Дело № 2-5345/2023 07 июня 2023 года

УИД 78RS0019-01-2022-016769-87

Решение

Именем Российской Федерации

Приморский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Каменкова М.В.

при секретаре Серовой Р.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к АО «Эталон ЛенспецСМУ» о взыскании денежной суммы,

УСТАНОВИЛ:

Истица обратилась в суд с требованиями к ответчику о взыскании денежных средств, указывая, что ДД.ММ.ГГГГ заключила с ответчиком договор участия в долевом строительстве № (далее – Договор), в соответствии с условиями которого ответчик обязался построить многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями по адресу: <адрес>, № планируемый срок получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию – IV квартал 2018 года. По завершении строительства застройщик обязался в течение в течение 9 месяцев с момента ввода объекта в эксплуатацию передать истице нежилое помещение, площадью № Цена Договора определена сторонами в размере 11 967 339 руб., из которых первоначальный платеж в размере 1 303 266 руб. в течение 7 дней с момента подписания Договора, 9 467 352 руб. – ежемесячно равными суммами по 394 473 руб. по графику в течение 24 месяцев. Истица в счет оплаты по Договору внесла ответчику в качестве предварительной оплаты денежную сумму в общем размере 4 868 946 руб. ДД.ММ.ГГГГ ответчик направил истице уведомление о расторжении Договора в одностороннем порядке ввиду задолженности, сведения о расторжении Договора внесены в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ. В связи с расторжением Договора ответчик осуществил возврат истице денежных средств в общем размере 3 672 212 руб., оставшаяся сумма денежных средств в размере 1 196 734 руб. истице возвращена не была. Истица направила ответчику претензию с требованием осуществить возврат уплаченных по Договору денежных сумм в полном объеме, в ответ на которое застройщик сообщил, что готов обсуждать вопрос снижения удержанной суммы.

Истица настаивает, что у ответчика отсутствовало право удерживать часть денежных средств, уплаченных по Договору в качестве задатка, поскольку законом не предусмотрены такие последствия неисполнения дольщиком обязательств, а соответствующие условия Договора, предусматривающие такое право истца, являются недействительными.

На основании изложенного, истица обратилась в суд и, уточнив заявленные требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, просит взыскать с ответчика в свою пользу денежные средства в размере 1 196 734 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 338 706 руб. 80 коп. с перерасчетом до момента фактического исполнения денежного обязательства, а также судебные расходы.

Ответчик полагал заявленные к нему требования незаконными, обратил внимание суда, что истицей неоднократно допускались грубые нарушения исполнения принятых обязательств по оплате, в связи с чем у не образовалась задолженность перед ответчиком в размере 3 942 622 руб. поскольку задолженность погашена не была, ответчик воспользовался своим правом и в одностороннем порядке отказался от Договора. Согласно условиям Договора исполнение обязательств ответчика по оплате обеспечивалось задатком, размер которого определен в 1 196 734 р. В связи с ненадлежащим исполнением истицей принятых на себя обязательств из Договора, ответчик воспользовался правом на удержание задатка. Учитывая изложенное, ответчиком удержаны спорные денежные средства на законном основании, ввиду чего оснований дли их возврата истице не имеется. Также ответчик заявил о пропуске срока исковой давности по требованию о признании п. 6.4 Договора недействительным и на случай взыскания процентов просил применить положения ст. 333 ГК РФ.

Истица в судебное заседание не явилась, о месте и времени судебного заседания извещена надлежащим образом, воспользовалась своим правом на участие в судебном заседании посредством своего представителя по доверенности ФИО2, которая в судебное заседание явилась, на удовлетворении заявленных требований настаивала.

Представитель ответчика по доверенности ФИО3 в судебное заседание явилась, по иску возражала по доводам, изложенным в возражениях на исковое заявление.

С учетом изложенного, суд постановил решение в отсутствие неявившейся истицы.

Изучив материал дела, выслушав позиции сторон, суд приходит к следующим выводам.

Как указано в ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 названного Кодекса.

Правила, предусмотренные главой 60 ГК РФ, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и АО «Эталон ЛенСпецСМУ» был заключен договор № участия в долевом строительстве, по условиям которого ответчик принял на себя обязательства построить многоквартирный жилой дом по <адрес> и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта передать дольщику по акту приема-передачи расположенное в объекте нежилое помещение, площадью № а дольщик (истица), в свою очередь, обязалась уплатить обусловленную Договором цену и принять нежилое помещение в собственность (л.д. 12-26).

