов от 01.04.2019, задолженность ФИО3 в пользу ИП ФИО1 на 01.04.2019 составила 483500 рублей.

Договор аренды нежилого здания № 5/юр от 01.08.2017, расторгнут 12.04.2019 уведомлением о расторжении в связи с имеющейся неоднократной задержкой арендатора по внесению аренды.

Спора между сторонами по расторжению договора аренды нежилого здания от 01.08.2017 не имеется.

В адрес ответчика 02.09.2019 и 18.02.2020истец направлял претензии с просьбой оплатить задолженность, однако претензии оставлены без ответа.

Согласно п. 5.2 договора аренды в случае не внесения арендной платы по договору в размере и в сроки, установленные условиями договора, арендодатель вправе взыскать с арендатора пеню в размере 0,3% от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки.

Указанный выше договор аренды нежилого здания был заключен ответчиком, как индивидуальным предпринимателем ФИО3, однако 11.01.2019 ответчик прекратил деятельность в качестве индивидуального предпринимателя, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 13.05.2020.

12.04.2019 ИП ФИО1 был составлен акт возврата нежилого помещения в присутствии свидетелей А.В.В. и К.Н.П. В ходе осмотра нежилого здания, было выявлено множество недостатков, которые были отражены в акте. Акт возврата нежилого здания от 12.04.2019 ответчиком подписан не был в присутствии двух свидетелей. Нежилое здание было возвращено, договор аренды № 5/юр был расторгнут.

В судебном заседании ответчик по первоначальному иску ФИО3 признал задолженность по арендным платежам перед ИП ФИО1 в размере 483500 рублей, с оставшейся суммой исковых требований не согласился, поскольку им в 2017 году был произведен капитальный ремонт арендуемого здания в рамках договора аренды нежилого здания № 5/юр от 01.08.2017, в связи с чем сумма израсходованных им денежных средств на ремонт полностью покрывает сумму арендных платежей, а остаток денежных средств потраченных им на ремонт здания, должен быть возвращен ему ИП ФИО1

В дело представлен договор подряда с физическим лицом №13 от 01.09.2017, заключенный между ИП ФИО3 (заказчик) и М.С.П. (подрядчик), согласно которого подрядчик по заданию заказчика обязуется выполнить работы по демонтажу и монтажу входной группы, демонтажу и монтажу фасадных работ здания, демонтажу и монтажу сантехнических работ по адресу: <...> караоке бар «Castle», а заказчик обязуется принять результаты работы и оплатить обусловленную настоящим договором подряда с физическим лицом цену (пункт 1.1).

Стоимость работ по указанному договору составила 1112650 рублей (пункт 2.1).

В дело также представлены акты выполненных работ на указанные в договоре подряде работы и фотографии, которые не имеют даты.

Определением Октябрьского районного суда г. Пензы от 30.05.2021 по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, на разрешение экспертов были поставлены вопросы: является ли выполненный на основании договора подряда № 13 от 01.09.2017 ремонт фасада здания, расположенного по адресу: <...>, капитальным ремонтом?; является ли выполненный на основании договора подряда № 13 от 01.09.2017 ремонт входной группы в здание, расположенной по адресу: <...>, связанный с полным демонтажем декоративного покрытия (керамической плитки) и бетонного основания под ней и дальнейшем возведением нового бетонного основания и укладкой новой декоративной плитки, а также установкой навеса над указанной входной группой капитальным ремонтом?; является ли полная замена канализационных труб от входа в здание, расположенных по адресу: <...> до разграничения зоны ответственности капитальным ремонтом?; каков объем и стоимость произведенных строительных работ?; каков объем и стоимость использованных строительных материалов?

Согласно заключения эксперта № 1089/2-2 от 26.08.2021 ФБУ Пензенская ЛСЭ Минюста России, выполненный на основании договора подряда №13 от 01.09.2017 ремонт фасада здания расположенного по адресу: <...>, является капитальным ремонтом.

Выполненный на основании договора подряда №13 от 01.09.2017 ремонт входной группы в здание, расположенное по адресу: <...>, связанный с полным демонтажем декоративного покрытия (керамической плитки) и бетонного основания под ней и дальнейшем возведением нового бетонного основания и укладкой новой декоративной плитки, также установкой навеса над указанной входной группой является капитальным ремонтом.

Полная замена канализационных труб от входа в здание, расположенное по адрес <...> до разграничения зоны ответственности является капитальным ремонтом.

