Дело № 2-446/2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

21 апреля 2023 года г. Новосибирск

Калининский районный суд г. Новосибирска в составе председательствующего судьи Манышевой А.А., при секретаре Кузнецовой Ю.О., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО к ФИО1 о признании недействительными договоров купли-продажи объектов недвижимости и неотделимых улучшений, применении последствий недействительности сделок,

установил:

Первоначально ФИО обратилась в суд с иском к ФИО1, просив о расторжении договора купли-продажи объекта недвижимости от 15.04.2019, заключенного между ФИО1 и ФИО, взыскании со ФИО1 в пользу ФИО суммы в размере 700000 рублей, уплаченной по условию договора; расторжении договора купли-продажи неотделимых улучшений от 15.04.2019, заключенного между ФИО1 и ФИО, взыскании со ФИО1 в пользу ФИО суммы в размере 700000 рублей, уплаченной по условию договора.

В обосновании иска указано, что 15 апреля 2019 года между Продавцом - ФИО1 и Покупателем - ФИО был заключен Договор купли-продажи объекта недвижимости и Договор купли-продажи неотделимых улучшений. Согласно п. 1.1. Договора купли-продажи объекта недвижимости от 15.04.2019г. ответчик обязуется передать в собственность истца, а истец обязуется принять и оплатить следующее имущество: объект недвижимости 62,6 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>. Назначение - нежилое помещение. Кадастровый №. Имущество принадлежит ответчику на праве собственности, на основании Договора купли-продажи нежилого помещения №2 от 21.08.2018 г., что подтверждается: выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, выданный Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области 12.04.2019 г. По цене 200 000 рублей; объект недвижимости 197,2 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>. Назначение — нежилое помещение. Кадастровый №. Имущество принадлежит ответчику на праве собственности, на основании Договора купли-продажи нежилого помещения № от 21.08.2018 г., что подтверждается: выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, выданный Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области 12.04.2019г. По цене 500 000 рублей. Согласно п. 1.2. Договора купли-продажи объекта недвижимости от 15.04.2019 г. ответчик гарантирует, что до заключения Договора отчуждаемое недвижимое имущество никому не продано, не находится в залоге, в споре и под арестом не состоит, не обещано в дар, свободно от других притязаний, долгов, право удержания за долги, от любых притязаний и прав третьих лиц. 24 апреля 2019 года был зарегистрирован заключенный между истцом и ответчиком Договор купли-продажи объекта недвижимости от 15.04.2019 г., что подтверждается номером государственной регистрации права: № 23 апреля 2021 года ТСН «Астра» обратилось в суд с иском и просило признать отсутствующим право собственности ФИО на нежилое помещение, площадью 197,2 кв.м, с кадастровым номером №, расположенное в подвале многоквартирного дома по адресу: <адрес>; признать отсутствующим право собственности ФИО на нежилое помещение, площадью 62,6 кв.м, с кадастровым номером №, расположенное в подвале многоквартирного дома по адресу: <адрес>; взыскать с ФИО расходы по уплате государственной пошлины. В обоснование заявленных требований ТСН «Астра» указывало на то, что ФИО является собственником двух нежилых помещений, площадью 197,2 кв.м и 62,6 кв.м, в подвале многоквартирного дома по адресу: <адрес>. Между тем вышеуказанные нежилые помещения являются общим имуществом собственников многоквартирного дома, а наличие государственной регистрации права собственности на общее имущество за ФИО нарушает права всех собственников. Решением общего собрания собственников помещений МКД, оформленного протоколом №1 от 25.07.2020 г. ТСН «Астра» наделено правом подачи искового заявления в суд в интересах собственников МКД для разрешения вопроса о признании долевой собственности на помещения подвала и чердака. В связи с чем, ТСН «Астра» обратилось в суд в защиту прав и законных интересов собственников помещений МКД. 23 ноября 2021 года судья Первомайского районного суда г. Новосибирска вынесла решение по гражданскому делу № 2-1008/2021, согласно которому исковые требования ТСН «Астра» удовлетворены. Суд признал отсутствующим право собственности ФИО на нежилое помещение, площадью 197,2 кв.м, с кадастровым номером 54:35:082835:110, расположенное в подвале многоквартирного дома по адресу: <адрес>; признал отсутствующим право собственности ФИО на нежилое помещение, площадью 62,6 кв.м, с кадастровым номером 54:35:082835:111, расположенное в подвале многоквартирного дома по адресу: <адрес>; взыскал с ФИО расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. ФИО подала апелляционную жалобу на состоявшееся по делу решение суда, в которой просила отменить решение суда. 26 апреля 2022 года судебная коллегия по гражданским делам Новосибирского областного суда вынесла апелляционное определение, согласно которому, решение Первомайского районного суда г. Новосибирска от 23.11.2021г. оставлено без изменения, апелляционная жалоба ФИО без удовлетворения. На основании вынесенных судебных актов, истец (ФИО) не имеет возможности пользоваться и распоряжаться объектами недвижимости, которые были приобретены по Договору купли-продажи объекта недвижимости от 15.04.2019 г. Так же истец не имеет возможности пользоваться и распоряжаться неотделимыми улучшениями объектов недвижимости, которые были приобретены по Договору купли-продажи неотделимых улучшений от 15.04.2019 г. Таким образом, нежилые помещения признанные судом как имущество общего пользования собственников жилых помещений многоквартирного жилого дома, лишают истца возможности пользоваться и распоряжаться объектами недвижимости, которые были приобретены по Договору купли-продажи объекта недвижимости от 15.04.2019г. Отсутствие такой возможности, является существенным нарушением прав покупателя. 05 июля 2022 года ответчику направлено письменное требование о расторжении Договора купли-продажи объекта недвижимости от 15.04.2019г., Договора купли-продажи неотделимых улучшений от 15.04.2019г. и возврате уплаченных денежных средств.

