К делу № 2-2994/2022
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
11 августа 2022 года г. Майкоп
Майкопский городской суд Республики Адыгея в составе
председательствующего – судьи Зубкова Г.А.,
при секретаре судебного заседания Хурай З.Н.,
с участием истца ФИО1,
представителя ответчика – Комитета по управлению имуществом МО «Город Майкоп» - ФИО2,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Комитету по управлению имуществом муниципального образования «Город Майкоп» об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с иском к Комитету по управлению имуществом муниципального образования «Город Майкоп» о возложении обязанности по заключению договора купли-продажи земельного участка. В обоснование своих требований указал, что на основании ст. 39.20 ЗК РФ он обратился в Комитет по управлению имуществом МО «Город Майкоп» с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка площадью 700 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: земельным участком он пользуется на основании договора аренды земельного участка от 17.05.2011 №001535.
Письмом от 05.03.2022 № 3512 Комитет отказал в заключении договора купли-продажи, сославшись на несоответствие фактического использования земельного участка его разрешенному виду использования. В частности, Комитет не усмотрел признаков наличия автостоянки на этом земельном участке. Кроме того, Комитет указал, что истец не представил доказательства соразмерности испрашиваемого земельного участка объектам недвижимости, расположенным на нем.
Считает доводы Комитета необоснованными, поскольку отсутствие доказательств, подтверждающих необходимость использования участка заявленной площади для эксплуатации имеющихся на нем объектов, не является основанием для отказа в заключении договора купли-продажи, так как критерий необходимости соответствия площади земельного участка находящемся в собственности объектам должен учитываться в конкретных случаях, когда заявитель требует земельный участок как необходимую составляющую эксплуатации здания. В данном случае, заявитель просил выкупить земельный участок не для эксплуатации задания, а для дальнейшего осуществления целевой деятельности - функционирования автостоянки, что соответствует целевому назначению земельного участка.
С учетом положений ст. 39.3 и 39.20 Земельного кодекса РФ просил обязать Комитет Комитет по управлению имуществом муниципального образования «Город Майкоп» заключить с истцом договор купли-продажи земельного участка площадью 700 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Б, в десятидневный срок с даты вступления в законную силу решения суда.
В судебном заседании истец заявленные требования поддержал и просил их удовлетворить.
Представитель ответчика против иска возражала, просила в его удовлетворении отказать ввиду необоснованности.
Выслушав доводы представителей сторон, исследовав представленные доказательства, суд считает, что в удовлетворении иска ФИО1 надлежит отказать по следующим основаниям.
Как установлено в судебном заседании, в соответствии с нормативными правовыми актами Республики Адыгея и МО «Город Майкоп» Комитет по управлению имуществом муниципального образования "Город Майкоп" является структурным подразделением Администрации муниципального образования "Город Майкоп" по управлению и распоряжению объектами муниципальной собственности, в том числе земельными ресурсами; является юридическим лицом и осуществляет прав собственника в отношении муниципальной собственности от имени муниципального образования "Город Майкоп" в соответствии с Уставом муниципального образования "Город Майкоп" и Положением "О порядке управления и распоряжения муниципальной собственностью муниципального образования "Город Майкоп".
В судебном заседании также установлено, что на основании договора аренды от 17 мая 2011 г. № 001535 ФИО1 является арендатором земельного участка из земель категории: «земли населенных пунктов» с кадастровым №, находящийся по адресу: РА, Б, площадью 700 кв.м. В соответствии с дополнительным соглашением к названному договору аренды от 28.04.2012г. стороны определили, что указанный земельный участок предоставлен для размещения автостоянки.
Как указывает истец, в целях приобретения указанного земельного участка в собственность за плату он обратился в уполномоченный орган - Комитет по управлению имуществом МО «Город Майкоп», с соответствующим заявлением.
Письмом от 05.03.2022 № 3512 Комитет отказал в заключении договора купли-продажи.
Из представленной Выписки из ЕГРН усматривается, что на указанном земельном участке расположены два объекта капитального строительства: туалет и контрольно-пропускной пункт, право собственности истца на которые зарегистрировано в учреждении Росреестра.
В силу пункта 1 статьи 39.3 ЗК РФ по общему правилу продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов.
Пунктом 2 указанной статьи установлены исключения из общего правила и приведен перечень случаев продажи земельных участков без проведения торгов.
В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 и пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ исключительным правом на приобретение в собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обладают граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
По смыслу указанных норм, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (статья 42 ЗК РФ), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу.
В отличие от собственника земельного участка арендатор при использовании земельного участка ограничен не только актами, определяющими правовой режим этого участка, но и, являясь стороной договора аренды, в силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора либо в соответствии с назначением имущества, выполнять условия договора, в том числе в части целевого использования участка. Внесение изменений в условия договора аренды о виде разрешенного использования земельного участка не должно привести к нарушению публичных норм земельного законодательства о предоставлении участков, в частности в целях строительства.
Предоставление права собственности на земельный участок, находящийся в публичной собственности, без проведения торгов лицу, имеющему в собственности здание (сооружение), возведенное на данном участке, предоставленном в установленном законом порядке для строительства именно такого объекта, вызвано необходимостью обслуживания и использования такого строения по назначению.
В соответствии с позицией, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2017 N 305-КГ16-16409, при предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.
Предоставление в собственность публичного земельного участка, занятого объектом, для строительства которого участок не предоставлялся, или площадь которого значительно превышает площадь недвижимости с учетом цели ее эксплуатации, может свидетельствовать о выкупе участка в обход установленной законом процедуры приватизации (статья 217 ГК РФ и статья 39.20 ЗК РФ).
