Решение по делу № 2-433/2023 от 12.04.2023 - о признании договора купли-продажи и дополнительного соглашения к нему недействительными и применении последствий недействительности сделки.

УИД 58RS0017-01-2023-000539-26

№ 2-433/2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Кузнецк Пензенской области 12 апреля 2023 года

Кузнецкий районный суд Пензенской области в составе:

председательствующего судьи Афанасьевой Н.В.,

при секретаре Ионовой А.Г.,

с участием представителя истца ФИО3 адвоката Бычкова О.Д., действующего по ордеру и доверенности, ответчика ФИО4, ответчика ФИО5 и его представителя адвоката Ряхимовой Г.М., действующей по ордеру,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к ФИО4 и ФИО5 о признании договора купли-продажи и дополнительного соглашения к нему недействительными и применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратилась в суд с иском к ФИО7 о признании договора купли-продажи и дополнительного соглашения к нему недействительными и применении последствий недействительности сделки, указав, что с 16.02.1974 состоит в браке с ФИО4, что подтверждается свидетельством о браке от 16.02.1974. До настоящего времени брак не расторгнут.

В период брака ими приобретено имущество: квартира, площадью 52,7 кв.м по адресу: <адрес> и помещение-магазина площадью 72,3 кв.м по адресу: <адрес> право собственности на которое зарегистрировано в установленном законом порядке на имя супруга ФИО4, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 13.04.2002 и выпиской из ЕГРН от 2.11.2022.

На протяжении последнего года супруг ФИО4 пытался продать, подарить указанное имущество их сыну ФИО5 Она против заключения договоров по распоряжению совместно нажитым имуществом категорически возражает. По данному поводу неоднократно возникали конфликты с ФИО7

14.02.2023 ей стало известно, что 13.02.2023 супруг ФИО4 заключил договор купли-продажи указанного имущества без получения ее согласия на совершение сделки.

15.02.2023 она обратилась в Межмуниципальный отдел по Кузнецкому, Неверкинскому и Камешкирскому районам Управления Росреестра по Пензенской области с заявлением, в котором просила отказать в проведении регистрационных действий перехода права собственности на квартиру, площадью 52,7 кв.м, расположенную по адресу: <адрес> и помещение-магазина, площадью 72,3 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>. При принятии ее заявления ей сообщили, что регистрация перехода права собственности уже произведена.

Договор купли-продажи спорного имущества был заключен между ее супругом и сыном ФИО7

При этом, ФИО5 было известно о том, что брак между ней и ФИО4 не расторгнут и спорное имущество приобретено в период брака, является совместно нажитым имуществом супругов, в связи с чем требуется ее нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки.

Она продавать спорное имущество не намерена, своего согласия на заключение договора купли-продажи имущества не давала.

Нотариально удостоверенное согласие на продажу указанного имущества она не оформляла.

Указанные обстоятельства подтверждаются выписками из ЕГРН об основных характеристиках объектов недвижимости от 17.02.2023, в п. 4.1 которых указано, что на государственную регистрацию сделки не предъявлено согласие ФИО3, необходимое в силу ст. 35 Федерального закона от 29.12.1995 № 223-ФЗ.

Ссылаясь на ст. ст. 33-35 СК РФ, ст. ст. 1, 10, 12, 166-167, 173.1, 244, 253, 256, 421 ГК РФ просила признать договор купли-продажи недвижимого имущества квартиры площадью 52,7 кв.м, расположенной по адресу: <адрес> и помещения-магазина площадью 72, 3 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, дополнительное соглашение к договору купли-продажи от 13.02.2023, заключенные между ФИО4 и ФИО5, недействительными, применить последствия недействительности сделки, а также взыскать с ФИО7 в ее пользу расходы по уплате государственной пошлины в сумме 13724 руб. в солидарном порядке.

В судебное заседание истец ФИО3 не явилась, извещена.

Представитель истца ФИО3 адвокат Бычков О.Д., действующий по ордеру и доверенности, иск поддержал и просил удовлетворить, суду пояснил, что поскольку спорные объекты приобретены в период брака супругов ФИО6, то в силу ст. ст. 33-35 СК РФ на них распространяется режим совместной собственности супругов, который не изменялся.