В процессе рассмотрения дела от истца в суд поступило заявление об уточнении иска (л.д. 202-203), согласно которого она просит признать недействительным Договор купли-продажи объекта недвижимости от 15.04.2019 заключенный между ФИО1 и ФИО, применить последствия недействительности сделки, взыскать с ФИО1 в пользу ФИО сумму в размере 700 000 рублей, уплаченную по условию Договора купли-продажи объекта недвижимости от 15.04.2019. Признать недействительным Договор купли-продажи неотделимых улучшений от 15.04.2019, заключенный между ФИО1 и ФИО, применить последствия недействительности сделки, взыскать с ФИО1 в пользу ФИО сумму в размере 700000 рублей, уплаченную по условию Договора купли-продажи неотделимых улучшений от 15.04.2019, а также взыскать с ответчика в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в размере 15200 руб. Дополнительно указано, что истец не может в силу закона являться собственником объектов недвижимости, составляющих имущество общего пользования. Сделка по приобретению объектов недвижимости у Ответчика является недействительной (ничтожной) и не порождает правовых последствий.

Истец ФИО в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, направила в суд представителя.

Представитель истца ФИО3, действующий по доверенности, в судебном заседании исковые требования с учетом уточнений поддержал, дал аналогичные пояснения, указав, что право собственности истца на нежилые помещения до подачи в суд иска ТСН «Астра» не оспаривались.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании возражал против удовлетворения иска, заявил о пропуске истцом срока исковой давности, указал на то, что он имел беспрепятственный доступ в спорные помещения, его права на них не оспаривались.

Представитель третьего лица арбитражного управляющего ФИО2 – ФИО5, действующая по доверенности, в судебном заседании в удовлетворении заявленных требований просила отказать со ссылкой на пропуск истцом срока исковой давности.

Представитель третьего лица ТСН «Астра» в судебное заседание не явился, извещены надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, приходит к следующему выводу:

Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

Согласно ст. 290 ГК РФ Собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в пункте 2 статьи 287.6 настоящего Кодекса.

Собственник помещения, машино-места не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу его доли отдельно от права собственности на помещение, машино-место.

В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Согласно ч. 3 ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

В силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ч. 1, 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Судом установлено, что решением Первомайского районного суда города Новосибирска от 23.11.2021 по делу № 2-1008/2021 исковые требования ТСН «Астра» удовлетворены. Признано отсутствующим право собственности ФИО на нежилое помещение, площадью 197,2 кв.м, с кадастровым №, расположенное в подвале многоквартирного дома адресу: <адрес>. Признано отсутствуют право собственности ФИО на нежилое помещение, площадью 62,6 кв.м, с кадастровым номером №, расположенное в подвале многоквартирного дома по адресу: <адрес>. Указано, что данное решение является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРН в отношении объектов недвижимого имущества.

