Дело № 3а-40/2025

УИД - 78OS0000-01-2024-001090-76

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Санкт-Петербург 12 февраля 2025 года

Санкт-Петербургский городской суд в составе:

председательствующего судьи Бондарь А.Г.,

при секретаре Карауловой Е.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Вниигидролиз» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Вниигидролиз» (далее – ООО «Вниигидролиз») обратилось в Санкт-Петербургский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить, по состоянию на 1 января 2023 года, кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости объектов недвижимости:

– нежилого помещения с кадастровым номером №... общей площадью 39,3 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>

– нежилого помещения с кадастровым номером №..., общей площадью 145,8 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>

– нежилого помещения с кадастровым номером №..., общей площадью 210,3 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>

– нежилого помещения с кадастровым номером №..., общей площадью 379,1 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>

– нежилого помещения с кадастровым номером №..., общей площадью 463,6 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>

– нежилого помещения с кадастровым номером №..., общей площадью 546,3 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>

– нежилого помещения с кадастровым номером №..., общей площадью 1139,2 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>

– нежилого помещения с кадастровым номером №..., общей площадью 1151,8 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>

В обоснование заявленных требований административный истец представил отчет об оценки №3507-03-2024-М/78-1 от 04.06.2024, составленный оценщиком ООО «Центр экспертизы и оценки «Церта» ФИО

Определением суда от 12.02.2025 принят отказ ООО «Вниигидролиз» от административного искового заявления в части требований об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости – нежилого помещения с кадастровым номером №... общей площадью 1151,8 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2023 года. Производство по административному делу в части требования ООО «Вниигидролиз» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером №..., общей площадью 1151,8 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2023 года - прекращено.

Определением суда, внесенным в протокол судебного заседания 11 сентября 2024 года, к участию в деле в качестве административного ответчика привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу. Заинтересованное лицо Правительство Санкт-Петербурга при согласии участников процесса исключено из числа лиц, участвующих в деле.

Представитель административного истца ООО «Вниигидролиз» в судебное заседание не явился, представил ходатайство, в котором просил рассмотреть дело в его отсутствие (т.4 л.д.22).

Представители административных ответчиков Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга – ФИО1 и Санкт-Петербургского государственного бюджетного учреждения «Городское управление кадастровой оценки» - ФИО2, действующие на основании доверенностей, в судебное заседание явились, не возражали против установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере, определенном в заключении судебной экспертизы.

Административный ответчик Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу о месте и времени судебного заседания извещен, представителя в суд не направил, доказательств уважительности причин неявки, ходатайства об отложении судебного заседания, отзыва на иск не представил.

Суд считает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

11 декабря 2023 года в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) на основании приказа Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга 199-п от 09.11.2023 внесены сведения об утверждении кадастровой стоимости, подлежащей применению с 1 января 2024 года в отношении объектов недвижимости - помещений, расположенных по адресу: <адрес> (т.1 л.д.13-28):

- с кадастровым номером №... (пом. 26-Н) в размере 51 150 305,44 рублей;

- с кадастровым номером №... (пом.7-Н) в размере 5 928 563,26 рублей;

- с кадастровым номером №... (пом.5-Н0 в размере 15 669 245,77 рублей;

- с кадастровым номером №... (пом.36-Н) в размере 19 360 516,98 рублей;

- с кадастровым номером №... (пом.11-Н) в размере 32 020 625,13 рублей;

- с кадастровым номером №... (пом.6-Н) в размере 36 028 279,94 рублей;

- с кадастровым номером №... (пом.29-Н, 30-Н, 31-Н) в размере 29 869 500 рублей;

- с кадастровым номером №... (пом.28-Н) в размере 50 590 751,82 рублей.

11 января 2007 года в ЕГРН зарегистрировано право собственности ООО «Вниигидролиз» на помещения: 7-Н; 11-Н; 29-Н,30-Н,31-Н; 28-Н; 26-Н (т.1 л.д.33-36,41-44,49-52,53-58,59-64).

31 мая 2023 года в ЕГРН зарегистрировано право собственности ООО «Вниигидролиз» на помещения: 5-Н; 36-Н; 6-Н (т.1 л.д.29-32,37-40,45-48).

Понятие кадастровой стоимости определено в статье 3 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», согласно которой под кадастровой стоимостью понимается полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке. Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) определено, что с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В обоснование заявленных требований, административный истец представил отчет об оценке № 3507-03-2024-М/78-1, составленный 4 июня 2024 года оценщиком ООО «ЦЭО «Церта»» ФИО с целью определения рыночной стоимости Объектов по состоянию на 1 января 2023 года (т.1 л.д.189-249,т.2 л.д.1-49).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 20, 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).

В ходе рассмотрения административного дела, учитывая мотивированные возражения административного ответчика Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, существенное отличие рыночной стоимости, определенной в представленном административным истцом отчете об оценке кадастровой стоимости объектов недвижимости, определением суда, по ходатайству Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, назначена судебная экспертиза на предмет соответствия представленного отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; в случае не соответствия – определения рыночной стоимости Объектов по состоянию на 1 января 2023 года.

Проведение экспертизы поручено эксперту АО «Региональное управление оценки» ФИО

Экспертом суду представлено заключение №28/10/24-1 от 19.12.2024 (т.3 л.д.69-254), согласно которому отчет об оценке № 3507-03-2024-М/78-1 от 04.06.2024, составленный оценщиком ООО «ЦЭО «Церта»» ФИО., не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности. Оценщиком при составлении отчета допущены нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости. Информация, использованная оценщиком, не является в полной мере достаточной и достоверной.

Экспертом проанализировано соответствие отчета об оценке № 3507-03-2024-М/78-1 от 04.06.2024 формальным требованиям законодательства, проведена проверка арифметических действий, выполненных оценщиком, и проверка содержания отчетов на соответствие требованиям к содержанию.

Согласно заключению эксперта проведенный анализ позволяет сделать вывод о том, что указанный отчет содержит ряд ошибок и явных противоречий, которые влияют на достоверность полученного результата, неверно указано состояние объекта оценки №7 как «с отделкой», неверно определен тип входа для объекта оценки №6, указывая его как «отдельный вход», данные ошибочные характеристики были учтены в расчетах, что повлияло на определение итоговой стоимости объектов оценки. Также отчет не соответствует требованиям, предъявляемым к отчету федеральными стандартами оценки в части необоснованного отказа от применения доходного подхода; в рамках сравнительного подхода не описан класс объектов-аналогов и не приводятся соответствующие корректировки.

Рыночная стоимость по состоянию на 1 января 2023 года:

– нежилого помещения с кадастровым номером №..., общей площадью 39,3 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> составила 2 990 000 рублей;

– нежилого помещения с кадастровым номером №... общей площадью 145,8 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> – 8 580 000 рублей;

– нежилого помещения с кадастровым номером №..., общей площадью 210,3 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> – 11 540 000 рублей;

– нежилого помещения с кадастровым номером №... общей площадью 379,1 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> – 21 130 000 рублей;

– нежилого помещения с кадастровым номером №..., общей площадью 463,6 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> – 22 260 000 рублей;

– нежилого помещения с кадастровым номером №..., общей площадью 546,3 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> – 25 950 000 рублей;

– нежилого помещения с кадастровым номером №..., общей площадью 1139,2 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> – 48 280 000 рублей;

– нежилого помещения с кадастровым номером №..., общей площадью 1151,8 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> – 51 880 000 рублей.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 № 23 «О судебном решении» и пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2008 №13 «О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции», заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания, и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. При исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов.

Аналогичное положение содержится в части 8 статьи 82 КАС РФ.

Оценивая заключение судебной экспертизы в совокупности с другими доказательствами, суд учитывает, что заключение подготовлено лицом, обладающим необходимыми познаниями на проведение подобного рода исследования и стажем работы, оснований не доверять выводам эксперта у суда не имеется, так как эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения; заключение содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости помещений и не имеет противоречий и ошибочных сведений, существенно влияющих на определение итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки, исследования проведены всесторонне и в полном объеме на научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; рыночная стоимость объектов недвижимости экспертом определена доходным и сравнительным подходами к оценке, выбор которых, а также использованных методов, обоснован; экспертом проведен анализ рынка недвижимости, к которому относятся оцениваемые объекты – офисные помещения, верно определен сегмент рынка, выполнены необходимые корректировки на условия рынка, локальное местоположение.

Заключение эксперта от 19.12.2024 соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки, критериям относимости, допустимости и достоверности и сторонами не оспаривается.

Нарушение требований статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» при составлении заключения экспертом не допущено, в связи с чем суд, приходит к выводу о том, что указанное экспертное заключение достоверно подтверждает итоговую величину рыночной стоимости объектов оценки и может быть принято судом для целей установления кадастровой стоимости объектов в размере их рыночной стоимости.

Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Вступившее в законную силу решение суда является актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра в порядке статьи 13 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости следует считать 5 июня 2024 года – дата обращения с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (т.1 л.д.65-67).

Руководствуясь статьей 175, 177, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ :

установить кадастровую стоимость нежилых помещений по состоянию на 1 января 2023 года:

с кадастровым номером №..., общей площадью 39,3 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости 2 990 000 рублей;

с кадастровым номером №..., общей площадью 145,8 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости 8 580 000 рублей;

с кадастровым номером №..., общей площадью 210,3 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости 11 540 000 рублей;

с кадастровым номером №..., общей площадью 379,1 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости 21 130 000 рублей;

с кадастровым номером №... общей площадью 463,6 кв.м, расположенного по адресу<адрес> равной его рыночной стоимости 22 260 000 рублей;

с кадастровым номером №..., общей площадью 546,3 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости 25 950 000 рублей;

с кадастровым номером №..., общей площадью 1139,2 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости 48 280 000 рублей;

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости считать – 5 июня 2024 года.

Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.Г. Бондарь

Мотивированное решение составлено 21 февраля 2025 года.