Решение по делу № 2-1678/2022 от 21.10.2022 - о расторжении договора купли-продажи недвижимости, взыскании денежных средств, оплаченных по договору, процентов за пользование чужими денежными средствами; встречному иску <ФИО> к обществу с ограниченной ответственностью «Фемида» о признании недействительным договора купли-продажи недвижимости, применении последствий недействительности сделки.

Гражданское дело № 2-1678/2022

74RS0030-01-2022-001789-21

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 октября 2022 г. г. Магнитогорск

Правобережный районный суд г. Магнитогорска Челябинской области в составе:

председательствующего судьи: Мухиной О.И.,

при секретаре: Мухаметжановой А.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Фемида» к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи недвижимости, взыскании денежных средств, оплаченных по договору, процентов за пользование чужими денежными средствами; встречному иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Фемида» о признании недействительным договора купли-продажи недвижимости, применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Фемида» (далее -ООО «Фемида») обратилась в суд с иском к ФИО1, просило: расторгнуть договор купли-продажи жилого дома, общей площадью 106, 6 кв. м., с кадастровым номером № и земельного участка, общей площадью <данные изъяты> кв. м., с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>, заключенный между истцом и ФИО1 22 мая 2019 года; взыскать в пользу истца денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи в размере 1 150 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 01 июня 2019 года по 28 марта 2022 года в размере 205 832, 60 руб., с 29 марта 2022 года по дату полного возврата денежных средств; взыскать убытки в виде оплаченной госпошлины в размере 44 000 руб. за регистрацию права собственности, расходы по оплате госпошлины(л.д.3-6).

В обоснование иска указано, что 31 января 2019 года между истцом и ФИО1 заключен предварительный договор купли-продажи вышеуказанного имущества. Условия предварительного договора купли-продажи предусматривали оплату: в день подписания договора 31 января 2019 года - 700 000 руб.; 07 февраля 2019 года - 230 000 руб.; 10 марта 2019 года - 220 000 руб.; 3 145 000 руб. после подписания договора после регистрации договора после регистрации перехода права собственности на объекты. ФИО1 выдано с кассы истца 1 150 000 руб. 18 мая 2019 года истцом по запросу от 17 мая 2019 года была получена выписка из ЕГРН, согласно которой, ограничение прав и обременение объекта недвижимости, не зарегистрированы. 22 мая 2019 года между истцом и ФИО1 был заключен договор купли-продажи объектов недвижимости. 28 мая 2019 года истец получил уведомление о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в связи с поступлением в регистрирующий орган постановления Ленинского районного суда г. Магнитогорска от 14 мая 2019 года о наложении ареста на указанный объект недвижимости. После получения уведомления ФИО1 пояснила, что поспособствует снятию ограничений. Поскольку регистрация права собственности не произошла, истец передал ключи от спорного дома ФИО1, стороны пришли к соглашению о расторжении договора купли-продажи и возврате денежных средств.

ФИО1 обратилась в суд с встречным иском к ООО «Фемида», просила признать сделку по купле - продаже от 22 мая 2019 года, заключенную с ООО «Фемида» недействительной, применить последствия недействительности ничтожной сделки, возвратив стороны в первоначальное состояние(л.д.101-102).

В обоснование встречного иска ФИО1 указала, что договор купли-продажи от 22 мая 2019 года заключен с ООО «Фемида» с целью защиты имущества от обращения на него взыскания в ходе уголовного преследования в отношении истца по ст. 159 Уголовного кодекса РФ. Об этом ООО «Фемида» было известно. По предварительному договору купли-продажи истец денежные средства не получала. Полагает, что сделка мнимая, совершалась только для вида, без намерения создать ей правовые последствия. Истец до настоящего времени является собственности объектов недвижимости.

Представитель истца, ответчика по встречному иску ООО «Фемида» о рассмотрении дела извещен, не явился, просил дело рассмотреть в свое отсутствие.

Ответчик, истец по встречному иску ФИО1 о рассмотрении дела извещена, не явилась, просила дело рассмотреть в свое отсутствие. Принимая участие в судебных заседаниях, указывала, что денежные средства не получила, в расходных кассовых ордерах не расписывалась.

Третье лицо ФИО2 о рассмотрении дела извещался надлежащим образом, не явился.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Башкортостан о рассмотрении дела извещен, не явился.

Дело рассмотрено в отсутствие лиц, извещенных надлежащим образом.

Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ООО «Фемида» в части и об отказе в удовлетворении встречного иска по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 31 января 2019 года между ООО «Фемида» и ФИО1 заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома, общей площадью <данные изъяты> кв. м., с кадастровым номером № и земельного участка, общей площадью <данные изъяты> кв. м., с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>

В соответствии с п. 7 предварительного договора купли-продажи оплата должна была производиться: в день подписания договора 31 января 2019 года - 700 000 руб.; 07 февраля 2019 года - 230 000 руб.; 10 марта 2019 года - 220 000 руб.; 3 145 000 руб. после подписания договора после регистрации договора после регистрации перехода права собственности на объекты.