Стоимость произведенных строительных работ по ремонту фасада и входной группы в здании, расположенным по адресу: <...>, составляет 506541,75 руб. Объем и виды работ указаны таблице №1, №3 и №4.

Определить объем и стоимость произведенных строительных работ по замене канализационных труб, не представляется возможным, в виду не предоставления проекта документации и доступа в здание.

Стоимость использованных строительных материалов по ремонту фасада и входной группы в здании, расположенном по адресу: <...>, составляет 385932,00 руб. Объем и виды материалов указа в таблице №2 и №5.

Определить объем и стоимость использованных строительных материалов по замене канализационных труб, не представляется возможным, в виду не предоставления проекта документации и доступа в здание.

В судебном заседании 23.03.2022 был опрошен эксперт ФБУ Пензенская ЛСЭ Минюста России ФИО4, который свое заключение поддержал, при этом показал, что является экспертом-строителем, работает в ФБУ Пензенская ЛСЭ Минюста России, стаж по специальности с 2014 года, стаж эксперта с 2018 года. Также проходил подготовительное образование, в ходе которого получил образование по оценке и расчету сметы. Расчет стоимости материалов им осуществлялся на основании договора и акта о приемке выполненных работ. Проводил исследование 30.04.2021. На странице 7 заключения указал, что сметный расчет составлен на основании текущих уровней цен по договору подряда, то есть в акте выполненных работ применены текущие цены. Цены эти он не проверял, так как в соответствии с методическими рекомендациями, он обязан был брать те расценки, которые установлены договором подряда и актом выполненных работ. Цены на товары он также не проверял. Также показал, что было уложено 60 кв.м. керамической плитки, а затрачено было 80 кв.м. плитки с учетом обрезков и 30 мешков клея исходя из большой площади помещения. В заключении указал такие расценки, так как в материалах дела имелась смета, другую смету составлять он не имел права. В акте выполненных работ имеется локально-сметный расчет, на основании чего им и был составлен расчет.

Кроме того, показал, что на лестнице здания менялся фундамент под входной группой. Были произведены заливка, опалубка. Был заменен фасад, он не был локально отремонтирован, был заменен. Также было заменено инженерное оборудование – канализация, что тоже является капитальным ремонтом. Расценки на строительные работы он использовал, которые установлены договором.

Не согласившись с указанным заключением эксперта, стороной истца по первоначальному иску было заявлено ходатайство о проведении повторной строительно-технической экспертизы с целью устранения противоречий, так как экспертом не приведен анализ стоимости материалов и работ при проведении ремонта здания.

Определением суда от 29.03.2022 была назначена повторная судебная строительно-техническая экспертиза, на разрешение экспертов были поставлены вопросы: является ли выполненный на основании договора подряда № 13 от 01.09.2017 ремонт фасада здания, расположенного по адресу: <...>, капитальным ремонтам?; является ли выполненный на основании договора подряда № 13 от 01.09.2017 ремонт входной группы в здание, работа по демонтажу и повторной укладке декоративной плитки входной группы здания, а также установки навеса над входной группой здания, расположенного по адресу: <...>, капитальным ремонтам?; осуществлялись ли работы по замене канализационных труб от входа в здание, расположенного по адресу: <...>, если да, то какова стоимость выполненных работ и стоимость использованных материалов?; каков объем и стоимость произведенных строительных работ, а также каков объем и стоимость использованных строительных материалов?

Согласно заключению эксперта АНО «НИЛСЭ» №169/16.1 от 11.07.2022, выполненный ремонт фасада здания, расположенного по адресу: <...>, является капитальным ремонтом.

Выполненный ремонт входной группы в здание, работа по демонтажу и повторной укладке декоративной плитки входной группы здания, а также установки навеса над входной группой здания, расположенного по адресу: <...>, является капитальным ремонтом.

Определить являются ли фактически выполненный ремонт фасада, фактически выполненный ремонт входной группы в здание, фактическая работа по демонтажу и повторной укладке декоративной плитки входной группы здания, а также фактическая работа установки навеса над входной группой здания, расположенного по адресу: <...>, выполненными на основании договора подряда №13 от 01.09.2017, не предоставляется возможным, поскольку экспертный осмотр на момент проведения работ по ремонту фасада и входной группы в здание, работ по демонтажу и повторной укладке декоративной плитки входной группы здания, а также установки навеса над входной группой здания расположенного по адресу: <...>, не проводился, а также в экспертной практике отсутствуют соответствующие методики исследования по определению сроков давности производства строительных работ.

