Дело № 2-684/2022

64RS0015-01-2022-001031-42

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 ноября 2022 года г. Ершов

Ершовский районный суд Саратовской области в составе:

председательствующего судьи Кортышковой М.В.,

при секретаре Лубинской Е.С.,

с участием истца, представителя и.о. прокурора Ершовского района Саратовской области - помощника прокурора Ершовского района Саратовской области Кружилина А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению и.о. прокурора Ершовского района Саратовской области в интересах Ершовского муниципального района Саратовской области к Администрации Ершовского муниципального района Саратовской области, ФИО1, ФИО2, третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, Управление Росреестра по Саратовской области, о признании недействительными пункты договора аренды и возложении обязанности на Администрацию Ершовского муниципального района Саратовской области внести изменения в договор аренды путем заключения дополнительного соглашения,

установил:

и.о. прокурора Ершовского района обратился в суд с иском в интересах Ершовского муниципального района Саратовской области к Администрации Ершовского муниципального района Саратовской области, ФИО1, ФИО2, третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, Управление Росреестра по Саратовской области, о признании недействительными пункты договора аренды и возложении обязанности на Администрацию Ершовского муниципального района Саратовской области внести изменения в договор аренды путем заключения дополнительного соглашения.

Требования мотивированны тем, что Прокуратурой Ершовского района проведена проверка исполнения земельного законодательства администрацией ФИО3 Саратовской области, в ходе которой установлено следующее. 29.03.2021 между администрацией Ершовского муниципального района Саратовской области (Арендодатель) и ФИО4, ФИО5 (Арендаторы) заключен договор аренды земельного участка № 10/21, по условиям которого Арендодатель предоставляет, а Арендаторы принимают в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, вид разрешенного использования – индивидуальное жилищное строительство, общей площадью <данные изъяты> кв.м. (пункт 1.1 договора). Согласно пункту 2.1 договора срок аренды земельного участка установлен на 49 (сорок девять) лет. Договор аренды земельного участка зарегистрирован в установленном порядке 29.03.2021 Управлением Росреестра по Саратовской области. В соответствии с пунктом 4.1.2 договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения Договора: 1) при использовании земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории; при использовании земельного участка, которое приводит к значительному ухудшению экологической обстановки; при не устранении совершенного умышленного земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекшими за собой причинение вреда здоровья человека или окружающей среде; при совершении арендатором административных правонарушений в сфере земельного законодательства; или ввиду иных обстоятельств исключающих такое использование; при предоставлении земельного участка для государственных и муниципальных нужд; при невнесении арендной платы более 2-х раз по истечении установленного Договором; Договор аренды может быть расторгнут также при нарушении Арендатором других условий Договора (неисполнением Арендатором обязанностей), а также в иных случаях предусмотренных законодательством. В соответствии с пунктом 5.1.4 договора арендатор имеет право передать свои права и обязанности по настоящему договору третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в установленный капитал хозяйственных товариществ и общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока настоящего договора без согласия арендодателя земельного участка при условии его уведомления. Указанные условия Договора не соответствуют закону и подлежат признанию недействительными. П. 5.1.4 договора установлено, ответственность нового арендатора при передаче арендных прав в залог. Таким образом, в данном случае стороны Договора не вправе были предусматривать указанные условия о возможности требования арендодателем одностороннего расторжения договора во внесудебном порядке, а также условия об ответственности нового арендатора при передаче арендных прав в залог. В настоящем случае спорные условия договоров аренды определены при явном несоответствии приведенной выше норме п. 9 ст. 22 ЗК РФ, что не может соответствовать принципам добросовестного ведения деятельности участниками гражданского оборота и соблюдения баланса публичных и частных интересов, и, как следствие, может повлечь нарушение прав публичного собственника и неопределенного круга лиц. В данном случае предъявленный прокурором иск направлен на защиту названных интересов, недопущение заключения таких договоров в будущем и служит целям реализации таких задач судопроизводства в судах, как укрепление законности и предупреждение правонарушений в сфере земельных правоотношений, а также формирование уважительного отношения к закону. Просил признать недействительным пункты 4.1.2 и 5.1.4 договора аренды земельного участка от 29.03.2021 № 10/21, заключенного между администрацией ФИО3 Саратовской области и ФИО4, ФИО5. Обязать администрацию ФИО3 Саратовской области внести изменения в договор аренды земельного участка от 29.03.2021 № 10/21, заключенный между администрацией ФИО3 Саратовской области и ФИО4, ФИО5, путем заключения дополнительного соглашения, изменяющего пункты 4.1.2 и 5.1.4 Договора.

В судебном заседании помощник прокурора Кружилдин А.А., просил удовлетворить заявленные требования в полном объеме.

Ответчик представитель администрации Ершовского муниципального района Саратовской области в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил, возражений не представил, с ходатайством об отложении дела не обращался. Представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, против исковых требований не возражает.