Апелляционным определением Новосибирского областного суда от 26.04.2022 г. указанное решение суда оставлено без изменения, апелляционная жалоба ФИО – без удовлетворения.

Определением Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 22.09.2022 г. данные судебные акты также оставлены без изменения, кассационная жалоба ФИО – без удовлетворения.

Так, судами при рассмотрении дела было установлено, что на основании договоров купли-продажи недвижимости от 15.04.2019 ФИО являлась собственником двух нежилых помещений, площадью 197,2 кв.м, кадастровый № и площадью 62,6 кв.м, кадастровый №, расположенных в подвале многоквартирного <адрес>. Право собственности на данные нежилые помещения зарегистрировано 24.04.2019 г.

Собственники помещений в указанном МКД, в силу действующего законодательства, являются собственниками и спорных нежилых помещений, которые являются общим имуществом МКД. Отдельная регистрация права общей долевой собственности на общее имущество МКД законом не предусмотрена.

ФИО не может в силу закона являться собственником спорных нежилых помещений, составляющих имущество общего пользования, поскольку самостоятельных объектов недвижимости в МКД не имеет. Сделка по приобретению спорных помещений ФИО у третьего лица ФИО1 (который в свою очередь приобрел данные нежилые помещения на торгах) является ничтожной и не порождает правовых последствий по изложенным выше основаниям.

Также судом апелляционной инстанции указано, что из документов, послуживших основанием для регистрации права собственности правопредшественника ФИО - ООО «Астра Вектора» 10.01.2017 на спорные нежилые помещения, не усматривается, что при обращении с заявлением о проведении регистрации права собственности на спорные нежилые помещения было получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном жилом доме, тогда как уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Указанное согласие не было получено и иными лицами, за которыми в последующем регистрировался переход права собственности на спорные подвальные помещения.

Судом при рассмотрении настоящего дела установлено, что ООО «АстраВектор» решением суда от 26.12.2012 г. было признано банкротом, в отношении него было открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО2 (л.д. 150-153).

Первоначально в ЕГРН право собственности на спорные нежилые помещения было зарегистрировано за ООО «АстраВектор» 10.01.2017 г. (л.д. 130-149).

Впоследствии 21.08.2018 г. данные помещения были куплены ФИО1 в результате проведения торгов, право собственности ответчика на объекты недвижимости было зарегистрировано в ЕГРН, что следует из материалов дела и сторонами не оспаривалось.

15 апреля 2019 года между ФИО1 и ФИО были заключены Договор купли-продажи объекта недвижимости и Договор купли-продажи неотделимых улучшений к данным объектам недвижимости (л.д. 10-12, 13).

Согласно п. 1.1. Договора купли-продажи объекта недвижимости от 15.04.2019 г. ответчик обязуется передать в собственность истца, а истец обязуется принять и оплатить следующее имущество: объект недвижимости 62,6 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>. Назначение - нежилое помещение. Кадастровый №. Имущество принадлежит ответчику на праве собственности, на основании Договора купли-продажи нежилого помещения №2 от 21.08.2018 г., что подтверждается: выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, выданный Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области 12.04.2019 г. По цене 200 000 рублей; объект недвижимости 197,2 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>. Назначение — нежилое помещение. Кадастровый №. Имущество принадлежит ответчику на праве собственности, на основании Договора купли-продажи нежилого помещения №1 от 21.08.2018 г., что подтверждается: выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, выданный Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области 12.04.2019 г. По цене 500 000 рублей.

Согласно п. 1.2. Договора купли-продажи объекта недвижимости от 15.04.2019 г. ответчик гарантирует, что до заключения Договора отчуждаемое недвижимое имущество никому не продано, не находится в залоге, в споре и под арестом не состоит, не обещано в дар, свободно от других притязаний, долгов, право удержания за долги, от любых притязаний и прав третьих лиц.

По договору купли-продажи неотделимых улучшений к данным объектам недвижимости истец купил у ответчика неотделимые улучшения к спорным нежилым помещениям за 700000 руб.