Исполнение условия об оплате подтверждено расходными кассовыми ордерами от 31 января 2019 года, 07 февраля 2019 года, 10 марта 2019 года(л.д.13-15).

22 мая 2019 года между ООО «Фемида» и ФИО1 заключен договор купли-продажи жилого дома, общей площадью <данные изъяты> кв. м., с кадастровым номером № и земельного участка, общей площадью <данные изъяты> кв. м., с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>

Договор передан на государственную регистрацию 22 мая 2019 года(л.д.19).

28 мая 2019 года ООО «Фемида» уведомлено о приостановлении государственной регистрации в связи с поступлением в регистрирующий орган постановления Ленинского районного суда г. Магнитогорска от 14 мая 2019 года № № о наложении ареста на объекты недвижимости в рамках возбужденного в отношении ФИО1 уголовного дела по ч. 4 ст. 160 Уголовного кодекса РФ(л.д.21-24, 74-78).

Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу п. 5 ст. 453 Гражданского кодекса РФ, если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

В соответствии с п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

На основании п. 1 ст. 460 Гражданского кодекса РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Согласно п. 1 ст. 461 Гражданского кодекса РФ при изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований.

В соответствии с п. 7 договора купли-продажи от 22 мая 2019 года ФИО1 поставила ООО «Фемида» в известность, что объекты недвижимости никому не проданы, не заложены в споре, не переданы в аренду, наем, безвозмездное пользование, а также не обременены правами пользования членов семьи собственника. Объекты недвижимости свободны от любых прав третьих лиц.

Как следует из материалов дела, ФИО1 не выполнила свои обязательства по договору купли-продажи передать истцу ООО «Фемида» товар в виде объектов недвижимости, свободным от любых прав третьих лиц, чем нарушила условия договора.

В нарушение требований ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ ФИО1 не представила допустимых и достаточных доказательств, свидетельствующих о том, что ООО «Фемида» при заключении договора купли-продажи недвижимости было проинформировано и знало о наличии принятого Ленинским районным судом г. Магнитогорска 14 мая 2019 года постановлении, а также возбуждении в отношении ФИО1 уголовного дела.

Учитывая, что материалами дела нарушение указанного условия договора подтверждено и ФИО1 не опровергнуто, а также принимая во внимание, что регистрация перехода права собственности на объекты недвижимости невозможна в связи с принятием судебного постановления, заключением спорного договора после принятия судебного постановления, исходя из правил, предусмотренных ст. 460 Гражданского кодекса РФ, имеются правовые основания для расторжения договора купли-продажи и возложении на ответчика обязанности по возмещению истцу убытков.

В соответствии со ст. 15 Гражданского кодекса РФ, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Исходя из характера нарушенного права ООО «Фемида», отсутствия правовой возможности оставить объекты недвижимости в собственности покупателя, иск о взыскании убытков, предусмотренный п. 2 ст. 461 Гражданского кодекса РФ, соответствует цели восстановления прав ООО «Фемида».

Наступившие у ООО «Фемида» реальные убытки составляет уплаченные ФИО1 по предварительному договору купли -продажи от 31 января 2019 года покупная цена в размере 1 150 000 руб., госпошлина, оплаченная ООО «Фемида» для осуществления государственной регистрации в размере 44 000 руб.(л.д.26).

Доводы ФИО1 о том, что денежные средства она не получала, в расходных кассовых ордерах от 31 января 2019 года, 07 февраля 2019 года, 10 марта 2019 года, не расписывалась, допустимыми доказательствами не подтверждены.

Определением Правобережного районного суда г. Магнитогорска от 30 августа 2022 года по делу назначалась почерковедческая экспертиза(л.д.151).

В соответствии с заключением эксперта Ф.» от ДД.ММ.ГГГГ года исследуемые подписи в расходном кассовом ордере <данные изъяты> выполнены ФИО1(л.д.161-177).

Оценивая заключение судебного эксперта Ф., суд находит его мотивированным, логически обоснованным, не содержащим каких-либо противоречий, в полном объеме отвечающим требованиям ст. 86 Гражданского процессуального кодекса РФ. Эксперт, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, имеет соответствующее образование и квалификацию. Каких-либо нарушений закона при производстве судебной экспертизы не выявлено. Исходя из содержания экспертного заключения, следует, что представленных эксперту исходных данных было достаточно для постановки категоричных выводов.

Не свидетельствуют о неполучении денежных средств ФИО1 ее доводы об отсутствии денежных средств у ООО «Фемида», поскольку факт получения денежных средств подтвержден расходными кассовыми ордерами, условиями договора купли-продажи от 22 мая 2019 года, в которых ФИО1 признала выполнение расчетов до подписания договора.

Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса РФ).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса РФ).

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2).

