Решение по делу № 2-940/2022 от 08.12.2022 - о расторжении договора купли-продажи о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, прекращении права собственности, восстановлении права собственности, обязании вернуть жилое помещение, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, признании задатком уплаченной суммы.

66RS0016-01-2022-000946-97

Дело №2-940/2022

Мотивированное решение составлено 08.12.2022.

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

01 декабря 2022 года г. Артемовский

Артемовский городской суд Свердловской области в составе председательствующего судьи Тюриковой Т.В., при секретаре Гужавиной О.А., с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО4 о расторжении договора купли-продажи о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, прекращении права собственности, восстановлении права собственности, обязании вернуть жилое помещение, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, признании задатком уплаченной суммы,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился в суд с иском к ФИО4 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества – квартиры, общей площадью 43,7 кв.м., кадастровый номер 66:02:170218:1546, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный 01.11.2019 между ФИО (представителем ФИО3 по доверенности) и ФИО4, прекращении права собственности ФИО4 на квартиру, восстановлении права собственности ФИО3, обязании вернуть квартиру в срок один месяц со дня вступления решения суда в законную силу, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 30 506,29 руб., признании задатком уплаченной суммы в размере 250 000 руб., взыскании судебных расходов по уплате государственной пошлины в размере 8 200 руб.

В обоснование требований истец указал, что 01.11.2019 был заключен договор купли-продажи квартиры. Согласно пункту 6 Договора купли-продажи Продавец передал в собственность Покупателю недвижимое имущество, а Покупатель принял и обязался оплатить в срок до 01.06.2020 его стоимость в полном объеме в сумме 500 000 руб. На основании данного договора произведена регистрация перехода права собственности с регистрацией залога в силу закона. До настоящего времени платеж за недвижимое имущество не произведен, уведомление ответчика о расторжении договора купли-продажи от 01.07.2021 оставлено без ответа. С учетом того, что общая сумма задолженности по договору составляет 250 000 руб., которую следовало оплатить до 01.06.2020, с ответчика следует взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 30 506,29 руб. Из договора купли-продажи следует, что покупатель оплачивает продавцу стоимость квартиры в следующем порядке: 250 000 руб. было оплачено (п. 3 договора) до подписания данного договора, оставшиеся 250 000 руб. должны быть уплачены в срок до 01.06.2020. Следует, что сумма в размере 250 000 руб., оплаченная и переданная продавцу (п. 3 и раздел «Подписи сторон») представляет собой задаток и не должна возвращаться ответчику.

Просит суд расторгнуть договор купли-продажи квартиры, прекратить право собственности ФИО4 на квартиру, восстановить право собственности ФИО3 на квартиру, обязать ФИО4 вернуть квартиру предыдущему собственнику в срок 1 месяц, с момента вступления решения суда по настоящему делу в законную силу, взыскать с ФИО4 в пользу ФИО3 проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 30 506,29 руб., признать задатком сумму в размере 250 000 руб., уплаченную ФИО4 ФИО3 в обеспечение исполнения договора купли- продажи квартиры до подписания этого договора, взыскать с ФИО4 в пользу ФИО3 судебные расходы 8 200 руб. (л.д. 5-6).

В судебном заседании представитель истца ФИО1, действуя по доверенности (л.д. 11-12), исковые требования поддержала по изложенным в нем основаниям, пояснив, что ответчик жила в квартире год и не платила за коммунальные услуги, на основании решения мирового судьи сейчас с нее эти средства взыскали. Коммунальные услуги она не оплачивает, копятся долги, у ответчика есть возможность жить в другом месте.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО2, действуя по доверенности, возражал против удовлетворения иска по доводам, изложенным в письменных возражениях на л.д. 30, пояснив, что ответчик просит оставить квартиру за ней, переговоры проводились, может рассчитаться с истцом за полгода-год. Она пенсионер. Ответчик за счет заемных средств будет отдавать денежные средства истцу. Возможно, ответчик рассчитывает на наследство или займ. Ответчик зарегистрирована и проживает по <адрес>, квартира принадлежит дочери жены сына, у ответчика с ней нет никакого родства. Ответчик не знает, есть ли у новой жены ее сына в собственности какое-либо жилье, там произошел конфликт. Спорная квартира единственное ее жилье, в дальнейшем оно ей может понадобится, поскольку сейчас она проживает у чужих людей, сын содержится под стражей. Если ее выгонят, то она будет вынуждена переехать в спорную квартиру, сейчас ответчик не проживает в квартире, там идет ремонт. Ответчик проживала 3 года по другому адресу. Просит уменьшить размер процентов по ст. 333 ГК РФ. Ответчик не согласна признать сумму 250 000 руб. задатком.