Факты передачи денежных средств истцом ответчику по указанным договорам купли-продажи сторонами при рассмотрении дела не оспаривались.

Поскольку вышеуказанными судебными актами, которые в силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ имеют преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела, право собственности ФИО на спорные нежилые помещения было признано отсутствующим, так как ФИО не могла в силу закона являться собственником спорных помещений, договор купли-продажи данных объектов недвижимости от 15.04.2019 г. является ничтожным на основании ч. 2 ст. 168 ГК РФ как сделка, нарушающая требования закона и при этом посягающая на права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

В связи с тем, что по договору купли-продажи неотделимых улучшений спорных объектов недвижимости данные улучшения являются неотделимой частью указанных объектов и были приобретены истцом совместно с объектами недвижимости, собственником которых истец не могла быть изначально, договор купли-продажи неотделимых улучшений от 15.04.2019 г. также является ничтожным по вышеуказанным основаниям.

При таких обстоятельствах, подлежат удовлетворению требования истца о признании спорных договоров ничтожными и применении последствий недействительности сделок, путем взыскания с ответчика в пользу истца по 700000 руб. по каждому из договоров, а всего 1400000 руб.

Что касается доводов ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, то они судом отклоняются, исходя из следующего.

В силу ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Вместе с тем, согласно ст. 200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Настоящее исковое заявление направлено в суд по почте 23.08.2022 г.

До рассмотрения судебного спора о признании права истца на спорные объекты недвижимости отсутствующим и вступления в законную силу решения Первомайского районного суда г. Новосибирска, то есть до 26.04.2022 г., истец ФИО не знала и не должна была знать о том, что ее право собственности на спорные помещения отсутствует и договоры купли-продажи являются ничтожными, поскольку право собственности ФИО1, а затем ФИО на основании последовательных сделок было зарегистрировано в ЕГРН в установленном порядке, что не позволяло истцу полагать о ничтожности спорных договоров.

Также судом учитывается, что фактические препятствия истцу в пользовании нежилыми помещениями со стороны ТСН «Астра», исходя из пояснений представителя истца, имели место быть, начиная с апреля 2021 г., после чего 23.04.2021 г. ТСН «Астра» был подан в суд иск к ФИО о признании ее права на объекты недвижимости отсутствующим.

Таким образом, суд приходит к выводу, что срок исковой давности по рассматриваемым судом по настоящему делу требованиям начал течь с момента, когда истец узнала о нарушении своего права, то есть с 26.04.2022 г.

Доказательств доводам представителя третьего лица о том, что при первоначальном оформлении права собственности на спорные помещения ООО «АстраВектор» были получены на это согласия собственников помещений многоквартирного жилого дома, суду не представлено и в деле не имеется, напротив, обратное было установлено судами при постановлении вышеуказанных судебных актов.

Копия отчета конкурсного управляющего от 29.02.2016 г., в котором указано, что ведутся действия по получению указанных согласий собственников, доказательством именно получения необходимых согласий собственников не является.

На основании ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 15200 руб. (л.д. 3).

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194, 198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО к ФИО1 о признании недействительными договоров купли-продажи объектов недвижимости и неотделимых улучшений, применении последствий недействительности сделок – удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи объекта недвижимости от 15.04.2019 г., заключенный между ФИО и ФИО1, применить последствия недействительности данной сделки, а именно: взыскать со ФИО1 в пользу ФИО 700000 рублей.

Признать недействительным договор купли-продажи неотделимых улучшений от 15.04.2019 г., заключенный между ФИО и ФИО1, применить последствия недействительности данной сделки, а именно: взыскать со ФИО1 в пользу ФИО 700000 рублей.

Взыскать со ФИО1 в пользу ФИО судебные расходы по уплате государственной пошлины – 15200 руб.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения суда через Калининский районный суд г. Новосибирска.

Судья (подпись) А.А. Манышева

Мотивированное решение изготовлено 28 апреля 2023 года

Судья (подпись) А.А. Манышева

Подлинник решения хранится в материалах гражданского дела № 2-446/2023 Калининского районного суда города Новосибирска

УИД 54RS0008-01-2022-002124-03

Решение не вступило в законную силу «_____»______________________2023 г.

Судья А.А. Манышева

Секретарь Ю.О. Кузнецова