Ранее от супругов ФИО6 по договору дарения их сыну ФИО5 перешло право собственности на другой объект недвижимости, при чем, ФИО3 было оформлено соответствующее нотариальное согласие на совершение сделки, о необходимости получения такого согласия ФИО5 знал.

По спорным объектам истец ФИО3 категорически возражала против их продажи, поэтому считала, что сделка не может быть совершена. 14.02.2023 ей стало известно, что ее супруг ФИО4 заключил спорный договор без получения ее согласия. В этот же день, она вместе с ФИО4 обратились в МФЦ г. Кузнецка для отмены сделки, где им стало известно, что сделка прошла государственную регистрацию. ФИО4 обратился с заявлением о приостановлении регистрации перехода права собственности. При регистрации сделки Росреестром принято ограничение в виде отсутствия согласия супруги на ее совершение. В своем заявлении в Росреестр ФИО5 указывает, что сделка оспоримая, значит, он понимал, что согласие матери на совершение сделки не получено.

Ответчик ФИО4 иск признал, суду пояснил, что заключил спорную сделку без согласия супруги ФИО3 В декабре 2021 года он предложил своему сыну ФИО5 продать ему спорные магазин и квартиру за 1500000 руб., сын согласился, стал работать в магазине. 10.12.2021 и январе 2022 года он получил от сына денежные средства по 500000 руб.

10.02.2023, в пятницу, он, супруга, сын и ФИО1, находились в конторе ФИО1, которая занималась оформлением сделки, были подготовлены проект договора и дополнительного соглашения к нему. ФИО3 была против продажи недвижимого имущества. В этот день документы не подписывали.

13.02.2023, в понедельник, в МФЦ г. Кузнецка он с сыном подписали документы, подготовленные ФИО1, и сдали их на регистрацию.

На следующий день, он пошел с супругой забрать документы из МФЦ, но им сказали, что сделка уже зарегистрирована.

Ответчик ФИО5 иск не признал, суду пояснил, что в 2021 году отец ФИО4 предложил ему купить спорные магазин и квартиру за 1500000 руб., поскольку в магазине не идут дела, пенсия маленькая, нечем платить налоги, на что он согласился, передал отцу часть денежных средств в размере 500000 руб., начал работать в магазине, в январе 2022 года оформил на себя кассовый аппарат. Отец начал оформлять помещение магазина в нежилое помещение.

Оформлением сделки занималась юрист ФИО1 При совершении сделки присутствовали он, его представитель Ряхимова Г.М., родители, мама ФИО3 никаких претензий не имела.

13.02.2023 в МФЦ они оформили сделку, он передал отцу часть денег по договору. Расписки о получении денег отец писал в присутствии мамы у них дома.

Он выплачивает отцу по 15000 руб., как пенсию, ежемесячно оплачивает коммунальные услуги в доме, в котором проживали родители.

Не помнит, оформлялось ли мамой нотариальное согласие на ранее заключенную сделку по дарению недвижимости.

В его действиях злоупотребления правом не имеется.

Представитель ответчика ФИО5 адвокат Ряхимова Г.М., действующая по ордеру, иск не признала, суду пояснила, что оформлением спорной сделки занималась специалист с юридическим образованием ФИО1 Истец ФИО3 присутствовала при обсуждении договора и соглашения к нему, претензий не высказывала, между родителями и сыном были нормальные семейные отношения, родители являлись инициаторами сделки, при подписании договора, ответчик ФИО4 не сообщил сыну, что мама против заключения сделки. О том, что мама против совершения сделки ответчику ФИО5 не было известно, он является добросовестным приобретателем. Сделка сторонами исполнена, фактическая передача имущества состоялась, все существенные условия сделки содержатся в договоре. Согласно Федеральному закону от 14.07.2022 № 310-ФЗ, вступившему в законную силу 1.09.2022, внесены изменения в абз. 2 п. 3 ст. 35 СК РФ, который дополнен о правилах ст. 173.1 ГК РФ. В данном случае ответчик ФИО5 является добросовестным приобретателем, так как не знал о несогласии матери на сделку. ФИО3, если бы возражала против сделки, то могла обратиться в правоохранительные органы, в органы Росреестра о запрете регистрации, но она этого не сделала.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Пензенской области в суд не явился, извещен, представил отзыв на иск.