Арендатор-застройщик вправе возводить на публичном участке с учетом требований градостроительного регламента вспомогательные постройки без получения дополнительных разрешений на строительство и регистрировать право на них в упрощенном порядке.
При этом из совокупного анализа пунктов 2 и 3 части 17 статьи 51 и части 15 статьи 55 ГрК РФ, статьи 135 ГК РФ следует, что основными критериями для отнесения строений и сооружений к вспомогательным являются их принадлежность к виду сооружений пониженного уровня ответственности, отсутствие необходимости получения разрешительной документации на их строительство и наличие на земельном участке основного объекта недвижимого имущества, по отношению к которому такое строение или сооружение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию.
Правообладатель публичного земельного участка, предоставленного для строительства объекта недвижимости, вправе самостоятельно определить очередность возведения вспомогательных объектов и принять решение об их создании до начала строительства основного объекта недвижимости. Однако приобретение такого участка в собственность путем выкупа на возмездной основе возможно только после окончания строительства основного объекта.
Таким образом, возведение на публичном земельном участке только объекта вспомогательного использования, в том числе при наличии государственной регистрации права собственности на этот объект, в отсутствие на этом земельном участке основного здания или сооружения не влечет возникновения у собственника вспомогательного объекта права на приобретение в собственность земельного участка в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ.
Данная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.03.2013 N 12668/12 и в пункте 53 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 07.04.2021, а также в определении СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 14 декабря 2021 г. N 302-ЭС21-14414 по делу N А19-19018/2019.
Кроме того, отказывая в иске, суд исходит из следующего.
Согласно статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, к недвижимым вещам отнесены земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в ЕГРН (пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).
По смыслу указанных положений гражданского законодательства, право собственности (право хозяйственного ведения и оперативного управления) может быть зарегистрировано в ЕГРН лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав. Соответственно, исключительность закрепленного в Земельном кодексе Российской Федерации права на приватизацию земельного участка собственником здания, строения, сооружения, означает, что такой собственник вправе приватизировать земельный участок, занятый этим объектом, только в том случае, если здание, строение, сооружение являются объектами капитального строительства и обладают признаками объекта недвижимости.
В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление N 25) разъяснено, что согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).
По смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из изложенного следует, что при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.
Тем самым, объекты, которые хотя прочно связаны с землей, но не имеют самостоятельного функционального назначения, не признаются недвижимостью. Соответствующие сооружения рассматриваются в качестве улучшения того земельного участка, для обслуживания которого возведены, а потому следуют его юридической судьбе. В частности, такие конструктивные элементы площадки как щебень или асфальтовое покрытие ввиду отсутствия неразрывной связи с землей следует признавать замощением земельного участка, которое является его частью не могут признаваться самостоятельной недвижимой вещью.
Согласно ОК 013-94. Общероссийскому классификатору основных фондов, утвержденному постановлением Госстандарта Российской Федерации от 26.12.1994 N 359, площадки и замощения относятся к вспомогательным элементам сооружений (площадка для плотины, мостовое полотно для моста, настил для эстакады, верхнее покрытие автомобильной дороги).
Покрытие (замощение) из бетона, асфальта, щебня и других твердых материалов обеспечивает чистую, ровную и твердую поверхность, но не обладает самостоятельными полезными свойствами, а лишь улучшает полезные свойства земельного участка, на котором оно находится. Покрытие (площадка), улучшающее свойства земельного участка, обычно используется совместно со зданиями, строениями или сооружениями, дополняет их полезные свойства при осуществлении предпринимательской и иной экономической деятельности собственника зданий и сооружений.
Сама по себе укладка на части земельного участка определенного покрытия (из асфальта или иного строительного материала) для целей складирования, удобства разгрузки, стоянки транспортных средств, его благоустройства или иных подобных целей не создает нового объекта недвижимости, а представляет собой улучшение полезных свойств земельного участка, на котором выполнено такое замощение.
В связи с этим суд считает, что "автостоянка" как объект - сооружение не имеет самостоятельного функционального назначения, создано исключительно в целях улучшения качества земель и обслуживает только земельный участок, на котором расположено, поэтому является его неотъемлемой частью и не может в силу статей 128 и 130 Гражданского кодекса Российской Федерации относиться к недвижимому имуществу, в силу чего не может являться самостоятельным объектом гражданских прав, право на который подлежит государственной регистрации, поскольку данное асфальтовое замощение является обычным благоустройством земельного участка, то есть составной частью данного земельного участка.
При изложенных обстоятельствах, учитывая, что указанные элементы – замощение и вспомогательные объекты капитального строительства, не предоставляют преимущественного права на приобретение земельного участка в собственность без проведения торгов, суд считает, что в удовлетворении иска ФИО1 надлежит отказать.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
в удовлетворении иска ФИО1 к Комитету по управлению имуществом муниципального образования «Город Майкоп» об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка из земель категории: «земли населенных пунктов», площадью 700 кв.м., с кадастровым номером №, находящийся по адресу: Б в десятидневный срок с даты вступления в законную силу решения суда – отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Адыгея через Майкопский городской суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.
Мотивированное решение изготовлено 18.08.2022г.
Председательствующий -подпись- Г.А. Зубков
Уникальный идентификатор дела 01RS0004-01-2022-004681-77
Подлинник находится в материалах дела № 2-2993/2022 в Майкопском городском суде Республики Адыгея.