Цена Договора составила 11 967 339 руб., оплата которой в соответствии с п. 2.4. Договора осуществляется в следующем порядке: 1 303 266 руб. уплачивается дольщиком с использованием безотзывного покрытого аккредитива в течение 7 календарных дней с момента подписания Договора; остальные платежи осуществляются согласно графику (приложение № к Договору); последний платеж по Договору (окончательный расчет по Договору) осуществляется посредством зачета суммы задатка в размере 1 196 734 руб. (л.д. 24).

Договор был зарегистрирован в управлении Росреестра по Санкт-Петербургу ДД.ММ.ГГГГ за номером государственной регистрации № (л.д. 26).

ДД.ММ.ГГГГ истица открыла аккредитив № в пользу ответчика на сумму 2 500 000 руб., из которых 1 303 266 руб. вносились в счет уплаты первоначального взноса по Договору и 1 196 734 руб. – в качестве задатка согласно условий Договора (л.д. 27).

Впоследствии истица во исполнение условий Договора вносила платежи ответчику в счет уплаты цены Договора, однако допускала нарушение сроков внесения платежей, установленных графиком (приложение № к Договору).

Всего истица внесла по Договору сумму денежных средств в размере 4 868 946 руб., включая сумму первоначального взноса и задатка.

Ввиду нарушений сроков внесения платежей по Договору ответчик неоднократно уведомлял истицу об образовании задолженности и предлагал погасить долг (л.д. 133-135).

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ размер задолженности истицы по оплате цены Договора составил 3 942 622 руб., о чем она была уведомлена письмом от ДД.ММ.ГГГГ №.

Однако задолженность истицей таки и не была погашена.

Как указано в п. 7.5 Договора, Договор может быть расторгнут застройщиком в одностороннем внесудебном порядке в случае систематического (более трех раз за 12 месяцев) нарушения дольщиком сроков внесения платежей, указанных в разделе 2 Договора или просрочке внесения очередного платежа по графику финансирования (приложение № к Договору) более чем на 2 месяца.

Воспользовавшись своим правом, ответчик расторгнул Договор в одностороннем порядке ввиду наличия более трех просрочек внесения истицей платежей по графику финансирования в течение 12 месяцев, о чем уведомил истицу (л.д. 39).

Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ № управление Росреестра по Санкт-Петербургу известило истицу о внесении сведений о расторжении Договора в ЕГРН на основании заявления ответчика (л.д. 136).

Истица правомерность расторжения ответчиком Договора в одностороннем порядке не оспаривает.

ДД.ММ.ГГГГ ответчик осуществил возврат истице денежных средств по Договору в сумме 3 672 212 руб., что подтверждается выпиской по счету истицы в АО «Альфа-Банк» (л.д. 41-42).

Истица не согласилась с размером возвращенных денежных средств, направила ответчику претензию, в которой заявила о возражениях относительно произведенного ответчиком удержания денежных средств в размере 1 196 734 руб., требовала их возвратить в течение 10 дней (л.д. 31).

В ответ застройщик сообщил, что включение в Договор условия о задатке не противоречит действующему законодательству, рекомендовала обратиться с соответствующим заявлением при наличии желания уменьшить размер задатка (л.д. 33).

На момент рассмотрения настоящего спора сумма задатка истице не возвращена, размер задатка уменьшен не был, что сторонами не оспаривается.

Соглашение о задатке включено сторонами в Договор (раздел 6). Стороны договорились, что в соответствии со ст. 329, 380 ГК РФ в доказательство заключения Договора и в целях обеспечения исполнения обязательств по Договору, дольщик вносит застройщику задаток в размере 1 196 734 руб. Задаток обеспечивает исполнение обязательств Дольщика, предусмотренных п. 3.1.1., 3.1.2, а также п. 3.1.6 Договора до момента передачи Помещения. В случае неисполнения дольщиком обеспеченных задатком обязательств, что повлекло расторжение Договора, застройщик вправе оставить у себя сумму задатка в соответствии с п. 2 ст. 381 ГК РФ (л.д. 16).

Также стороны договорились, что задаток обеспечивает обязательство застройщика по передаче помещения в срок, предусмотренный п. 5.1 Договора, при условии, если нарушение данного обязательства повлекло расторжение Договора (п. 6.5 Договора).