Суд, выслушав участников процесса, допросив свидетеля, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (п. 1 ст. 209).

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (п. 2 ст. 218).

Участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом.

Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.

Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.

Правила настоящей статьи применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности настоящим Кодексом или другими законами не установлено иное (ст. 253).

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если брачным договором между ними не установлен иной режим этого имущества (п. 1 ст. 256).

Согласно Семейному кодексу Российской Федерации законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности. Законный режим имущества супругов действует, если брачным договором не установлено иное (п. 1 ст. 33).

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью (п. 1 ст. 34).

Судом установлено, что в период брака супругами ФИО6 приобретены квартира площадью 52,7 кв.м, с кадастровым №, расположенная по адресу: <адрес> и помещение-магазина площадью 72,3 кв.м, с кадастровым №, расположенное по адресу: <адрес> являющиеся совместно нажитым имуществом супругов, зарегистрированным в установленном законом порядке на имя супруга ФИО4 (титульный собственник), что подтверждается свидетельством о заключении брака, выданным 16.02.1974 ГорЗАГСом г. Кузнеца Пензенской области; свидетельством о государственной регистрации права от 13.04.2002; выпиской из ЕГРН от 2.11.2022; материалами дел правоустанавливающих документов и кадастровых дел указанных объектов недвижимого имущества, предоставленными Управлением Росреестра по Пензенской области, а также признавалось сторонами в судебном заседании (том 1 л.д. 11, 20-23, 32-174).

Между супругами ФИО6 брачный договор, соглашение о разделе имущества не заключались, тем самым режим совместной собственности супругов не изменялся.

Согласно договору купли-продажи, заключенному 13.02.2023 между ФИО4 (продавец) и ФИО5 (покупатель), продавец ФИО4 продал нежилое помещение, а покупатель ФИО5 купил в собственность нежилое помещение-магазина «Автозапчасти», находящееся по адресу: <адрес> помещение 1, общей площадью 72,3 кв.метров, с кадастровым №, расположенное на первом этаже многоквартирного жилого дома. Указанный объект недвижимого имущества принадлежит «продавцу» на праве собственности на основании договора долевого участия в строительстве жилого дома от 26.09.2000 №, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 11 сентября 2001 года сделана запись регистрации № Кузнецким отделом Пензенской областной регистрационной палаты (п. 1). Продавец ФИО4 продал квартиру, а покупатель ФИО5 купил в собственность квартиру, назначение жилое, общей площадью 52,7 кв.метров, с кадастровым №, расположенную на первом этаже многоквартирного жилого дома, по адресу: <адрес>. Указанный объект недвижимого имущества принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи квартиры от 6.02.2002 №, который зарегистрирован Кузнецким филиалом Пензенской областной регистрационной палаты 13.04.2002, запись №, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 13 апреля 2002 года сделана запись регистрации права собственности № Кузнецким отделом Пензенской областной регистрационной палаты (п. 1.1). Стороны оценили нежилое помещение магазина в сумме 600000 (шестьсот тысяч) рублей. Указанная сумма передана продавцу до подписания договора. Стороны оценили квартиру в сумме 800000 (восемьсот тысяч) рублей. Указанная сумма передана продавцу до подписания договора (п. 2). По заявлению «продавца» на момент заключения данного договора, отчуждаемые объекты, не заложены, не подарены, не обещаны быть подаренными, в споре и под арестом (запрещением) не состоят. Ограничений и обременений не имеется. В квартире никто не зарегистрирован и не проживает (п. 3). В соответствии со ст. 550 ГК РФ настоящий договор заключен сторонами в простой письменной форме. Государственной регистрации подлежит переход права собственности в органах государственной регистрации. Согласно ст. 556 ГК РФ договор купли-продажи носит силу передаточного акта (п. 4). Договор вступает в силу с момента его подписания и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств по настоящему договору (п. 5) (том 1 л.д. 18).