Работы по замене канализационных труб от входа в здание, расположенного по адресу: г.Пенза, л.ФИО5, д.70, осуществлялись.

Определить стоимость произведенных строительных работ и использованных строительных материалов по замене канализационных труб от входа в здание, расположенное по адресу: <...>, не представляется возможным, поскольку большая часть выполненных работ и использованных строительных материалов по замене канализационных труб от входа в здание, расположенного по адресу: <...>, являются скрытыми, в связи с чем невозможно определить объем фактически выполненных работ и использованных материалов.

Стоимость произведенных строительных работ по ремонту фасада и входной группы в здание, расположенного по адресу <...>, составляет 500452 руб.

Стоимость использованных строительных материалов по ремонту фасада и входной группы в здание, расположенного по адресу <...>, составляет 279718 руб.

Допрошенный в судебном заседании эксперт АНО «НИЛСЭ» Ф.А.В. показал, что имеет высшее образование, квалификацию – инженера-строителя, имеет стаж работы по экспертной деятельности с 01.12.2016, заключение эксперта АНО «НИЛСЭ» №169/16.1 от 11.07.2022, поддержал, дал показания аналогичные содержанию заключения. Также показал, что ни один эксперт не определит, кем и когда именно были выполнены работы, согласно договора подряда и акта, имеющихся в материалах дела. Кроме того, показал, что при определении расходов материала он исходил из норматива расхода, так как в первоначальной экспертизе при определении расходов материала не были определены нормативы расхода. Стоимость материалов рассчитывалась им на 2017 год.

Не доверять показаниям и заключению эксперта у суда оснований не имеется, поскольку вышеуказанное заключение эксперта соответствует требованиям, предъявляемым действующим законодательством к указанным видам экспертных заключений, согласуется с иными доказательствами по делу. Выводы эксперта и ответы на поставленные судом вопросы не противоречивы и основаны на методиках экспертных исследований, применяемых в экспертной практике при производстве судебных экспертиз указанного вида. Оснований не доверять данному эксперту, имеющему соответствующее образование и квалификацию, обладающим специальными познаниями в исследуемой области, у суда не имеется. Сомнения в достоверности, допустимости и относимости данного судебно-экспертного заключения отсутствуют. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Указанное заключение суд принимает в качестве допустимого доказательства.

Заключение эксперта № 1089/2-2 от 26.08.2021 ФБУ Пензенская ЛСЭ Минюста России суд не принимает в качестве доказательства по делу, поскольку оно имеет противоречия и не согласуется с материалами дела, так как экспертом не приведен анализ стоимости материалов и работ при ремонте фасада арендуемого здания, входной группы здания и канализационных труб, а также экспертом полно и всесторонне не исследован объект исследования.

В судебном заседании ответчик по первоначальному иску и истец по встречному иску ФИО3 пояснил, что заплатил М.С.П. за ремонт здания в размере 1112650 рублей, согласно договора подряда № 13 от 01.09.2017, однако доказательств подтверждающих данное обстоятельство в силу положений ст. 56 ГПК РФ суду представлено не было.

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля М.С.П. суду показал, что знаком с ФИО3 более 8 лет. По просьбе ФИО3 он делал ремонт здания, адрес не помнит, помнит, что здание находилось на ул. Суворова, рядом с магазином «Сан и Март». Им делались работы: демонтаж фасадной стены, утепление минеральной плитой, декоративная штукатурка, демонтаж старой плитки, устройство опалубки, грунтовка лестниц, а также он менял канализационную трубу, копали сами, без привлечения техники. Какие еще работы он выполнял, не помнит. Работы им проводились летом, когда он не помнит, так как это было давно. Между ними и ФИО3 был составлен договор на выполнение работ. Показал, что между ними были иные отношения – бартерные, свидетель помогал ФИО3, а ФИО3 свидетелю. Получал ли он за выполненную работу от ФИО3 сумму в размере 1112650 рублей, не помнит, может и получал.

Указанные показания свидетеля не могут быть приняты в качестве надлежащих и достоверных доказательств факта выполненных ремонтных работ фасада здания, входной группы здания, а также работ по замене канализационных труб, поскольку свидетель путался в показаниях, точно вспомнить какие работы им проводились, получал ли он за свою работу денежные средства и в каком размере, он пояснить не смог.