Ответчик ФИО1 как самостоятельное лицо, так и представитель ответчика ФИО2, действующая на основании доверенности, и сам ФИО2 в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили, возражений не представили, с ходатайством об отложении дела не обращались. ФИО1 представила заявление с просьбой рассмотреть дело в ее отсутствие, исковые требования полностью признала.

Третье лицо представитель Управления Росреестра по Саратовской области в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил, возражений не представил, с ходатайством об отложении дела не обращался.

В связи с чем суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствии неявившихся лиц в соответствии со ст. 167 ГПК РФ,

Исследовав материалы дела, выслушав помощника прокурора Ершовского района Саратовской области Кружилина А.А., суд приходит к следующему.

Судом установлено, что прокуратурой Ершовского района проведена проверка исполнения земельного законодательства администрацией ФИО3 Саратовской области, в ходе которой установлено следующее.

29.03.2021 между администрацией Ершовского муниципального района Саратовской области (Арендодатель) и ФИО4, ФИО5 (Арендаторы) заключен договор аренды земельного участка № 10/21, по условиям которого Арендодатель предоставляет, а Арендаторы принимают в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, вид разрешенного использования – индивидуальное жилищное строительство, общей площадью 240 кв.м. (пункт 1.1 договора).

Согласно пункту 2.1 договора срок аренды земельного участка установлен на 49 (сорок девять) лет.

Договор аренды земельного участка зарегистрирован в установленном порядке 29.03.2021 Управлением Росреестра по Саратовской области.

В соответствии с пунктом 4.1.2 договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения Договора:

1) при использовании земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории;

2) при использовании земельного участка, которое приводит к значительному ухудшению экологической обстановки;

3) при не устранении совершенного умышленного земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекшими за собой причинение вреда здоровья человека или окружающей среде;

4) при совершении арендатором административных правонарушений в сфере земельного законодательства;

5) или ввиду иных обстоятельств исключающих такое использование;

6) при предоставлении земельного участка для государственных и муниципальных нужд;

7) при невнесении арендной платы более 2-х раз по истечении установленного Договором;

8) Договор аренды может быть расторгнут также при нарушении Арендатором других условий Договора (неисполнением Арендатором обязанностей), а также в иных случаях предусмотренных законодательством.

В соответствии с пунктом 5.1.4 договора арендатор имеет право передать свои права и обязанности по настоящему договору третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в установленный капитал хозяйственных товариществ и общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока настоящего договора без согласия арендодателя земельного участка при условии его уведомления.

Указанные условия Договора не соответствуют закону и подлежат признанию недействительными по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Пункт 2 ст. 607 и п. 2 ст. 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков.

На основании п. 3 ст. 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В соответствии с п. 9 ст. 22 ЗК РФ, если иное не предусмотрено ЗК РФ, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Как указано в п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при применении арбитражными судами п. 9 ст. 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 ЗК РФ и ст.ст. 450 и 619 ГК РФ, п. 9 ст. 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в ст. 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Таким образом, законом в п. 9 ст. 22 ЗК РФ прямо установлен запрет на расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, переданного в аренду на срок более 5 лет, по инициативе арендодателя во внесудебном порядке.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Кроме того, в соответствии с п. 5 ст. 22 ЗК РФ арендатор вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог.

Вместе с тем, п. 5.1.4 договора установлено, ответственность нового арендатора при передаче арендных прав в залог.

Таким образом, в данном случае стороны Договора не вправе были предусматривать указанные условия о возможности требования арендодателем одностороннего расторжения договора во внесудебном порядке, а также условия об ответственности нового арендатора при передаче арендных прав в залог.

В настоящем случае спорные условия договоров аренды определены при явном несоответствии приведенной выше норме п. 9 ст. 22 ЗК РФ, что не может соответствовать принципам добросовестного ведения деятельности участниками гражданского оборота и соблюдения баланса публичных и частных интересов, и, как следствие, может повлечь нарушение прав публичного собственника и неопределенного круга лиц.

В связи с чем исковые требования и.о. прокурора подлежат удовлетврению.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования и.о. прокурора Ершовского района Саратовской области в интересах Ершовского муниципального района Саратовской области к Администрации Ершовского муниципального района Саратовской области, ФИО1, ФИО2 - удовлетворить.

Признать недействительными пункты 4.1.2 и 5.1.4 договора аренды земельного участка от 29 марта 2021 года № 10/21, заключенного между Администрацией Ершовского муниципального района Саратовской области и ФИО1, ФИО2.

Обязать Администрацию Ершовского муниципального района Саратовской области внести изменения в договор аренды земельного участка от 29 марта 2021 года № 10/21, заключенного между Администрацией Ершовского муниципального района саратовской области и ФИО1, ФИО2, путем заключения дополнительного соглашения, изменяющего пункты 4.1.2 и 5.1.4 договора.

Принятое по делу решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд путем подачи апелляционной жалобы лицами, участвующими в деле, через Ершовский районный суд Саратовской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме (составления мотивированного решения).

Мотивированное решение суда изготовлено 17 ноября 2022 года.

Председательствующий судья М.В. Кортышкова