По условиям дополнительного соглашения к договору купли-продажи нежилого помещения и квартиры, заключенного 13.02.2023 между ФИО4 (продавец) и ФИО5 (покупатель), продавец продает, а покупатель приобретает в собственность нежилое помещение магазина «Автозапчасти» и квартиру, расположенные по адресу: <адрес>, с кадастровыми № и № (п. 1). Общая стоимость совершенной сделки составляет 1500000 (один миллион пятьсот тысяч) рублей. Оплата указанной суммы производится в следующем порядке, а именно: сумма в размере 1000000 (один миллион) рублей передана продавцу до подписания договора купли-продажи от 13 февраля 2023 года, который представлен в службу государственной регистрации для проведения государственной регистрации перехода права собственности на покупателя; сумма в размере 500000 (пятьсот тысяч) рублей будет выплачена продавцу в момент подписания основного договора купли- продажи в органах МФЦ. После выплаты указанной суммы расчет между сторонами сделки будет произведен полностью за два объекта недвижимого имущества. Претензии со стороны участников договора отсутствуют. ФИО5 обязуется сняться с регистрационного учета из квартиры № в жилом доме № по <адрес> после сдачи документов - договора купли-продажи недвижимого имущества от 13 февраля 2023 года (п. 2). В связи с приобретением двух объектов недвижимого имущества по остаточной кадастровой стоимости (70 процентов), покупатель обязуется ежемесячно, на весь период проживания до смерти, начиная с января 2023 года, выплачивать продавцу сумму в размере 15000 (пятнадцать тысяч) рублей. Получение данной денежной суммы проставляется на соглашении с указанием даты и подписи сторон договора (п. 3). В случае, если покупатель не исполняет или ненадлежащим образом исполняет обязанности по оплате приобретенного недвижимого имущества по установленным настоящим соглашениям условиям и в срок, на просроченную сумму подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса РФ, со дня когда по договору должна быть оплачена сумма, до дня оплаты покупателем (п. 4). Стороны настоящего соглашения несут полную ответственность за выполнение своих обязательств: по передаче имущества и по его оплате, и гарантируют их исполнение (п. 5) (том 1 л.д. 19).

Переход права собственности на указанные объекты недвижимого имущества по названной сделке купли-продажи зарегистрирован 14.02.2023 на ФИО5, что подтверждается выписками из ЕГРН от 17.02.2023 (том 1 л.д. 12-17).

14.02.2023 ФИО4 и 15.02.2023 ФИО3 обратились с заявлениями о прекращении государственной регистрации перехода права собственности на спорное имущество (сообщение МБУ «МФЦ г. Кузнецка» от 7.04.2023, заявления ФИО4 от 14.02.2023, описи принятых документов от 14.02.2023, заявление ФИО3 от 15.02.2023, ответ Управления Росреестра по Пензенской области от 13.03.2023 на обращение ФИО3, том 1 л.д. 24, 219-226, 228-229).

Истец ФИО3 оспаривает указанную сделку, как совершенную в отсутствие нотариального согласия собственника в праве совместной собственности супругов на объекты недвижимого имущества, считая свои права нарушенными.

В соответствии с ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130) (п. 1 ст. 549).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434) (п. 1 ст. 550).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (п.п. 1 и 2 ст. 551).

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558).

Согласно п.п. 1 и 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу настоящего Федерального закона – 1.03.2013.

В соответствии с ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли (п.п. 1 и 2 ст. 166).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п.п. 1 и 2 ст. 167).

За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 1 ст. 168).

В силу ст. 35 СК РФ владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов (п. 1).

При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.

Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки (п. 2).

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки, по правилам статьи 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (п. 3).

На основании ст. 173.1 ГК РФ сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Законом или в предусмотренных им случаях соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем ее недействительность (п. 1).

Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа (п. 2).

Лицо, давшее необходимое в силу закона согласие на совершение оспоримой сделки, не вправе оспаривать ее по основанию, о котором это лицо знало или должно было знать в момент выражения согласия (п. 3).

В соответствии с п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотреблений правом).

В материалах дел правоустанавливающих документов спорных объектов недвижимого имущества, права на которые подлежали государственной регистрации, отсутствует нотариально удостоверенное согласие ФИО3, являющейся супругой продавца ФИО4 при совершении спорной сделки.

Сторонами по делу не отрицалось, что такого нотариально удостоверенного согласия ФИО3 при совершении спорной сделки купли-продажи недвижимого имущества не имелось.