Истец ФИО3, ответчик ФИО4, представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области в судебное заседание не вились, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, причину неявки суду не указали.

Кроме того, лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения дела извещены, в том числе, публично путем заблаговременного размещения в соответствии со ст. ст. 14, 16 Федерального закона от 22.12.2008 № 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов Российской Федерации» информации на интернет-сайте Артемовского городского суда.

Суд, с учетом мнения участвующих в деле лиц, считает возможным рассмотреть дело при данной явке в соответствии с положениями ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Заслушав участвующих в деле лиц, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему:

В силу ст. 1 Гражданского кодекса РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.

В соответствии со ст.ст. 12, 56 Гражданского процессуального кодекса РФ гражданское судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда, в частности, только при существенном нарушении договора другой стороной.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса РФ лицо по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пункту 3 статьи 486 Гражданского кодекса РФ, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, в то же время продавец не лишен права требовать расторжения такого договора на основании подп. 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ (при существенном нарушении договора другой стороной).

Как разъяснено в абзаце четвертом пункта 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества, на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из совокупности представленных и исследованных в судебном заседании письменных материалов дела установлено, 01.11.2019 между ФИО3 (продавец) в лице ФИО, по доверенности, и ФИО4 (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества - квартиры, общей площадью 43,7 кв.м., кадастровый номер 66:02:170218:1546, расположенной по адресу: <адрес>, за 500 000 руб. (л.д. 8,13).

Из пункта 3 договора купли-продажи следует, что "расчет между сторонами настоящего договора производится за счет собственных средств "Покупателя" следующим образом: 250 000 руб. "Покупатель" передает до подписания договора, оставшиеся 250 000 руб., будут уплачены до 01.06.2020.

Из выписки из ЕГРН от 02.11.2022 следует, ФИО4 в период с 13.07.2022 по 02.11.2022 являлась правообладателем спорной квартиры на основании договора купли-продажи от 01.11.2019, ограничение права и обременение объекта недвижимости: ипотека в силу закона (л.д. 33,34).

Из сведений Администрации АГО следует, сведений о заключении договора найма жилого помещения в период с 01.03.2005 с ФИО4 в составе семьи нанимателя не имеется (л.д.40).

Основанием для расторжения договора купли-продажи квартиры явилось не внесение в предусмотренный условиями договора срок - до 01.06.2020, ответчиком оставшейся суммы 250 000 руб., в счет приобретенного жилого помещения, что составляет половину от стоимости квартиры.

Таким образом, учитывая, что в установленный договором купли-продажи срок и до настоящего времени оплата спорной квартиры, приобретенной ФИО4 у ФИО3, ответчиком в полном объеме не произведена, оставшаяся часть денежных средств в размере 250 000 руб., что составляет половину от стоимости квартиры, истцу не выплачена, учитывая значительный период просрочки платежа – более двух с половиной лет, суд приходит к выводу, что ответчик существенно нарушила условия договора купли-продажи квартиры в части исполнения обязательств по ее оплате, в значительной сумме, в связи с чем, истец вправе требовать его расторжения.

Доводы стороны ответчика об отсутствии у ответчика иного жилого помещения для проживания, то, что она является пенсионером по старости, не опровергают выводы суда о наличии оснований для расторжения договора купли-продажи и передаче квартиры истцу, в связи с нарушением покупателем обязательств по внесению оставшейся суммы по договору купли-продажи в установленный договором срок. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса РФ.

При этом, вопреки доводам ответчика частичная неоплата по договору купли-продажи при установленных судами обстоятельствах является, в силу ч. 2 ст. 489 Гражданского кодекса РФ, основанием для отказа от исполнения договора и возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара, тогда как в рассматриваемом случае, размер денежных средств переданных покупателем продавцу составляет половину цены товара.

