Дело № 2-1133/2025
УИД 23RS0058-01-2025-000418-93
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
14 июля 2025 г. г. Сочи
Хостинский районный суд г. Сочи Краснодарского края в составе:
председательствующего судьи Ткаченко С.С.,
при ведении протокола помощником судьи Михайловой А.Д.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в Хостинский районный суд г. Сочи Краснодарского края с исковым заявлением к ФИО2, в котором просит осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, к ответчику.
Исковые требования мотивированы тем, что 10 июля 2022 г. между ФИО1 (покупатель) и М.В. (продавец) заключен предварительный договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>. Истец оплатила продавцу большую часть стоимости квартиры в размере <данные изъяты> руб., что подтверждается распиской, после чего указанная квартира была передана по передаточному акту истцу. Стороны пришли к соглашению о заключении основного договора купли-продажи до 10 июля 2025 г. Однако в связи со смертью продавца основной договор заключен не был. Спорная квартира перешла по наследству сыну продавца М.С. , который не успел зарегистрировать за собой право собственности в связи со смертью. После его смерти его супруга (ответчик по настоящему делу) вступила в наследство, в том числе на права по спорной квартире. С момента заключения предварительного договора истец владеет спорной квартирой на правах собственника.
В письменных возражениях на исковое заявление ответчик М. выражает несогласие с исковыми требованиями. Считает, что М.В. предварительный договор, расписку и передаточный акт не подписывала, поскольку продавать указанную квартиру никогда не собиралась, а хотела передать её по наследству своему сыну, М.С. . Указанная в договоре цена продажи трехкомнатной квартиры площадью 63 кв.м на дату продажи является слишком заниженной, как минимум в три раза, поскольку в июле 2022 года рыночная цена продажи аналогичных квартир в данном районе города Сочи составляла от <данные изъяты> до <данные изъяты> руб. Кроме того, после смерти М.В. 01 мая 2023 г. указанная денежная сумма от продажи квартиры, или её часть, не вошла в наследственную массу, и с даты продажи квартиры М.В. не приобрела какое-либо движимое или недвижимое имущество, что также подтверждает отсутствие оплаты по данному договору. Полагает, что доказательств реальной финансовую возможности выплатить М.В. денежную сумму в размере <данные изъяты> руб. не имеется. Считает, что изображение подписи М.В. на копиях предварительного договора, расписки и передаточного акта, приложенных к исковому заявлению, существенно отличается от её подлинной подписи в это время. Указывает, что после смерти М.В. её похороны осуществила ФИО1, как племянница умершей, поскольку сын М.В. ., М.С. , находился в командировке. После возвращения М.С. возместил своей двоюродной сестре, ФИО1, все затраты по организации и проведению похорон, но ФИО1 ничего не сообщила ему о своих правах на квартиру умершей и имеющемся у неё предварительном договоре на продажу квартиры. Спорная квартира вошла в наследуемое имущество и перешла на праве собственности к М.С. в порядке наследования и только после его смерти ФИО1 заявила исковые требования к его супруге, ФИО2.
В отзыве на возражения ответчика истец ФИО1 признает, что являлась племянницей продавца по предварительном договору купли-продажи. Истец заботилась о М.В. ., помогала материально, сын М.В матери не помогал, но знал о воле матери передать квартиру истцу. Предварительный договор никем оспорен не был. М.С. желал совершить сделку по переходу прав на квартиру к истцу. По мнению истца, ответчик каким-то образом быстро принудила М.С. заключить с ней брак, М.С. . скончался через 4 месяца после заключения брака.
В письменном отзыве на исковое заявление представитель Управления Росреестра по Краснодарскому краю полагает, что истцом не представлено доказательств, подтверждающих наличие объективных обстоятельств, препятствующих сторонам сделки осуществить государственную регистрацию договора купли-продажи квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес> после его подписания и до смерти продавца в 2020 году. Также просит учесть преклонный возраст продавца и то, что спорная квартира являлась ее единственным жильем.
Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена надлежаще и своевременно, об отложении рассмотрения дела не просила, обеспечил явку своего представителя.
Представитель истца ФИО1 – ФИО3, действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержала, привела доводы, подробно изложенные в иске и дополнениях к нему. Просила критически отнестись к выводам судебной экспертизы, поскольку между образцами подписи и подписью в предварительном договоре купли-продажи прошло длительное время, при этом экспертом установлено частичное сходство с подлинной подписью.
Ответчик ФИО2 в судебном заседании просила отказать в удовлетворении исковых требований. Пояснила, что между М.В. и М.С. были хорошие отношения, последний не вел аморального образа жизни, мать хотела передать квартиру ему. Указала, что попала в спорную квартиру 05 февраля 2025 г. и узнала, что в ней по договору с истцом проживают неизвестные ответчику лица.
Представитель ответчика ФИО2 – ФИО4, действующая на основании доверенности, в судебном заседании в удовлетворении исковых требований просила отказать. Указала, что до и после смерти М.В. расходы по оплате коммунальных услуг спорной квартиры нес ее сын и его супруга, о чем представила платежные документы.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Росреестра по Краснодарскому краю в судебное заседание не явился, извещен надлежаще и своевременно, об отложении рассмотрения дела не просил.
В соответствии с положениями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Исследовав в судебном заседании все представленные в материалы дела доказательства и оценив их в совокупности, выслушав пояснения сторон, суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу ст. 420 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством. То есть, по смыслу указанной статьи, свободное усмотрение сторон на заключение договора ограничивается самими сторонами в тех случаях, когда они заключили предварительный договор.
В соответствии с положениями ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
В силу п. 1 ст. 160 ГК РФ, сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.
В соответствии со п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В материалы дела представлен предварительный договор купли-продажи от 10 июля 2022 г. между истцом (покупатель) и М.В. (продавец) в отношении квартиры по адресу: <адрес>, по условиям которого стороны оценили указанную квартиру в <данные изъяты> руб., из которых <данные изъяты> руб. истец передала М.В. до заключения основного договора, что подтверждается расписке от 10 июля 2022 г. Кроме этого, в этот же день стороны подписали передаточный акт о передаче спорной квартиры во владение и пользование ФИО1
В соответствии с условиями предварительного договора срок заключения основного договора – до 10 июля 2025 г.
01 мая 2023 г. М.В. скончалась, что подтверждается свидетельством о смерти серии № от 04 мая 2023 г.
После смерти М.В. – нотариусом Сочинского нотариального округа ФИО5 открыто наследственное дело №№ от 21 сентября 2023 г. (наследственное дело окончено 12 февраля 2025 г.), согласно материалам которого единственным наследником, обратившимся за принятием наследства, являлся сын умершей – М.С. В наследственную массу после смерти М.В. вошла, в том числе, квартира с кадастровым номером №, расположенная по адресу: <адрес>.
Согласно сведениям ЕГРН, квартира с кадастровым номером №, расположенная по адресу: <адрес>, в настоящее время зарегистрирована на праве собственности за М.С. (дата регистрации права собственности – 22 ноября 2023 г., основание – свидетельство о праве на наследство по закону от 21 ноября 2023 г.).
М.С. скончался 11 августа 2024 г., что подтверждается свидетельством о смерти серии № от 21 августа 2024 г.
После смерти М.С. нотариусом Сочинского нотариального округа ФИО5 открыто наследственное дела № от 12 сентября 2024 г., согласно материалам которого единственным наследником, обратившимся за принятием наследства, является супруга умершего – ответчик по делу ФИО2
Ответчиком в ходе рассмотрения дела заявлено ходатайство о проведении судебной почерковедческой экспертизы.
Определением суда от 30 апреля 2025 г. по делу была назначена судебная почерковедческая экспертиза, проведение которой поручено ООО «ДИ ТРАСО».
Согласно заключению эксперта ООО «ДИ ТРАСО» №№ от 10 июня 2025 г. сделаны следующие выводы:
подпись от имени М.В. в предварительном договоре купли-продаже квартиры от 10 июля 2022 г., заключенном между М.В. и ФИО1, выполнена не М.В. , а другим лицом с подражанием личной подписи М.В. .;
подпись от имени М.В. в передаточном акте от 10 июля 2022 г., составленном в соответствие с предварительным договором купли-продажи квартиры от 10 июля 2022 г., выполнена не М.В. ., а другим лицом с подражанием личной подписи М.В. ;
подпись от имени М.В. в расписке от 10 июля 2022 г. от имени М.В. выполнена не М.В. , а другим лицом с подражанием личной подписи М.В. ;
три подписи от имени М.В. в предварительном договоре купли-продажи квартиры от 10 июля 2022 г., в передаточном акте от 10 июля 2022 г., в расписке от 10 июля 2022 г. от имени М.В. выполнены одним лицом.
Анализируя представленное в дело заключение судебной почерковедческой экспертизы, суд принимает во внимание положения п. 7 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 г. № 23 «О судебном решении», в котором разъяснено, что заключения эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (ст. 67, ч. 3 ст. 86 ГПК РФ). Оценка судом заключения должна быть полно отражена в решении. При этом суду следует указывать, на чем основаны выводы эксперта, приняты ли им во внимание все материалы, представленные на экспертизу, и сделан ли им соответствующий анализ.
Кроме того, в соответствие с п. 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 июня 2013 г. № 13 «О применении норм гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции» при исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов.
Сторона истца ставит под сомнение выводы эксперта, однако ходатайств о назначении повторной и (или) дополнительной экспертизы не завила, каких-либо допустимых доказательств, достоверно свидетельствующих о противоречивости, неправильности или неполноте выводов эксперта, не представила, также как не представила доказательств предвзятости эксперта, проводившего исследование.
Таким образом, доводы о несогласии с выводами экспертизы являются голословными, поскольку заявившее их лицо не обладает специальными познаниями в области почерковедения.
Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд полагает, что выводы эксперта могут быть приняты судом на ряду с другими доказательствами по делу. Исследование проведено специалистами, имеющими соответствующую квалификацию. Эксперты предупреждены об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено. У суда не имеется оснований не доверять представленному заключении, указанные в нем выводы соответствуют материалам дела, ясны, понятны и не противоречивы.
Заявляя ходатайство о вызове в суд свидетелей, представитель истца явку их в суд не обеспечила. При этом настоящее гражданское дело находится в производстве Хостинского районного суда г. Сочи с 21 января 2025 г., то есть достаточное время для предоставления доказательств по делу, в том числе для обеспечения явки свидетелей со стороны истца. В связи с чем, принимая во внимание положения ст.56 ГПК РФ, суд не усмотрел оснований для отложения судебного заседания с целью обеспечения явки свидетелей.
Кроме того, суд полагает обоснованным замечание стороны ответчика о том, что свидетели при заключении предварительного договора купли-продажи и передаче денежных средств не присутствовали.
Согласно п.1,2 ст.8.1 ГК РФ, в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.
Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
Запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом. Если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса.
В силу ч.3 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.
Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В силу п. 2 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Согласно пункту 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ПК РФ).
Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В соответствии с частью 7 статьи 15 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.
Пунктом 5 части 2 статьи 14 указанного закона предусмотрено, что одним из оснований для государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.
Суд, руководствуясь положениями вышеприведенных норм действующего законодательства, оценив представленные по делу доказательства в их совокупности, полагает, что доказательств, достоверно свидетельствующих о заключении М.В. предварительного договора купли-продажи от 10 июля 2022 г., о передаче М.В. от ФИО1 денежных средств в счет оплаты квартиры в размере <данные изъяты> руб. и о подписании М.В. передаточного акта на спорную квартиру не имеется.
При этом платежные документы об оплате коммунальных услуг за спорную квартиру, представленные истцом, сами по себе не свидетельствуют о воле М.В. , оформленной предварительным договором купли-продажи, передать жилое помещение ФИО1
Одновременно суд учитывает длительность не обращения истца за защитой своего, якобы, нарушенного права, в том числе, то обстоятельства, что после смерти М.В. право собственности в порядке наследования перешло к М.С. ., сама же истец ни к нотариусу, ни к самому М.С. не обращалась.
Таким образом, факт заключения предварительного договора купли-продажи квартиры от 10 июля 2022 г. между М.В. и ФИО1 не нашел своего подтверждения в ходе рассмотрения гражданского дела. Указанные истцом обстоятельства опровергаются заключением эксперта о выполнении подписи в предварительном договоре купли-продажи квартиры, в передаточном акте и в расписке не М.В. , а другим лицом с подражанием личной подписи последней.
Учитывая вышеизложенное, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований истца об осуществлении государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью 63 кв.м, с кадастровым номером № к ФИО1.
На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковое заявление ФИО1 (паспорт РФ серии №) к ФИО2 (паспорт РФ серии №) о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру – оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд с подачей апелляционной жалобы через Хостинский районный суд города Сочи в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.
Решение суда в окончательной форме изготовлено 28 июля 2025 г.
Председательствующий: С.С. Ткаченко
На момент публикации решение в законную силу не вступило.