Доводы ответчика ФИО5 о том, что он не знал об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия супруги продавца ФИО4, напротив, такое согласие ФИО3 выразила устно ранее за несколько дней до подписания договора, нотариальное согласие ФИО3 на распоряжение недвижимым имуществом не требовалось, суд считает несостоятельными, основанными на неправильном толковании норм права, прямо противоречащими установленным обстоятельствам дела и приведенным выше нормам материального права. Из указанных выше норм законодательства следует, что правило нотариального удостоверения для сделок с недвижимостью, если их предметом является совместная собственность супругов, является обязательным. В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 55 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласие третьего лица на совершение сделки может быть выражено любым способом, за исключением случаев, когда законом установлена конкретная форма согласия (например, п. 3 ст. 35 СК РФ). Оформление супругом нотариально удостоверенного согласия является внешним проявлением воли (волеизъявлением), которое доводится до сведения третьих лиц путем совершения конклюдентных действий - передачей согласия другому супругу. Для договоров продажи недвижимости не предусмотрена устная форма (п. 1 ст. 550, ст. 158 ГК РФ).

В материалах дел правоустанавливающих документов спорных объектов недвижимого имущества имеются заявления ФИО5 от 13.02.2023 (том 1 л.д. 56, 102) в Управление Росреестра по Пензенской области о том, что ему, как потенциальному собственнику объектов известно, что его мать ФИО3 дала согласие на отчуждение объектов по договору купли-продажи от 13.02.2023 ему, как сыну. Претензий в совершении договора согласно ст. 35 СК РФ он не имеет и сделку одобряет. Просит отнести данную сделку к категории оспоримых.

Содержание данных заявлений противоречиво, с одной стороны ФИО5 указывает о том, что его мать ФИО3 якобы дала согласие на совершение спорной сделки, с другой стороны, он просит признать сделку оспоримой, то есть, сделкой, совершенной без нотариального согласия супруги продавца ФИО4 ФИО3 Подача таких заявлений при регистрации перехода прав собственности на объекты недвижимого имущества законодательством РФ не предусмотрена.

Сделки, совершенные без нотариального согласия супруга, относятся к категории оспоримых, то есть они действительны, пока суд не признает их недействительными, именно поэтому регистрация перехода прав собственности по спорной сделке состоялась в ЕГРН и при этом в графу «Сведения об осуществлении государственной регистрации сделки, права, ограничения права без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа» внесена запись: «На государственную регистрацию сделки, права, ограничения права не представлено согласие: ФИО3, необходимое в силу статьи 35 Федерального закона от 29.12.1995 № 233-ФЗ «Семейный кодекс Российской Федерации» (выписки из ЕГРН от 17.02.2023).

ФИО5 являясь сыном ФИО6 не мог не знать о том, что брак его родителей не расторгнут и не прекращен, и, действуя разумно и добросовестно, обязан был при заключении спорной сделки объектов недвижимого имущества требовать от продавца ФИО4 предоставления нотариального согласия его супруги ФИО3 на отчуждение такого имущества, что им сделано не было.

Кроме того, ранее при заключении между ФИО7 договора дарения объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: <адрес>, супругой ФИО4 ФИО3 было дано нотариальное согласие от 14.02.2022 на ее совершение. Такое согласие дано на конкретные объекты, а не на все совместно нажитое имущество супругов (том 1 л.д. 230).

Тем самым, ФИО5 при заключении спорной сделки достоверно знал о необходимости получения нотариального согласия ФИО3 на отчуждение недвижимого имущества. К пояснениям ответчика ФИО5, данным в судебном заседании, о том, что он не помнит, оформлялось ли его мамой ФИО3 нотариальное согласие на ранее заключенную сделку по дарению недвижимости, суд относится критически и считает избранным способом защиты. В ходе подготовки дела к судебному разбирательству на вопрос суда ответчик ФИО5 ответил, что нотариальное согласие матери на сделку дарения имелось. Являясь стороной сделки, он не мог не знать о поданных для ее регистрации документах.

Ответчик ФИО4 заведомо знал о несогласии своей супруги на совершение оспариваемой сделки, о чем он пояснил в судебном заседании.