Каких-либо мер направленных неисполнение обязательств по оплате приобретенной квартиры ответчик не предпринимает более двух с половиной лет. Кроме того, ответчик является пенсионером, в отношении нее имеются возбужденные исполнительные производства о взыскании кредитной задолженности, задолженности за жилищно- коммунальные услуги (л.д. 93-94).

По смыслу приведенных выше норм права, отсутствие со стороны покупателя оплаты цены по договору с очевидностью лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества.

При таком положении дела, ФИО3, как продавец вправе требовать расторжения договора купли-продажи на основании подп. 1 п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ.

Согласно п. п. 1 и 2 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

В силу п. 1 ст. 1104 Гражданского кодекса РФ имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре.

Согласно п. 4 ст. 453 Гражданского кодекса РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Применяя положения п. 4 ст. 453 Гражданского кодекса РФ, судебная коллегия учитывает разъяснения, содержащиеся в абз.4 п. 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которым в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса РФ.

Таким образом, установив существенное нарушение покупателем ФИО4 условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, договор купли-продажи от 01.11.2019 подлежит расторжению с возвратом продавцу ФИО3 переданного покупателю ФИО4 квартиры.

Согласно пункту 1 статьи 395 Гражданского кодекса РФ в случаях неправомерной просрочки в уплате денежных средств подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Согласно расчету истца, общая сумма задолженности по договору ответчика составила 250 000 руб., которые необходимо было оплатить до 01.06.202, проценты за пользование чужими денежными средствами составили 30 506,29 руб. (л.д. 6).

Расчет суммы иска проверен в судебном заседании, соответствует материалам дела, ответчиком не оспорен, суд находит его верным. Доказательств оплаты задолженности по договору ответчиком не представлено.

В связи с чем, подлежат удовлетворению требования истца о взыскании с ФИО4 процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 30 506,29 руб.

Согласно пунктов 1-4 ст. 380 Гражданского кодекса РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Согласно пунктов 1-2 ст. 381 Гражданского кодекса РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Согласно пунктов 1,2 ст. 489 Гражданского кодекса РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку.

Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.

Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара (п.2).

Исходя из буквального содержания п. 3 Договора купли-продажи от 01.11.2019, следует, что указанная квартира продана покупателю за 500 000 рублей с рассрочкой платежа – 250 000 руб. – до подписания договора, 250 000 руб. – в срок по 01.06.2020. Предварительный договор купли - продажи между квартиры сторонами не заключался. Условия о задатке договор купли продажи от 01.11.2019 не содержит.

При таких обстоятельствах, суд не усматривает обстоятельств того, что стороны, при купле-продаже спорной квартиры, согласовании условие о задатке в размере 250 000 руб. исходя из содержания договора, стороны согласовали оплату квартиры с рассрочкой платежа.

В связи с чем, в удовлетворении требований истца о признании задатком уплаченной ФИО4 суммы в размере 250 000 руб., в обеспечение исполнения договора купли- продажи квартиры, до подписания этого договора, надлежит отказать.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 Кодекса.

Истцом при подаче иска уплачена госпошлина в размере 8 200 руб., что следует из чека от 13.07.2022 (л.д. 10). Таким образом, с истца в пользу ответчика подлежат взысканию указанные судебные расходы по уплате государственной пошлины.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО3 удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи – квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный 01.11.2019 между ФИО3 и ФИО4.

С момента вступления в законную силу настоящего судебного акта, прекратить право собственности ФИО4 в отношении указанного жилого помещения.

Обязать ФИО4 вернуть указанное жилое помещение ФИО3 в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу.

С момента вступления в законную силу настоящего судебного акта, восстановить право собственности ФИО3 в отношении указанного жилого помещения.

Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО3 проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 01.06.2020 по 14.04.2022 в размере 30 506 рублей 29 копеек.

В удовлетворении требований ФИО3 о признании задатком уплаченной ФИО4 суммы в размере 250 000 рублей – отказать.

Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО3 судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 8 200 рублей.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда, с подачей апелляционной жалобы через Артемовский городской суд Свердловской области, в течение месяца, со дня следующего за днем составления мотивированного решения.

Мотивированное решение подлежит составлению в течение пяти рабочих дней, в срок по 08.12.2022 включительно.

Судья: Т.В. Тюрикова