Согласно п. 1 ст. 170 Гражданского кодекса РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Исходя из смысла приведенной нормы, для признания сделки мнимой необходимо установить, что на момент совершения сделки стороны не намеревались создать соответствующие условиям этой сделки правовые последствия, характерные для сделок данного вида. При этом обязательным условием признания сделки мнимой является порочность воли каждой из ее сторон. Мнимая сделка не порождает никаких правовых последствий и, совершая мнимую сделку, стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения.

Проверяя доводы истца ФИО1 по встречному иску, суд учитывает, что после заключения договора купли-продажи в установленном законом порядке ООО «Фемида» подало заявление о регистрации перехода к покупателю права собственности на спорное недвижимое имущество, заключало предварительный договор купли -продажи от 31 января 2019 года с указанием срока его исполнения не позднее 31 мая 2019 года, что свидетельствует о наличии воли обеих сторон договора на исполнение совершенной сделки и достижения соответствующих ей правовых последствий. Факт передачи денежных средств подтверждается содержанием договора, расходными кассовыми ордерами от 31 января 2019 года, 07 февраля 2019 года и 10 марта 2019 года. Перед заключением договора купли-продажи от 22 мая 2019 года, ООО «Фемида», 18 мая 2019 года получало из ЕГРН сведения о собственнике объекта и имеющихся ограничениях. Доводы ФИО1 о том, что фактически договор заключен с целью защитить имущество от обращения на него взыскания в рамках уголовного преследования допустимыми доказательствами не подтвержден. Иных доказательств мнимости сделки не представлено.

Статьей 395 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.

Принимая во внимание, что в период с 01 июня 2019 года по день вступления настоящего решения суда спорный договор купли-продажи является действующим, недействительным признан не был, неправомерного удержания денежных средств с ФИО1 при установленных обстоятельствах не имеется. Соответственно, в указанной части требования ООО «Фемида» о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами не подлежат удовлетворению.

ООО «Фемида» заявлены требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами по дату полного возврата полученных денежных средств. При разрешении указанных требований, суд полагает правильным произвести взыскание с ФИО1 в пользу ООО «Фемида» проценты за пользование чужими денежными средствами с даты вступления решения суда в законную силу по день фактического возврата денежных средств исходя из размера ключевой ставки Банка России, действующей в соответствующие периоды.

ООО «Фемида» заявлены к взысканию с ФИО1 расходы по оплате госпошлины в размере 15 999 руб.

В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса РФ пропорционально удовлетворенной части иска с ФИО1 в пользу ООО «Фемида» подлежат взысканию расходы по оплате госпошлины в размере 12 919, 15 руб. (85%).

В рамках рассмотрения встречного иска ООО «Фемида» произведена оплата расходов эксперта в размере 20 000 руб. Указанные расходы подлежат взысканию в пользу ООО «Фемида» с ФИО1

Определением Правобережного районного суда г. Магнитогорска от 18 июля 2022 года ФИО1 при подаче встречного иска предоставлена отсрочка по оплате госпошлины до вынесения решения судом.

Учитывая, что в удовлетворении встречных исковых требований ФИО1 отказано, с ФИО1 в доход местного бюджета подлежит взысканию госпошлина в размере 300 руб.

Руководствуясь ст.ст. 12, 56, 98, 103, 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Фемида» удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи жилого дома, общей площадью <данные изъяты> кв. м., с кадастровым номером № и земельного участка, общей площадью <данные изъяты> кв. м., с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Фемида» (<данные изъяты>) и ФИО1 (<данные изъяты> 22 мая 2019 года.

Взыскать с ФИО1 (<данные изъяты>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Фемида» (<данные изъяты>) денежные средства, уплаченные по договору в размере 1 150 000 руб., расходы по оплате госпошлины, оплаченной при подаче заявления о государственной регистрации перехода права собственности 44 000 руб., расходы по оплате госпошлины 12 919, 15 руб., расходы по проведению судебной экспертизы 20 000 руб., всего взыскать - 1 226 919, 15 (один миллион двести двадцать шесть тысяч девятьсот девятнадцать) руб. 15 коп.

Взыскать с ФИО1 (<данные изъяты>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Фемида» (<данные изъяты>) проценты за пользование чужими денежными средствами на сумму долга 1 150 000 руб. с даты вступления решения суда в законную силу по день фактического возврата денежных средств исходя из размера ключевой ставки Банка России, действующей в соответствующие периоды, отказав во взыскании процентов в остальной части.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО1 (<данные изъяты>) к обществу с ограниченной ответственностью «Фемида» (<данные изъяты>) о признании недействительным договора купли-продажи недвижимости от 22 мая 2019 года, применении последствий недействительности сделки -отказать.

Взыскать с ФИО1 (<данные изъяты>) в доход местного бюджета госпошлину в размере 300 (триста) руб.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Челябинский областной суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Правобережный районный суд г. Магнитогорска.

Председательствующий:

Мотивированное решение составлено 28 октября 2022 года.