Как пояснил в судебном заседании сам ФИО3, М.С.П. работал у него по совместительству. Изначально они обговаривали сумму в 1800 рублей за квадратный метр, однако у него таких денег не было, поэтому они договорились на бартерные отношения. Например, М.С.П. отмечал день рождение у него в баре на 100000 рублей, о чем писал расписку. М.С.П. к нему в бар часто приходил. Также пояснил, что свидетель взял с него за работу в два раза меньше, чем должен был. Расписок в получении М.С.П. денег от ФИО3 за проделанную М.С.П. работу, не сохранилось.

В судебном заседании представитель ИП ФИО1 ФИО2 пояснил, что сумма задолженности ФИО3 перед ИП ФИО1 по договору № 5/юр от 01.08.2017 составляет 594000 рублей, которая исчисляется следующим образом: задолженность по арендным платежам за период с 01.08.2017 по 31.12.2017 составляет 190000 рублей; задолженность за период с 01.01.2019 по 01.03.2019 составляет 360000 рублей; задолженность за период апреля 2019 года, а именно 11 дней составляет 44000 рублей.

Кроме того, как указывалось выше, согласно п. 5.2 договора, в случае не внесения арендной платы по договору в размере и в сроки, установленные условиями договора, арендодатель вправе взыскать с арендатора пеню в размере 0,3% от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки, которая составила сумму 1702302 рубля, однако учитывая временной период просрочки внесения денежных средств ответчиком и ее размер, стороной истца была уменьшена договорная неустойка до 150000 рублей, которую истец также просил взыскать в свою пользу с ФИО3

Принимая во внимание, что ответчиком в силу статей 56,57 ГПК РФ не представлено доказательств по погашению вышеуказанной задолженности по арендной плате по договору аренды, суд приходит к выводу о том, что ответчик до настоящего времени взятые на себя обязательства по оплате арендной платы по указанному договору аренды № 5/юр от 01.08.2017 не исполнил.

Расчет задолженности, представленный истцом, судом проверен и обоснованно признан правильным. Ответчиком контррасчет в материалы дела не представлен.

Поскольку обязательство по своевременному внесению арендной платы, арендатором (ответчиком) надлежащим образом не исполнено, суд считает требования истца о взыскании задолженности по арендной плате, обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Также подлежит взысканию и неустойка в размере 150000 рублей, которая предусмотрена пунктом 5.2 договора.

В соответствии со статьей 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

С учетом того, что иск ИП ФИО1 удовлетворен, с ответчика в пользу истца надлежит взыскать расходы по оплате государственной пошлины в размере 10640 рублей.

Что касается встречных исковых требований ФИО3 к ИП ФИО1 о взыскании задолженности в рамках договора аренды нежилого здания в размере 408973,75 рублей в связи с ремонтом арендуемого здания, с учетом вышеизложенного, оценив в совокупности все представленные по делу доказательства по правилам статей 12, 56 и 67 ГПК РФ, суд считает, что данные требования удовлетворению не подлежат, поскольку ФИО3 не представлено доказательств того, что именно им был произведен капитальный ремонт арендуемого здания в рамках указанного договора аренды.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ИП ФИО1 к ФИО3 о взыскании задолженности по договору аренды нежилого здания удовлетворить.

Взыскать с ФИО3 <данные изъяты> в пользу ИП ФИО1 <данные изъяты> сумму задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого здания №5/юр от 01.08.2017 в размере 594000 (пятьсот девяносто четыре тысячи) рублей, из которой: задолженность по арендным платежам за период с 01.08.2017 по 31.12.2017 составляет 190000 рублей; задолженность по арендным платежам за период с 01.01.2019 по 31.03.2019 составляет 360000 рублей; задолженность по арендным платежам за период апрель 2019 (одиннадцать дней) составляет 44000 (сорок четыре тысячи) рублей.

Взыскать ФИО3 <данные изъяты> в пользу ИП ФИО1 <данные изъяты> неустойку по договору аренды нежилого здания №5/юр от 01.08.2017 в размере 150000 (сто пятьдесят тысяч) рублей, а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 10640 (десять тысяч шестьсот сорок) рублей.

Встречные исковые требования ФИО3 к ИП ФИО1 о взыскании задолженности в рамках договора аренды нежилого здания оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Железнодорожный районный суд г.Пензы в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Председательствующий судья

Мотивированное решение изготовлено 30.11.2022.

Председательствующий судья