Свидетель ФИО2, являющаяся дочерью ФИО6 и родной сестрой ответчика ФИО5, суду показала, что ее мама ФИО3 всегда возражала против продажи объектов по <адрес>.

Суд принимает показания данного свидетеля в качестве допустимого доказательства по делу, так как они согласуются с пояснениями стороны истца и ответчика ФИО4 Заинтересованности по делу свидетеля судом не установлено.

Тем самым, заключение спорной сделки явилось следствием недобросовестного поведения ответчиков ФИО7

Указанные представителем ответчика ФИО5 обстоятельства о возможности обращения ФИО3 в правоохранительные органы, в органы Росреестра о запрете регистрационных действий с объектами недвижимого имущества, в случае своего несогласия на распоряжение ими, что ФИО3 сделано не было, не входят в предмет доказывания по делу и не являются юридически значимыми для правильного рассмотрения по заявленным основаниям настоящего иска. ФИО3, зная о необходимости получения в силу закона своего нотариального согласия на совершение сделки в отношении совместно нажитого с супругом ФИО4 имущества, действуя добросовестно, полагала, что такая сделка не может быть совершена без ее согласия. Законодательством РФ не предусмотрена обязанность собственника предупреждать совершение незаконных действий третьих лиц в отношении принадлежащего ему имущества.

Доводы ответчика ФИО5 о фактическом исполнении сделки до ее заключения (передача имущества, части денежных средств, несение расходов по оплате коммунальных платежей по спорному имуществу, осуществление предпринимательской деятельности в спорных помещениях) суд считает несостоятельными, поскольку согласно п.п. 1 и 2 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. Из разъяснений, содержащихся в п. 3 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 следует, что для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в деле, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права (пункт 2 статьи 8.1, пункт 2 статьи 551 ГК РФ).

В спорном договоре купли-продажи от 13.02.2023 ФИО7 определили стоимость реализуемого имущества в размере 1400000 руб. (магазин 600000 руб. и квартира 800000 руб.). В этот же день, дополнительным соглашением к договору ФИО7 определили иную стоимость имущества в размере 1500000 руб. и порядок расчета, изменив с указанной части условия договора. Однако данное дополнительное соглашение к договору не было представлено его сторонами для регистрации перехода права собственности на спорные объекты в ЕГРН (материалы дел правоустанавливающих документов).

Кроме того, в пункте 3 дополнительного соглашения к договору купли-продажи от 13.02.2023 содержится условие договора ренты. Согласно ст. 583 ГК РФ по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (п. 1). На основании ст. 584 ГК РФ договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации. Спорная сделка, содержащая условие договора ренты нотариально не удостоверена.

Доказательств получения лично ФИО3 денежных средств по спорному договору купли-продажи и дополнительному соглашению к нему от 13.02.2023, в материалах дела не имеется.

Из разъяснений, содержащихся в п. 71 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 следует, что оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац второй пункта 2 статьи 166 ГК РФ). При этом не требуется доказывания наступления указанных последствий в случаях оспаривания сделки по основаниям, указанным в статье 173.1, пункте 1 статьи 174 ГК РФ, когда нарушение прав и охраняемых законом интересов лица заключается соответственно в отсутствии согласия, предусмотренного законом, или нарушении ограничения полномочий представителя или лица, действующего от имени юридического лица без доверенности.

Истец ФИО3 является заинтересованным лицом по смыслу ст. 3 ГПК РФ и ст. 166 ГК РФ, имеет охраняемый законом интерес в признании спорной сделки недействительной и удовлетворение заявленных ею исковых требований приведет к восстановлению ее прав, как собственника объектов недвижимого имущества в праве совместной собственности супругов.

При изложенных обстоятельствах, оснований для признания ответчика ФИО5 добросовестным приобретателем спорных объектов не имеется.

В соответствии с ч.ч. 1 и 2 ст. 39, ч. 3 ст. 173 ГПК РФ ответчик вправе признать иск. Суд не принимает признание иска ответчиком, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц. При признании ответчиком иска и принятии его судом принимается решение об удовлетворении заявленных истцом требований.

Суд считает возможным принять признание иска ответчиком ФИО4, так как это не противоречит закону и не нарушает права и законные интересы других лиц, осуществлено им добровольно, последствия признания иска ему понятны.