В ходе настоящего судебного разбирательства истица оспаривала правомерность включения в Договор условия о задатке, мотивируя это тем, что Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 214-ФЗ) не предусмотрено обеспечение исполнения участником долевого строительства своих обязательств по уплате денежных средств. Указанным законом предусмотрены виды обеспечения исполнения только застройщиком своих обязательств по договору участия в долевом строительстве. Законом предусмотрены иные последствия неисполнения дольщиком своих обязательств по Договору, не предусматривающие привлечение участника долевого строительства к ответственности в виде оставления суммы задатка. Условие Договора в части права ответчика оставить у себя уплаченные истицей денежные средства в качестве задатка истица полагала недействительным, поскольку оно противоречит Федеральному закону № 214-ФЗ, а также ущемляет права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации (ст. 16 Закона о защите прав потребителей).

Суд с такой позицией истицы согласиться не может.

В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422) (пункт 4 статьи 421 ГК РФ).

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором (пункт 1 статьи 329 ГК РФ).

На основании части 1 статьи 380 указанного Кодекса задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 381 данного Кодекса при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом № 214-ФЗ. К отношениям, возникшим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости применяются общие положения гражданского законодательства об обязательствах, возникающих из договора, положения об отдельных видах обязательств.

В соответствии с правовым принципом <данные изъяты> (специальный закон вытесняет общий) при наличии противоречий между общим и специальным регулированием применяются правила, установленные специальными нормами. К отношениям, которые не охвачены специальным регулированием, применяются общие нормы.

Учитывая изложенное, гражданские отношения, возникающие в связи с участием в долевом строительстве, допускают субсидиарное применение общих норм ГК РФ в части, не урегулированной специальными нормами Федерального закона № 214-ФЗ.

Поскольку Федеральным законом № 214-ФЗ не установлен прямой запрет на использование задатка в качестве способа обеспечения исполнения обязательств участника долевого строительства по оплате, то включение в договор долевого участия условия о задатке не противоречит закону. Также указанным законом не предусмотрен закрытый перечень способ обеспечения исполнения обязательств, который бы исключал возможность использования задатка.

При таких обстоятельствах, включение сторонами Договора условия о задатке не может расцениваться как установление, противоречащее положениям Федерального закона № 214-ФЗ.

Исходя из п. 1 ст. 168 ГК РФ условие договора может быть признано недействительным, если оно нарушает требования закона или иного нормативного акта (оспоримое условие).

Несмотря на то, что истица в обоснование своей позиции ссылалась на несоответствие условия Договора о задатке требованиям Федерального закона № 214-ФЗ, между тем требование о признании данного условия Договора недействительным в качестве самостоятельного требования ею заявлено не было (согласно просительной части уточнений искового заявления – л.д. 116-119). В соответствии с ч. 3 ст. 196 ГК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. Истицей требование о признании недействительным (оспоримым) условия Договора о задатке на основании ч. 1 ст. 168 ГК РФ не заявлялось в качестве самостоятельного требования, ввиду чего суд не может выйти за рамки предмета иска и рассмотреть вопрос об оспоримости условия договора по собственной инициативе.

В то же время, в соответствии с п. 2 ст. 168 ГК РФ условие договора, нарушающее требования закона и одновременно посягающее на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожно.

Согласно с. 4 ст. 166 ГК РФ суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

В данном случае условие Договора о задатке не противоречит ни общим нормам ГК РФ, ни положениям специального закона - Федерального закона № 214-ФЗ, тем более не посягает на публичный интерес, либо права третьих лиц, ввиду чего суд не усматривает оснований для признания данного условия Договора ничтожным.

В судебном заседании, состоявшемся ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 121) представитель истца ходатайствовал применить положения ст. 333 ГК РФ к размеру удержанного задатка на случай, если суд посчитает право застройщика на удержание задатка наличествующим.

Согласно п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» судам следует учитывать, что положения статьи 333 ГК РФ с учетом содержащихся в настоящем постановлении разъяснений применяются к предусмотренным пунктом 2 статьи 381 Кодекса мерам ответственности за неисполнение договора, обеспеченного задатком (пункт 1 статьи 6 ГК РФ). Так, при взыскании двойной суммы задатка со стороны, ответственной за неисполнение договора, суд вправе по заявлению ответчика снизить размер половины указанной суммы в соответствии с положениями статьи 333 ГК РФ. Ответственная за неисполнение договора сторона, давшая задаток, также вправе ставить вопрос о применении к сумме задатка, оставшегося у другой стороны, положений статьи 333 Кодекса, в том числе путем предъявления самостоятельного требования о возврате излишне уплаченного (статья 1102 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 333 ГК РФ суд наделен правом уменьшить неустойку, если установит, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, положение пункта 1 статьи 333 ГК РФ, закрепляющее право суда уменьшить размер подлежащей взысканию неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, по существу, предписывает суду устанавливать баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и размером действительного ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения (определения Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 185-О-О, от ДД.ММ.ГГГГ N 219-О, от ДД.ММ.ГГГГ N 2447-О, от ДД.ММ.ГГГГ N 431-О, постановление от ДД.ММ.ГГГГ N 23-П).

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательства является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требований статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в пункте 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения (определение Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 263-О).

В абзаце втором пункта 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что при взыскании неустойки с иных лиц правила статьи 333 ГК РФ могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (пункт 1 статьи 333 ГК РФ). В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, свидетельствующие о такой несоразмерности (статья 56 ГПК РФ). При наличии в деле доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд уменьшает неустойку по правилам статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Следовательно, определение размера подлежащей взысканию суммы задатка также сопряжено с оценкой обстоятельств дела и представленных участниками спора доказательств, а также со значимыми в силу материального права категориями (разумность и соразмерность), обусловлено необходимостью установления баланса прав и законных интересов кредитора и должника.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Рассматривая вопрос о несоразмерности удержанной суммы задатка последствиям допущенного истицей нарушения обязательства, суд принимает во внимание следующие обстоятельства.

Во-первых, ДД.ММ.ГГГГ, то есть спустя три с половиной месяца после отказа от Договора с истицей, ответчик продал Нежилое помещение ФИО8 по договору №, № (л.д. 143-144). Таким образом, ответчику не только удалось в короткие сроки реализовать объект недвижимости, но и получить цену, превышающую на 30% цену в Договору, заключенном с истицей. При таких обстоятельствах довод ответчика, что последствием неисполнения обязательств истицей явилось наступление для него негативных последствий, представляется суду крайне сомнительным. В данном случае, изменившаяся рыночная конъюнктура, напротив, способствовало увеличению роста цен на объект недвижимости и позволило ответчику получить дополнительную прибыль при ее реализации после расторжения Договора.

Во-вторых, истица частично исполнила принятые на себя обязательства и в период с ДД.ММ.ГГГГ поДД.ММ.ГГГГ внесла ответчику в общей сложности 4 868 946 руб., которыми ответчик имел возможность пользоваться до момента отказа от исполнения Договора и возврата денежных средств.

В-третьих, ответчик не представил доказательств тому, что в результате наступившей неисправности должника в обязательстве ему были причинены какие-либо убытки.

Указанные обстоятельства в совокупности позволяют суду прийти к выводу, что негативные последствия, наступившие для ответчика, заключаются только в том, что он своевременно не получил оплату по Договору, на получение которой имел разумные ожидания, а также вынужден был понести организационные, и трудовые затраты на повторное экспонирование объекта недвижимости и его реализацию.

Вместе с тем, помимо правовосстановительной функции неустойка выполняет, в том числе, и предупредительную роль. Обязательства должны исполняться.

Ответчик, не исполнила принятые на себя обязательства, данный факт ею не оспаривается, является установленным судом, ввиду чего она должна понести гражданско-правовую ответственность за свое поведение в обязательстве.

Сопоставив все указанные обстоятельства и с учетом положений ст. 67 ГПК РФ суд по своему внутреннему убеждению считает необходимым и справедливым снизить размер удержанного задатка до 1% от цены Договора, то есть до суммы в размере 119 673 руб. 39 коп.

Разница между размером удержанного задатка и суммой установленного судом размера задатка является неосновательным обогащением и подлежит взысканию с ответчика в пользу истицы по правилам ст. 1102 ГК РФ.

Поскольку до момента принятия судом решения о снижении размера задатка, ответчик правомерно удерживал сумму задатка в размере, установленном Договором, то оснований для взыскания с него процентов за пользование чужими денежными средствами не имеется.

Заявление ответчика о пропуске истицей срока давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной судом не рассматривается, поскольку истица такого требования к ответчику не заявляла. При этом, оснований для признания условия Договора о задатке ничтожным суд не усмотрел, соответственно, вопрос о применении последствий недействительности ничтожной сделки при рассмотрении дела не ставился.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 12, 56, 67, 98, 100, 167, 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с акционерного общества «Эталон ЛенСпецСМУ» (ИНН <***>) в пользу ФИО1 (№ сумму неосновательного обогащения в размере 1 077 060 руб. 61 коп.

В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца с дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Приморский районный суд Санкт-Петербурга.

Судья

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.