86RS0003-02-2022-000290-70

судья Устинова Н.М. 33-3985/2023

(I инст. 2-2-173/2022)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

04 июля 2023 года г. Ханты-Мансийск

Судебная коллегия по гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе:

председательствующего Романовой И.Е.

судей Кузнецова М.В., Протасовой М.М.

при секретаре Тороповой К.Ю.

рассмотрела в открытом судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции гражданское дело по исковому заявлению администрации городского поселения Излучинск к ФИО1, третье лицо, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка, изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов,

по апелляционным жалобам ответчика ФИО1 и ФИО2 на решение Нижневартовского районного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 05 декабря 2022 года, которым постановлено:

«исковые требования Администрации городского поселения Излучинск к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка и об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов удовлетворить.

Расторгнуть договор (номер) от 16.04.2008 аренды земельного участка на земли населенных пунктов с кадастровым номером (номер), расположенный по адресу: ХМАО – Югра, (адрес), участок (номер) категория: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под индивидуальное жилищное строительство, общая площадь 1 200 кв.м., заключенный с ФИО1.

Изъять у ФИО1 объект незавершенного строительства с кадастровым номером (номер), площадь – данные отсутствуют, степень готовности 30%, расположенный по адресу: ХМАО – Югра, (адрес), путем продажи с публичных торгов.

Взыскать с ФИО1 в местный бюджет госпошлину в сумме 300 (триста) рублей».

Заслушав доклад судьи Кузнецова М.В., судебная коллегия

установила:

администрация г.п. Излучинск обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО1, предъявив требования о расторжении заключенного между сторонами договора аренды земельного участка от 16.04.2008 (номер), так же истец просил изъять объект незавершенного строительства с кадастровым номером (номер), находящийся на указанном выше земельном участке путем продажи с публичных торгов.

В обоснование требований истцом указано, что 16.04.2008 между администрацией Нижневартовского района и ФИО1 заключен договор аренды (номер) земельного участка с кадастровым номером (номер). По условиям договора администрация района предоставила в аренду земельный участок, расположенный по адресу: (адрес), под индивидуальное жилищное строительство. Земельный участок был предоставлен на основании постановления Главы Нижневартовского района от 27.03.2008 (номер). В соответствии с пунктом 1.8 договора аренды, срок аренды земельного участка установлен с 27.03.2008 по 27.03.2011. Согласно п.8.5 договора аренды, в случае если по окончании срока действия договора арендатор продолжает пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок, при этом каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив другую сторону за три месяца. Пунктом 3.2.1 договора аренды предусмотрено, что арендатор обязан произвести государственную регистрацию договора аренды в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, если договор заключен сроком на 1 год и более, регистрации так же подлежат изменения, вносимые в договор, расторжение договора, прекращение договора. Администрацией поселения осуществлялись обследования земельного участка в целях контроля за его использованием по результатам которых было установлено, что на земельном участке с кадастровым номером (номер) отсутствует ограждение, в границах земельного участка расположен объект незавершенного строительства (деревянное нежилое строение), металлический контейнер. Земельный участок фактически не используется в соответствии с целевым назначением. Согласно сведениям из ЕГРН на земельном участке с кадастровым номером (номер) находится объект недвижимости степень готовности 30%. В силу п.3.2.11 договора аренды, по истечении срока действия или досрочном расторжении договора аренды арендатор обязан возвратить арендодателю предоставленные в аренду земли в состоянии, пригодном для дальнейшего их использования по целевому назначению. В случае нарушения земель в период пользования, арендатор обязан вернуть земли в рекультивированном состоянии в соответствии с проектом рекультивации.

На рассмотрение спора судом первой инстанции представитель истца будучи извещенным не явился, представил заявление с просьбой рассмотреть дело без его участия, исковые требования согласно заявления поддерживает.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, признан судом надлежаще извещенным.

Суд постановил вышеуказанное решение, которое в апелляционной жалобе ответчик ФИО1 просит отменить, при этом указывает, что в соответствии с п. 1.8 договора аренды земельного участка (номер) с кадастровым номером (номер), срок аренды земельного участка установлен с (дата) по 27.03.2011, однако администрация Нижневартовского района начала процедуру расторжения договора аренды и изъятия объекта незавершенного строительства только в 2022 году. Также указал, что в соответствии с п. 3.1 договора купли-продажи объекта незавершенного строительства, 20.09.2022 был произведен расчет между сторонами и передан объект покупателю ФИО2, которым на сегодняшний день подано заявление в администрацию Нижневартовского района на предоставление земельного участка в аренду для завершения строительства.

В апелляционной жалобе лицо, не привлеченное судом первой инстанции к участию в деле - ФИО2 просит решение суда первой инстанции отменить, при этом приводит аналогичные доводы, на которые ссылался ФИО1 в поданной им апелляционной жалобе.

В возражениях на апелляционную жалобу администрация г.п. Излучинск просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам суда ХМАО – Югры от 30.05.2023 года постановлено перейти к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции, без учета особенностей предусмотренных главой 39 ГПК РФ. К участию в деле в качестве третьего лица не заявляющего самостоятельные требования привлечен ФИО2

Переход к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции является основанием к отмене состоявшегося по делу судебного акта.

В судебное заседание апелляционной инстанции стороны, и третье лицо будучи извещенными не явились, явку представителей не обеспечили. Руководствуясь статьями 327, 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия рассмотрела гражданское дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, судебная коллегия приходит к выводу о принятии решения о частичном удовлетворении требований, и учитывает, что согласно п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав обязанностей (п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 7 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Частью 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 указанного кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом Российской Федерации.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч. 1, 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Применительно к земельным участкам, находящимся в государственной или муниципальной собственности пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды такого земельного участка заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в частности в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи (подпункт 10 пункта 2 указанной статьи).

Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона Российской Федерации от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. (ч. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 1, 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

На основании ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с частью 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Материалами дела надлежаще подтверждено, что 16.04.2008 между администрацией Нижневартовского района и ФИО1 заключен договор аренды (номер) земельного участка с кадастровым номером (номер), площадью 1 200 кв.м., расположенного по адресу ХМАО – Югра, (адрес), цель предоставления – индивидуальное жилищное строительство (л.д.18-21).

Согласно п. 1.8. срок аренды по договору установлен с 27.03.2008 по 27.03.2011.

В соответствии с п. 3.1.5 договора аренды, арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора по основаниям предусмотренным действующим законодательством.

В силу ч. 2 ст. 46 и ч. 2 ст. 45 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в том числе в связи с неиспользованием земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

Согласно акта обследования земельного участка (номер) от 16.03.2022 администрации городского поселения Излучинск, при визуальном осмотре на земельном участке с кадастровым номером (номер), расположенного по адресу ХМАО – Югра, (адрес), отсутствует ограждение, в границах земельного участка расположен объект незавершенного строительства (двухэтажное деревянное нежилое строение), земельный участок фактически не используется в соответствии с целевым назначением (л.д.50-52).

Согласно акту обследования земельного участка (номер) от 24.05.2022 администрации городского поселения Излучинск, при визуальном осмотре на земельном участке с кадастровым номером (номер), расположенного по адресу ХМАО – Югра, (адрес) отсутствует ограждение, в границах земельного участка расположен объект незавершенного строительства (двухэтажное деревянное нежилое строение),земельный участок фактически не используется в соответствии с целевым назначением (л.д.53-55).

20.12.2021 администрацией городского поселения Излучинсв в адрес ФИО1 направлено уведомление о расторжении договора аренды земельного участка (л.д.56-57).

02.04.2022 истцом направлялось письмо о необходимости обращения ФИО1 с заявлением в администрацию поселения при наличии оснований для предоставления земельного участка в аренду, либо освободить земельный участок от строений и сооружений и передать его по акту арендодателю в срок до 01.05.2022 (л.д.58-59). Письмо не было получено адресатом и возвращено отправителю в связи с истечением срока хранения (л.д. 61-62).

18.05.2022 истцом повторно направлялось письмо о необходимости обращения ФИО1 с заявлением в администрацию поселения при наличии оснований для предоставления земельного участка в аренду, либо освободить земельный участок от строений и сооружений и передать его по акту арендодателю в срок до 01.06.2022 (л.д.63-64). Письмо не было получено адресатом и возвращено отправителю в связи с истечением срока хранения (л.д. 66-67).

10.06.2022 истцом вновь было направлено письмо о необходимости обращения ФИО1 с заявлением в администрацию поселения при наличии оснований для предоставления земельного участка в аренду, либо освободить земельный участок от строений и сооружений и передать его по акту арендодателю в срок до 01.07.2022 (л.д.68-70). Письмо было получено адресатом 19.07.2022 (л.д. 72-73).

Истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора, поскольку ответчик дважды уклонился от получения почтовой корреспонденции с предложениями от 02.04.2022 и 18.05.2022 о расторжении договора аренды, которые были возвращены по истечении срока хранения. Письмо от 10.06.2022 было получено ответчиком, однако попыток урегулировать спор им не предпринято.

При наличии в рассматриваемом случае правовых оснований предусмотренных. 2 ст. 46 и ч. 2 ст. 45 Земельного кодекса Российской Федерации у истца имеется право требовать расторжения договора аренды земельного участка в связи с его длительным ненадлежащим использованием арендатором.

Требования по делу в данной части подлежат удовлетворению.

Разрешая спор в части требований об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, судебная коллегия учитывает, что в соответствии с п. 1 ст. 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Из существа правового регулирования данных правоотношений следует, что требования об изъятии объекта недвижимости должны быть предъявлены к собственнику последнего.

Вместе с тем, как следует из представленных к апелляционным жалобам документов (л.д. 125-130) собственником спорного объекта недвижимости с 19.12.2022 года является ФИО2 приобретший объект по договору от 20.09.2022 года.

В рамках рассматриваемого судебной коллегией по правилам производства в суде первой инстанции спора, органом местного самоуправления требований к собственнику объекта незавершенного строительства – ФИО2 не предъявлено, правовых оснований к удовлетворению иска об изъятии объекта незавершенного строительства не имеется.

В соответствии со статьей 103 Гражданского процессуального кодекса РФ с ответчика в доход государства также подлежит взысканию государственная пошлина исходя из удовлетворенных при рассмотрении спора требований о расторжении договора аренды.

Руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Нижневартовского районного суда от 05 декабря 2022 года отменить. Принять по делу новое решение.

Расторгнуть договор (номер) от 16.04.2008 аренды земельного участка на земли населенных пунктов с кадастровым номером (номер), расположенный по адресу: ХМАО – Югра, (адрес) категория: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под индивидуальное жилищное строительство, общая площадь 1 200 кв.м., заключенный с ФИО1.

В удовлетворении остальной части исковых требований администрации городского поселения Излучинск к ФИО1 отказать.

Взыскать с ФИО1 в доход бюджета Нижневартовского района государственную пошлину в размере 300 рублей.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Седьмой кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев через суд первой инстанции.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 07 июля 2023 года.

Председательствующий Романова И.Е.

Судьи Кузнецов М.В.

Протасова М.М.