На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что спорная сделка, совершенная ФИО4 по распоряжению общим имуществом супругов является недействительной в силу отсутствия нотариально удостоверенного согласия супруги ФИО3 Недействительная сделка не влечет правовых последствий. В связи с чем, суд считает необходимым применить последствия недействительности сделки, привести стороны в первоначальное положение, обязав ФИО5 передать ФИО4 спорные объекты недвижимого имущества, прекратив право собственности ФИО5 на них, а ФИО4 возвратить путем выплаты ФИО5 денежные средства в размере 1500000 рублей, полученные по спорному договору купли-продажи и в размере 45000 рублей, полученные по дополнительному соглашению к нему от 13.02.2023, что подтверждается расписками ФИО4 от 10.12.2021, 10.01.2022, признавалось ответчиком ФИО4 в судебном заседании, а также подтверждается чеками по операциям Сбербанк от 13.02.2023, 10.03.2023 и 10.04.2023.

На основании изложенного, иск ФИО3 подлежит удовлетворению.

В соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» настоящее решение суда является основанием для аннулирования в ЕГРН записей регистрации перехода права собственности на объекты недвижимого имущества, произведенных 14.02.2023 по договору купли-продажи от 13.02.2023 между ФИО4 и ФИО5

На основании ст. ст. 88, 91, 98, 103 ГПК РФ, п. 1 ст. 333.19 НК РФ, разъяснений постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», исходя из кадастровой стоимости спорных объектов недвижимого имущества размер госпошлины составляет 19247,82 руб. (2209564,66 руб. – 1000000 руб. * 0,5% + 13200 руб.), с учетом сущности спора, отсутствия в порядке ст. 322 ГК РФ солидарной обязанности (ответственности) ответчиков, удовлетворения судом исковых требований и уплаты истцом госпошлины в размере 13724 руб. по чеку-ордеру ПАО Сбербанк Пензенское отделение ПАО Сбербанк 8624/281 (операция №), с ответчиков в пользу истца в равных долях подлежат взысканию судебные расходы истца по уплате госпошлины в размере по 6862 руб. с каждого, а также в доход местного бюджета госпошлина в размере по 2761,91 руб. с каждого.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3 (СНИЛС №) к ФИО4 (СНИЛС №) и ФИО5 (ИНН №) о признании договора купли-продажи и дополнительного соглашения к нему недействительными и применении последствий недействительности сделки удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи и дополнительное соглашение к нему, заключенные 13.02.2023 между ФИО4 (продавец) и ФИО5 (покупатель) нежилого помещения – магазин «Автозапчасти», площадью 72,3 кв.м, с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>, помещение 1 и квартиры общей площадью 52,7 кв.м, с кадастровым №, расположенной по адресу: <адрес>.

Применить последствия недействительности указанной сделки и привести стороны в первоначальное положение.

Обязать ФИО5 передать ФИО4 нежилое помещение – магазин «Автозапчасти», площадью 72,3 кв.м, с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес>, помещение 1 и квартиру общей площадью 52,7 кв.м, с кадастровым №, расположенную по адресу: <адрес>, прекратив право собственности ФИО5 на данные объекты недвижимого имущества.

Обязать ФИО4 возвратить путем выплаты ФИО5 денежные средства в размере 1500000 (один миллион пятьсот тысяч) рублей, полученные по договору купли-продажи и в размере 45000 (сорок пять тысяч) рублей, полученные по дополнительному соглашению к нему от 13.02.2023.

Настоящее решение суда является основанием для аннулирования в ЕГРН записей регистрации перехода права собственности, произведенных 14.02.2023 по договору купли-продажи от 13.02.2023 между ФИО4 и ФИО5.

Взыскать с ФИО4, ФИО5 в пользу ФИО3 судебные расходы по уплате государственной пошлины в равных долях по 6862 (шесть тысяч восемьсот шестьдесят два) руб. с каждого.

Взыскать с ФИО4, ФИО5 в доход местного бюджета государственную пошлину в размере по 2761 (две тысячи семьсот шестьдесят один) руб. 91 коп. с каждого.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пензенский областной суд через Кузнецкий районный суд Пензенской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме - 17.04.2023.

Судья: